Договор поручения

33

Агентский договор и его основные особенности (ст. 1005 ГК) Агентским договором считается соглашение, по которому агент обязу-

ется по поручению принципала совершать юридические и иные действия либо от имени и за счет принципала, либо от своего имени за счет принципала.

Основные особенности агентского договора:

1.В зависимости от специфики исполнения поручения (от чьего имени выступает) агент может являться или не являться стороной сделки.

2.Агент не вправе выходить за пределы правоспособности принципала.

3.Предметом агентского договора являются как юридические, так и фактические действия (поиск клиентов, оформление документов, организация услуг).

4.Агентский договор должен носить срочный и возмездный характер.

5.В целях регулирования конкуренции агентский договор может предусматривать обязательство незаключения подобных договоров с другими агентами на определенной территории, указанной в договоре (частичное ограничение правоспособности сторон).

6.В договоре могут быть предусмотрены субагентские отношения, если это диктуется интересами принципала.

Договор комиссии и его основные особенности (ст. 999 ГК) Договором комиссии считается соглашение, по которому комиссионер

по поручению комитента обязуется совершить сделку (или несколько) от своего имени, но за счет комитента.

Особенности договора комиссии:

1.Предметом договора комиссии являются только сделки (в отличие от любых юридических действий в агентском договоре и договоре поручения).

2.Договор комиссии является взаимным и возмездным.

3.В процессе исполнения договора комиссионер вправе заключать договор субкомиссии.

4.Комиссионер отвечает за действительность совершенной сделки, но не за ее исполнимость.

Учитывая специфику взаимоотношений с клиентами в лице доверите-

34

лей, принципалов или комитентов, укажем, что договор агентирования охватывает наиболее широкий спектр действий (юридических и фактических), поэтому большинство риэлтерских фирм квалифицируются как агентства недвижимости. Если риэлтерская деятельность связана с выполнением услуг по поиску контрагентов будущей сделки, изучению рынка или его отдельных сегментов, ценовой ситуации, то в этом случае она приобретает черты брокерской деятельности, т.е. функций, связанных только с организацией коммерческих контактов и информацией, сопровождающих их. Когда торговля недвижимостью перемещается в сферу фондового рынка, а в основе ценных бумаг (жилищные сертификаты, фьючерсные контракты), обращающихся на нем, лежат активы недвижимости, то деятельность риэлтера видоизменяется в дилерскую деятельность, т.е. функций, связанных с куплей-продажей ценных бумаг и иных действий на фондовом рынке.

В зарубежной практике профессиональной деятельности на рынке недвижимости значительное место занимает девелоперская деятельность (development – развитие). Функционально это наиболее обширный вид деятельности, включающий несколько различных по содержанию операций и процедур 5, с.271 :

проектирование, предынвестиционные исследования и работы;

освоение земельного участка и застройка;

продажа, сдача в аренду;

эксплуатация, управление недвижимостью;

финансирование;

реконструкция, снос.

Таким образом, под девелоперской деятельностью должна пониматься предпринимательская деятельность, связанная с освоением, развитием и вовлечением в хозяйственный оборот определенных земельных участков и иных объектов путем инвестирования капитальных вложений, сооружения объектов недвижимости, их реализации, сдачи в аренду и управления в целом.

В Российской Федерации девелоперская деятельность как самостоя-

35

тельно обособленный и законодательно закрепленный вид профессиональной предпринимательской деятельности не определена. Поэтому либо как полностью весь набор, либо перечень отдельных функций девелоперская деятельность может выполняться строительными организациями, заказчиками, инвесторами, риэлтерскими фирмами и т.п. Особым аспектом риэлтерской деятельности может являться деятельность по управлению (в том числе доверительному) недвижимым имуществом. Следует заметить, что данная функция может выполняться только высококвалифицированными, зарекомендовавшими себя на рынке фирмами. При этом управление недвижимым имуществом – более сложный процесс, охватывающий весь перечень правомочий собственника в отношении недвижимого имущества. В этой связи функции доверительного управляющего в большей мере связаны со способностью субъекта эффективно обеспечивать функционирование объекта недвижимости в соответствии с его основным назначением риэлтерских фирм РФ деятельность по управлению недвижимостью занимает незначительную долю и не получила широкого применения. Типичные риэлтерские фирмы (агенства недвижимости) на рынке, реализуют свою деятельность по следующим основным направлениям:

1)информационно-консультационные услуги и операции: изучение рынка, оценка конъюнктуры, ознакомление клиента с условиями сделки, подготовка информации на заказ;

2)коммерческо-посреднические услуги: поиск клиентов (покупателей, продавцов, инвесторов, арендаторов, арендодателей), подготовка вариантов сделки, согласование условий договоров;

3)юридические услуги: оценка правового состояния объекта и его правообладателей, правовая экспертиза документов по сделке, подготовка проекта и окончательного варианта договора, юридическое сопровождение сделки;

4)финансово-экономические работы и услуги: оценка объекта недвижимости, кредитование отдельных операций, оплата задолженности по коммунальным и иным расчетам.

36

Процедура стандартной сделки с участием риэлтерской фирмы, как правило, содержит следующую последовательность этапов: 13, с. 66

1)формирование заявки по риэлтерской услуге;

2)предварительный осмотр объекта и формулировка ограничительных условий по сделке;

3)заключение договора на оказание услуги;

4)сбор, анализ и экспертиза информации и документов по объекту;

5)подготовка к оформлению сделки;

6)проведение сделки и ее документальное оформление;

7)взаиморасчеты по сделке.

Взависимости от специфики объекта недвижимости, вида и формы сделки, экономических и правовых условий и характеристик контракта каждый из приведенных этапов существенно отличается от другого по содержанию, времени проведения, составу участников, виду сопровождающей информации и документов.

Наиболее полная реализация функций риэлтерской деятельности, адекватных конкурентной ситуации на рынке, целям и задачам предпринимательских намерений, может быть осуществлена в рамках эффективной организации управления конкретной риэлтерской фирмой, которая предполагает:

построение организационной структуры фирмы;

наличие специалистов высокой квалификации;

структуризацию и распределение задач, прав, ответственности между сотрудниками и подразделениями;

создание необходимых условий для функционирования персонала.

Как показывает деловая практика, риэлтерские фирмы, действующие в настоящее время на рынке недвижимости различаются в основном по следующим характеристикам:

численность сотрудников;

набор предлагаемых клиенту услуг;

специализация фирмы на определенных операциях конкретных сегментов рынка.

Вцелом содержательная сторона деятельности, принятая в управлении организационная структура построения зависит от факторов внешней сре-