Практическое занятие (Купля-продажа))

Тема 1. КУПЛЯ-ПРОДАЖА

3-е занятие

1. Граждане - собственники квартир в 12-квартирном доме решили по­строить за счет собственных средств котельную и отказаться от услуг по отоплению дома государственного предприятия «Теплосеть», тарифы ко­торого они считали завышенными. Отключение теплоснабжения решили произвести собственными силами.

На общем собрании жильцов дома, на котором обсуждалась эта про­блема, возникли следующие вопросы:

1. Следует ли уведомлять государственное предприятие «Теплосеть» об отказе от его услуг, если никто из собственников квартир никакого до­говора с предприятием не заключал, или достаточно сообщить в бухгал­терию жилищно-эксплуатационной организации о необходимости пре­кратить начисление платежей за отопление?

Тема 2. МЕНА. ДАРЕНИЕ. РЕНТА

5. Некоммерческая организация выдала группе начинающих литераторов несколько сот тысяч рублей в большом конверте в качестве подарка. Ли­тераторы поделили деньги поровну. Один из одаренных - служащий го­саппарата - узнал от адвоката о возможных неблагоприятных последстви­ях такого дара и возвратил свою часть денег дарителю. Другой - тоже госслужащий - также публично отказался от дара и пообещал передать полученные деньги на благотворительные нужды. Остальные писатели сочли эти действия неправильными, полагая, что деньги были подарены всему авторскому коллективу, поэтому должны быть поделены между те-

ми, кто от них не отказывается. Одаренные не смогли договориться и об­ратились за помощью к юристу. Решите спор.

Ответ:

Коллектив не прав. Если бы писатель который вернул деньги Дарителю сразу отказался от своей доли и не принимал участие в дележе тогда бы они его долю делили на всех без него но он свою долю взял распрядился нею - вернул. Второй...такая же ситуация, от доли не отказывался и сам ней распоядился - в детский дом. Никаких проблем и вопросов у коллектива возникать не должно.

6. Лосев подарил своему родственнику Сидорову дорогие швейцарские часы. Вскоре отношения между родственниками резко ухудшились, и во время очередной ссоры Сидоров грубо оскорбил Лосева, а также нанес телесные повреждения водителю последнего, за что и был осужден к ли­шению свободы. В отсутствие Сидорова Лосев забрал у него из дома ча­сы, заявив, что отказывается от исполнения договора дарения. Жена Си­дорова обратилась в суд с требованием возвратить ей подарок.

Решите дело.

Ответ:

Раздел IV. Отдельные виды обязательств  Глава 32. Дарение  Статья 578. ГК Отмена дарения  1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.  В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.  2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.  3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).  4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.  5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.  В данном случае оснований для отмены договора нет.

7. Генерал в отставке Шмаков подарил половину книг своей военно-ис­торической библиотеки артиллерийскому полку, в котором когда-то начи­нал службу, с условием, что эти книги будут использоваться солдатами полка для повышения образовательного уровня. Остальную часть книг он раздарил офицерам полка, оговорив при этом, что книги также должны использоваться ими в общеполезных целях. Через пять лет Шмаков попы­тался отыскать следы ценной библиотеки. Оказалось, что книги генерала из полковой библиотеки находятся в музее одного из военных училищ, а книги, подаренные однополчанам Шмакова, увезены ими из полка при увольнении со службы. Генерал потребовал вернуть все книги в полко­вую библиотеку.

Обоснованно ли это требование?

Ответ:

нет, не обоснованно. Договор дарения не оформляется под условием. И, подарив что-то Вы теряете право собственности и право распоряжаться подаренным. Глава 32 ГК РФ часть 2

ст.579 Правила об отказе от исполнения договора дарения (ст.577) и об отмене дарения (ст.578) не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости.

Тема 3. АРЕНДА

1-е занятие

4. Государственное учреждение «Научно-исследовательский институт "Петропроект"» сдало в аренду коммерческой организации отдельно сто­ящее здание сроком на два года без права выкупа. Узнав об этом в мо­мент, когда соответствующий договор был представлен на регистрацию, Комитет по управлению государственным имуществом потребовал, что­бы НИИ немедленно расторг договор, поскольку, по мнению комитета, только он вправе сдавать в аренду имущество, являющееся государствен­ной собственностью. В свою очередь, регистрирующий орган приостано­вил государственную регистрацию договора. НИИ отказался расторгнуть договор и обратился за консультацией к частнопрактикующему юристу, который посоветовал обжаловать действия регистрирующего органа в

суд.

Разрешите возникший спор. Каков порядок сдачи в аренду государст­венного имущества, закрепленного или не закрепленного за государствен­ным предприятием (учреждением) ? Изменится ли решение, если срок до­говора аренды будет равен трем месяцам?

7. Комитет по управлению государственным имуществом передал в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Лаванда» нежилое помещение в отдельно стоящем здании сроком на пять лет. Через год пра­во заключить договор аренды на все здание сроком на 25 лет было прода­но на конкурсе акционерному обществу «Кальвадос». Последнее при раз­мещении в здании обнаружило факт наличия в нем другого арендатора и потребовало у ООО «Лаванда» уплачивать арендную плату в увеличен­ном размере или освободить занимаемое помещение. ООО «Лаванда», в свою очередь, отказалось выполнить требования АО «Кальвадос» и обра­тилось в арбитражный суд с иском о признании конкурса по продаже пра­ва заключить договор аренды недействительным.

Решите дело.

Ответ:

Из ст. 608 Гражданского кодекса РФ следует, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В данном случае договор аренды ООО «Лаванда» и уполномоченным собственником в лице государства лицом заключен на 5 лет, при этом в нем должен быть прописан размер арендной платы, этот договор должен быть заключен в письменном виде, зарегистрирован в установленном порядке, что позволит в дальнейшем в суде доказать его действительность именно на тех условиях, которые там прописаны.

В соответствии со ст.613 ГК РФ, передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Полагаю, что в данном случае права ООО «Лаванда» защищены договором и никак не могут быть нарушены третьими лицами.       

В соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ перемена лиц на стороне арендодателя подчиняется следующему правилу: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Тем самым данное правило подчеркивает свойство следования, присущее праву аренды.

С одной стороны, это правило явно отвечает интересам арендатора, так как гарантирует ему спокойное пользование вещью вне зависимости от фигуры ее собственника. С другой стороны, формулировка указанного правила дает понять, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу автоматически делает нового собственника арендодателем, т.е. в изъятие из общих правил п.2 ст.388, п.1 ст.391 ГК не требует получения от арендатора какого-либо согласия, даже если личность прежнего арендодателя для арендатора имела существенное значение.

Таким образом, торги по продаже права заключить договор аренды не будут признаны недействительными по иску ООО «Лаванда», но воспользоватьсясвоим правом в отношении помещения последнего,  АО «Кальвадос» сможет не ранее момента истечения срока аренды. Претензии АО «Кальвадос» по вопросу увеличения арендной платы не будут удовлетворены судом.

9. Гражданин Чернышев по договору получил во временное пользование за плату от гражданина Семенова автомобиль «Жигули». Через некоторое время от своего знакомого Семенов узнал, что Чернышев зарегистриро­вался в качестве индивидуального предпринимателя и использует автомо­биль Семенова для перевозки пассажиров за плату. Не согласившись со столь интенсивной эксплуатацией автомобиля, Семенов потребовал уста­новления платы за пользование автомобилем в размере 50% получаемого Чернышевым дохода от перевозки пассажиров либо расторжения догово­ра. Чернышев считал, что требование Семенова необоснованно, посколь­ку в заключенном ими договоре нет ни слова о том, для каких целей дол­жен использоваться автомобиль. Не придя к согласию, стороны обрати­лись в юридическую консультацию, адвокат которой поддержал позицию Чернышева, заявив, что целевое назначение при использовании автомоби­ля соблюдается.

Правильно ли решение адвоката? Изменится ли решение, если в аренду была передана инвалидная мотоколяска?

Ответ: ст. 614 ГК РФ

Адвокат принял не верное решение так как в соответствии с п.2, ч.2,ст.614 ГКРФ «арендодатель может претендовать на долю получаемых в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов».

2-е занятие

7. Комитет по управлению городским имуществом обратился в арбит­ражный суд с иском о выселении акционерного общества «Сигнал» из за­нимаемого помещения в связи с истечением срока договора. Общество возражало против иска, ссылаясь на то, что в договоре была предусмотре­на иная процедура его прекращения: если за два месяца до истечения сро­ка договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, он считается пролонгированным на тот же срок, т.е. на пять лет. Комитет же потребо­вал прекращения договора спустя три месяца после окончания срока, в те­чение которого можно было заявить о таком прекращении. Поэтому дого­вор аренды должен считаться действующим еще на пять лет. Комитет, в свою очередь, считал, что по истечении срока договора он может превра­титься только в заключенный без указания срока, и его можно расторг­нуть в любое время. К тому же первоначальный договор аренды в отно­шении помещения, составляющего часть отдельно стоящего здания, ни­где не был зарегистрирован.

Кто прав в этом споре?

Ответ:

Договор аренды, заключен на определенный срок между АО «Сигнал» и Комитетом по управлению городским имуществом. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ). Требования Комитетом по управлению городским имуществом противоречат условию договора, следовательно, они являются необоснованными и не подлежащими выполнению. Действия АО «Сигнал» являются правомерными.

8. Комитет по управлению городским имуществом сдал в аренду обще­ству с ограниченной ответственностью «Мягкая игрушка» под производ­ственные нужды двухэтажное здание сроком на 25 лет. Одновременно на тот же срок был заключен договор аренды земельного участка, на кото­ром расположено указанное здание. Оба договора были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Через год комитет обратился к обществу с иском о расторжении дого­вора аренды здания в связи с неуплатой арендной платы более чем за пять месяцев подряд. Общество возражало против иска, ссылаясь на то, что здание ему не было передано, а именно не был составлен акт приема-пе­редачи, хотя в здание оно въехало. Иск тем не менее был удовлетворен. Однако после этого общество установило на арендуемом им земельном участке, который со всех сторон окружал здание, высокий забор и отказа­лось пропускать новых арендаторов. Комитет обратился в юридическую фирму с просьбой разъяснить, как ему в таком случае поступать.

Дайте ответ за юридическую фирму, исходя из того, что арендная плата по договору аренды земельного участка уплачивается обществом исправно.