Учебный год 22-23 / popandopulo

Если покупатель уведомил продавца о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствии в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, продавец может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.

Однако, если устранение этих недостатков невозможно, или они не устранены продавцом, а сами недостатки, за которые отвеча­ет продавец, делают предприятие не пригодным для целей, назван­ных в договоре, покупатель вправе в судебном порядке требовать

Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 269

расторжения или изменения договора продажи предприятия и воз­вращения того, что было исполнено сторонами по договору.

Договор мены. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Договор мены подчиняется нормам о купле-продаже (гл. 30 ГК), если они не противоречат правилам о мене и существу мены.

Каждая из сторон договора мены признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Сторонами договора мены могут быть любые юридические и физические лица, в том числе – и субъекты предпринимательской деятельности. Более того, в некоторых сферах предпринимательской деятельности, в частности, в сфере внешней торговли, договор мены имеет широкое распространение.

Существенным условием договора мены является условие об обмениваемых товарах, которое считается согласованным, если сто­роны определили наименование и количество товаров, подлежащих обмену.

Обмениваемые по договору товары предполагаются равноцен­ными. В виде исключения п. 2 ст. 568 ГК допускает проведение при мене компенсации неравноценных обмениваемых товаров в денеж­ной форме. Такая неравноценность должна быть заранее оговорена в заключаемом договоре мены.

По общему правилу, право собственности на обмениваемые то­вары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в ка­честве покупателей, одновременно и после исполнения обеими сто­ронами их обязательств по передаче товаров (ст. 569 ГК). Однако определить такой момент, особенно при встречных отгрузках обме­ниваемых товаров, технически непросто. Поэтому законом или до­говором могут устанавливаться иные правила о переходе права соб­ственности.

Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотрен­ных ст. 461 ГК, потребовать от другой стороны возврата товара, по­лученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

Договор ренты – это договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю рен­ту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Рента может быть посто­янной и пожизненной, при этом последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Получателем и постоянной и пожизненной ренты может быть только гражданин. Некоммерческие организации могут быть полу-

Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 270

чателями постоянной ренты, если это не противоречит закону и со­ответствует целям их деятельности. Плательщиком ренты может быть любое лицо, в том числе и субъект предпринимательской дея­тельности. Поэтому для него договор ренты является договором в сфере предпринимательства.

Предметом договора ренты может быть любое имущество: дви­жимое и недвижимое. В любом случае договор ренты подлежит но­тариальному удостоверению, а если под выплату ренты предусмат­ривается отчуждение недвижимого имущества – договор ренты под­лежит и государственной регистрации в установленном законом порядке.

Имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть пере­дано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно. Соответственно, когда договором ренты предусматри­вается передача имущества за плату, к условиям по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, если имущество передается бесплатно – правила о договоре дарения.

В договоре ренты (как постоянной, так и пожизненной) опре­деляются форма, размер и сроки выплаты ренты. Если договором ренты данные условия не определены, применяются правила, уста­новленные ГК. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте и особые правила, уста­новленные ГК для этого вида ренты. В частности, в договоре пожиз­ненного содержания с иждивением должна быть определена стои­мость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух мини­мальных размеров оплаты труда, установленных законом.

[1] Комментарий к ГК РФ. Часть вторая (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1996. С. 140.

[2] Комментарий к ГК РФ. Часть вторая (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Сади­ков. М., 1996. С. 141.

§ 2. Аренда

Аренда. По договору аренды (имущественного найма) арендода­тель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодателем в договоре аренды является собственник иму­щества, т. е. любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в арен­ду. Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо.

Вместе с тем ГК выделяет такие виды договора аренды, в кото­рых либо одной из сторон, либо обеими сторонами могут быть толь­ко субъекты предпринимательской деятельности, действующие в предпринимательских целях. К такому виду договора аренды отно-

Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 271

сится договор проката, являющийся публичным предприниматель­ским договором аренды.

Только между предпринимателями может заключаться договор финансовой аренды (лизинг).

Наконец, к аренде в сфере предпринимательской деятельности следует отнести аренду предприятий. Закон не определяет стороны данного договора, но исходя из предпринимательских целей исполь­зования предприятия, можно считать, что сторонами либо одной из сторон договора аренды предприятия являются субъекты предпри­нимательской деятельности.

Сторонами других названных ГК видов аренды могут являться любые физические и юридические лица. Это относится к договорам аренды транспортных средств и аренды зданий и сооружений. Если данные договоры заключаются между субъектами предприниматель­ской деятельности или с их участием, то они квалифицируются как договоры в сфере предпринимательской деятельности.

Существенным условием договора аренды является условие о его предмете, т. е. том имуществе, которое подлежит передаче арен­датору. В соответствии со ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы объекты недвижимости и движимое имущество, вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т. е. являются непотребляемыми.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которо­го в аренду не допускается или ограничивается. Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных уча­стков и других обособленных природных объектов.

Объект аренды должен быть четко определен в договоре. Ины­ми словами, в договоре нужно указывать: наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости – место нахожде­ния и другие признаки, позволяющие точно установить соответ­ствующий объект и его состояние.

Если в договоре отсутствуют данные, позволяющие определен­но установить подлежащее передаче в аренду имущество, условие о предмете считается несогласованным, а договор аренды – незаклю­ченным.

По общему правилу, если хотя бы одной из сторон договора вы­ступает юридическое лицо, договор аренды заключается в письмен­ной форме. Письменная форма необходима для договора аренды, заключаемого на срок более одного года, независимо от того, кто является сторонами договора аренды. Если объектом аренды являет­ся недвижимое имущество, договор аренды такого имущества под­лежит государственной регистрации, если иное не установлено за­коном. В частности, для договоров аренды транспортных средств – воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания,

Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 272

которые отнесены к недвижимости (ст. 130 ГК), регистрация не тре­буется (ст. 633, 643 ГК).

Аренда не влечет переход права собственности на объект арен­ды к арендатору, а представляет собой временное (срочное) владение и пользование или только временное пользование. Вместе с тем в соответствии с ГК плоды, продукция и доходы, полученные аренда­тором в результате использования арендованного имущества, явля­ются его собственностью.

По общему правилу, арендованное имущество передается арен­датору в его владение и пользование. Однако для современного раз­вития экономических отношений возможна такая аренда, при кото­рой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например, при аренде ЭВМ арендатор пользуется соответствующей техникой, не владея ею.

Кроме того, в законе или в договоре аренды может быть пред­усмотрено условие о выкупе арендованного имущества, когда такое имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Договор аренды с выкупом арендованного имущества заключается в той форме, какая предусмот­рена для договора купли-продажи такого имущества.

Если условие о выкупе арендованного имущества не пред­усмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополни­тельным соглашением сторон. При этом стороны вправе зачесть ранее выплаченную арендную плату в выкупную цену. Вместе с тем законом могут устанавливаться случаи запрещения выкупа арендо­ванного имущества.

Договор аренды предусматривает передачу имущества во вре­менное пользование, поэтому сроки аренды, по общему правилу, определяются в договоре по соглашению сторон.

Однако условие о сроке аренды не является существенным. Ес­ли срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. При отсутствии условия о сроке в договоре аренды каждая из сторон вправе отказаться от дого­вора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде не­движимости – за три месяца. Иной срок для предупреждения о пре­кращении может быть установлен законом (например, для проката) или договором.

Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных ви­дов имущества максимальные (предельные) сроки могут устанавли­ваться законом. При этом, если срок аренды договором не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения опреде­ленного срока, установленного законом, договор по истечении опре­деленного срока прекращается.

Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 273

В соответствии с правилами ГК арендатор, надлежащим обра­зом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед други­ми лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если и по истечении срока договора арендатор продолжает пользо­ваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого, дого­вор аренды считается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок.

Аренда является возмездным владением и пользованием или пользованием. Поэтому договором аренды определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Когда договором аренды эти условия не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Условие об арендной плате не относится к числу существенных. Исключение установлено для договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным (ст. 654 ГК).

В договоре аренды могут предусматриваться различные виды и формы арендной платы и их сочетания. ГК (ст. 614) называет некото­рые виды арендной платы. В частности, арендная плата может устана­вливаться в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, пло­дов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендодателю обусловленной договором вещи в собствен­ность или в аренду, возложения на арендатора обусловленных догово­ром затрат на улучшение арендованного имущества.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сто­рон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законом могут устанавливаться другие минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения соот­ветствующих платежей, но не более чем за два срока подряд.

Основная обязанность арендодателя – предоставить арендато­ру имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. При этом имущество передается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат качества и т. п. ), если иное усло­вие о передаче имущества не будет определено договором аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Если такие условия в

Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 274

договоре не определены, пользование имущество осуществляется в соответствии с назначением этого имущества.

Арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя. Он может с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренду другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в ка­честве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товари­ществ или паевого взноса в производственный кооператив. Иной порядок распоряжения арендатором арендованным имуществом может быть установлен ГК, другими законами или иными правовы­ми актами. Во всех этих случаях, кроме перенайма, перед арендода­телем ответственным остается арендатор.

К договору субаренды (поднайма) применяются правила дого­вора аренды, за исключением иных правил, установленных законом или иными правовыми актами. Срок договора субаренды не может превышать срок самого договора аренды. Если договор аренды яв­ляется ничтожным по правилам, установленным ГК, ничтожным будет и договор субаренды. По правилу, установленному ГК, до­срочное прекращение договора аренды влечет и прекращение за­ключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с догово­ром субаренды, в пределах срока субаренды на условиях, которые соответствуют условиям прекращенного договора аренды.

Владение и пользование арендованным имуществом означает для арендатора не только право распоряжаться этим имуществом с согласия арендодателя, но и право производить улучшения арендо­ванного имущества на условиях, определенных договором аренды. Если условия об улучшениях арендованного имущества не определе­ны договором, применяются правила, установленные ст. 623 ГК РФ. В соответствии с ними произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. Когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора. Однако, если такие улучшения произведены без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит. Иной порядок в этом случае может быть установлен законом. Наконец, любые улучшения арен­дованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендо­дателя.

Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 275

По общему правилу, производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества является обязанностью арендодателя. Однако законом, иными правовыми актами или дого­вором аренды эта обязанность может быть возложена на арендатора или на обе стороны договора аренды.

Если арендодатель нарушает обязанность по производству ка­питального ремонта, арендатор вправе по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответ­ственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанностью арендатора являются поддержание арендованно­го имущества в исправном состоянии, производство за свой счет текущего ремонта. Арендатор также несет расходы на содержание имущества. Иной порядок может быть установлен законом или дого­вором аренды.

Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое внаем имуще­ство при прекращении договора. Договор прекращается по истече­нии срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или по решению суда (ст. 619, 620 ГК). Имуще­ство подлежит возврату в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обуслов­ленном договором.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, опера­тивного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Если арендодатель не предоставляет арендатору сданное в арен­ду имущество в указанный в договоре аренды срок, а если срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Если арендодатель не передает принадлежности и документы, без которых арендатор не может пользоваться арендованным иму­ществом в соответствии с его назначением либо в значительной сте­пени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключе­нии договора, арендатор вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду иму­щества, которые полностью или частично препятствуют пользова­нию имуществом, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках.

Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 276

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по свое­му выбору предъявить арендодателю требования, предусмотренные ст. 612 ГК. При этом, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Договор проката – договор, в соответствии с которым арендода­тель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве посто­янной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Арендодателем по договору проката является лицо, осу­ществляющее предпринимательскую деятельность по сдаче иму­щества в аренду любому и каждому, кто к нему обратится. Поэтому договор проката является публичным договором, заключаемым в письменной форме.

Предметом договора проката выступает движимое имущество. При этом, если назначение предоставленного имущества не опреде­лено договором или не вытекает из существа обязательства, такое имущество используется для потребительских целей.

Арендатор, использующий имущество для таких целей, не вправе сдавать его в субаренду, передавать свои права и обязанности по дого­вору бытового проката другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, закладывать арендные права и вносить их в качестве имущественного вклада в товарищества и об­щества или паевого взноса в производственный кооператив.

Ст. 626 ГК предусматривает заключение договора проката толь­ко в письменной форме. Это требование распространяется на все случаи заключения данного договора с участием как юридических, так и физических лиц.

Обязанности арендодателя по договору проката прямо опреде­лены ГК. В частности, обязанностью арендодателя является произ­водство капитального и текущего ремонта имущества, сдаваемого в аренду. Арендодатель обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании имуществом.

Срок договора проката не должен превышать одного года. При этом правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 627 ГК) к договору проката не применяются.

Арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей. Эти платежи могут вноситься периодически или единовременно. Какие-либо иные ви­ды и формы арендной платы для договора проката не допускаются.

Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 277

Если арендатор досрочно возвращает имущество, арендодатель должен вернуть ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического воз­врата имущества.

Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате про­изводится в соответствии со ст. 630 ГК в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Аренда транспортных средств подразделяется на аренду тран­спортных средств с предоставлением услуг по управлению и техни­ческой эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем) и аренду транспортного средства без предоставления услуг по управ­лению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства без экипажа). Кроме того, транспортными уставами и кодексами могут предусматриваться особенности аренды отдельных видов транспортных средств как с экипажем, так и без экипажа.

Сторонами договора могут выступать любые лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

По договору аренды транспортного средства арендодатель пре­доставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование. Если на арендодателя возложена обязан­ность по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта, имеет место договор аренды транспортного средства с экипажем. Коммерческая эксплуатация транспортного средства возложена на арендатора. Если же арендатор своими силами осуществляет и ком­мерческую, и техническую эксплуатацию транспортного средства, между арендатором и арендодателем заключается договор аренды транспортного средства без экипажа.

Договор аренды транспортного средства заключается обяза­тельно в письменной форме. Срок и размер арендной платы опреде­ляются договором по правилам, установленным ГК для договора аренды. Вместе с тем правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок к договору аренды транспортно­го средства не применяются.

Аренда зданий и сооружений. По этому договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия).

Сторонами этого договора могут выступать любые физические и юридические лица. Он имеет широкое применение в предприни­мательской деятельности. Когда его сторонами либо одной из сторон выступает субъект предпринимательской деятельности, договор аренды здания и сооружения становится видом договора аренды, используемым в предпринимательской сфере.

Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 278

Договор аренды зданий и сооружений заключается только в письменной форме путем составления одного документа. При арен­де на срок более одного года договор аренды подлежит государствен­ной регистрации и с момента такой регистрации считается заклю­ченным.

Существенным условием договора аренды здания и сооружения является условие об объекте аренды. Здания могут быть использова­ны в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государ­ственной регистрации (ст. 131 ГК) и технической инвентаризации в установленном порядке. К арендуемым сооружениям относятся ко­лодцы, оранжереи, парники, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты и другие инженерные сооружения[1].

Наряду с предметом существенным условием договора аренды здания и сооружения является условие о размере арендной платы. Если в договоре условие о размере арендной платы отсутствует, до­говор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

При аренде здания или сооружения арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята соответствующим зда­нием или сооружением и необходима для их использования. Права арендатора на земельный участок при аренде недвижимости опреде­ляются договором аренды здания или сооружения. Если договором они не определены, то в силу ГК на срок аренды здания или сооруже­ния к арендатору переходит право пользования соответствующим зе­мельным участком. При продаже такого земельного участка другому лицу за арендатором здания или сооружения сохраняется право поль­зования этим земельным участком на условиях, действовавших до его продажи.