- •Часть 1.
- •Часть 2.
- •Часть 3.
- •Часть 1.
- •1.1 Определение ареала влияния торгового центра. Выделение конкурентов и площади воздействия.
- •1.2 Анализ демографической ситуации в ареале влияния и прогноз населения на период реализации проекта.
- •1.3 Расчет потребностей прогнозируемого населения в группах товаров
- •1.4 Определение структуры торговых помещений в проектируемом тц
- •Часть 2.
- •2.1 Анализ рынка торговых помещений и прогноз арендных ставок
- •2.2 Формирование денежных потоков проекта
- •Часть 3
- •3.1 Расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта.
- •3.2 Анализ чувствительности инвестиционного проекта.
- •3.3 Выявление наиболее эффективного способа финансирования инвестиционного проекта.
- •Список используемых источников
2.2 Формирование денежных потоков проекта
Теперь рассчитаем ежегодные чистые денежные потоки от инвестиционного проекта. В первые два года осуществляются исключительно затраты на создание и запуск объекта. По временным периодам затраты распределяются следующим образом.
В первый год: выкуп права аренды земельного участка, арендная плата за землю, затраты на строительство. Во второй год: затраты на строительство, арендная плата за землю, поиск арендаторов и затраты на рекламу торгового центра, стартующую за три месяца до начала эксплуатации и продолжающуюся три месяца после.
Затраты на строительство составляют 38000+10*1=38010 руб/кв.м.
Затраты на поиск арендаторов 3000 руб/кв.м., рекламные затраты 11000 руб/кв.м.
Затраты на земельный участок рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости, равной 32 760 000 руб. Ежегодная арендная плата за землю рассчитывается как 1,5% от кадастровой стоимости участка, и составляет 491400 руб.
Текущие ставки аренды магазинов различных групп товаров, валовая арендная плата
Таблица 9
№ п/п |
Группа товаров |
Текущие ставки аренды, руб./кв.м. в год |
2011 год |
2012 год |
Площади кв.м. |
ВАП |
ВАП 2011 |
ВАП 2012 |
1 |
Продовольственные товары |
7500 |
8500 |
9000 |
17320 |
129900000 |
147220000 |
155880000 |
2 |
Непродовольственные товары |
|
|
|
|
|
|
|
3 |
Одежда |
30000 |
31500 |
33000 |
6932 |
207960000 |
218358000 |
228756000 |
4 |
Аудио/видео |
17500 |
18000 |
18250 |
992
|
17360000 |
17856000 |
18104000 |
5 |
Аптека |
27500 |
28000 |
29500 |
2360 |
64900000 |
66080000 |
69620000 |
6 |
Спортивные товары |
27500 |
28500 |
29500 |
632 |
17380000 |
18012000 |
18644000 |
7 |
Бытовые товары |
25000 |
26500 |
28000 |
948 |
23700000 |
25122000 |
26544000 |
8 |
Мебель |
20000 |
34000 |
34500 |
504
|
10080000 |
10155600 |
10332000 |
9 |
Обувь |
32500 |
34000 |
34500 |
4544 |
147680000 |
154496000 |
156768000 |
10 |
Парфюмерия |
32500 |
33000 |
33500 |
236 |
7670000 |
7788000 |
7906000 |
11 |
Строительные материалы |
10000 |
12000 |
13000 |
720 |
7200000 |
8640000 |
9360000 |
12 |
Ювелирные изделия |
30000 |
30500 |
31000 |
32 |
960000 |
976000 |
992000 |
13 |
Кафе/рестораны |
10000 |
12000 |
13500 |
1120 |
11200000 |
13440000 |
15120000 |
14 |
Другое |
12500 |
12900 |
13200 |
3316 |
41450000 |
42776400 |
43771200 |
Итого: |
687440000 |
730920000 |
761797200 |
|||||
Для каждого года необходимо рассчитать чистый операционный доход от эксплуатации объекта по формуле:
1 год:
ЧОД=ВАП – потери + дополнительные доходы - расходы
где ВАП – валовая арендная плата,
ВАП 1 = 730920000 руб.
Потери от недогрузок -0 руб.
дополнительные доходы – доходы, несвязанные с основным видом эксплуатации,
Дополнительные доходы = 100*50*12*365*0,75= 16425000руб.
Расходы – ежегодные расходы на содержание и эксплуатацию объекта.
Расходы = 517908770руб.
В ежегодную расходную часть следует включать: арендную плату за землю, затраты на страхование объекта недвижимости, затраты на замещение основных средств, затраты на выплату налогов и операционные расходы.
ЧОД = 730920000–0+16425000-517908770=236416630руб.
2 год:
ВАП 2=761797200 руб.
Потери от недогрузок - 0руб.
Доп. доходы = 16425000руб.
Расходы = 571320770 руб.
ЧОД = 761797200–0+16425000-571320770=213957430руб.
Расчет чистых денежных потоков от проектируемого объекта за 1 год
Таблица 10
№ п/п |
Параметр |
Значение, руб. |
1 |
Выкуп права аренды земельного участка |
50000 |
2 |
Затраты на строительство |
285075000 |
3 |
Итого инвестиционных затрат |
285125000 |
4 |
Валовая арендная плата |
730920000 |
5 |
Потери от недозагрузки помещений |
0 |
6 |
Доход от автомобильной стоянки |
16425000 |
7 |
Арендный депозит |
77350 |
8 |
Действительный валовый доход |
747422350 |
19 |
Операционные расходы |
225300000 |
11 |
Арендная плата за земельный участок |
491400 |
12 |
Налог на имущество |
6992370 |
13 |
Затраты на страхование |
50000 |
14 |
Резерв на замещение |
нет |
15 |
Амортизационные отчисления |
нет |
16 |
Итого расходов |
232833770 |
17 |
Прибыль до налогообложения |
229463580 |
18 |
Налог на прибыль |
45892716 |
19 |
Налог на добавленную стоимость к возмещению |
3000000 |
20 |
Налог на добавленную стоимость к выплате |
3000000 |
21 |
Итого по налогам на операционную деятельность |
51892716 |
22 |
Прибыль после налогообложения |
177570864 |
23 |
Амортизационные отчисления |
1842973 |
24 |
Итого чистый денежный поток |
175727891 |
Расчет чистых денежных потоков от проектируемого объекта за 2 год
Таблица 11
№ п/п |
Параметр |
Значение, руб. |
1 |
Затраты на строительство |
285075000 |
2 |
Затраты на рекламу |
4400000 |
3 |
Итого инвестиционных затрат |
289475000 |
4 |
Валовая арендная плата |
761797200 |
5 |
Потери от недозагрузки помещений |
0 |
6 |
Доход от автомобильной стоянки |
16425000 |
7 |
Действительный валовый доход |
778222200 |
8 |
Операционные расходы |
234312000 |
9 |
Арендная плата за земельный участок |
491400 |
11 |
Налог на имущество |
6992370 |
12 |
Затраты на страхование |
50000 |
13 |
Резерв на замещение |
нет |
14 |
Амортизационные отчисления |
нет |
15 |
Итого расходов |
241845770 |
16 |
Прибыль до налогообложения |
246901430 |
17 |
Налог на прибыль |
49380286 |
18 |
Налог на добавленную стоимость к возмещению |
3000000 |
19 |
Налог на добавленную стоимость к выплате |
3000000 |
20 |
Итого по налогам на операционную деятельность |
55380286 |
21 |
Прибыль после налогообложения |
191521144 |
22 |
Амортизационные отчисления |
1842973 |
23 |
Итого чистый денежный поток |
189678171 |
Величина перепродажи (реверсии) – это денежная сумма, за которую проектируемый объект будет предположительно продан следующим владельцам по окончании срока реализации проекта. М=ЧОДn+1 / R, где
где ЧОДn+1 – чистый операционный доход за первый год после окончания реализации проекта; R – коэффициент капитализации, текущая доходность еврооблигаций Российской Федерации со сроком погашения в 2030г. – 8,5%, величина инфляции - 8%, предпринимательский риск рассчитывается экспертным путем.
ЧОД9= 185956230 руб.
R=0,08+0,085+0,05+0,01=0,225
М= 185 956 230/0,225= 826472133,3 руб.
Выводы: во второй части данной работы мы осуществили прогноз рыночной ситуации. Рынок находится в фазе рецессии, следовательно, ставки аренды будут расти. Также были сформированы денежные потоки от инвестиционного проекта, которые показали, что денежный поток ежегодно будет расти. Следовательно, данный торговый центр является привлекательным инвестиционным проектом, срок окупаемости которого 6-7 лет.