Интеллектуальные технологии обоснования инновационных решений

а

б

в

г

Рис. 4.58. Варианты матрицы М1 (фактический уровень притоков)

321

требуется провести аналогичную работу по построению матрицы M2.

Использование в модели возможности обращения к субсидиям предполагает переход от физической шкалы к качественной таким образом, что значение качественной шкалы, равное 1, подразумевает отсутствие каких-либо субсидий, тогда как значение 4 – полная компенсация потерь по неуплате. В исследовании сделано предположение, что при отсутствии субсидий уровень спроса зависит в частном случае от уровня фактической цены. Дополнительные выплаты, компенсирующие потери, равномерно увеличивают уровень предложения при прочих равных условиях. Данное утверждение логично и не противоречит базовым экономическим теориям. Представим внешний вид матрицы «уровень предложения» Yп (рис. 4.59), пользуясь следующими условными обозначениями: Yп – уровень предложения; Yф.ц – уровень фактической цены; Yс – уровень субсидий.

Рис. 4.59. Вид матрицы М2 (уровень предложения)

Проанализировав процесс построения моделей предложения, проведём аналогичную работу по составлению матриц для дерева спроса и посмотрим на полученные результаты.

Обращая внимание на процесс построения дерева «уровень спроса», требуется отметить, что в данном случае процесс имеет другую последовательность.

322

Первоначально при отсутствии субсидий арендатор сравнивает стоимость аренды с собственной доходностью. Если уточнять, то следует говорить о том, что определяет уровень его затрат на аренду офисного помещения, поскольку это является постоянной малорегулируемой затратой,

илишь потом определять средства, оставшиеся в обращении. Соответственно, после получения субсидий сравнивается уже уровень фактической цены с собственным доходом.

Для этого случая потребуется составление двух матриц:

1)матрица N1 – «уровень цены спроса» и «уровень субсидий», где результирующим показателем выступает «фактический уровень цены спроса»;

2)матрица N2 – «фактический уровень цены спроса»

и«уровень доходов», где в качестве результата будет определяться уровень спроса.

Правила построения матриц неизменны, однако построение начнём с матрицы 2 по вышеупомянутым причинам.

Шаг 1. В матрице Yс в ячейках (1,1) и (4,4) выставляются соответственно значения 1 и 4 (по правилу заполнения данного класса матриц).

Шаг 2. Предполагая, что при высоких доходах организации, даже при условии, что цена выше среднерыночной на 25 %, арендатор не придаёт большого значения этим обстоятельствам. В соответствии с этим утверждением при различных вариантах цены и при уровне дохода 4 уровень спроса – 4.

Шаг 3. По каноническим правилам построения матриц предыдущий шаг определяет необходимость выстроить последовательно возрастающими значениями нижний ряд. Таким образом, при ситуации с крайне высокой ценой аренды растущий уровень доходов постепенно меняет отношение арендатора – уровень спроса.

Прежде чем продолжить построение, следует упомянуть, что в данном случае цена – нерегулируемый фактор.

323

В случае с собственником цена определялась ЛПР самостоятельно, тогда как здесь – в зависимости от рынка.

Если следовать далее простейшем правилам построения матриц, то при осуществлении этой попытки в результате эксперимента было насчитано более 30 вариантов. С целью снижения вариативности построения было предложено взять за основу следующее утверждение: «Основная проблема выбора на рынке присутствует лишь при низких доходах бизнеса». Очевидно, что в таком сегменте будут рассматриваться лишь помещения с ценой среднерыночной или ниже.

Шаг 4. Описанное выше условие позволяет произвести действие по заполнению матрицы до вида, указанного на рис. 4.60.

Шаг 5. Дальнейший процесс построения регламентировать не представляется возможным, по этой причине следует просто представить процесс построения и различные вариан-

ты (см. рис. 4.60).

На рис. 4.61 представлена топология каждого варианта матрицы N2.

Вданном случае представлено несколько вариантов матриц. Вопрос выбора матриц – вопрос комплексной оценки, обсуждение которого будет производиться в последующих главах. В данном исследовании определим, что уровень спроса и взаимодействие двух критериев будут происходить на основе матрицы ж (см. рис. 4.61).

Не требуется раскрываться вопрос построения матрицы «субсидии – цена», так как выбранный вариант полностью совпадает с выбором, предложенным в модели предложения.

Вкачестве анализируемой – исходной модели рынка (рис. 4.62) принимаем композицию функций спроса и пред-

ложения при отсутствии субсидий (x2 = 1, y3 = 1). Заметим, что кривая спроса (Qd) характеризуется низким уровнем доходности малого бизнеса (x3 = 1), а кривая предложения (Qs) – неполнотой уплаты (y2 = 2,5). Из модели рынка следует, что

324

Рис. 4.60. Варианты построения матрицы N2 (уровень спроса)

максимальный уровень арендных сделок определяется точкой равновесия рынка и ограничен объёмом Q0, достигаемым при среднерыночной цене сделки P0.

Определим проблемную ситуацию на рынке аренды коммерческой недвижимости как несоответствие сложившегося объёма сделок требуемому.

325

Рис. 4.61. Топологии вариантов матрицы «уровень спроса»

Рис. 4.62. Исходная модель рынка аренды коммерческой недвижимости в условиях отсутствия субсидий, низкого дохода арендатора и значительного уровня неуплаты арендных платежей

Задачей исследования является установление возможности изменения состояния рынка в пользу достижения доста-

326

точного объёма сделок, а при достаточной адекватности модели – установить величину параметров воздействия, избрав один из предложенных методов поддержки малого бизнеса в области арендных отношений.

Определим возможность увеличения объёма арендуемых представителями малого бизнеса площадей неденежным способом до требуемого уровня. Параметры сформулированной задачи должны устанавливаться органами государственной (муниципальной) власти, так как именно они определяют необходимость и степень поддержки малого бизнеса.

Для иллюстрации того, что данная модель может быть использована для целенаправленного изменения рынка, в частности, определения работоспособности неденежного метода поддержки, положим, что целью администрации является увеличение числа сделок до качественного уровня 2 (из рис. 4.63 видно, что при сложившейся ситуации желаемое значение больше фактического).

Рис. 4.63. Результат применения неденежного подхода

327

Как упоминалось ранее, объединение арендаторов снижает риск неуплаты, а значит, воздействует на кривую предложения, с параметрами y2 = 2,5, y3 = 1, преобразуя её в новую кривую предложения с параметрами y2 = 3, y3 = 1, где приращение ∆y2 = 0,5 является следствием деятельности объёдинения представителей малого бизнеса. Результаты применения неденежного подхода проиллюстрированы на рис. 4.62 и показывают увеличение объёма сделок до требуемого значения при снижении средней цены сделки на рынке. Степень организационных усилий администрации по созданию данных объединений диктуется желаемыми изменениями рыночной ситуации.

Денежный подход может быть применён посредством выделения субсидий как малому бизнесу, так и арендодателю. Для иллюстрации и сравнения результатов применения данных форм субсидий представлены результаты моделирования (рис. 4.64). Из него видно, что независимо от направления субсидий достигается поставленная цель – объём

Рис. 4.64. Результаты применения денежных подходов

328

сделок Q1 = 2. Однако существует различие: при выделении средств арендаторам кривая спроса приобретает вид Qd (x2 = 2, x3 = 1), что приводит к увеличению средней цены сделки до уровня P2, а при выделении средств арендодателям кривая предложения приобретает вид Qs (y2 = 2,5; y3 = 1,5), т.е. среднерыночная цена сделки снижается до уровня P1, достигая значения, аналогичного при применении неденежного подхода.

Очевидно, что в ситуации неоднократной необходимости стимулирования развития малого предпринимательства наименее предпочтительным является вариант с субсидированием арендаторов, приводящий к росту рыночной цены. Если и применять субсидирование, то его следует направлять не на самих субъектов поддержки, а на их окружение – инфраструктуру малых предприятий.

Наиболее интересным вариантом является совместное применение денежной поддержки (при направлении средств арендодателям) с неденежным способом стимулирования. Результат моделирования такого воздействия представлен на рис. 4.65, из которого видно, что снижение среднерыночной цены сделки будет сопровождаться ростом объёма сделок.

Моделирование рынка арендных отношений с участием администрации подтверждает эффективность этого участия по всем предлагаемым схемам, в том числе и при их комбинациях. Добиваясь достаточной степени адекватности модели предпочтений игроков рынка их прототипам, можно добиться приближенных количественных обоснований необходимой степени воздействия на рынок, который становится при этом управляемым объектом. Задача усложняется при понимании того, что модели рынка должны строиться на моделях коллективных предпочтений, а не индивидуальных, использованных выше в иллюстративном порядке. Её решение следует искать в методике учёта согласованных предпочтений.

329

Рис. 4.65. Результаты совместного применения неденежного и денежного (субсидирование арендодателей) подходов

Дальнейшее уточнение параметров управления может осуществляться постепенно на этапах реализации методов поддержки малого бизнеса в области арендных отношений, делая их применение более обоснованным. Эта процедура может быть упрощена аналитическими исследованиями построенной модели рынка в окрестности сложившегося состояния равновесия с использованием метода линеаризации многомерных функций спроса и предложения.

Рассмотрим методику перехода от многофакторных нелинейных (матричной) моделей предпочтений игроков рынка к их линейным приближениям в заданном состоянии рынка и аналитическим исследованиям применительно к задачам регулирования арендных отношений.

Исходные данные для решения задачи линеаризации в общем виде следующие:

330