Семинар 14.02.2015.

Четкого понятия «недвижимость» не существует, в законодательстве есть путаница. Есть понятия «здания, сооружения, недострой», ОКС. Как все это соотносится? Все ли ОКС являются недвижимостью? Все ли З, С, Н являются ОКС? Четкого ответа нет. К ОКС относятся по ГрК те объекты, которые не являются недвигой по ГК.

Критерии «недвижимости» из практики:

1. Неразрывная связь с землей – невозможность переноса вещи без несоразмерного ущерба

2. Прямое указание в законе

3. Наличие записи в ГКН и/или в ЕГРП

Воздушные ЛЭП (до 300 квт) – вид ОКС по ГрК, признаками недвижимости они не обладают, можно переносить спокойно, несмотря на то, что менять маршрут – не логично.

Поэтому, если имущество является ОКС, то это не значит автоматически, что оно является недвижимостью. ОКС, не внесенный в реестр, будет считаться движимым имуществом.

ПС является все лишь юридической формой закрепления экономических отношений собственности. Имущество, которое находится на ПБП, ПНВ, аренда – тоже собственность, тоже присвоение, хотя и не полное (в экономическом смысле), об этом указал КС со ссылкой на ЕСПЧ, отсутствие полного господства правообладателя над ЗУ.

Не только ПС, но и иные права относятся к отношениям собственности в экономическом смысле – ст. 35 толкуется не только в отношении ПС!! Со ссылкой на нее работает конституционная защита в отношении ОВП, об этом говорил КС. Там сказано «свое имущество», а не «право собственности». Суды выработали позицию, что это все иные права, не только ПС.

Несмотря на то, что титулы ПБП, ПНВ регулируются ЗК, это гражданско-правовые конструкции по правовой природе.

ЗП и АП:

АП определяет систему и структуру органов управления и их компетенцию – предметы ведения и полномочия. ЗП регламентирует функции органов – основные направления деятельности в области управления земельным фондом. Например, порядок кадастрового учета, порядок проведения земельного надзора, осуществления мониторинга земель, предоставления ЗУ и т.д..

Землями владеть, пользоваться, распоряжаться нельзя, это можно делать с ЗУ – индивидуально-определенными объектами. Земли ЛФ могли предоставляться без выделения лесных участков – конкретизировалось на леса по лесоустроительным материалам, без точных границ, но с примерным описанием. Так же по водным объектам – есть общее описание границ водного режима, который позволяет худо-бедно идентифицировать ЗУ под водным объектом.

ЭП:

1. ООС

2. ОИПР – земли, недра и все остальное. В этом плане ЗП является подотраслью ЭП.

3. ОЭБ

Environmental law – земельное право в нашем понимании сюда входит. Правовые режимы, земельно-правовые режимы, застройка.

Вывод – ЗП является подотраслью ЭП, регулирует ОО второго блока – ОИПР, в том числе земли.

До перечня приграничных территорий Росреестр заворачивал много сделок с иностранцами. Даже в Московской области – есть международные аэропорты, так что формально могли попасть под приграничную территорию. Сейчас в 2011 году появился Указ Президента. Такая же проблема при реорганизации ЮЛ – учредителем мб иностранное ЮЛ.

Разграничивать нужно не вопросы собственности, а компетенцию между федеральными органами, органами субъектов и ОМСУ.

Лес нельзя сдать в аренду, поскольку это потребляемая вещь. Для этого придумана конструкция лесного участка. Воду тоже нельзя сдать в аренду, но водный объект можно. Объекты животного мира – тоже самое.

Животный мир находится в федеральной собственности, регионы выступают за разграничение  губернаторы начнут делить, если животное перебежало границу. Кто разрешительные документы будет выдавать, кто плату за природопользование получать.

Самый правильный в этом смысле закон – «О недрах», провозглашает гос собственность на недра без разделения, но детально прописана компетенция.

После 2012 года была проблема с Мослесхозом – распоряжение о предоставлении ЗУ принято, а подписывать больше некому. У правопреемника нет полномочия по подписанию договоров. Для принятия решения о заключении договора нужно идти к правопреемнику, распоряжение нужно признавать действующим. Применяться должны старые правила.

А по какой цене выкупать? На дату заявки или заключения договора? Если затяжка была по вине органа, то на дату заявки, если по вине землепользователя, то на момент заключения договора. Кадастровая стоимость может и уменьшаться, если оспаривают в суде особенно.

С 2005 года была божеской практика кадастровой стоимости, а потом стали ставить среднерыночный уровень цен по максимальной планке без учета важных факторов (заболоченность, транспортная доступность).

Суды отказывали по формальным основаниям – не можем подменять проф оценщика. Раз в 5 лет ОИВ субъекта заключает гос контракт по конкурсу с оценщиком, по результатам оценщик предоставляет в орган региона заключение, в котором прописана кадастровая стоимость по ЗУ, и критерии по землям, которые не сформированы в ЗУ. Получив заключение, ОИВ субъекта передает сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета –> включение в ГКН.

Поскольку проблема неадекватности кадастровой оценки стала носить массовый характер, постольку практика поменялась – суды стали проводить оценочные судебные экспертизы (особенно АС). Внесены изменения в закон об оценочной деятельности – допускается проведение административной процедуры кадастровой оценки. В течение 6 месяцев можно подать заявление и потребовать пересчитать стоимость ЗУ. Когда приходит уведомление о земельном налоге, тогда землепользователь и понимает, а полгода уже прошло. Чаще чем раз в год не принято, но в московском и областном регионах по два раза в год из-за Новой Москвы. Поэтому зачастую важно от какой даты рассчитывать стоимость земли.

2006 год – поправки в ст. 27 ЗК РФ, Глобалдаринвест попадает в неприятную ситуацию: распоряжение – все ок с участком, 2007 год – ЗУ попадает в перечень участков, запрещенных к приватизации (приложение к Закону МО «О регулировании земельных отношений»). В задаче не просто так указаны 4 гектара и даты.

В статье 33 ЗК указаны нормативы – ЛПХ, ИЖС, С, О, Д хозяйства. По первых двум норматив устанавливают ОМСУ, остальные – субъекты.

Как определить ЗУ под многоквартирном доме?

1. Если ЗУ стоит на кадастровом учете – если дом возводился после 2001 года точно, после 1999, когда появился закон о государственном земельном кадастре. Если ЗУ поставлен (перед предоставление в аренду застройщику), то он считается ОДС. Механизм (во Вводном в ЗК) – как только продал первую квартиру (аренда прекращается совпадением кредитора и должника в одном лице), от застройщика постепенно уходит доля в праве на ЗУ.

2. Если ЗУ на кадастровом учете не стоит – под старыми многоквартирными домами. ГрК и вводный закон к нему. Границы определяются проектом межевания территорий жилого квартала. Должен обязательно разрабатываться проект межеваний (до 2016 года в Москве – институт Генплана Москвы получил контракты и работает, проекты потом идут в профильные департаменты и префектуру, публичные слушания, утверждение департаментом имущества Москвы). Как только он утвержден, то любой собственник может подать заявление о внесении сведений в ГКН.

Если не поставлен на учет, то больше чем территория под отмосткой не принадлежит дому и ставить заборы и шлагбаумы нельзя.

Оформление ПОС повлечет налоговое бремя, поэтому это никому не интересно – интересно прирезать парковочные машиноместа, газоны.

В каждом конкретном случае норматив считается по проектной документации (нормативов по теннисным кортам, например, нет). Какая площадь указана там, такой площади и конфигурации ЗУ должен быть предоставлен.