2.2.1 Анализ эффективности варианта проекта – при 100% реализации строительной продукции

Предполагается, что заказчик построит жилой дом повышенной комфортности за счет вложения средств будущих владельцев недвижимости, т.е. при их долевом строительстве. А также намерен, во время строительства продать нежилые помещения, расположенные на первом этаже рассматриваемого дома.

Определение периода окупаемости

Период окупаемости инвестиций – это период, за который отдача на капитал достигает значения суммы первоначальных инвестиций.

Под отдачей на капитал понимается сума дисконтированных финансовых итогов по годам, подсчитанных без первоначальных инвестиций.

К первоначальным инвестициям относят затраты на исследовательские, проектные и строительные работы.

П_ок – один из наиболее часто применяемых показателей для анализа инвестиционных проектов.

,

где Р_k – годовые денежные поступления;

- сумма всех первоначальных инвестиций;

n - порядковый номер года в будущем, считая от даты начала строительства;

t – срок завершения инвестиций;

Е – ставка сравнения (постоянная норма дисконта, равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал), Е=18% - ставка рефенансирования;

- коэффициент дисконтирования;

- общая накопленная величина дисконтированных поступлений.

Показатель П_ок используется на стадии предварительной оценки проекта для выбора оптимального варианта капитальных вложений.

Для того чтобы посчитать период окупаемости необходимо распределить денежные средства по периодам проекта (таблица 3.1), где:

Отток денежных средств составляет, стоимость проектно-изыскательских работ, снос строений и очистка земельного участка, сметная стоимость строительства.

Приток денежных средств, считаем отдельно для жилых помещений: площадь жилых помещений умножаем на стоимость 1 м² для жилых помещений, и для нежилых помещений: площадь нежилых помещений умножаем на стоимость 1 м² для нежилых помещений, затем берем общую сумму.

Согласно сводному – сметному расчету затраты на строительство составило:

Отток=54 128 416 руб.

Приток _кв.= S_{20 кв-р}*28500=2239*28500=63 803 520 руб.

Приток _маг.= S_маг*35000=1120*35000= 39 177 600 руб.

Приток _общ.= 63 803 50 + 39 177 600 = 102 981 120 руб.

Структура притока по кварталам была установлена следующим образом - согласно процентной ставке выплат при долевом строительстве.

1 год строительства: 3 год строительства:

1 квартал – 0%; 1 квартал – 10%;

2 квартал – 0%; 2 квартал – 10%;

3 квартал – 0%; 3 квартал – 10 %;

4 квартал– 10%; 4 квартал – 10 %;

2 год строительства:

1 квартал – 15%;

2 квартал – 15%;

3 квартал – 10%.

4 квартал - 10%.

Структура оттока по кварталам была установлена следующим образом - согласно технологическому процессу представленному на рисунке 3.1:

В первом году строительства:

1, 2 квартал – отток составляет затраты на проектно-изыскательские работы.

3 квартал - отток составляет затраты на снос строений и очистка земельного участка.

4 квартал - отток составляет затраты на земляные работы (Разработка грунта бульдозерами мощностью 59 (80) кВт, срезка растительного грунта. Уплотнение грунта гравием. Устройство фундаментных плит железобетонных ).

Во втором году строительства:

1, 2, 3 квартал - оттоки составляют затраты на возведение монолитного каркаса (устройство железобетонных стен и перегородок; устройство перекрытий; кладка наружных стен из керамического кирпича; установка лестничных маршей).

4 квартал – отток составляет затраты на устройство кровли (установка стропил; огнезащитную пропитку хвойных пород; устройство обрамлений на фасадах; монтаж кровельного покрытия); полов, установку окон и дверей.

В третьем году строительства:

1, 2 квартал – отток составляет затраты на электромонтажные и санитарно- технические работы, работы по благоустройству территории.

3, 4 квартал - отток составляет затраты на введение в эксплуатацию объекта.

ТАБЛИЦА 2.5

Для более наглядного представления денежных потоков мы изобразили графически (рисунок 3.1)

Рис. 2.1 Гистограмма распределения денежного потока

Чистый доход

Чистый доход определяется накопленным эффектом (сальдо денежного потока) за расчетный период Т лет по формуле:

ЧД= ,

где Т – продолжительность жененного цикла инвестиционно строительного проекта;

t – порядковый индекс периода фиксации денежного потока;

Р – приток денежных средств;

К – отток денежных средств;

(Р-К) – сальдо денежного потока за период t.

Этот показатель не отражает того факта, что будущие деньги дешевле настоящих. Таким образом, требуется приведение разновременных затрат и доходов к одному моменту времени, то есть дисконтирование денежных потоков.

Чистый дисконтированный доход

ЧДД – это разница между чистой дисконтированной стоимостью (денежным эквивалентом) будущей суммы средств и первоначальной суммой вложений или между отдачей капитала и вложенным капиталом.

ЧДД рассчитывается по следующей формуле: ЧДД=

ЧДД=-13742843,5* +24903876* +36262788 =28309750,7 руб.

Такой чистый доход мы получим в начале 2010 года, переведя его в настоящее время.

Экономический срок службы составляет 3 года, на данном этапе произойдет строительство объекта и одновременно наступит окупаемость с доходам равным 28309750,7 руб.