Методы определения восстановительной стоимости

В зависимости от цели оценки и, как следствие, закладываемой точности расчетных процедур, существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

- Метод сравнительной единицы.

- Метод разбивки по компонентам.

- Метод количественного обследования.

Для определения восстановительной стоимости исследуемого объекта «Паркинг на 500 машиномест» я выбрала метод сравнительной единицы.

Данный метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. метр, 1 куб. метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.). Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.).

Восстановительная стоимость объекта рассчитывается по следующей формуле:

ВС = УС₍₆₉₎ х V хИ₍₈₄₎ х И₍₀₉₎ х К_пп,

где УС₍₆₉₎ – укрупненный показатель восстановительной стоимости 1 м³ в ценах 1969 г. (26,9 руб./кв. м);

V– строительный объем здания, м³ (в ряде случаев общая площадь либо протяженность объекта);

И₍₈₄₎ – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г., введен Постановлением Госстроя СССР №94 от 11 мая 1993 г. к = 1,18;

И₍₀₉₎ – индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на 2012 г., определен по сборнику КО-Инвест «Индексы цен в строительстве» , к = 123,38;

Районный коэффициент для города Белгорода = 1

К_пп–коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя – представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам к = 22%.

Восстановительная стоимость объекта «Паркинг на 500 машиномест»:

ВС = 26,9 х 48771,4х1,18х 123,38 х 1,22 = 233 025 852,9 руб. с учетом НДС.

Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Исследуемый объект «Паркинг на 500 машиномест» еще не построен, соответственно его износ = 0.

В заключение хотелось бы отметить, что в условиях слаборазвитого и малоактивного рынка, а также нестабильности экономики, затратный подход к оценке недвижимости был и остается одним и порой чуть ли не единственно применимым на практике.