2.2.2 Анализ эффективности варианта проекта – сочетание реализации жилых помещений и сдача в аренду нежилых помещений

Предполагается, что заказчик построит жилой дом повышенной комфортности за счет вложения средств будущих владельцев недвижимости, т.е. при их долевом строительстве. А также намерен сдать в аренду нежилые помещения, расположенные на первом этаже рассматриваемого дома.

Определение периода окупаемости

Период окупаемости инвестиций – это период, за который отдача на капитал достигает значения суммы первоначальных инвестиций.

Под отдачей на капитал понимается сума дисконтированных финансовых итогов по годам, подсчитанных без первоначальных инвестиций.

К первоначальным инвестициям относят затраты на исследовательские, проектные и строительные работы.

П_ок – один из наиболее часто применяемых показателей для анализа инвестиционных проектов.

,

где Р_k – годовые денежные поступления;

- сумма всех первоначальных инвестиций;

n - порядковый номер года в будущем, считая от даты начала строительства;

t – срок завершения инвестиций;

Е – ставка сравнения (постоянная норма дисконта, равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал), Е=18% - ставка рефенансирования;

- коэффициент дисконтирования;

- общая накопленная величина дисконтированных поступлений.

Показатель П_ок используется на стадии предварительной оценки проекта для выбора оптимального варианта капитальных вложений.

Для того чтобы посчитать период окупаемости необходимо распределить денежные средства по периодам проекта (таблица 3.2), где:

Отток денежных средств составляет, сметную стоимость строительства, стоимость проектно-изыскательских работ и резервный фонд в котором учтены затраты на аренду земельного участка представленные в объектном расчете.

Приток денежных средств, считаем только для жилых помещений: площадь жилых помещений умножаем на стоимость 1 м² для жилых помещений.

Согласно сводному – сметному расчету затраты на строительство составило:

Отток=54 128 416 руб.

Приток _кв.= S_{20 кв-р}*28500=2239*28500=63 803 520 руб.

Структура притока по кварталам была установлена следующим образом - согласно процентной ставке выплат при долевом строительстве.

1 год строительства: 3 год строительства:

1 квартал – 0%; 1 квартал – 10%;

2 квартал – 0%; 2 квартал – 10%;

3 квартал – 0%; 3 квартал – 10 %;

4 квартал– 10%; 4 квартал – 10 %;

2 год строительства:

1 квартал – 15%;

2 квартал – 15%;

3 квартал – 10%.

4 квартал - 10%.

Структура оттока по кварталам была установлена следующим образом - согласно технологическому процессу представленному на рисунке 3.1:

В первом году строительства:

1, 2 квартал – отток составляет затраты на проектно-изыскательские работы.

3 квартал - отток составляет затраты на снос строений и очистка земельного участка.

4 квартал - отток составляет затраты на земляные работы (Разработка грунта бульдозерами мощностью 59 (80) кВт, срезка растительного грунта. Уплотнение грунта гравием. Устройство фундаментных плит железобетонных ).

Во втором году строительства:

1, 2, 3 квартал - оттоки составляют затраты на возведение монолитного каркаса (устройство железобетонных стен и перегородок; устройство перекрытий; кладка наружных стен из керамического кирпича; установка лестничных маршей).

4 квартал – отток составляет затраты на устройство кровли (установка стропил; огнезащитную пропитку хвойных пород; устройство обрамлений на фасадах; монтаж кровельного покрытия); полов, установку окон и дверей.

В третьем году строительства:

1, 2 квартал – отток составляет затраты на электромонтажные и санитарно- технические работы, работы по благоустройству территории.

3, 4 квартал - отток составляет затраты на введение в эксплуатацию объекта.

ТАБЛИЦА 2.6

Для более наглядного представления денежных потоков мы изобразили графически (рисунок 2.2)

Рис. 2.2 Гистограмма распределения денежного потока

Экономический срок службы для данного варианта составляет 3 года, на данном этапе произойдет строительство объекта и одновременно наступит окупаемость с доходам равным 2 028 656руб.

Чистый доход

Чистый доход определяется накопленным эффектом (сальдо денежного потока) за расчетный период Т лет по формуле:

ЧД= ,

где Т – продолжительность жененного цикла инвестиционно строительного проекта;

t – порядковый индекс периода фиксации денежного потока;

Р – приток денежных средств;

К – отток денежных средств;

(Р-К) – сальдо денежного потока за период t.

Этот показатель не отражает того факта, что будущие деньги дешевле настоящих. Таким образом, требуется приведение разновременных затрат и доходов к одному моменту времени, то есть дисконтирование денежных потоков.

Чистый дисконтированный доход

ЧДД – это разница между чистой дисконтированной стоимостью (денежным эквивалентом) будущей суммы средств и первоначальной суммой вложений или между отдачей капитала и вложенным капиталом.

ЧДД рассчитывается по следующей формуле: ЧДД=

ЧДД=-16899161* +5315076* +20591748 =2028656руб

Такой чистый доход мы получим в начале 2010 года, переведя его в настоящее время.

Так как заказчик сдает нежилые помещения в аренду (арендатор платит сам за коммунальные услуги), рассчитаем период окупаемости нежилых помещений.

Определим приток и отток денежных средств. Период примем равный одному году.

Определим величину потенциального валового дохода (ПВД):

где S – площадь сдаваемых в аренду площадей;

800 руб. – средняя арендная ставка за 1м² в месяц.

Найдем величину потерь от недозагруженности (4%) и недоуплаты (4%):

Определим величину действительного валового дохода (ДВД):

Расходы будут равны нулю.

Рассчитаем чистый операционный доход (ЧОД_М):

Период окупаемости

Период окупаемости инвестиций (payback period – PP) – это период за который отдача на капитал достигает значения суммы первоначальных инвестиций.

Под отдачей на капитал понимается сумма дисконтированных финансовых итогов по годам, подсчитанных без первоначальных инвестиций.

К первоначальным инвестициям относят затраты на капитальное строительство и эксплуатационные расходы, финансируемые за счет уставного фонда и заемных средств.

П_ок – один из наиболее часто применяемых показателей для анализа инвестиционных проектов.

Где Р_к – годовые доходы;

ΣК₀ – сумма всех первоначальных инвестиций;

t – срок завершения инвестиций (срок окончания строительства).

Показатель П_ок используется на стадии предварительной оценки проекта для сравнения полученного показателя с заранее выбранным нормативным сроком окупаемости или для выбора оптимального варианта капитальных вложений. Если рассчитанный период окупаемости меньше максимального приемлемого, то проект принимается, если нет – отвергается.

Перед нами стоит задача определить период окупаемости при следующих данных. Срок строительства – 3 года;

Примем годовую ставку дисконта 18% (ставка рефинансирования).

1. Сумма первоначальных инвестиций равняется

ΣК _{за 2 года}= -13742843,5* +24903876* =29532054руб.

2. За первый год современная величина дохода будет равна

 Р_к V^t _{за 1 год}=10 298 112* =8 727 214 руб.

За второй год современная величина дохода будет равна

 Р_к V^t _{за 2 год}=51 490 560* =36 979 719 руб.

8 727 214 < К _{за 2 года} < 36 979 719, отсюда период окупаемости составит:

П_ок = 1 + [(23 946 450 – 8 727 214): 36 979 719] = 1,412 года

Определение внутренней нормы доходности

проекта (ВНД)

Показатель внутренней нормы доходности (internal rate of return – IRR) представляет собой ту норму дисконта, при котором отдача от инвестиционного проекта равна первоначальным инвестициям в проект.

Процедура расчета ВНД начинается с подготовки таблицы годовых потоков инвестиционных затрат и денежных поступлений.

Затем осуществляется поиск такого коэффициента дисконтирования методом простого подбора, при котором отдача на капитал равна вложенному капиталу, а ВНД = 0. Принимаются инвестиционные проекты, в которых значение нормы дисконта Е не достигает ВНД, т. е. Е < ВНД. Таким образом ВНД выполняет проверочную функцию и выражает собой одно из значений дисконта.

Перед нами стоит задача определить внутреннюю норму доходности для проекта, рассчитанного на три года, требующего инвестиции в размере 54 128 416 рублей с предполагаемыми денежными поступлениями в размере 1-й год –13 742 843,5 рублей; 2-й год –24 903 876 рублей; 3-й год – 36 262 788 рублей.

Зададимся значениями процентной ставки для коэффициента дисконтирования: Е₁ = 18%; Е₂ = 25%.

Таблица 2.7

Определение внутренней нормы доходности

Период	Денежный поток	Расчет 1		Расчет 2
		Е=18% Vt=1/(1+0.18)t	ЧДС=	Е=25% Vt=1/(1+0.25)t	ЧДС	Формула расчета
1	2	3	4	5	6	7
0-й	-54128416	1,0	-54128416	1,0	-54128416	ВНД=18+25817326,84 /(25817326,84-(-30617663,1) = 18,46%
1-й	-13742844	0,848	-11653931,7	0,8	-10994275,2
2-й	24903876	0,718	17880982,97	0,64	15938480,64
3-й	36262788	0,609	22084037,89	0,512	18566547,5

Итого: 25817326,84 -30617663,1

Значение ВНД = 18,46% является верхним пределом процентной ставки, по которой фирма может окупить кредит для финансирования инвестиционного проекта, т. е. для получения прибыли фирма должна брать кредит по ставке не более 18,46%.