Семинар 07.03.2015.

Документы территориального планирования: схемы территориального планирования и Ген планы поселений и городов федерального значения.

Крассов правильно в понятие планирования включает зонирование. Территориальное планирование предопределяет зонирование.

В нашей стране самая неуклюжая система регистрации прав. В мире две системы: регистрация актов, регистрация титулов. У нас все в кучу.

Отдельно идет кадастровый учет недвижимости, права на нее не зарегистрированы, разрыв мб годы. Затем регистрируются сделки или иные основания (свидетельство о праве на наследство), затем само право. Еще есть положения о регистрации перехода права – пока ВАС не дал разъяснение (Обзорное постановлении по регистрации 2001), полагали, что это отдельный вид регистрационных действий. Потом ряд случаев выпал из практики работы регистрации.

Сейчас этим занимается Росреестр. Регистрация прав и регистрация оснований по времени совпадают. Учет недвиги осуществляется другим подразделением в составе Росреестра – разорван по времени.

Пример: правообладатель хочет разделить ЗУ. Делит на 2 части в вносит сведения о разделе. Идет в Росреестр получать две зеленки. Выясняется, что нормативы не соблюдены – отказ в регистрации права. Обратно в кадастр с заявлением объединить. Получает отказ со ссылкой на то, что права на прежний участок прекратились (нет объекта), а теперь нет прав на два участка. Если 3 месяца не истекло, то можно оспаривать в суде решение об изначальном разделе.

Вот к чему приводит разрыв двух систем учета.

Актовая – регистрация сделок, титульная – регистрация прав. Первое – орган власти принимает на себя ответственность по проверке оснований. Вторая система – не проверяются сделки, а просто удостоверяются полномочия лица на отчуждение.

Рейдеры – фальшивую сделку подают на регистрацию, где-то возбуждают УД, документы из Росреестра забирают, следак их теряет, его просто лишают премии. А последний, кто в реестре, все сохраняет. Мошенники остаются с недвижимостью. Точно так же воруют доли в ООО.

Есть процедура по результатам кадастровой оценки – влияет на приватизационную стоимость, на налоги, на притворность сделки при отчуждении.

Разница нормативной и кадастровой цены: кадастровая устанавливается независимым оценщиком, на весь регион и детализируется к ЗУ. Нормативная – главой МО по своему усмотрению (не по процедуре ФЗ «Об оценочной деятельности»).

По линейным объектам возникает сложность – в одном коллектора проходят несколько разных сетей. У каждого из объектов свой собственник и у каждого есть исключительное право на приватизацию ЗУ.

Оборотоспособность части ЗУ: прямой нормы о запрете нет. Сервитут устанавливается на часть ЗУ без выделения самостоятельного ЗУ.

Регистрация ЮЛ – регистрирующий орган проверяет только комплектность и полномочия. Любой устав пройдет регистрацию, если он подан уполномоченными лицами.

Семинар 14.03.2015.

Земли сельхоз назначения – в основном без изменений.

Земли населенных пунктов – все время какие-то изменения, особенно по градостроительной документации.

Градостроительное зонирование – результатом являются ПЗЗ.

Градостроительное планирование – «пожелание о том, что в перспективе дб организовано на территориях». По общему правилу, документы территориального планирования не имеют признака общеобязательности. В некоторых случаях генпланы как основной инструмент ТП мб основанием для перевода из других категорий в ЗНП.

Документы ТП:

1. Схемы ТП (трех уровней):

1. Федеральный

2. Региональный

3. Муниципальный район (в ГО и поселениях не предусмотрены)

Вопросы: места размещения наиболее важных стратегических для гос интересов объектов. Например, автодороги, газопроводы, научные центры, медицинские центры, образовательные центры. Определяется их предполагаемое месторасположение.

2. Генеральный план:

1. Поселения (городские и сельские)

2. ГО

3. ГФЗ

В отличие от схем ТП, предусматривают не только единичные части территории для перспективного использования, а охватывают всю территорию МО или ГФЗ. ГП включают в себя картографическую часть и описательную. В первой – цветом наносятся зоны, желаемые к реализации в дальнейшем, во второй – расписывается планируемый режим каждой из зон.

Документы ТП могут противоречить документам зонирования – они разрабатываются для него, в случае его отсутствия была бы картина, при которой всех все устраивает и ничего менять не надо.

ПЗЗ определяют существующие виды РИ, а ген планы определяют планируемые на перспективу функциональные зоны (виды РИ земель).

А зачем принимать не обязывающий ни к чему ген план?

Они нужны, чтобы чиновники, разрабатывая документы зонирования, учитывали перспективу развития МО, заложенную в ген плане. Требование не является обязательным, но наличие ген плана с морально-этической и правовой позиции направляет на разработку документов нижнего уровня в нужном направлении (проекты межевания кварталов).

Все документы примерно похожи по структуре.

ПЗЗ определяет виды РИ, проект планировки решает вопрос о конкретном месте расположения ОКСов в границах ЗУ.

Госстрой мансарду и цоколь включают в этажность, максимум три этажа под ИЖС. Остальное – разрешение на строительство, изменение РИ ЗУ. Было внутреннее положение, даже не нормативное. Законодательство не регулирует.

Это один из очень редких примеров, когда в зависимости от категории меняется РИ: приусадебный (земли населенных пунктов) и полевой ЗУ (земли сельхоз назначения) для ЛПХ. Обычно категория задает вектор, а тут наоборот – категория определяет конкретику, а РИ зависит от категории.

По землям лесного фонда строилась дорога, был предоставлен ЗУ, после завершения работ (коммуникации – вид лесопользования, менять ничего не надо). Экспертизы были пройдены, разрешения получены. После завершения работ надо было сдать участок в изначальное состояние лесникам (почвенный слой). Прораб купил мешок канадской травы, посадил. Лесничие возмутились – трава не свойственна для нашей лесополосы. Но работы в итоге приняли.

ЗУ у дороги, ИЖС – хочет с автосервисом. Надо делить (РИ – ИЖС, а второй – АЭЗ, сервис). Должны выполняться критерии делимости участка.

До 1 января 2013 года БТИ занимались задастровым учетом ОКСов. ЗУ они тоже учитывали, но до 1993 года, до появления государственного земельного кадастра – комитеты по земельным ресурсам и земельному устройству.

В СССР была форма гос акта для ОВП и ПС. В 1993 году отменили ЗК, статьи о документах были признаны не соответствующими конституции указом Ельцина. В некоторых регионах использовались старые формы (они были разными по масштабу – маленькие как кодекс и формата А3).

Каждый ЗУ дб охарактеризован геодезическими данными – привязка по координатам (GPS). Геометрия – длины и углы. Геометрия не достаточна для решения всех споров с соседями. Если известна геометрия, то можно выстроить, но где конкретно – сказать не возможна, только площадь не вызывает сомнений. Нужно как минимум две точки геодезических координат по спутнику.

БТИ раньше не использовали геодезические координаты (спутники были засекречены). Поэтому привязка к местности была сложной («5 метров от уреза воды», «2 метра от дерева»).

На смену гос актам приходят при приватизации свидетельства (бланк синего/черного цвета). Потом свидетельства на право собственности на землю, содержащее инфу о кадастровом номере (после указа Ельцина). С 1998 года – зеленка ЕГРП в современном виде.