Лекции Оформление земельных участков Лекция 17 сентября 2020.

Что мы будем делать?

Мы будем занимать загородной недвижимостью.

Самым большим спросом пользуются земельные участки, которые находятся в составе лесгосфонда и рядом с водными объектами. Потому мы не можем исключить, например, нормы лесного права.

Зачетная работа: правовая экспертиза земельного участка (рекомендация – в составе какого-нибудь коттеджного поселка).

За пафосом и за торговыми названием скрывается обычная юридическая картинка.

В составе земель РФ есть различные замели. Работая с загородной недвижимостью, мы будем сталкиваться почти со всеми категориями земель, наверное, кроме промышленных земель.

Разграничение пригорода от загорода – малое бетонное кольцо «бетонка».

Какие статьи посмотреть?

ст. 7 ЗК РФ – состав земель, их категории.

Состав земель строго ограничен, семью категориями.

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Если смотреть через консультант, то будет больше информации.

Мы будем сталкиваться со всеми категориями, кроме земель промышленности.

п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Дано понятие правового режима земельного участка.

Оно включает в себя категорию земельного участка, вид использования, территориальное зонирование.

Правовой режим будет формироваться из спектра прав и обязанностей.

На следующем занятии переходим к нормам права, к законам.

Лекция 24 сентября 2020 г.

Определение земельного участка – ст. 6-7 ЗК РФ.

в ст. 6 ЗК земля понимается в нескольких видах:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельный участков;

Когда мы говорим о земельном участке, мы в первую очередь понимаем недвижимую вещь.

Чтобы земельный участок был вовлечен в гражданский оборот, надо поставить его на гос. кадастровый учет. После постановки ему присваивается кадастровый номер и с ним он вовлекается в гражданский оборот.

Участки могут быть в составе разный категорий земель.

Всего 7 категорий земель.

Самая многочисленная –

1) Земли лесного фонда;

2) с/х назначения;

3) водного фонда;

4) особо охраняемого;

5) запаса;

6) промышленности и иного специального назначения (промышленности, энергетики, связи, вещания, земли обороны и т.д.).

7) земли населенных пунктов.

Высок интерес перевода из одной категории в другую.

Современное обществ постепенно переходит к тому, что людям интересны проживание в индивидуальных домах. 2007 – старт проекта Одноэтажная Россия.

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство.

Дачное использование.

Садоводство – садовое использование.

Огроднические.

Для ведения личного подсобного хоз-ва.

Для РФ приняты 6-и соточные садовые участки.

А у нас берут и строят на них дом в 1000 квадратов.

Пятно застройки – контуры фундамента – они идут по границам участка.

Зак-тель предусмотрел регулирования, например, вводится определенный процент застройки. Но когда такой нормы не было, люди застраивали и сейчас с этим ничего сделать нельзя.

Риелторы называют такие – «замки на 6-и сотках».

В РФ есть предельные размеры

Например, есть вид использования для КФХ и такой вид может существовать в определённой площади – минимум 2 ГА, максимум 40 ГА (для Московской области), для калужской области для садоводства – 40 соток максимальная. В Тульской области – 20 соток.

Это нормирование.

Норматив установлен для чего.

В каждому субъекте на размер влияет кол-во земель, на качество земель – все это влияет.

То, что мы видели в престижных участках – когда-то были землями с/х назначения, территории совхозов и т.д.

Организация коттеджного поселка стала возможна благодаря переводу земель.

Права и обязанности регулируются следующими составляющими:

1) категория земель;

2) виды разрешенного использования;

3) территориальное зонирование. (то, что накладывает Градостроительное зак-во).

6/7 категорий задействовано с загородной недвижимости (все, кроме земель спец. назначения).

с/х назначение.

две группы:

1) одни попадают под регулирование ФЗ «Об обороте земель с/х назначения». Такие земельные участки не при каких условиях не допускают застройки. с/х участки для сельскохозяйственного производства.

2) не попадают под сферу действия этого закона, а значит, допускают застройку.

земельные участки из состава земель с/х назначения, не предназначенные для с/х производства.

ч.2 ст. 1 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» Действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

ст. 27 ЗК говорит об ограничении оборотоспособности земельных участков.

п. 6 ст. 27 ЗК: Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

п.7 ст. 27 ЗК: Пункт 6 настоящей статьи не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые или огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

Видим, что нормы дублируются.

Дачная амнистия – упрощенный порядок оформления прав на землю. Но в таким порядке можно оформить права не на все участки. Именно вид разрешенного использования определяет – попадает или не попадает. Категория земельного участка тут отходил на задний план.

Есть мораторий перевод земель с/х назначения в другие категории.

Почему востребована эта процедура (перевод земель с/х назначения, изменения цели использования).

1) малочисленность земель населенного пункта;

2) земельные участки из земель с/х назначения более привлекательны в рекреационных целях;

Почему не дачного строительства, дачного хозяйства? Долгое время в стране был дачный закон, которые собственники знали как 66 ФЗ.

Потом появился 217 ФЗ «новый дачный закон», он исключил из числа видов разрешенного использования такое понятие как «дача».

Но на практике и так будем сталкиваться с дачами. Есть на территории РФ куча видов разрешенного использования.

Мы признаем все права только после 1917.

Если мы придем в органы с документами до 1917 о том, что мы чем-то там из гос. фондов, например, владеем и наши предки владели, то нам откажут, наше зак-во признает лишь документы соц. периода, то есть все, что было после декрета о Земле.

Если мы придем и покажет документы 20-х, что у наших предков были права на землю, несмотря на то, что в РСФСР не было частной собственности на землю, тонам бесплатно выдадут.

Многообразие видов использования начало формироваться именно тогда. Хотя было и еще раньше, но зак-тель это не признает.

Было, например, право застройки. Но его нет в современном классификаторе, нет дачного использования. Значит ли это, что законодатель откажет? Нет.

Если мы не перерегистрируем, то это не значит, что все утеряно, так как права подтверждаются старыми документами.