shpory_na_7_iyulya

4.Основные характеристики рынка недвижимости

Рынок недвижимости- это механизм по средствам которого соединяются интересы и права устанавливаются цены на недвижимость

В развитие рынка недвижимости можно выделить следующие этапы:

1. В начале 90-х годов

2. 1998-2000 появляется первые нормативные акты и регулируется риэлтерская деятельность

3. С 2000 года до настоящего времени. Характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренции на рынке и консолидации бизнеса.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно 2 функции:

1. Средства производства

2. Предметы личного потребления для проживания, культуры, отдыха

Недвижимое имущество, как товар - это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, имеющие определенные качественные и количественные характеристики наиболее долговечный товар из всех существующих обеспечивающий надежность инвестиции обладающий территориальной закреплённостью.

Экономическими особенностями недвижимости как товара является

1. Неравномерность денежных потоков

2. Дифференциации налогообложения

3. Многообразие комбинаций вечных прав

4. Жесткая регламентация оформления сделок

5. Низкая ликвидность и необходимость менеджмента

Особенности рынка недвижимости

Классификация рынков недвижимости

К субъектам рынка недвижимости относят:

1. Продавцов

2. Покупателей

3. Проф.участников (риэлторы, оценщики, диллеры и др. посредники)

4. Государственные органы

40. Имущество, которое может быть предметом договора об ипотеки

Под ипотекой понимается договор залога недвижимого имущества согласно которому предмет залога не передается залогодержателю, а остается у залогодателя либо передается 3-ему лицу.

По договору об ипотеке одна сторона залогодержатель являясь кредитором, по обязательству обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть:

1. недвижимые вещи

2. незавершенное строительство

3. права арендатора по договору аренды недвижимого имущества

не могут выступать предметом ипотеки:

1. недвижимое имущество изъятое из гражданского оборота (космические аппараты, отдельные водные объекты, лес и участки недр)

2. недвижимое имущество на которое не может быть обращено взыскание в соответствии со ст.446 ГК РФ (жилое помещение если для гражданина и членов его семьи оно является единственно пригодным для постоянного проживания в помещениях, хоз.строения и сооружения необходимые для содержания племенного молочного или рабочего скота, птицы, пчел, используемых для целей не связанных с предпринимательской деятельностью).

3. не допускается заключение договора ипотеки в отношении имущества, которое принадлежит обязательной приватизации либо приватизация которого запрещена.

4. Самовольная постройка

5. Если имущество находиться в общей совместной собственности без определения доли каждого из собственников

52. Обеспечение исполнения обязательств по договору

Для обеспечения исполнения обязательств застройщика могут применяться только два способа - залог и поручительство. Обеспечение исполнения обязательств застройщика должно быть единое по всем договорам, заключаемым на строительство дома на основании одного разрешения, т.е. не допускается, чтобы обязательства застройщика перед одним дольщиком обеспечивались залогом, а перед другим - поручительством. Однако, если застройщик возводит несколько объектов, на которые получены различные разрешения на строительство, вполне допустимым будет, когда в качестве обеспечения исполнения обязательств по одному объекту будет залог, а по другому - поручительство. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

В результате заключения договора о долевом участии возникают залоговые отношения, в которых в качестве залогодателя выступает застройщик, а в качестве залогодержателя - участник долевого строительства. Поскольку предметом данных залоговых отношений является недвижимое имущество, то речь идет об ипотеке. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости). Существует особая разновидность залога недвижимости (ипотеки), возникающей в силу закона, предметом которой являются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Право ипотеки возникает у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора о долевом участии. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 ФЗ об ипотеке). В нем также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством. Цель обеспечения исполнения обязательств по договору поручительством заключается в предоставлении дополнительных гарантий участникам долевого строительства, которые заключаются в том, чтобы в качестве поручителя обязательств застройщика выступил банк. По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним обязательства полностью или в части. Сущность поручительства состоит в том, что кроме должника появляется еще один должник - поручитель. Для договора поручительства необходима письменная форма и несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Должник и поручитель выступают как солидарные должники. Это значит, что к каждому из них требование может быть предъявлено в полном объеме. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, поручитель может выступать как субсидиарный, то есть дополнительный должник. При поручительстве должник и поручитель находятся в обязательственных отношениях с кредитором, тогда как между поручителем и должником отношений не возникает. Только в том случае если поручитель исполнит обязательство вместо должника, он занимает место кредитора в обязательственном правоотношении. При этом к нему переходят все права, которые ранее принадлежали кредитору. Договор поручительства должен быть заключен до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

56. Возможные варианты построения системы защиты имущественных интересов собственников недвижимого имущества:

1.Применение превентивных мер с целью уменьшения вероятности наступления неблагоприятных событий и величины возможных убытков от их наступления 2. Создание собственного резервного фонда 3. Поиск и мобилизация внешних заёмных средств 4. Выпуск собственных векселей, акций и облигаций 5. Страхование

6. Создание собственной кэптивной компании 7. Вступление в общество взаимного страхования

8.Формы государственного регулирования рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

1. Идеологическая и законодательные нормативы

2. Инвестора

3. Профессионального участника, при торговли жилищными сертификатами, государственными зданиями

4. Эмитента ценных бумаг под залог недвижимого имущества

5. Регулятора

6. Верховного арбитра (разрешение споров через систему судебных органов)

7. Контролера

Система государственного регулирования состоит из 2х элементов:

• Государственные и муниципальные органы и организации

• Государственные и иных нормативные акты

Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в 2х формах:

• Путем прямого вмешательства - административный способ

• Косвенное воздействие – экономический способ

Прямая форма включает:

1. Создание нормативной базы

2. Отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости (лицензирование, регистрация, выдача разрешений)

3. Установление обязательных требований

4. Контроль за соблюдением правил и требований

5. Введение запретов и санкций

6. Выкуп государственной собственности либо национализация имущества

Экономические способы включают:

1. систему налогообложения и льгот

2. регулирование учетной ставки

3. выпуск и обращение жилищных сертификатов

4. предоставление гражданам субсидии для улучшения жилищных условий на безвозмездной основе

5. амортизационная политика

6. внешняя экономическая деятельность

20.Предмет и существенные условия договора продажи недвижимости

К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся:

1. Условия о предмете договора (ст.554 ГК РФ) информация о расположении недвижимости, номера гос.регистрации с указанием дат.

2. Условие о цене отчуждаемого объекта недвижимости ст.555 ГК. Правила определения цены установлены п.3 ст.424 ГК

Цена отчуждаемой недвижимости может включать в себя и цену передаваемого с недвижимости части земельного участка.

Рыночная оценка стоимости объекта недвижимости проводиться в случае возникновения спора о несоответствии цены отчуждаемого имущества его стоимости в соответствии со ст.77 ФЗ «об акционерных обществах» №208 ФЗ. При составлении договора купли-продажи недвижимости возможно не только прямое указание цены, но и указание на способы при помощи которых такая цена может быть бесспорно определенна (цена за 1 кв.м) п.3 ст.555.

3. Качество объекта недвижимости.

Предмет договора может отличаться при реализации земель с\х назначения в соответствии с ФЗ «об обороте земель с\х назначения» №101 ФЗ

24. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости

Исполнение договора заключается в передаче продавцом проданной недвижимости, а покупателем продавцу денежной суммы.

Порядок передачи недвижимости устанавливается ст.556ГК РФ п.1 и предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется сторонами по передаточному акту (документ док-ва, удост.исполнение обязательств).

Уклонение одной из сторон познания рассматривается, как отказ от исполн.обязанностей, что влечет для виновной стороны отсрочку исполнений обязательства, что является основанием для взыскания убытков, отказа от принятия исполнения вследствие утраты интереса.

В момент подписания акта приема передачи покупатель приобретает право титульного владения вещью (использование вещи по назначению, время содержания имущества, риск случайной гибели имущества), а также получения дохода от имущества.

28. Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений

Согласно договору аренды арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование, либо только во временное пользование арендатору зд.и сооружения (п.1 ст.650 ГК РФ)

Договор аренды является консессуальным, возмездным и 2-х сторонним обязывающим.

Существующими условиями договора аренды является условие о предмете и размере арендной платы.

Предметом договора аренды является действия арендодателя и арендатора о передаче имущества во временное владение и пользование. При этом указываются данные позволяющие установить имущество (п.3 ст.607 ГК РФ)

Арендная плата предусматривается в договоре путем установления фиксированной суммы либо способа при помощи которого она может быть определена.

36. Обязательно-правовые аспекты ипотеки

64.Установление рассроченного порядка оплаты страховой премии

68.Налог на имущество организаций— налог на имущество юридических лиц, поступающий в федеральный и местные бюджеты.

Отдельное место занимают налоги, уплачиваемые организациями в различные уровни бюджетов.

К Федеральные налогам и сборам, уплачиваемым организациями, относятся:¹

1) налог на добавленную стоимость;

2) акцизы;

4) единый социальный налог;

5) налог на прибыль организаций;

6) налог на добычу полезных ископаемых;

7) налог на наследование или дарение;(с 1 января 2006г. не действителен)²

8) водный налог;

9)сборы за пользование объектами животного мира и за пользование объектами водных биологических ресурсов;

10) государственная пошлина.

К региональным налогам, уплачиваемым организациями, относятся :

1) налог на имущество организаций;

2) налог на игорный бизнес;

Организации могут уплачивать различные местные налоги, установленные в соответствии с законодательством РФ и налоговым кодексом РФ.

Одним из этапов перехода на налогообложение недвижимости является введение нового налога - на имущество организаций, предусмотренного гл.30 "Налог на имущество организаций" Налогового кодекса РФ. Глава 30 НК РФ введена в действие 1 января 2004 г. Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. N 139-ФЗ "О внесении дополнения в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменения и дополнения в статью 20 Закона Российской Федерации "Об основах налоговой системы в Российской Федерации", а также о признании утратившими силу актов законодательства Российской Федерации в части налогов и сборов". Налог на имущество организаций обязателен к уплате на территории России и должен вводиться в каждом субъекте Российской Федерации региональным законом о налоге - в отличие от налога на имущество предприятий, который был введен в действие Законом РФ от 13 декабря 1991 г. N 2030-1 "О налоге на имущество предприятий" и действовал до 1 января 2004 г. Согласно п.1 ст.372 Налогового кодекса РФ налог на имущество должен вводиться в каждом субъекте Федерации соответствующим законом о налоге. Это обусловлено тем, что налог на имущество организаций относится к региональным налогам. В соответствии с п.1 ст.5 НК РФ акты законодательства о налогах и сборах субъектов РФ, вводящие налоги и (или) сборы, вступают в силу не ранее 1 января года, следующего за годом их принятия, но не ранее одного месяца со дня их официального опубликования. Для введения в конкретном регионе налога на имущество организаций с 1 января 2004 г. необходимо было одновременно выполнить два условия: принять соответствующий закон субъекта РФ и официально опубликовать его до 1 декабря 2003 г. Действовавшие ранее региональные законы с 1 января 2004 г. утратили силу вместе с Законом РФ от 13 декабря 1991 г. N 2030-1 "О налоге на имущество предприятий" (далее - Закон N 2030-1). Этот Закон был отменен Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. N 139-ФЗ "О внесении дополнения в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменения и дополнения в статью 20 Закона Российской Федерации "Об основах налоговой системы в Российской Федерации", а также о признании утратившими силу актов законодательства Российской Федерации в части налогов и сборов", которым одновременно была введена в действие гл.30 НК РФ.

Согласно положениям гл. 30 НК РФ законодательные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации: - определяют ставку налога, которая не может превышать 2,2 процента; - устанавливают дифференцированные ставки в зависимости от категории налогоплательщиков (в том числе по отраслевому признаку, статусу организаций), по видам имущества; - имеют право ввести дополнительные налоговые льготы; - определяют сроки уплаты налога, а также вправе разрабатывать формы отчетности по налогу.

12.Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе

Разработка и концепции гражданского законодательства занимается исследовательский центр частного права по запросу совета при президенте.

Концепция состоит из 3х частей:

1. Посещена совершенствованию норм гражданского законодательства о недвижимых вещах как объекта гражданского оборота и включает в себя общие положения о недвижимых вещах, регулировании оборота земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества, специальные положения об отдельных видах недвижимого имущества.

2. Раскрываются вопросы порядка гос.регистрации прав на недвижимое имущество. Она включает 3 раздела:

   • правовое значение гос.регистрации,

   • предмет гос.регистрации,

   • форма и гос.регистрация сделок с недвижимым имуществом

3. Именуется «порядок регистрации прав на недвижимое имущество».

Состоит из 2х разделов:

• структура органов осуществляющих гос.регистрацию прав, их функции и статус работников

• требования предъявляемые к единому гос.реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

16. Основания государственной регистрации прав на недвижимость и понятие восстанавливающих документов

Основаниями для гос.регистрации являются:

1. Договоры и др.сделки в отношении недвижимого имущества

2. Акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений

3. Свидетельства о праве на наследство

4. Вступившие в законную силу судебные акты

5. Иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Обязательным приложением к документам, необходимым для гос.регистрации является кадастровый план земельного участка, план участка недр, план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

32. Договор доверительного управления недвижимостью, его предмет и форма субъекта договора

В соответствии с договором доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущества в доверительное управление, в то время как другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления либо выгодоприобретателя (п.1 , ст. 1012 ГК РФ).

ДУ – это правомочие распоряжения имуществом. Объектами договора ДУ могут выступать недвижимые вещи предприятия и др. имущественные комплексы.

Недопустимо заключение договора доверительного управления в отношении следующих объектов: лес, недра, водные объекты.

ДУ недвижимостью должен быть заключен в той форме, которая предусмотрена для договора продажи недвижимого имущества в соответствии с п.2, ст. 1017 ГК РФ.

Существенными элементами ДУ является:

1. предмет договора, который выражается в указании состава недвижимого имущества передаваемого в ДУ;

2. наименование того юридического лица, в чьих интересах осуществляется управление имуществом.

3. Размер и форма вознаграждения управляющего

4. Срок действия договора

При исполнении договора доверительного управления доверительный управляющий ограничен в правах распоряжения недвижимого имущества, при этом владение и пользование осуществляется без ограничений.

В соответствии со ст.14 кодекса торгового мореплавания собственник судна в праве, передать его доверительному управляющему на срок, не превышающий 5 лет, при этом выгодоприобретателем является, только собственник.

44. Предмет регулирования Закона о долевом строительстве

Операции по договору долевого участия в строительстве осуществляется в соответствии с ФЗ «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, ГК, Зем.К, Жил.К, Градостроительным К., ФЗ о жилищных накопительных кооперативах 215 ФЗ

ФЗ «об инвестиционной деятельности в российской ферерации осуществляетмой в форме кап.вложений» №39 ФЗ – регулируют отношения возникающие при долевом строительстве объектов недвижимости за исключением производственного назначения, улигулируют вопросы исполнения судебных решений, защищают интересы и имущества участников долевого строительства. Объект долевого строительства является разновидностью общего имущества при этом квартиры передаются на праве собственности, а общие помещения, несущие конструкции оборудование за пределами квартиры принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности ст.290ГК

48. Договор участия в долевом строительстве

В соответствии со ст.4 ФЗ №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве

1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

7. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

60.Страхование строительно-монтажных рисков

Отличительной чертой страхования строительно-монтажных работ (СМР) является наличие специфических рисков, в том числе: ошибки при монтаже; повреждение или гибель строительного материала, монтируемого оборудования;

гибель или повреждение объекта СМР;

оседание и просадка грунта, обвал;

падение высокомонтируемых блоков и частей.

При этом страхование СМР осуществляется с «ответственностью за все риски» - то есть от любых внезапных и непредвиденных событий, не исключенных Правилами страхования строительно-монтажных работ.

Стоимость страхования.  Расчет стоимости страхования производится с учетом всех характеристик конкретного строительно-монтажного проекта, в том числе, на основе следующей проектно-сметной документации:

• договор подряда;

• пояснительная записка к проекту;

• объектовая смета и график проведения работ;

• лицензия страхователя на проведение СМР;

• генеральный план строительной площадки.

При определении стоимости страхования учитываются следующие факторы:

• степень подверженности строительной площадки рискам (климатические и геологические условия, например вероятность наступления землетрясения, наводнения, просадки грунта и т.д.);

• конструктивные особенности объекта и свойства строительных материалов;

• методы и технологии выполнения СМР;

• Квалификации и опыт подрядчика при проведении данного вида СМР и другие факторы

Особенности строительно-монтажного страхования

Строительно-монтажное страхование является специализированным видом страхования. В строительо-монтажном страховании каждый риск оценивается индивидуально. Рассмотрим три основания для оценки рисков: страховой интерес, страхуемый риск, предмет страхования.

Страховой интерес. Страховое покрытие может обеспечивать защиту интересов всех или нескольких сторон, связанных определенным договором. Основной целью полиса страхования строительно-монтажных рисков является страховое покрытие работ, материалов и технологического оборудования, находящихся на строительной площадке, от последствий страховых случаев, возникших в процессе производства строительно-монтажных работ (СМР). Ответственность проектировщиков обычно не включается в полис страхования строительно-монтажных рисков.

страхуемые риски. Изучение договора на строительство позволяет определить, какой вид страхового покрытия может быть предложен страхователю: от всех рисков или в ограниченном объеме, например от всех опасностей или только от огня. В договоре также определяются ответственность подрядчика в период после пусковой гарантии и лимит ответственности перед третьими лицами. Обычно заказчик подписывает приемо-сдаточный акт сразу после завершения монтажных работ.

Предмет страхования. Работы на строительной площадке могут включать строительство или монтаж объектов, холостые испытания, рабочее испытание, ввод в эксплуатацию, обучение персонала заказчика и т.д.