Земельное право.

Литература:

1. Практикум, 2008

2. Учебник Крассова, 2012

3. Жариков. Земельное право России, издательство Кнорус (красный)

Остальные учебники оторваны от нашей программы

4. Земельное право современной России – общая часть ЗП, это монография, хотя и выглядит как учебник. Крассов (зеленая);

5. Эколого-правовой словарь Голиченкова (основные термины ЗП в него включены), 2012, Городец

Два основных акта – ЗК и ГрК. ГрК даже более детально регулирует режим земель.

Комментарии:

6. Голиченков, Волков, Козырь. Комментарий к ЗК, постатейный (коричневый). Написан самими составителями ЗК, комментирует изначальные положения. Практически все поправки в ЗК политизированы. Недостаток – не учитывает судебной практики.

7. Быстров. Постатейные комментарии к ЗК и ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» (красный).

8. Трутнев, Бандорин. Комментарий к ГрК РФ (синий). Издательство «Экзамен», 2008.

9. Комментарий к ЛК РФ. Крассов, издательство «Норма».

10. Комментарий к Закону РФ «О недрах». Крассов. Издательство «Юрист».

11. + комментарии к отдельным ФЗ, которые приводились на первом семинаре по ЭП

12. Горное право. Учебник. Изюмов, Карасев, Колеандров. Издательство «Право-тек», 2010. Около 10 авторов (коричнево-красный). Очень сильный учебник.

13. Горное право. Перчик, учебник института Губкина (синий).

Очень классные книжки Крассова:

14. Земельное и имущественное право в странах общего права (зеленая монография). Издательство «Норма».

15. Право собственности на землю в странах Европы. Издательство «Норма» (синяя).

16. Копылов. Вещные права на землю. Издательство «Статут», 2002. Цивилистический подход.

17. Горные отношения в странах Западной Европы и Америки. Городец (белая), проф. Клюкин. Аналитика зарубежных источников!

18. Land law (белая).

LL на Западе это подотрасль ГП в нашем понимании – особенности регулирования имущественных отношений, предметом регулирования которых является земля. ИиО земель – environmental law.

19. Журнал «ЭП» (оранжевая обложка). Публикуется в Консультанте.

20. Нефть, газ, право – по недрам

Методика та же самая, что и в предыдущем семестре.

Билетов не будет, будут вопросы. Их утвердят на последнем заседании кафедры. 19 марта будут утверждены вопросы. 20 можно попросить вопросы у лаборантки.

Изменения 1 апреля – поменялись основания предоставления ЗУ. Раньше – собственность и аренда. Можно было в них переоформить из ОВП. Сейчас – хватит приватизировать бесплатно.

Без аукциона нельзя предоставлять ЗУ, за исключением 30 пунктов (все их знать не надо, важно понимать основные принципы).

Все ранее возникшие правоотношения (ФЗ «О гос регистрации») не требуется перерегистрировать. Если мы нашли вотчинные грамоты, то можем ли мы пойти в ЕГРП с ними? Декрет о земле прежние документы и отношения аннулировал. КС конституционной оценки этому не давал. Если репрессировали, и до 17 года был изъятый дом, он сохранился, то оно подлежит передаче наследникам. Если не сохранилось, то есть право требования компенсации. Если была изъята земля, то никаких прав не возникает, ранее выданные документы не являются основанием для существования права. После Декрета о земле и не аннулировано документами советской власти – имеет юридическую силу. Часто приходится сталкиваться с актами о праве постоянного бессрочного пользования на землю – юр сила не потеряна, на их основании можно оформить права на землю.

Основная баталия:

1. ОМСУ: Земля под отмосткой – фундамент + по метру

2. Вы – нормальная территория

Если ИЖД, по ст. 36 есть нормативы – устанавливаются по ИЖС, дачное строительство, садоводство, огородничество и еще что-то (по пяти видам РИ есть всегда). По объектам кап строительства нет – либо ПЗЗ, либо по стройке (проектная документация).

РПЦ свои объекты получали на основании реабилитации (в 90-е гг.).

Предмет ЗП – отношения по ИиО, а не вопросы по владению, пользованию, распоряжению имуществом. Это уже ГП. Иногда ГП-нормы могут находиться в ЗК, и наоборот.

Как соотносятся эти две группы ПО?

Отношения по ИиО – отношения публичные. Пользование – извлечение полезных свойств вещи, сбор плодов. Использование – определенный процесс хоз деятельности, который осуществляется на ЗУ. Можно ли построить дом? Перекопать участок? Взять речку в трубу? Эти вопросы решает ЗП. Вопросы по В, П, Р ЗУ относятся к сфере права гражданского.

В ЗК есть некоторые статьи, которые посвящены особенностям сделок с ЗУ – это ГП-нормы, попавшие в ЗК. До 2000-х годов принять его не могли. После выхода Конституции Ельцин Указом отменил ЗК 1991 года. Суд ничего не сказал (КС два года не было). Все 90-е годы не было ЗК, были уродские Указы Президента. Коммунисты в Думе блокировали законопроекты с допущением права частной собственности на землю, кроме личных нужд (баталии были по поводу земель с/х назначения).

Когда пришел Путин, за дело взялось Минэкономразвития. Основной задумкой был переход на двухуровневую систему прав на землю. Если ЗУ ранее был на каком-то праве, то платишь 10-кратный налог и приватизируешь – чтобы ликвидировать ОВП на землю. Данные механизмы были многими с т.з. рынка, но защищали интересы хозяйствующего несобственника.

Почему коммунисты боялись? У крестьян и фермеров нет и не было денег, но с/х земли могли забрать банки через ипотечные конструкции. Банк хозяйствовать конечно не будет. Поэтому КПРФ поддерживали сохранение ОВП – защищают фермера от мгновенного отнятия, ПНВ гарантировало передачу по наследству, был смысл вкладывать в улучшение почвы, но без отчуждения, залога.

Нынешний ЗК направлен на устранение этих ранее введенных ОВП – рынок дб прозрачен, а ОВП его парализует. Нет рынка; в административно-распорядительном порядке можно аннулировать ОВП – компенсации по Конституции требовать нельзя.

ОВП надо было до определенного срока (в итоге до 12 года) переоформить, а потом штраф по КоАПу – ПБП, ПНВ. Взять в собственность или в аренду. Проблема с зонами, где нельзя приватизировать – береговая полоса водного объекта или иные (27 ст. ЗК). Но мб взять в аренду.

Для правообладателя лучше уж ПБП, без решения суда его нельзя аннулировать. Некоторые так и не переоформили, хоть это и правонарушение – автоматически ОВП не прекращается.

ПБП сохраняется, но применяется только для гос структур, ПНВ убрать полностью.

ГПО – имущественные.

Земля = ЗУ, в ГП-контексте. Часть поверхности, границы которой установлены в специальном реестре (Государственный кадастр). Учет недвижимости и регистрация прав на недвижимость – у нас это разные вещи.

Земля – поверхность территорий, которая не закреплена в кадастре, нет геодезических и географических признаков.

ЗП – независимо от закадастрированности является объектов охраны. Пример: земли лесного фонда, режим понятен, но четких границ нет. Земли водного фонда вообще формированию не подлежат, отдельные ЗУ не должны выделяться.

Река Волга до сих пор не стоит на учете в водном реестре – это огромная территория акватории, описать и обмерить надо много ручейков и водозаборов. На учете стоят только отдельные части водных объектов Волжского водного бассейна.

Правовой режим земель.

Это совокупность правил и требований их использования, которая складывается из:

1. ЦН (категории земель)

2. Функционального назначения (РИ)

3. Зон с особыми условиями использования земель (ЗП зональные ограничения)

Все, что в эту триаду не входит, это не земельное право!

Весь земельный фонд России делится на 7 категорий по ЦН. Первые 6 категорий должны использоваться по ЦН, земли запаса никак не используются, как правило, а ждут своего перевода в ту или иную категорию. Есть отдельные исключения, их мало, например, ведение охотничьего хозяйства, деятельность по добыче ПИ – на землях запаса это делать можно. Сам поверхностный слой при недропользовании не удаляется, как правило, а только для размещения техники.

Зачем нужны категории? Четкого ответа на вопрос «что можно делать на ЗУ определенной категории», название не дает. В каждом конкретном случае возникают вопросы с непосредственной связанностью с видом деятельности. Категория создает некий вектор для уточнения правового режима ЗУ. Недостаточно понять из категории что можно и что нельзя делать на ЗУ.

Нужно смотреть ФН (РИ). Это конкретный вид деятельности, устанавливаемый для обеспечения соблюдения основного ЦН, определяемого категорией. Вид РИ предназначен для уточнения видов хоз деятельности, которая может осуществляться в рамках категории исходя из основного ЦН.

Перечень видов РИ для каждой категории устанавливается Минэкономразвития. Например, для сельхозпроизводства, для ведения садоводства, огородничества, ЛПХ, строительство ИЖД (для земель с/х назначения).

Было даже РИ «для строительства 17-этажного жилого дома» - администрация сковывает землепользователя, но определяет параметры для стройки.

При формировании РИ администрация может делать как хочет, на стадии проектной документации зарубить это уже нельзя будет – там уже будет смотреться только нарушение пожарных, экологических и иных нормативов.

Был случай – «для строительства жилых зданий, спортивных, служебных и хозяйственных построек». Все, что угодно.

Зачем так делать? Две причины. Первая - чем шире формулировка РИ, тем сложнее соблюсти все нормативы РИ. Надо, чтобы отстоял на расстоянии, не налагались зоны, дб большая площадь. Вторая причина – администрация изначально при определении правового режима через вид РИ закладывает параметры стройки.

Существуют два механизма определения РИ:

1. Через градостроительные регламенты

2. Через акт о предоставлении ЗУ

Вводный закон к ГрК установил, что во всех МО должны действовать ПЗЗ, которые определяют градостроительные регламенты на всю территорию соответствующего МО. ПЗЗ принимаются на поселения и городские округа – МР, межселенные территории такие документы не издаются, а территории (кроме межселенных) определяются ПЗЗ поселений внутри МР. МР и ГО – МР делится на городские и сельские поселения, возможны межселенные поселения, которые не входят в поселения, но входят в границы МР. ГФЗ = ГО, т.е. ПЗЗ Москвы, Питера и Севастополя.

ПЗЗ состоят из двух частей:

1. Графическая (картографическая) – карта местности, на которой в различной цветовой гамме изображены территории, входящие в ту или иную зону. Каждая цветовая гамма имеет свою расшифровку, которая отражается в описательной части ПЗЗ. Это и есть РИ.

2. Описательная часть

Это должно соответствовать классификатору. Принят он недавно, во многих МО нет ПЗЗ. Где нет ПЗЗ существует альтернативный порядок определения вида РИ – его определяет орган власти, уполномоченный на предоставления ЗУ по своему усмотрению. При этом формулировка или наименование РИ закрепляется в индивидуальном правовом акте о предоставлении участка.

ПЗЗ нет в Москве (из-за включения Новой Москвы), Севастополь, Санкт-Петербург (тоже новые территории). В остальных МО ПЗЗ уже действуют. Не везде в Московской области есть.

Если администрация меняет ПЗЗ и РИ не совпадает с кадастром, то приоритетом пользуются ПЗЗ. Если успел построить, а потом поменяли ПЗЗ, то можно оставить завод, но потом нельзя будет расшириться на новой рекреации. Но землепользователь имеет право на компенсацию – если докажет. А тут уже зависит от судебного оценщика.

Но менять каждый день ПЗЗ нельзя – должны проводиться публичные слушания. Есть календарь изменений – сбор заявок, сбор предложений в рабочую группу, они обосновывают ПЗЗ, рисуют новую карту, выносят на ПС, подпись – и так каждый год.

В суде не получится придраться к мотивировке рабочей группы администрации в порядке гл. 25 ГПК, потому что суд проверяет только законность и процедуру – суд не может решать какой дом строить, какого цвета улица, это исключительная компетенция ОИВ.

ГрК передрал американскую систему территориального зонирования – у нас был административный порядок определения режима, конкретный акт к конкретному правообладателю, там конкретный вид РИ земли. В Европе и США режим определяется только архитектурно-планировочной документацией – такими же ПЗЗ. На территорию документация – там зоны – по ним живем. В США нет категорий, есть только территориальные зоны. Там кадастровые границы могут не совпадать с границами территориальных зон. Единого правового режима у ЗУ нет, надо смотреть карту о зонировании. Наши ПЗЗ обязательно дб привязаны к границам ЗУ, границы ТЗ должны совпадать с границами ЗУ.

Почему у нас территориальное зонирование переняли ограниченно? Мы боимся (и правильно) отказаться от категорий. Категория представляет собой механизм гарантий для того, чтобы полностью не отдать установление правового режима земель на откуп местной власти.

Пример: жилищное строительство на землях лесного фонда запрещено. Надо менять категорию – распоряжение председателя федерального правительства, это делают для федеральных нужд (дороги всякие). Земли с/х назначения – решение принимает губернатор, после этого другая категория.

Контролирующие органы (соблюдение ПЗЗ категориям):

1. Муниципальный земельный надзор – мертвечина

2. Прокуратура

3. Росреестр – в ведении Минэкономразвития (вот он и должен следить за ЦН и ФН)

Неиспользование или использование с нарушениями в течение 3 лет влечет изъятие путем выкупа. Требование заявляет ОМСУ. В малонаселенном регионе никто этим не занимается. В крупнозаселенных – активно изымают.

На землях лесного фонда можно заниматься недропользованием, потому что возобновляемый ресурс, это вид РИ на ЗЛФ.

Зоны с особыми условиями использования земель – в блокноте.

Особенность – нет привязки к кадастровым границам, из НПА, устанавливающих особые правила к каждой конкретной зоны использования земель – в дополнение к РИ.

«Зоны с ОУИЗ вносятся в ЕГРП в соответствии с законодательством». Росреестр – если закон называет, то включаем, если нет, то не включается. Нигде нет упоминаний о внесении в реестр этих зон.

Но в кадастр такие сведения включаются.