45

2.2. Структурные подразделения администраций субъектов РФ и федеральных министерств и ведомств, осуществляющие специальную государственную регистрацию – комитеты (департаменты) по управлению государственным имуществом, по земельным ресурсам и землеустройству

ит.п.

Всферу компетенции органов государственной регистрации включаются следующие функции:

 проверка достоверности сведений об объекте недвижимости и докумен-

тов о нем;

проверка заявляемых и ранее зарегистрированных прав на недвижимость;

непосредственная процедура государственной регистрации;

оформление и выдача документов о регистрации;

обеспечение доступности информации о недвижимости, правах на нее и сделках с ней;

сбор регистрационных и иных платежей.

Основу процедуры государственной регистрации составляет процесс

Рис. 3. Структура Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним

46

Законом о регистрации (ст. 18) содержание каждого из разделов Единого государственного реестра определено следующим образом:

Раздел 1. Включает кадастровый номер земельного участка, к которому принадлежит объект недвижимости: время и номер регистрации в порядке поступления; полное название объекта; право, которое регистрируется, которое аннулируется, указания лиц, получивших подлинник (1-й экз.) регистрационного документа.

Раздел 2. Содержит информацию о настоящих и прежних владельцах прав, юридических и физических лицах, имеющих законные интересы в отношении данного объекта или его частей. В силу того что информация о правах собственности на объект является определяющей в отношениях субъектов, структура раздела 2 включает несколько составных частей (рис. 4 .).

Реестр собственности (Раздел 2)

Рис. 4. Структура Реестра собственности

Лист 1 Реестра собственности содержит описание недвижимости по следующим характеристикам: кадастровый номер земельного участка, ме-

47

стоположение в виде адресных ориентиров, назначение и краткая характеристика каждого объекта недвижимости по основным сегментам (1-А; 1-

Б; 1-В; 1-Г).

На листе 2 описываются права на каждый объект недвижимости по сегментам (2-А; 2-Б; 2-В; 2-Г), все собственники и время вступления в права, сделки, произошедшие с объектами и их ценовые параметры, ссылки на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.

На листе 3 описываются обременения (ограничение прав собственности) по каждому объекту (3-А; 3-Б; 3-В; 3-Г), время их наступления, лица в пользу которых обременяются права, финансовые отягощения по договорам, решениям суда и время прекращения обременений.

Раздел 3. Содержит описание таких вещных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пользования чужим земельным участком, зданием, сооружением (сервитут) по схемам аналогичным информации разделов 1 и 2.

Раздел 4. Описываются те объекты, право собственности или аренды которых подлежит залогу, указывается их собственник, обременения, сведения о кредиторе, размер закладной суммы, порядок и условия выплаты кредита, время начала и прекращения действия закладной.

Раздел 5. Содержит все копии зарегистрированных документов о правах на недвижимость, описание конкретных объектов, их границы, кадастровый номер, сделки с объектами в целом и их частями. При этом дело о недвижимости считается сформированным, когда документы о всех правах на объект по данному кадастровому номеру зарегистрированы.

Таким образом, Единый государственный реестр, считающийся вечным реестром, представляет собой совокупность информации, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, определяющих юридическое и экономическое состояние недвижимости на всех этапах жизненного цикла объекта.

Действия по государственной регистрации осуществляются в следующей последовательности [5, с. 5]:

1. Принятие от юридических и физических лиц заявлений и документов

48

о правах на недвижимость, договоров, судебных решений с приложением планов земельного участка (4 экз.) или объекта недвижимости с кадастровым номером, а также документа об оплате регистрации.

2.Проверка достоверности документов и правовая экспертиза законности сделок, противоречий между заявляемыми правами.

3.Внесение записей в соответствующие разделы Единого государственного реестра.

4.Специальная надпись на правоустанавливающих документах о государственной регистрации.

5.Выдача удостоверения (свидетельства) о государственной регистрации прав.

Вся процедура государственной регистрации с момента подачи заявления не должна превышать 25 дней.

Причиной отказа для государственной регистрации могут послужить установленные законом следующие основания:

право, регистрацию которого заявляет то или иное лицо, не подлежит государственной регистрации;

представленные заявителем документы не отвечают установленным требованиям как по форме, так и по содержанию;

лицо или организация, оформившие ранее какой-либо правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект;

отсутствие у заявителя прав на данную недвижимость;

заявитель в силу действующего законодательства является лицом недееспособным.

Деятельность органов системы государственной регистрации на территориях субъектов РФ реализуется специально созданными учреждениями юстиции, обеспечивающими координацию регистрационных процедур; сбор, обработку, хранение и выдачу информации об объектах и субъектах регистрации; разработку инструктивно-методического материала. Весь комплекс функций в конечном счете должен обеспечить правомерность поведения субъектов, государственный контроль и регулирование взаимоотношений на рынке недвижимости [например, 2].

49

На территории Хабаровского края во исполнение Закона РФ “О Государственной регистрации” процедуры государственной регистрации осуществляет Хабаровское краевое учреждение юстиции (Постановление главы администрации Хабаровского края от 03.04.2000г. №107 “О развитии системы государственной регистрации прав на недвижимость на территории Хабаровского края”). При этом установлено, что территория края является единым регистрационным округом. Кроме этого, определяется, что процедура государственной регистрации производится в срок не позднее 25 дней по конкретному порядку с установленными размерами уплаты регистрационных и иных сборов за различные регистрационные действия и работы, которые условно можно классифицировать следующим образом:

регистрация прав;

формирование и выдача кадастровых номеров;

удостоверение границ земельных участков;

регистрация наложения и снятия обременений;

оформление и выдача свидетельств и дубликатов (копий) документов, подтверждающих права собственности;

предоставление информации о правах на объекты недвижимого имущества.

Перечень конкретных документов, необходимых к представлению на государственную регистрацию для различных категорий физических и юридических лиц по недвижимому имуществу всех возможных форм собственности утвержден Приказом руководителя учреждения юстиции по Хабаровскому краю № 5 от 22.01.1999 г. (Приложение 1).

Следует особо заметить, что Федеральным законом “О государственной регистрации” прямо декларируется открытость и доступность информации о государственной регистрации (ст. 10) при условиях невмешательства в интересы личности, защиты прав, достоинства и деловой репутации участников отношений и охраны коммерческой тайны.

Получение информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимости и данных их учета может быть организовано:

50

по запросам правоохранительных органов, судов, органов государственной власти и местного самоуправления, налоговых органов;

по запросам правообладателей недвижимого имущества в лице организаций, учреждений, физических лиц;

по просьбам иных заявителей.

Информация может предоставляться как бесплатно, так и за установленную определенными учреждениями плату, размер которой устанавливается в соответствии с федеральным и местным законодательством.

Таким образом, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в конечном счете является важнейшим элементом системы управления недвижимостью, позволяющим решить следующие задачи:

обеспечение всеобъемлющего государственного учета недвижимости на базе кадастрового и технического учета (инвентаризации) недвижимости;

эффективный государственный контроль и надзор за использованием, применением и сохранением объектов недвижимости;

доступность, достоверность, полнота и оперативность информации о недвижимости для граждан, юридических лиц и органов государственной власти;

эффективное управление недвижимым имуществом и вовлечение его в полноценной государственный оборот.

Вопросы для самоподготовки

1.Дайте определение Государственной регистрации и перечислите ее принципы.

2.Охарактеризуйте систему органов Государственной регистрации и их функции.

3.Приведите характеристику Единого государственного реестра.

4.Опишите последовательность процедур Государственной регистрации.

51

5. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ,

ИХ КЛАССИФИКАЦИЯ

В соответствии с действующим законодательством под торговой (коммерческой) сделкой понимается соглашение между сторонами, явля-

1. Сделка объективна, что обуславливает торговый ее характер независимо от субъекта заключающего сделку.

2. Сделка субъективна, что обуславливает торговый ее характер, т.к. в ней участвует предприниматель (коммерсант) с коммерческими целями.

Кроме того, сделкам с недвижимостью присущ ряд специфических особенностей, которые отсутствуют на рынках прочих стандартизированных товаров или проявляются на них иным образом:

1.Форма, виды и условия сделок в значительной мере различаются между собой в зависимости от формы собственности на объект недвижимости и сегмента рынка (функционального назначения объекта).

2.Наличие многочисленных принудительных и добровольных ограничений прав собственности на объект обуславливает сложность проведения сделок и необходимость определенных условий согласований, уточнений.

3.Каждая сделка на рынке недвижимости должны быть заключена в письменной форме и зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.В силу сложного правого статуса объекта недвижимости и специфичности взаимоотношений сторон будущего договора необходимо правовое сопровождение сделки на всех этапах ее проведения.

52

5.Каждая сделка и договор как ее правовая форма должны обеспечивать защиту прав собственников недвижимости и других участников.

6.Имущественные сделки на рынке недвижимости и их многообразие (покупка, продажа, обмен, мена, дарение, аренда, ипотека и т.д.) отражаются на необходимости специфического правового обеспечения и регулирования.

7.Участие в сделках финансово-кредитных организаций и структур, обусловлено высокой стоимостью предмета сделки, необходимостью рассрочки платежей и т.п.

8.Каждый предмет имущественной сделки на рынке недвижимости должен быть оценен профессиональным сертифицированным оценщиком недвижимости с целью определения точного размера рыночной стои-

мости объекта.

Характер отношений между участниками сделки на рынке недвижимости обусловлен прежде всего целями, преследуемыми сторонами и соответственно специфическими формами договоров, регулирующих эти отношения. Выделяются три основные группы договоров, применяемых в предпринимательской деятельности на рынке недвижимости и характеризующих происходящие на нем сделки:

1.Имущественные договоры: сделки по правам собственности, правам пользования, правом распоряжения.

2.Договоры на оказание услуг: комиссионные сделки, сделки агентирования, кредитования, страхования, консультирования и т.п.

3.Договоры на выполнение работ: строительства, ремонта, технического обслуживания, благоустройства и т.д.

Вболее общем плане сделки на рынке недвижимости можно классифицировать следующим образом:

1.Сделки по правам собственности: купли-продажи, приватизации, обмена, мены, дарения.

2.Сделки по правам пользования: аренды, субаренды, ипотеки, совместной деятельности, сервитута.

3.Сделки по правам распоряжения: хозяйственного ведения, траста.

4.По форме совершения: аукционные, конкурсные, обычные.

53

5.По числу сторон: односторонние, двухсторонние, многосторонние.

6.По характеру предмета сделки: с государственным, частным, коллективным недвижимым имуществом.

7.По характеру лиц, участвующих в сделке: сделки, заключаемые лично заинтересованным субъектом; сделки, заключаемые уполномоченным представителем.

8.По законности содержание: действительные и недействительные

сделки.

Следует особо указать, что в зависимости от принадлежности объекта недвижимости, состава участников сделок, форма их проведения может существенно различаться. Особую специфику имеют сделки с объектами недвижимости федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности. В первую очередь это относится к сделкам купли-продажи и аренды недвижимого имущества, проводимым в форме аукционов и конкурсов.

Аукцион – форма публичной купли-продажи объектов недвижимости путем организации торгов на основе принципа прямой конкуренции потенциальных покупателей. В настоящее время проведение аукционов с объектами недвижимости регулируется Постановлением Правительства РФ № 356 от 27.03.98 г. “Об утверждении положения о продаже на аукционе Государственного или муниципального имущества” (в редакции Постановления Правительства РФ от 17.09.98 г. № 110).

Целью аукционной формы сделок является получение максимально возможной цены за объект недвижимости.

К основным особенностям аукционов в сфере недвижимости следует отнести:

1)инициаторами организации аукционов выступают владельцы недвижимого имущества или органы, обладающие соответствующими полномочиями (например, Комитеты по управлению государственным имуществом администраций субъектов РФ);

2)гарантией участия претендента в аукционе является внесение задатка в денежной форме на счет организатора аукциона;

54

3)аукционная комиссия, образуемая продавцом (организатором) недвижимости, выполняет строго определенный перечень функций, не связанных с принятием решений об установлении стартовой цены продажи, шага аукциона, переходе права собственности и т.д.;

4)информационное сообщение о проведении аукциона публикуется в срок не позднее 45 дней до объявленной даты проведения аукциона;

5)проведение аукциона предполагает полную открытость по составу участников;

6)процедура аукциона допускает использование организатором аукциона открытой или закрытой формы подачи предложения по цене со стороны претендентов;

7)аукцион может быть признан несостоявшимся или объект недвижимости (лот аукциона) снят с торгов в случаях, если после троекратного объявления начальной цены заявлений о покупке объекта со стороны претендентов не последовало либо когда организатор аукциона предполагает ценовой сговор среди участников аукциона;

8)договор купли-продажи между продавцом и победителем аукциона в соответствии с действующим законодательством должен быть заключен в срок не позднее 5 дней после утверждения протокола об итогах аукциона;

9)условиями участия претендентов в аукционе являются оформленные соответствующим образом и представленные вместе с заявкой на участие следующие документы:

- копии учредительных документов претендента (юридического лица),

заверенные в установленном порядке; балансовые отчеты за последние три года деятельности; согласие федерального антимонопольного органа (его территориального органа) на приобретение претендентом (покупателем) имущества, продаваемого на аукционе (в установленных законодательством случаях); документы, подтверждающие наличие (отсутствие) в уставном капитале претендента доли Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;

- платежное поручение с отметкой банка об исполнении, подтверждающее внесение претендентом установленной суммы задатка;

55

-письменное решение соответствующего органа управления претендента (юридического лица), разрешающее приобретение имущества, если это необходимо в соответствии с учредительными документами претендента и законодательством страны, в которой зарегистрирован претендент;

-справка налоговой инспекции, подтверждающая отсутствия у претендента просроченной задолженности по налоговым платежам в бюджеты всех уровней по состоянию на последний квартал;

-предложение по цене продаваемого на аукционе имущества в запечатанном конверте – при закрытой форме подачи предложений (может быть представлено в день подведения итогов аукциона);

-иные документы, представляемые претендентом в соответствии с требованиями законодательства и учредительными документами претендента;

-подписанная претендентом опись представляемых документов (в 2-х экземплярах).

Конкурс – форма публичной продажи (сдачи в аренду) объектов недвижимости путем организации торгов среди потенциальных покупателей,

впроцессе которых достигается возможность получения максимальной цены за объект при одновременном соблюдении инвестиционных или социальных обязательств со стороны претендентом.

Проведение конкурсных процедур с объектами недвижимости государственной и муниципальной собственности регулируется Постановлением Правительства РФ № 1311 от 19.11.98 г. “Об утверждении Положения о продаже на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями государственного или муниципального имущества”.

Целью конкурсной процедуры сделок с объектами недвижимости является достижение наиболее оптимального сочетания максимальной цены за объект и выгодных условий его функционирования в будущем. Иными словами, собственник недвижимого имущества, кроме возмещения стоимости объекта, обеспечивает его функционирование в прежнем или улучшенном режиме определенное время за счет ряда условий.

56

Выбор перечня условий конкурса, порядка их выполнения, периода их действия определяется планом приватизации г осударственной и муниципальной недвижимой собственности и решением покупателя в отношении конкретного объекта [5, с. 232].

Кинвестиционным условиям конкурсов могут быть отнесены:

-реконструкция, модернизация, расширение деятельности объекта;

-поддержка отечественного (регионального) рынка за счет мер тарифного и нетарифного протекционизма;

- обязательства погашения задолженности перед бюджетами всех уровней и государственными внебюджетными фондами.

Социальные условия конкурсов могут включать:

*сохранение (создание) определенного числа рабочих мест;

*ограничения на изменения функционального профиля объектов обслуживания населения;

*мероприятия по охране окружающей среды.

Основные особенности конкурсов в сфере недвижимости:

1. Инициаторами организации конкурса являются владельцы недвижимого имущества или их соответствующие представители, наделенные соответствующими полномочиями.

2. В счет гарантии обеспечения оплаты приобретаемого недвижимого имущества претендент вносит на счет продавца задаток в размере от 20 до

30% начальной цены продажи.

3.Информационное сообщение о проведении конкурса должно быть опубликовано в срок не позднее чем за 45 дней до его начала (в отдельных случаях, когда продавцом являются муниципалитеты, – не позднее 30 дней).

4.Договор купли-продажи (аренды) заключается между продавцом и победителем конкурса в соответствии с действующим законодательством не позднее 10 дней после утверждения протокола итогов конкурса.

5.Проведение конкурса по составу участников является открытым.

6.Для участия в конкурсе претенденты представляют продавцу в установленный срок следующие документы:

а) заявка по форме согласно приложению;

57

б) платежное поручение с отметкой банка об исполнении, подтверждающее внесение задатка;

в) в установленных законодательством случаях согласие федерального антимонопольного органа (его территориального органа) на приобретение имущества;

г) иные документы по перечню, объявленному в информационном сообщении;

7. Юридические лица, кроме документов, указанных в пункте 6, дополнительно представляют:

а) заверенные в установленном порядке копии учредительных документов;

б) балансовые отчеты за последние три годы деятельности (в случае, когда юридическое лицо существует менее трех лет, - за время его существования);

в) справку налоговой инспекции, подтверждающую отсутствие у претендента просроченной задолженности по налоговым платежам в бюджеты всех уровней по состоянию на последний квартал, предшествующий дате подачи заявки;

г) письменное решение соответствующего органа управления претендента, разрешающее приобретение имущества, если это необходимо в соответствии с учредительными документами претендента и законодательством страны, в которой зарегистрирован претендент;

д) документы, подтверждающие наличие и размер или отсутствие в уставном капитале претендента доли Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

В конечном счете все сделки с государственным недвижимым имуществом направлены на достижение следующих целей:

-создание рыночной конкурентной среды в различных сферах экономики;

-привлечение инвестиций в определенные отрасли хозяйства;

-освобождение государственного сектора экономики от неэффективных убыточных предприятий;

-повышение жизненного уровня населения.

58

В свободном рыночном пространстве, когда субъекты будущей сделки действуют в типичных условиях осознанной потребности в каких-либо действиях, сделка должна базироваться на следующих принципах:

-рыночные условия характеризуются соответствующим условиям конкуренции;

-объект недвижимости как предмет сделки должен обладать определенными характеристиками качества, вариантами исполнения и другими параметрами;

-контрагенты сделки действуют на основе типичной мотивации и юридической цели;

-объект недвижимости обладает определенной дефицитностью и может передаваться из рук в руки без существенных ограничений;

-временные параметры сделки позволяют выявить реакцию рынка на имеющиеся предложения, обеспечить информацией потенциальных покупателей;

-цена объекта недвижимости не должна содержать несвойственных

уступок, скидок для данной рыночной ситуации; - контрагенты не должны испытывать давления чрезвычайных обстоя-

тельств извне, что обеспечивает рыночный характер сделки.

Задания для самоподготовки

1.Дайте понятие сделки и сформулируйте основные ее особенности на рынке недвижимости.

2.Приведите классификацию сделок в применении к рынку недвижимости.

3.Опишите особенности аукционных сделок.

4.Опишите особенности конкурсных сделок.

5.Охарактеризуйте принципы реализации сделок на рынке недвижи-

мости.

59

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1.Гражданский кодекс РФ: Часть 1,2. – М.: ИНФРА-М, 1999. – 560 с.

2.Концепция создания системы управления недвижимостью на территории Хабаровского края: Постановление главы администрации Хабаровского края № 253 от 26.09.1999.

3.Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996. – 192 с.

4.Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА-М,

1996. – 672 с.

5.Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: ИИД “Филинъ”, 1999.- 592 с.

6.Калачева С.А. Операции с недвижимостью. – М.: Изд-во “Приор”,

1999. – 176 с.

7.Коммерческое право: Учебник/ Под ред. В.Ф. Попондопуло, - Ч. 1

– 2. - СПб.: Изд-во СПб университета, 1998.

8.Крутик А, Горенбургов Ю, Горенбургов М. Экономика недвижимости. – СПб.: Изд-во “Лань”, 2000. – 480 с.

9.Маркетинг в строительстве: Учебник для вузов строительных специальностей / Под ред. И.С. Степанова, В.Я. Шайтанова – М.: Юрайт-М, 2001. – 344 с.

10.Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа / Под ред. Б.П. Красноглазова – М.: АО “Финансист”, 1992. – 218 с.

11.Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / Под ред. В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998. – 384 с.

12.Сборник инструктивно-методических материалов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ведению ЕГРП. Выпуск 1. – Хабаровск: Изд-во Хабаровского краевого учреждения юстиции, 2000. – 152 с.

60

13. Смирнов В.В., Лукина З.П. Менеджер по операциям с недвижи-

мостью. – М.: ИД “Аудитор”, 1999. – 136 с.

14. Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. – М.: Изд-во

“Юридический бюллетень предпринимателя”, 1996. – 63 с.

15. Третьяк С.Н. Коммерческая деятельность. Часть 1: Учебное по-

собие. – Хабаровск: Изд-во ДВГУ ПС, 2000. – 78 с.

16. Чешев А.С., Фесенко И.П. Земельный кадастр: Учебник для ву-

зов. – М.: Изд-во “Приор”, 2000. – 368 с.

17. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов /

Под общ. ред. П.Г. Грабового. - Смоленск: Изд-во “Смолин плюс”,

М.: Изд-во “АСВ”, 1999. – 567 с.

61

Приложение 1

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ,

представляемых на государственную регистрацию

прав на недвижимое имущество и сделок с ними

(извлечения)

1.ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ

1.Государственной регистрации в учреждении юстиции подлежат:

-право собственности:

-право хозяйственного ведения;

-право оперативного управления;

-право пожизненно наследуемого владения;

-право постоянного пользования;

-обременения;

-сделки;

-сервитуты;

-доверительное управление;

-право аренды;

-ипотека;

-иные права и сделки в соответствии с законом.

2.Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекраще-

ние, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию права (далее – реги-

страция прав), должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, не-

обходимую для регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

62

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодатель-

ством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Документы, исполненные на двух и более листах, прошиваются, нумеруются, последний лист скрепляется пе-

чатями сторон, и указывается количество прошитых листов.

3. Тексты документов, представляемых на регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокра-

щения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полно-

стью.

4. Не подлежит приему на регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также докумен-

ты с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

5. Все документы, необходимые для регистрации прав, представля-

ются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов местного самоуправления), и после регистрации прав подлинник возвращается правообладателю.

Второй экземпляр документов (копии), подтверждающих возникно-

вение права, а также учредительные документы юридических лиц предоставляются заявителем в нотариально удостоверенном виде либо удостоверяются органом, выдавшим данный документ. В иных случаях на копиях принимаемых документов, работник учреждения юстиции по реги-

страции прав (его филиала) должен сделать надпись об их соответствии

63

подлинникам с указанием даты, фамилии, инициалов и подписи лица, сде-

лавшего надпись, а также лица, которому выданы подлинники документов. 6. В договоре об отчуждении недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество,

подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе:

- данные, определяющие расположение недвижимости на соответ-

ствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

-статус объекта (здание либо помещение);

-общая площадь объекта;

-адрес;

-номера функциональных помещений (квартиры, комнаты …).

7. Передача недвижимости. Акт приема-передачи.

О передаче недвижимого имущества продавцом и принятии данного

имущества покупателем может быть указано в договоре, или к договору прикладываться подписанный сторонами приемопередаточный акт либо иной документ, подписанный сторонами, указывающий о фактической приемке-передаче имущества сторонами.

64

Приложение 2

ТРЕБОВАНИЯ К ДОКУМЕНТАМ, ПРЕДСТАВЛЯЕМЫМ НА ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

2.1.Заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1.Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности на совершение указанных действий.

2.Заявление должно содержать: ФИО, дату, подпись, паспортные данные, дату рождения (для юридического лица – полное наименование, ИНН, организационно-правовую форму, исходящий номер, подпись должностного лица удостоверенную печатью), адрес объекта (в необходимых случаях его литер), вид регистрируемого права или сделки, площадь, объекта, размер доли в праве. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица – документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

3.Документы, удостоверяющие личность.

Для граждан РФ – паспорт гражданина РФ, паспорт моряка, удостоверение личности офицера, справка органов МВД (форма П-2).

Для иностранных граждан и лиц без гражданства:

а) для иностранных граждан и лиц без гражданства, проживающих на территории РФ – вид на жительство в РФ или национальный паспорт с отметкой о регистрации в органах внутренних дел;

б) для иностранных граждан и лиц без гражданства, прибывших на временное проживание в РФ (командировка, туристическая поездка

65

и т.д.), устанавливается по национальному паспорту и документу, разрешающему въезд на территорию РФ.

4.Документы юридического лица:

-устав (последняя редакция);

-свидетельство о регистрации юридического лица;

-учредительный договор;

-изменения и дополнения к уставу, свидетельство о регистрации (если имеются);

-свидетельство о постановке на налоговый учет (с галограммой);

-решение уполномоченного (компетентного) органа юридического лица, о назначении руководителя.

5. Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте.

6. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя.

К заявлению залогодателя прилагается договор об ипотеке, кредитный договор либо иной договор, на основании которого возникло обязательство обеспеченное залогом.

7.В случае регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о регистрации со стороны других собственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть оформлены каждым собственником в учреждении юстиции (его филиале) или быть нотариально заверены. В случае обращения одного из собственников

взаявлением о государственной регистрации перераспределения долей о праве общей собственности необходимым условием регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных собственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными собственниками.

2.2.Документ об уплате регистрационного сбора

66

Вместе с заявлением о регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об оплате регистрационного сбора. Документами, подтверждающими внесение платежей за регистрацию прав, являются:

- для юридических лиц – платежный документ с отметкой кредитного учреждения о перечислении, заверенный круглой печатью этого кредитного учреждения (подлинник и копия);

- для физических лиц – квитанция об уплате сбора, оплаченного наличными деньгами в кассу учреждения юстиции, либо перечисленного через кредитные учреждения, заверенная круглой печатью.

2.3. Документ об объекте

Обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав, являются план (чертеж границ) земельного участка, участка недр и (или) план (технических паспорт, техническое свидетельство) объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (далее – документы об объекте).

План (чертеж границ) земельного участка должен быть удостоверен земельным комитетом, а планы другого недвижимого имущества – органом технической инвентаризации. Технический паспорт (свидетельство) на здание (сооружение, квартиру, функциональное помещение, дом) действителен – 5 лет (п.8 постановления Правительства РФ № 1301 от 13.10.97 ).

При регистрации прав на земельный участок необходима справка Комитета по земельным ресурсам и землеустройству о наличии обременения (ограничений), сведений о регистрации прав с этим объектом. В случае регистрации прав или перехода прав на здание (сооружение) обязательна одновременная регистрация прав или перехода прав на земельный участок занимаемый этим зданием (сооружением).

Если при совершении сделки в учреждении юстиции (его филиале) будет выявлено изменение внутренних площадей объекта недвижимого имущества необходимо наличие справки об уточнении площадей из органа технической инвентаризации и справка архитектора.

67

2.4. Правоустанавливающие документы

На регистрацию прав представляются следующие правоустанавливающие документы:

-акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания (в том числе постановление компетентного органа о предоставлении земельного участка);

-договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

-договоры о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

-свидетельства о праве на наследство;

-вступившие в законную силу судебные решения;

-иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

В случае если в правоустанавливающих документах есть ссылка на иные документы, являющиеся их неотъемлемой частью, то дополнительно прилагаются эти документы.

В случае, когда объект недвижимого имущества в установленном порядке признан памятником истории и архитектуры представляется охранное свидетельство.

2.5. Условия, при которых требуются документы по распоряжению имуществом

68

В случаях, предусмотренных учредительными документами и действующим законодательством, дополнительно представляются следующие документы:

-решение компетентного органа (общего собрания, совета директоров и т.д.) о совершении сделки (в зависимости от процентного соотношения стоимости объекта недвижимого имущества к активам предприятия);

-при отчуждении имущества АО, в котором есть доля государства, представляется справка за подписью руководителя и главного бухгалтера о размере доли государства; в случае, если доля государства (муниципального образования) в уставном капитале превышает 25 % акций либо если есть “золотая акция”, необходимо письменное согласие органа, уполномоченного распоряжаться государственным (муниципальным) имуществом на отчуждение соответствующего имущества;

-справку о размере активов и процентное соотношение стоимости предмета сделки к активам предприятия за подписью руководителя предприятия и главного бухгалтера (при совершении сделки);

а) для ООО за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении сделки (ст. 46 ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”); б) для АО на дату принятия решения о совершении сделки (ст. 79 ФЗ “Об акционерных обществах);

-решение компетентного органа о заключении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (ст.83 Закона “Об акционерных обществах”, ст. 45 Закона “Об обществах с ограниченной ответственностью”).

69

Приложение 3

3.Дополнительные документы, представляемые

взависимости от оснований возникновения права

(виды сделки)

3.1.Документы, представляемые на государственную регистрацию прав, возникших на основании

“договоров на долевое участие в строительстве объекта”, при наличии документов по дому в целом

Для физических и юридических лиц:

1.Договор на долевое участие в строительстве.

2.Соглашение о фактическом исполнении договора.

3.Финансовые документы, подтверждающие оплату стоимости объекта

всоответствии с условиями договора, либо их перечень в справке об оплате, подписанной главным бухгалтером и руководителем, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Примечание для физических и юридических лиц:

Для регистрации права собственности на квартиры предварительно заказчик предоставляет документы на дом:

- документы об отводе земельного участка для строительства; - акт ввода в эксплуатацию, зарегистрированный инспекцией госарх-

стройнадзора либо утвержденный постановлением главы администрации города (района …);

-документ о распределении квартир, утвержденный зайстройщиком и согласованный со всеми участниками долевого строительства;

- документы, подтверждающие отсутствие государственной муниципальной доли в строительстве объекта;

70

-технический паспорт на дом;

-документы, подтверждающие право на землю в случае введения объекта в эксплуатацию).

3.2.Документы, представляемые на государственную регистрацию прав на кооперативную квартиру и кооперативных

гараж в ЖСК и ГСК соответственно

I. Документы, предварительно представляемые представителем ЖСК (ГСК):

1.Устав.

2.Карта постановки на налоговый учет.

3.Решение общего собрания о выборах председателя.

4.Списки членов ЖСК (ГСК), выплатившых пай (с указанием № квартиры, бокса).

5.Землеотводные документы.

6.Акт ввода в эксплуатацию.

7.Документы, подтверждающие право на землю (в случае введения объекта в эксплуатацию).

II. Документы, представляемые на государственную регистрацию членами ЖСК (ГСК):

1.Выписка из протокола общего собрания членов ЖСК о приеме заявителя

вчлены ЖСК.

2.Справка ЖСК, имеющая необходимые реквизиты, о полном внесении паевого взноса, подписанная председателем и главным бухгалтером.

3.3. Документы, представляемые на государственную регистрацию ипотеки

Для физических и юридических лиц:

1.Договор ипотеки.

2.Закладная (если о ней указано в договоре ипотеки).

3.Кредитный договор (или иной договор, на основании которого возникло обязательство, обеспеченное залогом) .

71

3.4. Документы, представляемые на государственную регистрацию аренды

Для физических и юридических лиц:

Договор аренды с указанием данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Примечание. Жилое помещение может передаваться в аренду, только юридическим лицам, физическим лицам жилое помещение может передаваться по договору найма, который не подлежит государственной регистрации (ст.671 ГК РФ).

3.5. Документы, представляемые для снятия обременения

Для физических и юридических лиц.

1.Документ об исполнении обязательства, обеспеченного договором залога и извещения банка (для снятия обременения. Возникшего в результате залога).

2.Соглашения или иной документ о расторжении договора аренды (для снятия обременения, возникшего в результате аренды).

3.6.Документы, представляемые на государственную регистрацию права краевой, муниципальной собственности

1.Документ, подтверждающий возникновение права собственности муниципального образования (в соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27.12.91 и распоряжение Президента РФ от 18 марта 1992 г. № 114-рп (Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности).

72

А) Если право собственности возникает на основании решения шестой сессии 2-го созыва Хабаровского краевого совета народных депутатов от 10.10.91, необходимо дополнительно представить документы, подтверждающие, что…

- на момент разграничения собственности на муниципальную и государственную, это имущество находилось на балансе муниципального предприятия (в виде справки муниципального предприятия за подписью главного бухгалтера и руководителя); - имущество предприятий, организаций, объединений и учреждений,

находится в ведении соответствующих городских и районных Советов народных депутатов;

- жилищный фонд, нежилые помещения в домах жилищного фонда и отдельно стоящие здания и сооружения, находятся на балансе местных советов, либо предприятий и организаций, подведомственных им.

При передаче в муниципальную собственность жилого дома, право муниципальной собственности возникает только на квартиры, являющиеся государственной собственностью на момент передачи.

Объекты недвижимого имущества, представляющие культурную и историческую ценность края, а также обеспечивающие самостоятельность краевого административно-территориального и государственного управления, указанные в приложении 1 к упомянутому решению, не подлежат передачи в муниципальную собственность.

Б) В случае передачи объектов из федеральной собственности в собственность Хабаровского края они должны быть указаны в перечнях, утвержденных постановлениями Правительства РФ от 22.10.92 № 815, от

13.04.93№ 320 распоряжением Правительства РФ от 06.03.98 № 313-р.

2.Документ, подтверждающий возникновение права собственности на объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

План приватизации предприятия (изменения, вносимые в план приватизации предприятия), что подтверждает решение о передаче объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения в федеральной собственности в государственную собственной субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.

73

Объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности, находящиеся в ведении предприятий, не подлежащих приватизации в соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации и находящихся в ведении казенных заводов (казенных фабрик, казенных хозяйств), создаваемых в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 23 мая 1994 г. № 1003 “о реформе государственных предприятий” (Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 5. Ст. 393), передаются в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность в порядке, установленном распоряжением Президента Российской Федерации от 18 марта 1992 г. № 114-рп “Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности” (постановления Правительства РФ от 07.03.95 г. № 235 “О порядке передачи объектов соци- ально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ”).

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, в государственную (муниципальную) собственность которых передаются объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности, совместно с администрациями предприятий в месячный срок с момента принятия соответствующего решения о передаче указанных объектов оформляют необходимую техническую документацию и акты приема – передачи по утверждаемой Министерством строительства и министерством финансов форме.

Передача объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций в муниципальную собственность осуществляется на основании решений трудовых коллективов указанных организаций, утвердивших перечни передаваемых объектов (постановление Правительства РФ от 17.07.95 г. № 724 “О передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций в муниципальную собственность”).

74

3.7. Документы, представляемые на государственную регистрацию права федеральной собственности

Документ, подтверждающий возникновение права федеральной собственности (в соответствии с постановлением Верховного Совета РФ

№3020-1 от 27.12.91).

3.8.Документы, представляемые на государственную регистрацию права на недвижимое имущество, изменившее

назначение (при переводе из жилья в не жилье и обратно)

1.Распоряжение компетентного органа (мэр, губернатор) о переводе объекта недвижимого имущества в нежилой фонд или наоборот.

2.В случае проведения перепланировки помещения:

-разрешение на реконструкцию (перепланировку);

-акт ввода объекта в эксплуатацию, после реконструкции.

3.9.Документы, представляемые на государственную регистрацию прав на объекты, не завершенные строительством

вслучае совершения сделки

1.Проектно-сметная документация (утверждаемая часть) на объект недвижимости или договор о возведении объекта недвижимости.

2.Разрешение на строительство.

3.10.Документы, представляемые на государственную регистрацию прав и сделки с арестованным

недвижимым имуществом, реализованным по решению суда

1.Опись арестованного имущества.

2.Протокол о результатах торгов или акт продажи с торгов. Протокол (акт) должен быть подписан покупателем, представителем специализиро-

75

ванной организации по реализации имущества и утвержден судебным при- ставом-исполнителем.

3.Акт передачи имущества покупателю.

3.11.Документы, представляемые на государственную регистрацию прав на квартиры, переданные гражданам

впроцессе приватизации

1.Договор на передачу квартиры в собственность граждан.

2.Документ, подтверждающий, что приватизируемый объект находится в муниципальной (государственной) собственности.

680042, г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, 134, ХГАЭП, РИЦ