Лекция 15 октября 2020.

Градостроительное зонирование.

Оно осуществляется только на муниципальном уровне.

Федерация, субъекты федерации планируют только размещение своих объектов.

Хочет федерация построить железную дорогу – планируют.

Хочет субъект строить больницу – он готовит схему размещения больницы.

А то, как должна развиваться территория – это МСУ.

Устанвливается Ген План – он принимается на уровне МСУ.

Весь институт зонирования осуществляется только на уровне МСУ,

Городские округа, городские и сельские поселения.

но не имеет иерархии, многозвенности, это монада, которая осуществляется только на уровне МСУ.

Оно осуществляется на основании одного документа – правил землепользования и застройки.

Мы будем называть их ПЗЗ или Правила.

Генпланы и ПЗЗ разрабатываются силами, средствами и под ответственность органов публичной власти. Должно быть обсуждение с общественностью.

Какие есть термины в ГрК?

Градостроительное зонирование – зонирование территорий муниципальных образования при этом только первого уровня – муниципальный район не считается) в целях:

А) определения территориальных зон.

Б) установлении градостроительных регламентов.

(п. 6 ст. 1 ГрК РФ).

Территориальная зона – это зона на карте, она выделена определенным цветом – цель определить границы.

Градостроительный регламент это то, что можно [на этой территории, на этом земельном участке] делать.

Есть три составляющие градостроительного регламента, которые непосредственно устанавливаются в ПЗЗ:

1) виды разрешённого использования;

2) предельные размеры земельных участков (максимальные и минимальные);

3) предельные параметры разрешенного строительства.

Может показаться, что на вопрос Что можно делать? отвечает лишь первая позиция, но это не так, остальные позиции тоже важны. Например, можно строить многоквартирный дом (позиция 1), мы знаем, что многоквартирный дом отличается от других видов домов (типа тайнхаусов – жилой дом блокированной застройки, он имеет другие характеристики, нежели многоквартирный дом), также отделяем от ИЖС.

Но мы пока еще не знаем, что можно построить. Одноэтажный многоквартирный дом или многоэтажный многоквартирный дом. Тут мы смотрим на другие позиции, потому они и важны.

Расчетные показатели – какие минимальные показатели обеспеченности инфраструктурой должны характеризоваться для этой зоны.

Но эти все показатели берутся откуда-то. Например, водоохранная зона. Используется термин «отображается» в этих правилах.

ПЗЗ состоят из трех частей:

1) Порядок землепользования и застройки в МО;

2) Карта градостроительного зонирования; Имманентное свойство каждой карты – легенда – там видим какие зоны какими цветами выделены. Минстроем уставлены формулировки как должны быть в карте именоваться «Ж» - жилая застройка, «Ж-1» и т.д. В каждом МО их разное число. И к этим территориальным зонам установлен градостроительный регламент.

3) Градостроительный регламент.

Зонирование проводится только на местном уровне – где сосредоточены финансовые механизмы (в том числе земельный налог).

Вторая общая характеристика градостроительного зонирования – в советское время его не было. ПЗЗ не было и не было градостроительного зонирования – почему? потому что оно может быть только при рыночной экономике, когда у недвижимости могут быть разные собственники. Собственник меняется – режим нет. А советская парадигма привязывала это все к субъекту. Сейчас градостроительные регламенты приписываются объекту, а не их собственнику.

Есть два вытекающих момента: градостроительные регламенты должны как-то обсуждаться – общественное обсуждение.

Градостроительный регламент установляется для территориальной зоны и распространяется на все земельные участки, которые не ней находятся.

Градостроительное зонирование важно для всего, что находится внутри территориальной зоны.

Тут тоже триада:

У земли есть:

1) целевое назначение;

2) разрешенное использования;

3) ограничения.

Земли в РФ делятся на 7 категорий. Есть тренд отказаться от такого деления, так как в других странах такого нету. Это было введено и придумано в 1922 году.

К триаде по одному тезису:

1) Основные виды – выбираются правообладателем земельного участка самостоятельно без каких-либо дополнительных разрешений и согласований (например, выбор между гостиницей и ТЦ). Публичная власть не может предписать. Например, в аренде может быть написано, что земельный участок предоставлен для строительства ТЦ. Это ограничение договором свободу, которая дана законом.

2) Вспомогательные виды. Они могут применятся только дополнительно к основному. Когда приобретается зем. участок для строительства: основное – многоквартирный дом, вспомогательный – парковка.

3) Условно разрешенные. Можно будет применить после процедуры публичных слушаний.

Это все в рамках систем зонирования. Но не на каждую точку в стране оно распространяется.

Ст. 36 – где градостроительное зонирование не осуществляет. Либо градостроительный регламент не устанавливается, либо он не распространяется.

Надо смотреть отдельные акты – что можно делать на этой территории, где такое.