37

ды фирм, к важнейшим из которых относятся:

территориальные особенности и границы рынка;

состояние и степень конкурентного давления со стороны фирм аналогичной специализации;

динамика и перспективы спроса и предложения на рынке, обуславливающих наличие клиентуры;

уровень государственного регулирования процессов и операций с недвижимостью;

уровень деловой активности и экономического развития, влияющее на соотношение показателей развития первичного и вторичного рынков;

набор и технологическая сложность представляемых клиентам фирмы услуг.

Организационное построение риэлтерской фирмы, совокупность и соподчиненность ее подразделений, как правило, ориентируются на принцип линейно-функциональной организации (рис. 2.), что предполагает:

строгую специализацию групп сотрудников на выполнении конкретных функций (направлений деятельности) фирмы;

строгую иерархию взаимосвязей внутри фирмы, препятствующую обширному дублированию;

текущее руководство и централизацию принятия решений; возможность концентрации усилий и ресурсов на определенном направлении деятельности

Руководитель риэлтерской фирмы

Рис. 2. Организационная структура риэлтерской фирмы

38

При увеличении масштабов деятельности, усложнении ее характера, расширении охвата рынка, освоении кредитно-залоговых операций происходят изменения в структуре построения фирмы. В первую очередь это приводит к созданию фирмой территориальных филиалов, финансовых подразделений, отделов по операциям с недвижимостью в конкретных сегментах рынка.

Важным элементом эффективной организации риэлтерской деятельности в рамках отдельных фирм является соответствующая квалификация сотрудников, в первую очередь специализирующихся непосредственно на операциях, оценке недвижимости, юридическому сопровождению. Кроме этого, со стороны органов государственного управления принят ряд специальных положений по содержанию и требованиям к субъектам риэлтерской деятельности с целью защиты интересов потребителя, регулирования и контроля их работы. Прежде всего это касается лицензирования.

Например, на территории Хабаровского края риэлтерская деятельность, порядок и условия ее лицензирования регулируются “Положением о лицензированием риэлтерской деятельности на территории Хабаровского края”, утвержденным постановлением главы администрации края № 77 от 22.02.99 г.

Целями лицензирования определяются:

упорядочение риэлтерской деятельности на территории края;

недопущение проникновения на рынок недвижимости фирм и организаций, отличающихся непрофессиональной, незаконной деятельностью;

защита интересов и прав граждан.

Положением установлено, что лицензирующим органом являются комитет по управлению государственным имуществом администрации Хабаровского края, к основным функциям которого отнесены:

надзор за соблюдением лицензиатами лицензионных условий и требований;

выдача, переоформление, приостановление и иные действия в отношении лицензий;

39

формирование и ведение реестра лицензий;

информирование заинтересованных субъектов РФ, государственных структур о зарегистрированных, действующих, приостановленных на территории края лицензиях.

Всвою очередь лицензиат, осуществляя риэлтерскую деятельность, должен соблюдать определенные условия и требования:

1)наличие квалифицированного аттестата, подтверждающего знания для работы в данной области (для юридических лиц – у руководителей, заместителей руководителей и специалистов, непосредственно участвующих в сделках);

2) наличие в штате фирмы не менее одного работника, имеющего специальное профессиональное образование или стаж работы в сфере риэлтерской деятельности не менее 2-х лет;

3) оказание риэлтерских услуг только после заключения с клиентом письменного договора в строгом соответствии с ГК РФ;

4) предоставление клиенту достоверной и полной информации о работе лицензиата, наличии лицензии, квалификационных аттестатов, конкретных сотрудниках, ответственных за исполнение сделок;

5) информирование клиента об объекте недвижимости, правах на него, ситуации на данном сегменте рынка и т.п.

Кособенностям документального оформления права на ведение риэлтерской деятельности относится то, что в процессе лицензирования доложен быть сформирован комплект документов, который включает:

1) лицензия – документ на право осуществления риэлтерской деятельности, к которой относится:

деятельность в качестве агента или поверенного;

деятельность в качестве комиссионера;

деятельность по сбору и подготовке документов для оформления сделок и оказания информационно-консультационных услуг.

Лицензия оформляется на 3 года и должна быть зарегистрирована в комитете по управлению государственным имуществом Хабаровского края

40

(требование обязательной государственной регистрации на территории действует и в отношении лицензиатов иных субъектов РФ);

2)лицензионная карточка – документ, подтверждающий наличие у специалиста квалификационного аттестата и работу в качестве штатного сотрудника юридического лица (риэлтерской фирмы);

3)справка о риэлтере – документ справочного характера, являющийся неотъемлемой частью договора с клиентом и содержащий следующие основные данные:

полное официальное наименование с указанием организационноправовой формы;

юридический адрес риэлтера;

данные государственной регистрации;

сведения о лицензии и лицензионных карточках;

сведения об органах, защищающих права потребителя (местонахождения, телефон).

Для получения лицензии соискатель должен предоставить в комитет по управлению госимуществом следующие документы:

1.Заявление о выдаче лицензии с указанием:

для юридического лица – полного наименования, организационноправовой фирмы, местонахождения, банковских реквизитов;

для индивидуального предпринимателя – паспортных данных, места жительства, вида деятельности.

2.Копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации.

3. Справка постановке на учет в налоговом органе.

4. Сведения о ранее полученных лицензиях на право риэлтерской деятельности.

5. Сведения, подтверждающие наличие у лицензиатов знаний и опыта в сфере риэлтерской деятельности (копии квалификационных аттестатов и трудовых книжек).

6. Документ, подтверждающий оплату лицензионного сбора.

41

В течение 15 дней со дня получения данного пакета документов лицензирующий орган должен выдать соискателю лицензию. Отказ в выдаче лицензии может последовать в случае:

наличия в представляемой документации недостоверной или искаженной информации;

если соискатель не соответствует лицензионным требованиям и условиям.

Являясь основным контролирующим органом на рынке недвижимости, лицензирующая организация осуществляет надзор и регулирование соблюдения лицензионных требований и условий путем:

проверок деятельности лицензиата;

запросов, получения объяснений и справок;

составления актов и протоколов регистрации нарушений;

решений и предупреждений по устранению выявленных недостатков и нарушений.

Кроме этого, лицензия может быть аннулирована или ее действие приостановлено, если

юридическое лицо ликвидировано или прекратило свою деятельность;

нанесен ущерб правам, интересам граждан и государства;

систематически нарушаются требования и условия риэлтерской деятельности;

имеется решение суда об изъятии (аннулировании) лицензии у лицензиата.

Сцелью ведения учета и регулирования риэлтерской деятельности, а также информационного обеспечения участников рынка недвижимости, с целью защиты их прав и интересов лицензирующий орган ведет реестр лицензий, содержащий сведения об оформленных и выданных лицензиях, основаниях и времени аннулирования лицензий, регистрации лицензий риэлтеров иных субъектов РФ.

Таким образом, вся совокупность лицензионных процедур в сфере риэлтерской деятельности представляется одним из элементов системы управления рынком недвижимости, обеспечивающим присутствие на нем

42

профессиональных специалистов, защиту участников рынка и соблюдение норм законодательства.

Задания для самоподготовки

1.Приведите классификацию субъектов рынка недвижимости.

2.Дайте определение риэлтерской деятельности и перечислите ее особенности.

3.Дайте определение девелоперской деятельности и перечислите ее особенности.

4.Опишите основные характеристики договоров, применяемых в риэлтерской деятельности.

5.Определите перечень принципов и факторов организации риэлтерской фирмы.

6.Охарактеризуйте основные положения лицензирования риэлтерской деятельности с точки зрения его целей, требований, документального оформления.

43

4. Сущность и содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Главной особенностью взаимоотношений субъектов рынка недвижимости по поводу любых видов сделок является необходимость их обязательной государственной регистрации. Основы данной процедуры установлены и описаны в Законе РФ от 21.07.97. г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Под государственной регистрацией следует понимать процедуру правового признания, подтверждения и закрепления возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость [1, с 560]

Косновным целям государственной регистрации относятся:

обеспечение государственной защиты прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество;

введение обоснованной системы налогообложения владельцев недвижимости;

эффективное развитие рынка недвижимости.

Создание системы государственной регистрации, деятельный механизм ее функционирования должен базироваться на следующих принципах:

1.Регистрация прав и сделок с недвижимостью производится по единым правилам на всей территории РФ.

2.Регистрация должна комплексно охватывать права на землю и расположенные на ней иные объекты недвижимости.

3.Регистрация основывается только на достоверной информации по объекту недвижимости, сделках с ним и правах на него.

4.Сведения о государственной регистрации должны являться общедоступными.

5.Регистрация осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости.

Таким образом, в соответствии с законодательством обязательной государственной регистрации подлежат:

права собственности граждан и юридических лиц на землю, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения и т.д.;