3

ОГЛАВЛЕНИЕ

4

ВВЕДЕНИЕ

Формирование и функционирование рынка недвижимости в России, начавшиеся с началом процессов приватизации собственности, акционирования предприятий, связаны с развитием рыночных преобразований в экономике в целом. При этом все проблемы переходной экономики, несовершенство законодательной базы, неравномерное развитие отдельных элементов рынка прямо влияют на состояние, перспективы, проблемы и недостатки данной сферы деятельности.

Между тем, по оценкам специалистов, доходность недвижимого имущества в странах развитой рыночной экономики составляет от 50 до 90% доходов государственных бюджетов. Поэтому, являясь основой национального богатства, недвижимость в России должна являться базисом для дальнейшего экономического роста страны и формирования цивилизованных рыночных отношений.

Переход от начального этапа формирования рынка недвижимости, характеризовавшегося приватизацией недвижимой собственности, её куплейпродажей и перепродажей, к периоду, когда недвижимость становится объектом осознанной целенаправленной инвестиционной деятельности, собственностью, способной приносить в перспективе стабильный доход, вызывает необходимость комплексного системного управления недвижимостью в масштабах всей экономики, отдельных регионов и муниципальных образований, получившего в зарубежной и отечественной литературе название сервейинг [17, с.9].

В свою очередь, одним из элементов целостной системы управления недвижимостью является совокупность торговых процедур, сопровождающих возникновение, переход и прекращение прав собственности и иных вещных прав в отношении конкретных объектов недвижимости – коммерческая деятельность на рынке недвижимости. Следует заметить, что, являясь сферой жизненных и профессиональных интересов архитектуры и строительства, торговли и финансов, налогообложения и юриспруденции, рынок недвижимости в России остро нуждается в притоке квалифицированных компетентных специалистов не только указанных отраслей.

5

Включение в государственный образовательный стандарт специальности "Экономика и управление недвижимостью" призвано обеспечить подготовку кадров для данной сферы деятельности. Кроме этого, появление в последние годы значительного количества отечественной и зарубежной литературы, совместных исследований восполняет ранее возникший дефицит в учебном и научном материале, являющимся основой освоения обширного объема знаний по данной проблеме.

Между тем ряд отдельных вопросов, касающихся организации коммерческой деятельности на рынке недвижимости, пока не нашли должного отражения в учебной литературе. В силу того что основную долю проводимых торговых операций с объектами недвижимости осуществляют профессиональные участники рынка - риэлтерские фирмы и организации, данное учебное пособие содержит учебный и научный материал именно в контексте риэлтерской деятельности, а также особенные специфические черты и характеристики рынка недвижимости в региональной экономике.

6

1. Недвижимость и ее характеристики

Профессиональная деятельность на рынке недвижимости все больше приобретает международный характер, который предполагает совместное согласованное решение многочисленных теоретических, практических, методических и научных проблем в сфере юриспруденции, экономики, управления недвижимостью. Такого рода вопросы находят отражение в рамках деятельности различных организаций правительственного и неправительственного уровня, создаваемых чаще всего по профессиональному принципу. Одной из таких организаций является Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ), созданный в 1981 году, членами которого состоят профессиональные оценщики недвижимости более 40 стран-участниц, в том числе Российской Федерации. Основным документом, содержащим совокупность общепринятых категорий, норм, принципов, понятий на рынке недвижимости вообще и в оценке недвижимости является Международный стандарт оценки 1-4 (МСО) 24.03.1994 г. Каждый из стандартов описывает некоторый ряд профессиональных ситуаций и формулировок, относящихся к процессам на рынке недвижимости и являющихся общеобязательными в определении отдельных фундаментальных понятий.

Согласно п. 3.1 МСО-1 недвижимость (объект недвижимости, real estate) определяется как физический участок земли с относящимися к нему, выполненными человеком улучшениями (в том числе и постройками). Это материальная, осязаемая “вещь”… в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней.

Следует заметить, МСО не исключает, а предполагает существование особенных в каждой стране основных принципов различения движимого и недвижимого имущества. При этом особенности экономической обстановки и местного законодательства периодически накладывают специфические требования на прикладные практические аспекты деятельности на рынке недвижимости. Но основы методов и процедур, как

7

утверждает МСО, для разных стран мира, по сути, ничем друг от друга не отличаются.

Законодательно закрепленное определение недвижимости в РФ (ст. 130 ГК) выглядит следующим образом:

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Несмотря на внешнее различие этих двух определений, они содержат как минимум две основные общие составляющие, характеризующие объект недвижимости:

Основой недвижимости является земля, ее отдельный участок как физический, материально существующий объект, а также пространство над ним и под ним.

К “улучшениям, выполненным человеком”, следует относить любые действия по застройке участков земли, проведению различных коммуникаций, разработке месторождений полезных ископаемых, благоуст-

ройству и т.п.

Ввиду того, что категория “недвижимость” всегда должна рассматриваться в контексте взаимоотношений различных субъектов экономики по поводу обладания, распоряжения, управление объектами, следует сформулировать данное понятие с точки зрения экономико-правового положения недвижимости:

“Недвижимая собственность” (real property) – система юридических норм закрепляющих, регулирующих и защищающих права, интересы, привилегии, связанные с принадлежностью недвижимости определенному субъекту.

Следовательно, понимание категорий “недвижимость” и “недвижимая собственность” предполагает их исследование:

во-первых, как физического объекта, существующего в пространстве,

8

обладающего определенными характеристиками и параметрами; во-вторых, как объекта права, отражающего различные аспекты взаи-

моотношений лиц - участников гражданского и хозяйственного оборота недвижимости.

Кроме того, следует сразу заметить, что существование права собственности на любой объект недвижимости затрагивает интересы многочисленных групп собственников (юридических и физических лиц), государственных органов управления (федерального уровня, уровня субъектов РФ и местных администраций), инвесторов и т.п., может быть представлено одним из следующих трех видов прав [14, с. 4]:

1. Владение – фактическое и юридическое обладание объектом недвижимости, позволяющее производить непосредственное воздействие на недвижимость (реконструкция, модернизация, ремонт) и операции с ней (продажа, обмен, залог).

2. Пользование – возможность использования объекта в соответствии с его основным функциональным назначением и получения дохода, приносимого им.

3. Распоряжение – возможность определения юридического состояния объекта недвижимости через совокупность имущественных отношений.

Кроме этого, существует ряд вещных прав, которые могут быть реализованы в процессе жизненного цикла недвижимости: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования и ряд иных прав.

Тем не менее вся данная сложная структура прав на объект недвижимости в связи с необходимостью соблюдения интересов государства может быть существенно ограничена или даже присвоена в зависимости от функционального назначения, типов, места расположения и прочих особенностей недвижимости. В литературе выделяются следующие виды ограничений прав собственности на недвижимость со стороны органов государственной власти и управления [5, с. 12]:

 право принудительного изъятия или присвоения недвижимости с выплатой компенсации владельцу;

9

право законодательного регулирования имущественных отношений рынка недвижимости в целях обеспечения обороноспособности страны, благосостояния граждан;

право передачи объектов недвижимости во временное владение, хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду;

право экономического регулирования рынка недвижимости путем налогообложения, установления цен и тарифов на коммунальные услуги и т.п.

Недвижимость как экономическая категория может быть рассмотрена с двух новых позиций:

 во-первых, обладая определенным набором натурально-вещественных

свойств (потребительских качеств), недвижимость является материальной основой предпринимательской деятельности (производственные здания, торговые и складские помещения, офисы и т.п.), личного существования граждан и удовлетворения индивидуальных потребностей (жилые и дачные строения, гаражи, хозяйственные постройки);

во-вторых, недвижимость как товар представляется объектом граждан- ско-правового оборота, осуществляемая через операции с недвижимостью (в том числе торговые), обусловленные интересами различных субъектов и направленные на установление, изменение или

прекращение определенных имущественных отношений в отношении конкретных объектов недвижимости.

Оценивая понятие “недвижимость”, следует указать на ряд общих и особенных характеристик, которые присущи объектам недвижимости в силу специфичности их природы и свойств.

1. Уникальность. В отличие от обычных товаров, являющихся в основной своей массе продуктами серийными, унифицированными и стандартизированными, каждый объект недвижимости неповторим в силу двух основных обстоятельств:

территориально-пространственное расположение двух внешне одинаковых объектов по отношению к другим объектам, транспортным и инженерным коммуникациям и прочим элементам внешней среды всегда отлично от прочих и индивидуально для каждого;

10

сооружение даже типовых зданий уже в процессе строительства предполагает их физическое различие и конструктивную разнородность – по состоянию и элементам фундамента, внутренней и внешней отделке

ит.д.

2.Полезность. Любой объект недвижимости в общем смысле представляет собой совокупность потенциальных и реальных свойств и качеств, способных удовлетворить те или иные конкретные потребности владельца или потребителя. Следует указать на тот факт, что в МСО 1-4 (п. 7.2) определяет полезность как “относительную (сравнительную) категорию, т.к. для некоторых видов недвижимости оптимальная полезность достигается в том случае, когда объекты выступает как отдельно взятые элементы, другие являются более полезными в качестве части группы объектов. Например, полезность земельного участка может быть оценена количеством и качеством получаемого на нем урожая (плодородность), коммерческим или производственным эффектом, если планируется застройка. Таким образом, полезность недвижимости зависит от ее вида, характера ее использования, срока службы, функциональной и экономической связи с другими объектами, условий рынка, политической и экономической ситуации, что может влиять на ее увеличение или умень-

шение. При этом измерение полезности предполагает, что часть недвижимого имущества фирмы может быть использована альтернативно, законсервирована, реализована, что также подтверждает относительность данной категории для конкретного периода развития.

3. Длительность создания. Процесс создания недвижимости, начиная от разработки проектного решения и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию, включает в себя множество действий управленческого, производственного, коммерческого, юридического характера и занимает более длительный по сравнению с другими товарами период. При этом реализация строительного проекта всегда сопряжена с проблемой ограничений по техническому заданию, срокам выполнения отдельных этапов и работ, объемам финансовых, материальных, трудовых ресурсов. Несоблюдение каких-либо параметров строительства влечет за собой замедление темпов сооружения объекта, рост объемов незавершенного

11

строительства, потерю качества и преждевременный износ отдельных составляющих объект элементов.

4. Длительность функционирования. Учитывая стационарность недвижимости, особые свойства исходных материалов при возведении фундаментов, перекрытий, конструкций, долговечность объекта недвижимости означает возможность сохранения его потребительских свойств и функционального назначения в течение значительных периодов времени, носящих название нормативных сроков службы и достигающих в соответствии со СНиП 150 лет.

5. Подверженность износу. Как большинство вещественных товаров, обладающих конкретными пространственно-физическими параметрами и характеристиками, объекты недвижимости также подвержены потере потребительских качеств и снижению его стоимости – износу. Причем физический износ объекта обусловлен как временем его функционирования в соответствии с назначением, так и фактором воздействия окружающей среды – природно-климатических, экологических и иных процессов. Моральное старение недвижимости связано с разработкой и производством новых технологически, экономически, эстетически более совершенных конструкционных, строительных и отделочных материалов, архитектурных и градостроительных решений и т.п.

6. Высокая капиталоемкость. Каждый объект недвижимости, являясь сложной структурой с точки зрения конструкционных составляющих, содержания технологических операций по строительству, ремонту, эксплуатации, обслуживанию, нуждается в значительных объемах материальных, финансовых и трудовых ресурсов на всех стадиях жизненного цикла. При этом капиталоемкость недвижимости многократно превосходит капиталоемкость иных товаров, что прямо влияет на ряд специфических особенностей развития рынка недвижимости: количество продавцов и покупателей, ликвидность, время экспозиции, значительный уровень конфиденциальности информации.

7. Разнородность материальных составляющих. В зависимости от конкретного назначения объекта количество материальных ресурсов, комплектующих, оборудования может достигать нескольких десятков и сотен

12

наименований, составляющих конечный продукт и предопределяет технологическую сложность производственно-строительных операций, особый режим производства работ и эксплуатации.

8.Особые требования к безопасности. Каждый объект недвижимости

впроцессе функционирования должен отвечать конкретным условиям прочности, сейсмоустойчивости, долговечности, экологичности и иным параметрам, что, в свою очередь, отражается на стоимости объекта, сложности его возведения и особенностях эксплуатации.

9.Инвестиционный характер. Сочетание таких характеристик недвижимости, как длительность срока службы, высокая капиталоемкость, позволяет относить данный товар к финансовым активам [3, с. 5], т.е. форме вложения капитала, способного в перспективе приносить доход от функционирования объекта недвижимости в виде основы ведения бизнеса, аренды помещений и т.п. При этом с учетом действия рыночных факторов стоимость недвижимости во времени чаще всего потенциально возрастает ввиду инфляционных процессов, дефицита свободных площадей и т.д.

10.Управляемость. Как любая сложная стуктурированная система, объект недвижимости нуждается в совокупности управляющих воздействий со стороны многочисленных субъектов: проектировщиков, подрядчиков, собственников, органов государственной власти и управления - при этом управляющие воздействия могут носить различный характер: производственно-технические (эксплуатация, ценообразование, платежи), правовые (правительственные решения, законодательство), в той или иной степени регулирующие создание и функционирование недвижимости на различных этапах жизненного цикла.

Классификация объектов недвижимости

Процесс распределения и группировки всей существующей совокупности объектов недвижимости по элементам сходства и различия в зависимости от определенного признака, свойства или характеристики существенно усложняется в силу того, что каждый элемент общего

13

признака классификации в свою очередь включает сложную соподчиненность частных видов, подвидов и групп недвижимости.

В данном разделе классификация объектов недвижимости будет проводиться по наиболее общим признакам недвижимости 1-2 порядка, не включающим подробной углубленной совокупности детализированных особенностей и не имеющим определяющего значения для организации коммерческих операций, но достаточных для анализа рынка.

1. По виду объектов недвижимости выделяется:

земельные участки;

здания и сооружения;

леса и многолетние насаждения;

участки недр;

водные объекты;

предприятия;

имущественные права.

Всвою очередь, например, земельные участки могут делиться на категории:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли под объектами промышленности;

земли населенных пунктов;

земли водного фонда;

земли запаса;

земли природно-рекреационные;

зараженные земли.

Как видно из данного признака классификации, один и тот же вид не присутствует в различных ступенях группировок. Другие объекты недвижимости также подразделяются на множество подвидов.

2. По функциональному назначению объекта недвижимости делятся на:

14

3.По возможности воспроизводства (восстановления) недвижимость в наиболее общем смысле разделяется на:

воспроизводимые – искусственные и частично природные объекты, способные после определенных усилий восстановить свое функциональное назначение или внешний вид; невоспроизводимые – природные объекты, не подлежащие восстанов-

лению в прежнем виде (природные комплексы, участки недр и т.д.).

4.По степени готовности к использованию (эксплуатации) объекта недвижимости могут находиться в следующем состоянии:

объекты, вводимые в эксплуатацию;

эксплуатирующиеся объекты;

объекты незавершенного строительства (реконструируемые, модернизируемые объекты и объекты капитального ремонта).

5.По отраслевой специфике (сфере функционирования) объектов недвижимости выделяют:

 промышленные;  строительные;

 жилищно-коммунальные;  сельскохозяйственные;  транспортные;  культурно-бытовые;  военные.

6.По форме зарегистрированной собственности (принадлежности определенному собственнику) объекты недвижимости могут быть:

 частные;  совместные, коллективные;

 государственные;  коллективно-долевые;

 объекты общественных организаций.

15

По более частным характеристикам и параметрам потребительских качеств, свойств и показателей недвижимость предполагает возможность ее группировки по следующим разновидностям:

1)по степени капитальности (долговечности и особенностям использования):

 капитальные;  временно используемые;

2)по виду строительного материала:

металлические; деревянные; бетонные; кирпичные; другие;

3)по температурному режиму:  отапливаемые;  частично отапливаемые;  неотапливаемые;

4)по виду освещения:

естественного;

искусственного;

совмещенного;

5) по этажности:

одноэтажные;

многоэтажные;

16

6) по сроку службы: в соответствии со СНиП для отдельных групп объектов, создаваемых для определенных целей.

Учитывая вышеизложенное, следует отметить, что приводимая классификация не исчерпывает всего возможного многообразия объектов недвижимости. С развитием и совершенствованием технологий производства строительных материалов, появлением новых проектов сооружений определенные процессы технологического процесса и развитие экономики и общества в целом обуславливают появления новых разновидностей недвижимости, образующих специфические классификационные множества объектов. Таким образом, к основным особенностям и (правилам) классификации объектов недвижимости относится:

1.Динамичность классификационных признаков и группировок.

2.Высокая информационная емкость каждого вида недвижимости.

3.Определяющий характер местоположения и функционального назначения как принципов классификации.

4.Двойственный характер недвижимости, требующий учета товарной и инвестиционной специфики объектов.

5.Индивидуальность свойств и характеристик каждого объекта, вводимого в определенный классификационный ряд или множество.

Задания для самоподготовки

1.Дайте определение категории “недвижимость” по ГК РФ и Международному стандарту оценки.

2.Охарактеризуйте виды прав на недвижимую собственность.

3.Опишите свойства недвижимость как товара.

4.Назовите характеристики недвижимости и сгруппируйте их по определенным признакам.

5.Приведите классификацию объектов недвижимости по укрупненным признакам.

17

2. Рынок недвижимости: сущность, функции, особенности

Двойственность недвижимости как обычного товара и финансового актива обусловливают различные подходы в определении понятия рынок недвижимости, что в зависимости от целей исследователей и авторов вполне оправдано и правомерно.

Сточки зрения недвижимости как товара под рынком недвижимости следует понимать систему общественно-экономических отношений по поводу владения, пользования, распоряжения объектами недвижимости, выражающихся через совокупность товарно-денежных операций между физическими и (или) юридическими лицами.

Сточки зрения недвижимости как финансового актива рынок недвижимости является сферой реализации экономических отношений и финансовых активов между инвесторами-продавцами и инвесторамипокупателями [3, с. 6].

Взаимосвязь этих категорий в экономике реализуется тогда, когда перед участниками рынка возникает задача перспективного размещения инвестиций с целью получения дохода от недвижимости при последующей ее перепродаже, сдаче в аренду и т.д.

Учитывая общеэкономическое содержание функций товарного рынка и их трансформацию на рынке недвижимости, в качестве основных необходимо выделить следующие [15, с. 5], [5, с. 112-113]:

1.Формирование основных пропорций экономики, состава и структуры общественного продукта (общеэкономическая функция).

2.Регулирование величины общественно необходимых затрат на создание объектов недвижимости (регулирующая функция).

3.Создание условий для общественного признания недвижимости как товара (стимулирующая функция).

4.Формирование конкурентной среды и освобождение рынка от неэффективно функционирующих субъектов (санирующая функция).

18

5.Реализация стоимости и потребительной стоимости недвижимости через механизм действия закона спроса и предложения (коммерческая функция).

6.Создание системы сбора, хранения, обработки и публикации и информации о состоянии рынка недвижимости, его отдельных сегментов, динамике спроса и предложения, успех и т.п. (информационная функция).

7.Обеспечение функционирования рыночной среды недвижимости и

ееэлементов, необходимых для ее реализации, интересов всех участников рынка (посредническая функция).

8.Формирование системы создания, сохранения и увеличения стоимости капитальных вложений в сферу недвижимости (инвестиционная функция).

9.Создание условий жизнедеятельности населения по всем направлениям (социальная функция).

Классифицируя весь рынок недвижимости по составляющим его элементам (сегментам) в зависимости от функционального назначения объектов недвижимости, принято выделять следующие сегменты рынка:

1. Рынок земли. Характеризуется сложной структурой и включает рынок земель сельскохозяйственного назначения, садоводческих хозяйств, под жилое строительство. Развитие данного сегмента сдерживается разнородностью нормативно-правовой базы (правовые и экономические отношения регулируются более чем 100 актами различных уровней), дефицитом свободных земель, значительными региональными особенностями показателей спроса и предложения. По данным земельного кадастра России общий объем находящихся в обороте земель в 1998 г. составил 1 709,8 га, структура которых выглядела следующим образом [16 , с. 50] (табл. 1):

2.Рынок жилья. Укрупненно включает две составляющие: рынок городского жилья и рынок загородного жилья. В свою очередь городское жилье принято делить на следующие группы характерной застройки: жилье низкого качества (ветхое жилье), застройки сталинских времен, жилье улучшенной планировки, элитное жилье. Характерными чертами данного подсегмента является значительное несовпадение структуры спроса и структуры имеющегося и создаваемого жилого фонда, уровня платежеспо-

19

собности населения и цен на жилье, падение объемов жилищного строительства. Рынок загородного жилья формируется за счет комплексной застройки коттеджных поселков, продажи частных домов и отличается высоким уровнем цен, ограниченностью привлекательного пространства под застройку, низкими темпами строительств.

Таблица 1

Структура земель в РФi

3. Рынок коммерческой недвижимости. Наиболее сложный по составу сегмент, включающий рынок офисных учреждений, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости, рынок торговых помещений.

Рынок офисных помещений в соответствии с критериями международного стандарта оценки помещения офисов делятся на 5 классов (A,B,C,D,E,) [4 , с. 22-25] по следующим характеристикам: расположение, доступность, наличие автопарковок, систем искусственного климата, удобств (гостиницы, общественное питание, служба быта), систем связи и условия продажи (аренды). При этом наибольший удельный вес приходится именно на операции аренды и субаренды помещений, принадлежащих различным собственникам: муниципалитетам, государственным предприятиям и учреждениям, частным фирмам.

Рынок складских помещений отличается сложившейся и относительно стабильной структурой предложения за счет существующих

20

складов предприятий промышленности, оптовой торговли, транспорта, таможенных служб. Уровень деловой активности формирует определенные направления спроса на складские площади с необходимым температурным режимом, степенью автоматизации и механизации складских операций, транспортными коммуникациями.

Рынок торговых помещений. В максимальной степени предложение сформировалось за счет приватизации торговых предприятий, перепрофилирования отдельных промышленных и складских помещений, строительства городских рынков. В настоящее время преобладают операции аренды торговых площадей в крупных торговых комплексах и на рынках. Факторами спроса и уровня арендной платы являются прежде всего месторасположение, внутреннее и внешнее состояние помещений, наличие специального оборудования для хранения и демонстрации товаров.

Рынок промышленной недвижимости. Характеризуется недостаточной степенью развития и пополняется в основном за счет аренды неиспользуемых производственных площадей и продажи имущества пред- приятий–банкротов. Структуру спроса формируют малые и средние предприятия частного бизнеса, государственных и муниципальных организаций в зависимости от производственной специфики помещений и технологических особенностей операций и работ.

Кроме этого, к специфическим сегментам рынка недвижимости возможно относить земли лесного фонда, месторождения полезных ископаемых и ряд других земель, вовлекаемые в хозяйственной оборот только на условиях аренды путем организации коммерческих конкурсов (тендеров) и аукционов со стороны федеральных и муниципальных органов управления.

Состояние каждого из сегментов и рынка недвижимости в целом оценивается структурой и динамикой основных его элементов: спроса и предложения, отражающих комплекс взаимозависимых и взаимосвязанных факторов. При этом конкретная рыночная ситуация будет представлять из себя результат действия этих факторов в конкретный момент времени на определенной территории. Система факторов,

21

обуславливающих формирование параметров спроса и предложения, включает следующие группы:

1. Природно-климатические факторы: особенности климата определенных территорий, рельеф местности, состав водного и воздушного бассейнов, почвенно-растительный покров, температурный режим, состояние минерально-сырьевой базы. Данная группа факторов определяет специфику пространственного размещения городских и сельских поселений, сельскохозяйственных объектов, производственных и жилых зданий, транспортных и инженерных коммуникаций, степень их развития в рамках отдельных территориально-административных образований.

2.Социально-демографические факторы: структура и численность населения, его половозрастной состав, плотность и территория расселения, миграционные процессы, уровень безработицы, социально-экономическая политика государства, уровень доходов различных слоев и групп населения. Данная группа факторов является основой формирования спроса на жилье, потребности в индивидуальном строительстве, земельных участках для садоводства, ведения личного хозяйства в границах уже сложившихся

ивновь осваиваемых территорий.

3.Производственные факторы: состояние и динамика развития строительной отрасли, промышленности строительных материалов, их территориальное размещение; особенности развития отраслей производственной инфраструктуры (транспорт, связь, инженерные коммуникации). Данная группа факторов в сочетании с другими факторами формирует предложение на рынке, уровень цен на строительные материалы и отдельные объекты, привлекательность инвестирования в строительство, реконструкцию, модернизацию производства.

4.Экономические факторы: общее состояние экономики, темпы экономического роста, уровень конкуренции, бюджетная и налоговая политика правительства, научно-технический прогресс, состояние торговли, в том числе международной. Данная группа факторов определяет общие направления и динамику развития как составной части любой национальной экономики.

22

5. Денежно-кредитные факторы: состояние национальной валюты и курсов зарубежных валют, динамика денежной массы, кредитная политика государства, уровень процентных ставок по кредитам и курсов акций. Данная группа факторов, во-первых, обеспечивает реализацию товарноденежных отношений на рынке недвижимости, во-вторых, осуществляет взаимосвязь товарного и финансового рынка в процессе инвестирования средств в недвижимость.

6.Правовые факторы: состояние нормативно-правовой базы в отдельных сегментах рынка, наличие и согласованность законодательства в практике международных экономических отношений, правовой механизм регулирования отношений собственности, правах на недвижимое имущество, степень государственного регулирования. Данная группа факторов определяет и регулирует всю систему отношений (экономических, коммерческих, социальных и т.п.), возникающих между субъектами рынка недвижимости, а также защиту их интересов.

7.Коммерческие факторы: договорно-коммерческая практика на рынке, особенности условий торговых сделок, тарифная политика, традиции и обычаи в сфере торговли, уровень информационного обеспечения коммерческих операций. Данная группа факторов формирует и определяет общее состояние деловой активности в области торгово-экономических отношений по поводу возникновения, перехода и закрепления различных прав на недвижимость.

8.Информационные факторы: совокупность внешней, внутренней горизонтальной и вертикальной информации, систем накопления, хранения, передачи, обработки данных, обеспечивающих принятие и реализацию оперативных и стратегических решений по управлению рынком недвижимости на различных уровнях.

Таким образом, вся совокупность рассмотренных факторов прямо или опосредованно участвует в формировании рыночного пространства для объектов недвижимости, определяет направление динамики спроса и предложения и регулирует взаимоотношения субъектов рынка.

23

Результат действия факторов рынка недвижимости, особое место в экономике, особенности предпринимательской деятельности в данном секторе проявляются в особой реакции различных элементов рыночной системы и, таким образом, в формировании специфических характеристик рынка, свойственных только для объектов недвижимости. В числе важнейших таких характеристик отметим следующие:

1. Жесткая привязанность каждого объекта недвижимости к определенному месту обусловливает строгую локализацию территориальных границ рынка по отдельным районам (регионам) в зависимости от состояния природно-климатических условий территории и сложившейся структуры размещения производств, городских и сельских поселений. В этой связи сравнение количественных показателей рынка по отдельным регионам (состояние спроса и предложения, уровень цен и т.п.) носит условный характер и нуждается в корректировке.

2. Уникальность различных количественных и качественных характеристик недвижимости, особенностей ее местоположения, монофункциональность назначения приводит к тому, что спрос на рынке отличается избирательностью и конкретностью. В свою очередь конкретный спрос определяет последовательность возникновения таких особенностей, как сравнительно меньшее число покупателей на рынке и высокий уровень цен, прямое влияние местонахождения товара на цену, более низкие показатели ликвидности (время перехода товара в денежную форму).

3. По сравнению с другими рынками массовых стандартизированных товаров рынок недвижимости демонстрирует отсутствие возможности замены единиц товара. Данное обстоятельство вызвано тем, что в силу особенностей строительного производства, длительного характера строительного цикла различных по сложности объектов, необходимость обязательной процедуры землеотвода и ряда специальных работ (буровые, взрывные, геологические, изыскательские и др.) практически исключают возможность одномоментного увеличения объемов предложения товара на рынке.

24

4. Учитывая особенности формирования рыночного пространства, относительно небольшое количество продавцов и покупателей недвижимости, особое соотношение между конкурирующими субъектами, затруднено отнесение рынка недвижимости к конкретному типу рыночной структуры (чистая монополия, олигополия, монополистическая конкуренция, чистая конкуренция [15, с. 8-9]. В различные моменты экономического развития, состояния деловой активности, изменения ценовой ситуации на отдельных сегментах рынка явно прослеживаются элементы чистой монополии (один продавец при полном контроле цены продажи и невозможности появления конкурентов со стороны; например, при реализации промышленной недвижимости), олигополии (несколько продавцов при значительном контроле цены продажи и маловероятном появлении конкурентов со стороны; например, на рынке жилья в определенном районе при сдаче в эксплуатацию нового здания), монополистической конкуренции (много продавцов при частичном контроле цен и высокой вероятности внедрения конкурентов; например, на рынке земельных участков для садово-огородных хозяйств) и чистой конкуренции (очень много продавцов при постоянном появлении новых конкурентов и невозможности контроля за ценами; например, на рынке аренды помещений различного функционального назначения). Естественно, что характер и тенденции изменения рыночных элементов являются источником определенной реакции субъектов рынка в виде осознанных или спонтанных действий тактического и стратегического направления, позволяющих приспособиться к существующему состоянию рыночной среды.

5. Сложный характер взаимоотношений на рынке недвижимости и особенности их регулирования предполагают строгую законодательную регламентацию процедур на всех этапах жизненного цикла объектов недвижимости, начиная от проектирования и заканчивая этапом модернизации (ремонта или сноса). Кроме этого, существование большого числа принудительных ограничений на права собственников в виде обязательного целевого использования объектов, лицензирования отдельных видов деятельности, реквизиции и т.п. в значительной мере сокращают или

25

вообще блокируют доступ на рынок потенциальных продавцов, покупателей и иных участников. Данное обстоятельство вызывает необходимость постоянного присутствия во взаимоотношениях участников гражданского оборота специалистов в области права – юристов, адвокатов, нотариусов и др.

6.Общая специфичность недвижимости, круга участников рынка отражается на специфике проведения сделок. В отличие от рынка большинства обычных товаров, сделки по которым носят различный характер (от открытых публичных до частных закрытых сделок), сделки на рынке недвижимости чаще всего предполагают непосредственный контакт продавца и покупателя (возможно и при посредничестве специалистов), личный осмотр объекта, знакомство с его правовым статусом, согласование условий сделки и закрытый характер в целом. Исключение могут составлять сделки, заключаемые на объекты недвижимости федеральной, муниципальной собственности на аукционах, конкурсах, тендерах, носящие публичный открытый конкурентный характер.

7.Особый механизм формирования цен на различных этапах жизненного цикла объектов недвижимости (проектирование, сооружение, эксплуатация) проявляется непосредственно на рынке и напрямую зависит от стоимости строительных и конструкционных материалов, инженерного оборудования, особенностей размещения объекта. Кроме этого, существенной особенностью цен на рынке в особенности жилья, офисов и т.п., является двойное их исчисление в рублевом и долларовом измерении, что обусловлено двойственным характером недвижимости, выступающей в качестве обычного и инвестиционного товара, а также необходимости защиты крупных размеров денежных средств от инфляционных процессов.

8.Являясь эффективной капиталообразующей сферой деятельности, рынок недвижимости нуждается в обеспечении и регулировании операций со стороны банков и иных финансово–кредитных учреждений. В первую очередь это связано с необходимостью финансирования строительных, реконструкционных и иных инвестиционных проектов, кредитования операций купли–продажи, с жилищными сертификатами, облигациями и

26

под залог недвижимости. Во–вторых, инвестиционная привлекательность недвижимости позволяет банкам использовать различные объекты в качестве вещной формы капитала, являющегося источником дохода.

Задания для самоподготовки

1.Дайте определение товарного и финансового рынка недвижимости и определите общие черты и различия.

2.Перечислите функции рынка недвижимости общего и специфического характера.

3.Охарактеризуйте основные сегменты рынка недвижимости и их состав.

4.Назовите основные группы факторов, определяющих состояние спроса и предложения на рынке недвижимости. Исследуйте механизм влияния отдельных факторов на общую ситуацию рынка.

5.Определите содержание специфических характеристик рынка недвижимости и их влияние на макроэкономические показатели развития.

6.Дайте определение земельного кадастра РФ и перечислите его функции.

28

производителей (в случае внесения улучшений в недвижимость, создания новых объектов, финансирования строительства).

2. По характеру отношения к недвижимому имуществу: собственники – полные или частичные владельцы недвижимости, име-

пользователи – субъекты, использующие недвижимость в целях предпринимательства, личного существования в качестве временных распорядителей, арендаторов, управляющих и т.п.

3.В зависимости от положения субъекта в торговой (коммерческой) сделке с недвижимостью:

продавец – лицо, реализующее недвижимость с целью получения ее стоимостного эквивалента;

покупатель – лицо, приобретающее недвижимость в собственность для личных целей, целей бизнеса и т.п.;

посредник – физическое или юридическое лицо, специализирующееся на оказании услуг клиентам (продавцам, покупателям, арендаторам, арендодателям) по приобретению, продаже недвижимости, документальному оформлению и информационному сопровождению сделок.

4.В зависимости от субъекта в финансовой (коммерческой) сделке на рынке недвижимости:

 инвестор, продавец – лицо, реализующее финансовые активы в виде различных объектов недвижимости или ценных бумаг на недвижимую собственность;

 инвестор, покупатель – лицо, приобретающее (вкладывающие средства) объекты недвижимости с целью получения дохода от них;

 финансовые институты – банки, инвестиционные фонды, страховые компании, обеспечивающие процесс инвестирования, реализации, потребления финансовых активов.

5.В зависимости от профиля профессиональной деятельности или отраслевой принадлежности:

предприятия сферы материального производства;

29

предприятия строительного комплекса;

предприятия производственной и социальной инфраструктуры;

коммерческие (торговые) фирмы и организации;

организации финансовой сферы;

органы государственной власти и управления.

Учитывая специфику рынка недвижимости, особенности собственности и вещных прав на нем, реализации сделок с объектами на различных сегментах, следует отметить, что одни и те же субъекты могут одновременно выступать в различных качествах. Так, например, органы государственной власти и управления в процессе своей деятельности в сфере хозяйственного оборота недвижимости представляются:

субъектами управления рынком недвижимости (правовое регулирование, эксплуатация, регистрация, налогообложения);

продавцами, арендодателями отдельных объектов государственной (муниципальной) собственности с целью более эффективного их использования через процедуры коммерческих конкурсов, аукционов;

покупателями, арендаторами объектов недвижимости для различных целей и программ, обусловленных государственными (отраслевыми, региональными, социальными) потребностями;

инвесторами целевых капитальных вложений за счет бюджетов различных уровней для создания объектов недвижимости определенного назначения (реконструкции, ремонта, восстановления).

Существенное значение для анализа рынка недвижимости имеет степень профессионализма функционирующих на нем субъектов. По этому признаку их условно можно разделить на две группы: профессиональные и непрофессиональные участники рынка. К непрофессиональным участникам относятся прежде всего те, для которых появление на рынке вызвано единовременными, эпизодическими потребностями или задачами. Все остальные участники (органы управления, коммерческие фирмы, финансовые структуры, оценщики недвижимости) в той или иной мере могут быть отнесены к профессионалам рынка недвижимости.

30

Субъекты, принимающие на себя основную долю деятельности по реализации имущественных сделок с объектами данного рынка, называются риэлтерами – физическими или юридическими лицами, осуществляющими предпринимательскую коммерческую деятельность на рынке за счет проведения операций с недвижимостью и оказания комплекса сопутствующих юридических, консультационных, аналитических услуг клиентом на договорных условиях.

По всем признакам риэлтерская деятельность имеет черты коммерче- ско-посреднической деятельности при наличии определенных специфических характеристик, обусловленных особенностями рынка.

Следует указать на следующие особенности коммерческой риэлтерской деятельности:

1.Риэлтерская деятельность относится к профессиональному виду деятельности и требует обязательного государственного лицензирования.

2.Характер посредничества риэлтерских фирм определяется их взаимоотношением с клиентами по выполнению конкретного заказа в отношении того или иного объекта недвижимости. В отдельных случаях риэлтерская организация может сама являться стороной сделки и выступать покупателем, продавцом, арендатором и т.п.

3.Специфика недвижимости как товара, отсутствие необходимости ее перемещения, хранения в значительной мере сокращает логистическую последовательность движения товара к потребителю. При этом удовлетворение конкретной потребности клиента происходит в месте нахождения объекта.

4.Обязательная письменная форма соглашений и договоров по оказанию услуг или передачи недвижимого имущества.

5.Специфика заключения сделок с недвижимостью, их документального оформления, подтверждения их вещных прав вызывает необходимость наличия в штате риэлтерских фирм квалифицированных специалистов в юриспруденции, оценке недвижимости.

6.Каждая сделка, независимо от вида недвижимости, участников и способа сделки, подлежит обязательной государственной регистрации с

31

внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, риэлтерская деятельность на рынке недвижимости с учетом ее основного содержания, характера взаимоотношений с клиентами и в соответствии с требованиями законодательства федерального и регионального уровня позволяют утверждать, что коммерческое представительств (посредничество) риэлтера приобретает следующие признаки: 13, с. 42

деятельность в качестве поверенного;

деятельность в качестве агента;

деятельность в качестве комиссионера;

деятельность в качестве брокера (дилера);

деятельность по организации коммерческих операций с объектами недвижимости;

деятельность по управлению (в том числе доверительному) недвижимым имуществом.

Кроме указанных основных видов деятельности, составляющих основу содержания риэлтерской деятельности, современные риэлтерские фирмы оказывают клиенту целый спектр услуг правового, экономического, ин- формационно-консультационного характера: подготовка документов по сделке, оценка недвижимости, обеспечение юридической чистоты сделки, поиск, обработка, и предоставление информации об объектах, рынке, его конъюнктуре. Тем не менее основной сутью риэлтерской деятельности остается посредничество, т.е. взаимоотношения с клиентом и представление его интересов (Рис. 1).

Каждая из форм взаимоотношений отличается от других двумя обстоятельствами:

во-первых, от чьего имени действует риэлтерская фирма;

во-вторых, каким видом договора на оказание услуг будут регулироваться эти взаимоотношения.

Договор поручения и его основные особенности (ст. 971 ГК)

Договором поручения считается соглашение, по которому поверенный обязуется совершить определенные юридические действия от имени и за