3.3 Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, которые определяют его назначение, возможность и способы использования, а также размеры дохода от владения им, сроки и вероятность получения этого дохода. Полезность учитывает также наличие и иных позитивных факторов, вытекающих из владения, пользования и распоряжения объектом, таких как, например, престижность.

Полезность является следствием всей совокупности свойств объекта, а также условий сделки с данным объектом. Например, применительно к рынку жилой недвижимости, офисных помещений данный принцип означает, что если объект может быть заменен на рынке, то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение недвижимости равной степени привлекательности при допущении, что не понадобится много времени на осуществление замены. Мнение о том, что недвижимость можно продать за любую цену, если продавец может позволить себе достаточно долго ждать покупателя, который готов будет купить данный объект за любую цену, в большинстве случаев является ошибочным. Недвижимость, внесенная в листинг на продажу по цене, значительно превышающей рыночную стоимость, обычно остается непроданной, вне зависимости от того, как долго она была выставлена на продажу. Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылки, что рыночная стоимость, указанной информированными покупателями и продавцами для сопоставимой по важнейшим характеристикам недвижимости.

Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения - при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе оценки недвижимости сравнительным подходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и определяется, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наиболее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).

Сегментирование рынка - это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты.

Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению.

На сегодняшний день, изучая рынок продажи автопаркингов в Белгородской области можно сказать о том, что он достаточно скуден и неоднороден, наблюдается стагнация рынка, сделки купли-продажи практически отсутствуют. Информация о реально совершенных сделках в открытом доступе отсутствует. Был проанализирован рынок за первый квартал 2012 года и выявлен ряд объектов, которые представлены в таблице 2.3.

Источниками информации о листингах являлись банки данных риэлтерских фирм (Агентство недвижимости ЗАО «Профессионал») и средства массовой информации (сайт бесплатных объявлений olx.ru, http://belgorod.bizru.biz/sale/587755.php).

Таблица 2.3

Объект оценки (аналог)	Местоположение	Стоимость, руб.	Право на землю	Площадь помещений, м2	Условия продаж
Автопаркинг на 500 машиномест	г.Белгород, ул. Есенина		собственность	16 613,1	Рыночные
Аналог 1: Автопаркинг «Центральный»	г. Белгород, ул. Попова, д.17	400 000 000	собственность	16 500	Рыночные
Аналог 2: Автопаркинг	г. Белгород, ул. Есенина, д. 36а	290 000 000	собственность	12 400	Рыночные
Аналог 3: Автопаркинг	г. Белгород  ул. Архиерейская, д. 2а	220 000 000	собственность	11 500	Рыночные
Аналог 4: Автопаркинг	г. Белгород, ул. Победы, д. 147	320 000 000	собственность	15 700	Рыночные

В данном отчете для оценки мною были выбраны в качестве аналогов 4 здания.

	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Стоимость имущественного комплекса, тыс. руб.		400 000 000	290 000 000	220 000 000	320 000 000
Обстоятельства совершения сделки	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок
Условия финансирования	единовременный платеж	единовременный платеж	единовременный платеж	единовременный платеж	единовременный платеж
Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования, %		0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.		400 000 000	290 000 000	220 000 000	320 000 000
Продажа или предложение	-	предложение	предложение	предложение	предложение
Поправка на уторгование, %		0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.		400 000 000	290 000 000	220 000 000	320 000 000
Дата продажи (дата оценки)	(1.03.2012 г.)	Март 2012 г.	Март 2012 г.	Март 2012 г.	Март 2012 г.
Поправка на дату продажи, %		0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.		400 000 000	290 000 000	220 000 000	320 000 000
Право на здания	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Поправка на юридические права, %		0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.		400 000 000	290 000 000	220 000 000	320 000 000
Общая площадь зданий S, кв. м.	16 613,1	16 500	12 400	11 500	15 700
Поправка на масштаб зданий, % (Smax/Smin*100%)		100%	134%	144%	106%
Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв. м		400 000 000	388 600 000	316 800 000	339 200 000
Транспортная доступность	авто	авто	авто	авто	авто
Поправка на транспортную доступность, %		0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.		400 000 000	388 600 000	316 800 000	339 200 000
Наличие коммуникаций	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	электро-, водо, теплоснабжение, канализация	электро-, водо, теплоснабжение, канализация	электро-, водо, теплоснабжение, канализация
Поправка на наличие коммуникаций, %		0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.		400 000 000	388 600 000	316 800 000	339 200 000
Цена за кв. м.	21 785,52	24 242,42	23 387,09	19 130,43	20 382,16

Рассчитаем рыночную стоимость здания. Умножим площадь здания на среднюю цену квадратного метра аналогичной площади:

16 613,1*21 785,52= 361 925 022,3 руб.

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.