3.2 Анализ чувствительности инвестиционного проекта.

Анализ чувствительности по сути своей является техникой моделирования и предназначен для выявления влияния изменения одной из переменных, подверженных влиянию риска на общий результат. Таким образом, целью анализа чувствительности инвестиционного проекта является определение слагающих денежных потоков, наиболее чувствительных к риску.

Результаты анализа чувствительности должны обеспечить ответ на вопрос «что случиться с показателями эффективности, если измениться какая-либо составляющая денежных потоков. Анализ чувствительности проекта сводится к определению того, насколько изменится NPV и PI при изменении отдельных доходных и расходных статей.

Результаты анализ чувствительности проекта

Таблица13

Направление изменения основных показателей	Изменение критериев эффективности проекта
	NPV	PI
Арендные ставки
+10%	1 744 686 976	3.08
+20%	2 257 197 407	3.59
+50%	3 794 728 703	5.5
-10%	719 666 112	1,98
-20%	207 155 680,2	1.38
-50%	-1 330 375 615	-0.38
Операционные расходы
+10%	-723566003	-0,5
+20%	-923533008	-0,73
+50%	-986881882	-1,21
-10%	997456112	2,33
-20%	1 322 232 098	2,78
-50%	1 589 233 002	3,06

Вывод: Увеличение операционных расходов наиболее критично для доходности проекта, т.к. если увеличатся расходы, то уменьшатся чистые денежные потоки и следовательно чистая приведенная стоимость станет меньше 0, а это говорит об убыточности инвестиционного проекта. Также нежелательно уменьшение арендной ставки более чем на 20%.

3.3 Выявление наиболее эффективного способа финансирования инвестиционного проекта.

Возможности финансирования строительства торгового центра

Таблица 14

№ п/п	Наименование варианта	Сумма кредита	Срок кредита	Процентная годовая ставка	Периодичность выплат
1	Собственные средства	0% от требуемой суммы	-	-	-
2	Банк А	70% от всей суммы инвестиций на создание объекта	10 лет	7%	Ежегодно, начиная с момента функционирования торгового центра
3	Банк В	60% от всей суммы инвестиций на создание объекта	8 лет	10%	Ежегодно, начиная с момента функционирования торгового центра
4	Банк С	80% от всей суммы инвестиций на создание объекта	12 лет	8%	Ежегодно, начиная с момента взятия кредита

Для того, чтобы определить наилучший способ финансирования проекта необходимо рассчитать величину ипотечной постоянной, уровень дефолта и величину финансового левереджа.

Банк А:

РМТ=626220000*(0,07/(1-1/(1+0,07)^10)=89159639,8 руб.

Ипотечная постоянная=89159639,8/626220000=0,142

Банк В:

РМТ=536760000*(0,1/(1-1/(1+0,1)^8)=100612450,9 руб.

Ипотечная постоянная=100612450,9/536760000=0,187

Банк С:

РМТ= 715680000*(0,08/(1-1/(1+0,08)^12)=94967169,7 руб.

Ипотечная постоянная=94967169,7/715680000=0,132

Сравнивая различные способы финансирования, предпочтение отдаем Банку С, который обеспечивает минимальную кредитную постоянную, равную 0,133.

Финансовым левереджем или рычагом называют эффект изменения доходности за счет использования заемных средств. Привлечение заемных средств при финансировании инвестиций в недвижимость позволяет диверсифицировать вложения и способно обеспечить увеличение доходности на собственные средства инвестора.

Величина левереджа рассчитывается как разность между общей доходностью проекта и собственной доходностью инвестора:

PI_общ=3,3

Банк А: PI_собст=3,3

L=3,3-3,3=0

Банк В: PI_собст=3,8

L=3,59-3,3=0,29

Банк С: PI_собст=3,59

L=3,8-3,3=5

Финансовый левередж имеет для Банка Б = 0,5, что является наибольшим из всех, и мы можем отдать предпочтение данному виду финансирования для наиболее эффективного использования заемных средств.

Уровень дефолта дает сведения о способности действительного валового дохода покрывать текущие затраты на операционные расходы и обслуживание кредита. Численно этот показатель равен отношению суммы всех текущих затрат к действительному валовому доходу:

Банк А: Уровень дефолта =(113286600+89159639,8)/748102335=0,27

Банк В: Уровень дефолта =(113286600+100612450,9)/ 748102335=0,29

Банк С: Уровень дефолта =(113286600+94967169,7)/ 748102335=0,28

Сравнительная характеристика различных способов финансирования инвестиционного проекта

Таблица 15

№	Название варианта	Собственная доходность инвестора	Ипотечная постоянна	Финансовый левередж	Уровень дефолта	Критерии эффективности проекта
						NPV	PI	IRR	DPP	PP	ARR
1	Собственные средства	3,3	-	0	-	1198022698	3,3	8,26	4	6	34%
2	Банк А	3,3	0,142	0	0,27	1198022698	3,3	8,26	4	6	42%
3	Банк B	3,59	0,187	0,29	0,29	1211010266	3,86	8,4	4года11мес	7г 3мес	36%
4	Банк C	3,8	0,132	0,5	0,28	1021252166	3,1	6,9	3года3мес	7г 5мес	44%

Вывод: в заключительной части задания мы рассчитали показатели эффективности инвестиционного проекта: чистую приведенную стоимость, коэффициент выгодности, внутренняя норма прибыли, и сделали вывод о прибыльности проекта, его следует принять.

Наибольшее влияние на эффективность инвестиционного проекта оказывает изменение арендных ставок, которое, в свою очередь, влечет за собой изменение чистой приведенной стоимости и индекса прибыльности проекта. При этом изменение операционных расходов не так сильно сказывается на изменении данных показателей.

В завершение мы выявили эффективность заемных средств, предпочтение отдали банку В, с максимальным левереджем =0,5, минимальной кредитной постоянной = 0,132. Сроки окпуаемости минимальны, следовательно данный проект окупится быстрее.