Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:

Практическое занятие (Аренда)

.doc
Скачиваний:
293
Добавлен:
12.02.2015
Размер:
76.8 Кб
Скачать

Тема 3. АРЕНДА

1-е занятие

5.Акционерное общество «Птицефабрика "Новый путь"» передало в пользование фермеру Подкопайло два нежилых помещения в здании ди­рекции, однако договор аренды сроком на девять месяцев был подписан только через шесть месяцев после фактической передачи помещений. Ссылаясь на то, что договорные отношения между птицефабрикой и фер­мером возникли только со дня подписания договора, фермер начал пла­тить за аренду помещений лишь с момента подписания договора, а за предыдущие шесть месяцев платить отказался.

При рассмотрении спора о взыскании арендной платы в арбитражном суде фермер заявил, что арендная плата в заключенном договоре была ус­тановлена с учетом того, что он не будет платить за первые шесть меся­цев аренды. В свою очередь птицефабрика предоставила документы, под­тверждающие использование фермером помещений в течение спорных шести месяцев (договор на охрану имущества, находившегося в указан­ных помещениях, заключенный фермером с одним из охранных предпри­ятий).

Какое решение должен вынести суд? Изменится ли решение, если фермер взял эти помещения в аренду у своего соседа Петрова?

Ответ:

Цитата:

Сообщение от Rail 

В свою очередь, птицефабрика предоставила документы, подтверждающие использование фермером помещений в течение спорных шести месяцев (договор на охрану имущества, находившегося в указанных помещениях, заключенный фермером с одним из охранных предприятий).

Это косвенное доказательство. Вы должны предоставить суду акт приёма-передачи имущества. Надеюсь он у вас был подписан? А в договоре, если вы подписываете его по истечении 6 месяцев, надо предусматривать пункт, согласно которому условия договора распространяются на отношения, возникшие с даты подпи***** акта приёма-передачи.

Цитата:

Сообщение от Rail 

в арбитражном суде фермер заявил, что арендная плата в заключенном договоре была установлена с учетом того, что он не будет платить за первые шесть месяцев аренды.

Обязательно попросите судью, чтобы он запротоколировал, что фермер не отрицает факт фактического пользования имуществом в течении 6 месяцев, до даты, указанной в договоре, чтобы потом вам не пришлось это дважды доказывать. П. 3 ст. 70 АПК РФ Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств. Факт признания сторонами обстоятельств заносится арбитражным судом в протокол судебного заседания и удостоверяется подписями сторон. Признание, изложенное в письменной форме, приобщается к материалам дела. В вашей ситуации остаётся ссылаться на: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»: Договор аренды нежилых помещений, заключённый на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 ст. 433 ГК РФ. Статья 433 ГК РФ Момент заключения договора 1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. П. 3 ст. 434 ГК РФ Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса. П. 3 ст. 438 ГК РФ Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. В силу п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует считать в соответствии с п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса РФ как акцепт потребителем оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги, поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные.

что никакие проценты и пени вы требовать с ответчика в данной ситуации не вправе. Так, что если заявили, то отказывайтесь немедля.

6. Одна коммерческая организация передала другой в возмездное пользование рельсовый строительный кран. При передаче кран видимых дефектов не имел, однако из договора вытекало, что кран уже был до этого в употреблении. В процессе эксплуатации кран упал и повредил шесть на­ходившихся на стоянке легковых автомобилей. Причиной аварии явились изношенные механизмы крана, а также нарушение крановщиком правил техники безопасности. Арендатор возместил причиненный владельцам автомобилей ущерб и, в свою очередь, потребовал у арендодателя соот­ветствующей компенсации. Арендодатель возражал против этого, ссыла­ясь на наличие вины арендатора, которая исключает его ответственность. К тому же, по мнению арендодателя, поскольку в договоре аренды не был определен размер арендной платы, его вообще следует признать незаклю­ченным либо применить правила о договоре безвозмездного пользования (ссуды).

Решите дело. Изменится ли решение, если в аренду был передан компрессор, который в процессе работы взорвался?

Ответ: Согласно п.1 ст.614 ГК РФ В случае, когда порядок, условия и сроки внесения арендной платы договором аренды не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Т.о., отсутствие в договоре аренды конкретного размера арендной платы не является основанием для признания его незаключенным.  В соответствии со ст.612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.  При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:  потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;  непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;  потребовать досрочного расторжения договора  Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.  Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.  Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Если взорвался компрессор - то опять все зависит от причин взрыва, которых может быть много. Решение скорее всего изменится.

2-е задание

4. Общество с ограниченной ответственностью «Автобаза № 6» заклю­чило с акционерным обществом «Лекало» договор аренды грузового ав­томобиля с водителем. При этом в роли водителя выступал индивидуаль­ный предприниматель Краснов, заключивший с автобазой договор о пре­доставлении услуг по вождению автомобиля. В один из рейсов, во время которого перевозилась дорогостоящая аудиоаппаратура и груз сопровож­дал экспедитор арендатора, Краснов, выполняя указание экспедитора, по­ехал коротким, но более опасным маршрутом. При этом он возражал про­тив такого маршрута. По пути следования на одном из ухабов сломалась ось автомобиля, который перевернулся и повредил значительную часть груза.

Акционерное общество обратилось в суд с иском к автобазе и потре­бовало возмещения всех причиненных аварией убытков. Оно ссылалось на то, что автобаза не выполнила своей обязанности по обеспечению нор­мальной и безопасной эксплуатации автомашины. Автобаза возражала против этого, ссылаясь на то, что водитель предупреждал экспедитора об опасности выбранного маршрута, и, в свою очередь, потребовала возме­щения ее расходов, связанных с обеспечением сохранности груза после аварии.

Какое решение должен вынести суд? В чем разница между управлени­ем транспортным средством и его технической эксплуатацией, с одной стороны, и коммерческой эксплуатацией - с другой?

Ответ:

 В соответствии со ст. 639 и 1068 ГК РФ суд должен вынести решение о возмещении акционерным обществом расходов по обеспечению сохранности груза после аварии. Т.к. водитель был против маршрута указанного экспедитором арендатора. Управление транспортным средством  и его технической эксплуатацией осуществляет арендодатель, на него возлагается обязанность в течение всего срока действия договора поддерживать его в надлежащем состоянии, включая осуществление как капитального, так и текущего ремонта и предоставление необходимых принадлежностей, в т.ч. обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства (ст. 635 ГК РФ). Или же ответственность за вред причиненный грузу должен нести арендодатель, т.к. именно он в лице его работников обеспечивает нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства. Водитель должен был отказаться от короткого маршрута и вопреки указаниям экспедитора арендатора поехать безопасным маршрутом. Поэтому в соответствии со ст. 1068 ГК РФ ответственность за действия работника несет работодатель,а именно ООО "Автобаза №6". Дилема  Коммерческая эксплуатация транспортного средства осуществляется арендатором. Согласно ст. 636 ГК РФ - коммерческая эксплуатация транспортного средства - это использование его технических возможностей для удовлетворения хозяйственных потребностей в коммерческих целях (с целью получения прибыли). Арендатор в соответствии со ст. 636 ГК РФ несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства. Под такими расходами принято понимать затраты, связанные с использованием транспортного средства в целях, определяемых назначением имущества и договором аренды. Сюда, в частности, относятся расходы на оплату топлива и других, расходуемых в процессе эксплуатации материалов (масла, деталей, подлежащих периодической замене), расходы по уплате пошлин и сборов, необходимых для осуществления коммерческой деятельности. Задача 2. Гражданин Васин, уезжая в заграничную командировку, поместил на товарный склад организации «Спецхран» принадлежащие ему ювелирные изделия, картины и антикварные предметы мебели. При оформлении складских документов представитель хранителя попросил Васина указать его предполагаемое место жительства за границей. Именно этот адрес и был вписан в двойное складское свидетельство. Во время пребывания за границей Васин обратился в представительство российского коммерческого банка с просьбой предоставить ему ссуду под залог двойного складского свидетельства. Договор был заключен, и свидетельство было передано банку. Васин не смог возвратить ссуду в срок, в связи с чем, банк предъявил в организацию «Спецхран» двойное складское свидетельство и договор залога двойного складского свидетельства. Представитель организации «Спецхран» отказал в выдаче това¬ров, пояснив, что, по его мнению, была допущена ошибка при выписке складских документов. Кроме того, на двойном складском свидетельстве отсутствует передаточная надпись. Банк поручил юрисконсульту подготовить документы для предъявления иска. Какие аргументы могут быть приведены в исковом заявлении и как должен быть решен возникший спор? Решение: В соответствии со ст. 915 ГК РФ складское свидетельство и залоговое свидетельство могут передаваться по передаточным надписям вместе или порознь. В отношении переуступки прав по складскому свидетельству  право залога на товар сохраняет силу - залог “следует“ за вещью. Однако в отношении переуступки прав по залоговому свидетельству надо помнить о положениях ст. 355 ГК РФ, согласно которым уступка залогодержателем своих прав действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному (обеспеченному) обязательству.  Отсюда следует вывод - вместе с совершением передаточной надписи на залоговом свидетельстве, новый и предыдущий залогодержатели должны совершить договор цессии по переуступке прав требования обязательству, в обеспечение которого и было выдано залоговое свидетельство. Если такой договор не составлен, то передаточная надпись на двойном складском свидетельстве недействительна.  Соответственно, главным аргументом в пользу банка будет наличие договора залога двойного складского свидетельства, и товарный склад обязан выдать банку принадлежащие ему по праву товары.

5. Акционерное общество «Первое речное пароходство» передало в аренду без экипажа судно типа «река-море» обществу с ограниченной от­ветственностью «Лекарь» для осуществления доставки медикаментов. ООО «Лекарь», в свою очередь, передало судно в субаренду акционерно­му обществу «Невская судоходная компания» и заключило с ним договор перевозки опасного для окружающих химического сырья.

Во время сильного шторма несколько контейнеров с сырьем дали течь, в результате чего был нанесен ущерб судну и грузу. АО «Первое речное пароходство» предъявило иск к ООО «Лекарь» и АО «Невская су­доходная компания» о взыскании убытков, причиненных судну. ООО «Лекарь» возражало против иска, ссылаясь на то, что перевозку груза осу­ществляла «Невская судоходная компания», на которую, по его мнению, и должна быть возложена ответственность. Одновременно ООО «Лекарь» предъявило иск к АО «Невская судоходная компания» о взыскании убыт­ков, причиненных грузу. Суд решил объединить оба иска в одно произ­водство. В процессе судебного разбирательства выяснилось, что судно было непригодно для перевозки химического сырья.

Решите дело.

Ответ:

При передаче судна в аренду без экипажа ответственность за техническое состояние судна согласно статье 644 ГК РФ несет арендатор: «Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта». Арендатор может передавать судно в субаренду если, согласно ч.1 статьи 647 ГК РФ «договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа», а также в ч.2 этой же 647 статьи сказано: «Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства». В данном случае арендатор в лице ООО «Лекарь» не имел права заключать договор о перевозке опасного для окружающих химического сырья с АО «Невская судоходная компания» , так как судно для такой перевозки не было предназначено, что соответственно было установлено при судебном разбирательстве. Согласно статье 639 ГК РФ ответственность за вред, причиненный транспортному средству, несет: «В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды».

6. Акционерное общество «Колхоз "Буревестник"» сдало в аренду сель­скому потребительскому обществу деревни Большой Бор овощехранили­ще без указания срока договора. Это овощехранилище находилось на зе­мельном участке, полученном в свое время колхозом в постоянное (бес­срочное) пользование. Во время действия договора сельпо с согласия кол­хоза переоборудовало овощехранилище под магазин, а в дальнейшем, уже без согласия колхоза, магазин был разобран и использован арендато­ром в качестве строительного материала для постройки на том же земель­ном участке жилого дома. Иск колхоза к сельпо о возврате овощехрани­лища был удовлетворен судом со ссылкой на обязанность арендатора воз­вратить имущество и возместить арендодателю убытки, причиненные данному имуществу.

Обжалуя вынесенное судом решение, ответчик указывал, что так как прежнего имущества уже не существует, а постройка жилого дома, кото­рый к моменту судебного разбирательства уже был заселен, обошлась ему довольно дорого, в иске колхозу следует отказать. К тому же договор аренды овощехранилища нигде не был зарегистрирован.

Какую позицию должен занять вышестоящий суд? Что произойдет с правом на земельный участок, если право собственности на жилой дом все-таки будет признано за сельпо?