Расчет рыночной стоимости арендной ставки

Показатели сравнения	Объект оценки		объект №1	объект №2	объект №3	объект №4
Адрес	г.Белгород, ул. Есенина		г. Белгород, ул. Попова, д.17	г. Белгород, ул. Есенина, д. 36а	г. Белгород  ул. Архиерейская, д. 2а	г. Белгород, ул. Победы, д. 147
Назначение помещения	Автопаркинг		Автопаркинг	Автопаркинг	Автопаркинг	Автопаркинг
Кол-во сдаваемых машиномест	500		500	250	300	400
Арендная ставка, руб/машиноместо в день с учетом НДС			100	120	110	110
Форма реализации	Предложение почасовой, посуточной аренды		Предложение почасовой, посуточной аренды	Предложение почасовой, посуточной аренды	Предложение почасовой, посуточной аренды	Предложение почасовой, посуточной аренды
Дата предложения			1 квартал 2012 г.	1 квартал 2012 г.	1 квартал 2012 г.	1квартал 2012 г.
Корректировка на дату оценки			0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка			100	120	110	110
Местоположение Корректировка на местоположение, (%)	г.Белгород, ул. Есенина		г. Белгород, ул. Попова, д.17	г. Белгород, ул. Есенина, д. 36а	г. Белгород  ул. Архиерейская, д. 2а	г. Белгород, ул. Победы, д. 147
			0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Величина корректировки, руб			0,00	0,00	0,00	0,00
Удобство подъездных путей Корректировка на удобство подъездных путей	Выход на магистраль городского назначения		Выход на магистраль городского назначения	Выход на магистраль городского назначения	Выход на магистраль городского назначения	Выход на магистраль городского назначения
			0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Величина корректировки, руб			100	120	110	110
Взвешенная рыночная стоимость 1 машиноместо, руб	110		100	120	110	110

Потенциальный валовой доход объекта «Паркинг на 500 машиномест»:

ПВД = 500 х (110*365) = 20 075 000 руб. в год

Как правило, величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, времени аренды (срока) и т.д.

2. Оценка потерь от недогруженности и неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости.

ДВД = ПВД - скидки на простой и неплатежи.

По уровню комфорта и оборудования исследуемый объект пригоден для функционального использования. По маркетинговым исследованиям средняя загруженность автопаркингов в г. Белгороде составляет 70%.

Действительный валовой доход:

ДВД = 20 075 000 - 20 075 000 *0,3 = 14 052 500 руб. в год

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые года), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, - потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одной основе, т.е. нельзя сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, рассчитанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения.

Расчет расходов

Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

- условно-постоянные расходы или издержки;

- условно-переменные или эксплуатационные расходы;

- расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п.

Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление: коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку, содержание территории и т.д.

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.

Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности их не резервируют. Следует отметить, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения (горизонта расчета), то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.

Если же в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитывают, но необходимо учесть износ, имея в виду возможную перепродажу (реверсию). Если срок такого рода отчислений точно известен, то при расчете методом дисконтированная потоков денежных средств возможно учитывать расходы только в том периоде, где они планируются.

Так как основным источником дохода, приносимого недвижимостью, является аренда, следует тщательно издать типичные для данного типа недвижимости арендные договора: сроки договоров, размеры арендной платы, периодичность выплат и т.п.

При определении потока денежных средств на основе ретроспективных данных обычно используются данные бухгалтерской отчетности (баланс, отчет о прибыли и убытках и т.д.) или данные о действующих на данном сегменте рынка ценах. В последнем случае расчет ведется так же, как в случае с прогнозными данными. При использовании ретроспективных данных часто имеется возможность использовать готовые показатели валового дохода, чистого эксплуатационного дохода и т.д.

Определение итогового показателя потоков денежных средств (ЧОД), который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта несколькими способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.

ЧОД - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным отчислениям.

Суммарные расходы собственника объекта связаны с налогами, текущим ремонтом и другими расходами и составляют 80000 руб. в год

Чистый операционный доход:

ЧОД = 14 052 500 – 80 000 = 13 972 500 руб. в год

Далее, после расчета ЧОД, необходимо определить коэффициент капитализации (R). Понятие коэффициента капитализации применительно к недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.

Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

1. Компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции.

2. Компенсацию за риск.

3. Компенсацию за низкую ликвидность.

4. Компенсацию за инвестиционный менеджмент.

5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

Рассчитаем ставку капитализации для объекта «Паркинг на 500 машиномест» по следующей формуле:

К( R ) = Rf + R1 + R2 + R3 + R4,

где Rf – безрисковая ставка процента, %;

R1 – общерыночный риск, %;

R2 – премия на низкую ликвидность, %;

R3 – премия за качество менеджемента, %;

R4 – норма возврата на капитал, %.

За безрисковую ставку принимаем ставку рефинансирования ЦБ РФ (Rf) - 8% (Указание Банка России от 23.12.2011 № 2758-У "О размере ставки рефинансирования Банка России")

Поправка на общерыночный риск (R1) - 4% - все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют высокую степень риска. Чем выше риск, тем больше величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвест - проекту.

Поправка на ликвидность (R2) - 2,5% показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги.

Поправка на инвестиционный менеджмент (R3) - 4,5% - чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Ставка возврата капитала - (R4) - 15%, основывается на временном интервале, в течении которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала вложенного в недвижимость.

К( R )= 8+4+2.5+4.5+15 = 34%

Принимаем общую ставку капитализации (К) равной 34%

Стоимость оцениваемого объекта составит:

С = ЧОД / К( R )

С= 13 972 500/0,34 = 41 095 588,24 руб.

Все расчеты перенесем в таблицу:

Показатели		Значение
Кол-во сдаваемых машиномест		500
Ставка арендной платы		40150 руб. в год
Потенциальный валовый доход		500 х 40150 = 20 075 000 руб. в год
Загрузка объекта		70%
Недополучение арендной платы		30% в год
Действительный валовый доход	20 075 000 - 20 075 000 *0,3 = 14 052 500 руб. в год
Расходы, связанные с налогами	80 000 руб. в год
Чистый операционный доход	14 052 500 – 80 000 = 13 972 500 руб. в год
Общая ставка капитализации	34%
Итого стоимость объекта оценки	13 972 500/0,34 = 41 095 588,24 руб.

Доходный подход в целях данного отчета применялся с использованием приблизительных значений, в связи с отсутствием возможности сбора и получения достоверной информации о потенциальных доходах и расходах объекта оценки.

Приблизительная стоимость объекта оценки равна 41 095 588,24 руб.

Чтобы узнать, какова будет стоимость оцениваемого объекта через 25 лет, составим прогноз с учетом коэффициента инфляции.

Федеральным законом от 30 ноября 2011 года N° 371-ФЗ "О Федеральном бюджете на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов" установлен уровень инфляции на 2012 год в размере 6,0%.

Прогноз показан в таблице 2.2.

Таблица 2.2

Стоимость объекта «Паркинг на 500 машиномест»

Годы	Коэффициент инфляции,%	Стоимость, руб.
2012	6	41095588,24
2013	6	43561323,53
2014	6	46175002,95
2015	6	48945503,12
2016	6	51882233,31
2017	6	54995167,31
2018	6	58294877,35
2019	6	61792569,99
2020	6	65500124,19
2021	6	69430131,64
2022	6	73595939,54
2023	6	78011695,91
2024	6	82692397,66
2025	6	87653941,52
2026	6	92913178,02
2027	6	98487968,7
2028	6	104397246,8
2029	6	110661081,6
2030	6	117300746,5
2031	6	124338791,3
2032	6	131799118,8
2033	6	139707065,9
2034	6	148089489,9
2035	6	156974859,3
2036	6	166393350,8
2037	6	176376951,9

Исходя из таблицы 2.2 можем сделать вывод, что через 25 лет объект «Паркинг на 500 машиномест» с учетом коэффициента инфляции будет стоить 176 376 951,9 руб.