Государственный учет, регулирование и оценка недвижимости учебное пособие

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «ИЖЕВСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ»

24 марта 2020 г.

Н.А. Алексеева

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УЧЕТ, РЕГУЛИРОВАНИЕ И ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие для студентов, обучающихся по направлению подготовки «Землеустройство и кадастры»

(уровень магистратуры)

Текстовое электронное издание

Ижевск ФГБОУ ВО Ижевская ГСХА

2020

1

УДК 332.7/.8(075.8)

ББК 65.22я73 А 47

Учебное пособие разработано на основании требований ФГОС ВПО по направлению подготовки «Землеустройство и кадастры» (уровень магистратуры), утвержденного приказом МОН РФ от 30 марта 2015 г. № 298.

Рассмотрено и рекомендовано к изданию редакционно-издательским советом ФГБОУ ВО Ижевская ГСХА, протокол № 1 от 24 марта 2020 г.

Рецензент:

И. М. Гоголев – д.э.н., профессор кафедры экономики АПК, декан экономического факультета ФГБОУ ВО Ижевская ГСХА

Алексеева, Н.А.

А 47 Государственный учет, регулирование и оценка недвижимости: учебное пособие / Н.А. Алексеева [Электронный ресурс]. – Электрон. текстовые данные (629 Кб). – Ижевск: ФГБОУ ВО Ижевская ГСХА, 2020. – Систем. требования: PC не ниже класса Pentium I; 32 Mb32 RAM; своб. ме-

сто на HDD 16 Mb; Windows 95/98; Adobe Acrobat Reader.

Изложены теоретические, методические, правовые и практические положения по современным тенденциям в области учета, регулирования отношений и оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости. Учебное пособие содержит вопросы для самопроверки обучающихся. Необходимо для овладения компетенциями, предусмотренными ФГОС ВПО РФ по направлению подготовки «Землеустройство и кадастры» (уровень магистратуры).

Предназначено для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению подготовки «Землеустройство и кадастры» (уровень магистратуры), слушат е- лей бизнес-школ, аспирантов.

© Алексеева Н.А., 2020 © ФГБОУ ВО Ижевская ГСХА, 2020

2

3

ВВЕДЕНИЕ

Одним из значимых, перспективных и эффективных направлений развития сферы государственного и муниципального управления, оказывающих влияние на всю национальную экономику, является развитие учетноаналитических и контрольных функций управления.

Государственный учет, регулирование и оценка объектов недвижимости требуют определенных знаний методологии, специальных методических приемов и технических способов, раскрывающих сущность управления недвижимостью на рынке.

Такие знания студенты, обучающиеся по направлению подготовки «Землеустройство и кадастры», приобретают при изучении дисциплины «Государственный учет, регулирование и оценка недвижимости».

Данная дисциплина является основой принятия управленческих решений на федеральном, региональном, муниципальном уровнях и на уровне физических и юридических лиц. В ней рассматриваются вопросы теории, методологии, методики государственного учета, правового регулирования и оценки стоимости объектов недвижимости как одной из функций управления.

Изучение данной дисциплины необходимо для успешного осуществления профессиональной деятельности магистра как в организациях государственного, муниципального управления, так и в организациях различных организаци- онно-правовых форм, занимающихся разными видами деятельности, в их внутренних финансовых, маркетинговых, экономических и аналитических службах.

Полученные знания в процессе изучения дисциплины помогут магис т- ру в научно-исследовательской деятельности, разработке стратегий развития региона и муниципалитета.

Дисциплина изложена в виде совокупности взаимосвязанных лекций и вопросов к ним для самоконтроля.

Целью освоения дисциплины «Государственный учет, регулирование и оценка недвижимости» является формирование у студентов состава компетенций, связанных с теоретическим и практическим освоением функций государственного учета, регулирования и оценки стоимости объектов недвижимости для эффективного управления отраслями, реализации прав собственности в отношении недвижимого имущества, повышения финансовой устойчивости экономики региона, предприятий, домохозяйств.

Задачами освоения дисциплины являются: усвоение основных понятий, процедур, последовательности действий, сроков выполнения учетноаналитических процедур, формирование способности оперировать экономическими понятиями и категориями, выражать и обосновывать свою точку зрения по организации эффективного управления объектами недвижимости, делать обобщения экономических знаний для последующего использования их в процессе оценки объектов недвижимости.

4

ЛЕКЦИЯ 1. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ И ТЕХНИЧЕСКИЙ УЧЕТ (ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ) ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Государственный кадастровый учет недвижимости

Недвижимость – это индивидуально-определенная вещь. Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации).

Кадастровый учет недвижимости требуется для государственной регистрации прав, что необходимо для участия объектов в гражданском обороте

[10; 15].

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это одна из функций государственного управления, которая состоит в действиях уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально - определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества.

Осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов.

Государственный кадастровый учет ведется в следующих целях.

1.Обеспечение признания государством факта существования или прекращения существования объекта учета.

2.Контроль за использованием и охраной земель и других объектов не-

движимости.

3.Планирование и регулирование использования земель и неразрывно связанных с ними объектов недвижимости.

4.Оценка недвижимого имущества и установления обоснованной пла-

ты за его использование.

5.Обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

6.Защита прав граждан и юридических лиц на объекты недвижимости.

7.Информационное обеспечение гражданского оборота земли и других

объектов недвижимости.

Главной задачей государственного кадастрового учета недвижимости является обеспечение заинтересованных лиц признанными государством

5

достоверными сведениями о характеристиках объектов учета и их местоположении.

Учет объекта недвижимости заключается в присвоении ему кадастрового номера.

Кадастровый номер – это уникальный, не повторяющийся во времени на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового учета в соответствии с процедурой, установленной законодательством, и сохраняется до тех пор, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Обычно кадастровый номер имеет формат типа «11:22:334455:66:77:88».

Расшифровывается эта структура так:

-первые две цифры, отделённые от остального номера двоеточием, – указание на субъект Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество;

-две цифры после первого двоеточия (в нашем условном примере 22) – это код административного или кадастрового округа;

-шесть следующих цифр обозначают последовательно зону (в нашем примере – 33), массив (44) и квартал (55): массив входит в зону и делится на кварталы;

-последующие две цифры после двоеточия (в нашем примере – 66) обозначают конкретный участок земли в рамках квартала;

-цифры «77» в приведённом примере указывают на конкретный объект (строение) на участке;

-цифры «88» указывают на помещение внутри этого строения (квартиру, офис и т.д.).

Зная кадастровый номер, можно проверить достоверность информации по объекту сделки с помощью электронных сервисов «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн» на портале Росреестра (rosreestr.ru). Если известен только кадастр о- вый номер земельного участка, можно также уточнить информацию, какие объекты капитального строительства расположены в границах приобретаемого земельного участка (при условии, что эти сведения в ЕГРН имеются) (рис. 1).

Земля – это особый объект недвижимости, несоздаваемый и непотребляемый природный ресурс, из которого можно образовать объекты гражданских прав – земельные участки. Земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Порядок установления границ участков определяется ФЗ от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве». Работы по определению местоположения и границ земельного участка на местности называются межеванием.

6

Рисунок 1 – Поисковая система для объектов недвижимости на сайте Росреестра [12]

Межевание включает (ст. 17 Федерального закона «О землеустройстве»): определение границ объекта на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ; изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Границы земельного участка как природного объекта условны, субъективны, поэтому без кадастрового учета земельных участков нет объекта имущественных отношений.

Юридическое значение кадастрового учета земельных участков состоит в первую очередь, в формировании объекта гражданских прав – земельного участка, и только потом в описании и индивидуализации его в Едином государственном реестре недвижимости, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку.

Включение земельного участка в гражданский оборот, т.е. совершение сделок, приобретение и переход прав на конкретный земельный участок, возможно только после проведения кадастрового учета земельного участка.

Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Кадастровый номер земельного участка состоит из кадастрового номера кадас т- рового квартала и номера земельного участка в этом квартале.

7

2. Технический учет недвижимости

Технический учет недвижимости осуществляется путем проведения технической инвентаризации, включающей в себя определение местоположения, физических границ объекта, технических и качественных характеристик, а также определение инвентаризационной стоимости объекта недвижимости.

Техническая инвентаризация недвижимого имущества – это проверка наличия, назначения, состава и состояния, проведение замеров здания с целью оформления технического паспорта на него [17].

Объектами технического учета признаются недвижимые объекты имущества. Они, в свою очередь, имеют тесную привязку к земле, а их перемещение без причинения ущерба невозможно.

Государственный технический учет осуществляется: по жилым и нежилым гражданским зданиям и зданиям производственного назначения; по объектам внешнего благоустройства – проездам, мостам и площадям; по объектам передающих устройств – например, сооружениям систем электро-, га- зо-, теплоснабжения, канализациям, нефтепроводам; по сетям, с помощью которых перемещаются трамваи.

Согласно действующему российскому законодательству, недвижимость, подверженная техническому обследованию, имеет тесную связь с землей и обладает целевым назначением. Помимо вышесказанного, к объектам инвентаризации в сфере недвижимого имущества относятся: незавершенное строительство; самовольная постройка; бесхозное здание и сооружение.

Техническая инвентаризация объектов капитального строительства осуществляется по заявлениям заинтересованных лиц.

Государственные органы обязывают руководителей организаций проводить техническую проверку недвижимых объектов собственности. В ходе инвентаризации обследуются главные конструктивные части здания: стены, перегородки, перекрытия, пол, фундамент, двери, крыши, окна. Кроме того, особому вниманию подвергаются системы, отвечающие за отопление и вентиляцию в помещении. Инженеры фиксируют и включают в описные материалы и некапитальные постройки – например, летний душ, палатки, теплицы.

Проверка текущего состояния недвижимости выявляет опасные перепланировки, разрушительно действующие на конструкцию строения. Актуальные данные, содержащиеся в технических документах, идентифицируют конкретную недвижимость. Благодаря своевременному обследованию здания или помещения и вносимым корректировкам, собственник получает наиболее достоверные сведения о строении. Выделяют следующие виды технического учета: внеплановый; плановый; первичный.

Внеплановому обследованию здание подлежит в случае, если оно было подвержено техническим или качественным изменениям. Например, объект учета претерпел перепланировку, реконструкцию, произошло переоборудо-

8

вание. Кроме того, это касается возведения новых построек и разрушения старых (снос), изменения уровня промышленного благоустройства.

Незапланированная инвентаризация зачастую проводится при совершении с объектом учета сделок, которые подлежат государственной регис т- рации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Плановая проверка недвижимого объекта включает в себя такие задачи, как: выявление местоположения здания на конкретном участке земли; комплексное обследование помещений с целью проверки их соответс т- вия паспортной документации; корректировка изменений в технических документах на здание в случае несоответствия данных; обновление базы данных; оформление всей необходимой документации для проведения сделок с недвижимостью.

В результате плановой инвентаризации актуализируются данные, которые содержатся в техническом паспорте здания на дату проведения такой проверки. Проводят ее один раз в пять лет. По итогам плановой инвентаризации заказчику выдается новый технический паспорт на строение.

Первичное обследование выполняется, как правило, при появлении нового объекта строительства. Инженер производит обмер всех помещений в здании. Результаты проверки заносятся в технический паспорт недвижимости.

Результатом технической инвентаризации объектов недвижимости является получение технического паспорта на объект недвижимости. Технический паспорт объекта недвижимости составляется только в отношении капитальных строений. Технический паспорт действителен все время, пока стоит здание. Его не нужно менять, достаточно своевременно вносить изменения, связанные с перечисленными характеристиками строения.

В технический паспорт занесена важная информация об объекте недвижимости: дата ввода здания в эксплуатацию; площадь объекта; этажность; материалы, из которых выполнены перегородки и несущие конструкции; техническое состояние строения; описание проведенных инженерных систем; кадастровый и инвентарный номера; оценочная стоимость.

Также в технический паспорт вносятся данные обо всех изменениях в конструкции здания, такие как перепланировки.

Домовладение – это единица технической инвентаризации жилищного фонда. Но домовладение в целом нельзя отнести к единому объекту вещных прав. Домовладение – это жилой дом и обслуживающие его строения, находящиеся на обособленном земельном участке.

Домовладение представляет собой учитываемый под одним адресом и под одним инвентарным номером комплекс, включающий земельный участок с элементами благоустройства и другие объекты недвижимого имущества. Иногда это может быть и движимое имущество.

Все строения, которые располагаются на одном земельном участке, делятся на служебные и основные.

К основным объектам недвижимости принято относить строения, имеющие капитальную постройку, и они являются главными на данном зе-

9

мельном участке. При этом на одном участке может располагаться одно и более основное строение.

В свою очередь к служебным строениям и зданиям относят те, которые играют второстепенное значение, по отношению к основным сооружениям на земельном участке. Служебные строения могут быть некапитального типа

ипри технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются

ине учитываются.

Среди служебных строений можно отметить бани, гаражи, сараи и так далее.

Дворовые сооружения, такие как заборы, ворота, выгребные ямы, колодцы, дворовые покрытия не могут быть отнесены к особо ценным объектам гражданских прав, к недвижимому имуществу.

Абсолютно всем строениям, пристройкам и сооружениям в паспорте присваиваются определенные литеры. Так для обозначения основных сооружений, строений и зданий принято использовать заглавные буквы из русского алфавита – А, Б, В, и так далее. При этом уточняется этажность строения, его назначение, материал стен, потолков и пола и так далее. Исключением здесь является литера с буквой Г, используемая для обозначения помещений служебного типа.

Все пристройки к жилым и нежилым помещениям и зданиям, обозначаются теми же самыми литерами, что и основное строение, с добавлением порядкового цифрового значения – А1, А2, Б1, Б2 и так далее. Различные пристройки вроде тамбуров, террас, веранд и балконов литеруются прописными буквами из русского алфавита, с указанием буквы основного строения к которому они относятся – а1, а2, б2, б3 и так далее.

Различные ворота, водопроводы, навесы и ограждения будут обозначаться на техническом паспорте различными римскими цифрами.

Жилой дом с хозяйственными постройками и сооружениями может рассматриваться как главная вещь и принадлежность.

Составляет техпаспорт специалист БТИ или кадастровый инженер.

3. Технический паспорт и технический план объекта недвижимости

В связи с тем, что в настоящее время осуществляется государственный кадастровый учет, постановление Правительства РФ от 04.12.2000 года № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства», регулирующее порядок организации технической инвентаризации объектов капитального строительства, утратило силу с 01.07.2013 г. [13].

Для государственного кадастрового учета нужен технический план объекта недвижимости.

Техпаспорт часто путают с техническим планом здания. Однако это два абсолютно разных документа. Главным отличием здесь является тот факт,

10