5208

Функциональный износ. Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемнопланировочного и (или) конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый функциональный износ. Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; сверхулучшениями.

Кнедостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Кнедостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Ксверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений" минус физический износ плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Неустранимый функциональный износ. Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и (или) конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

При этом в зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

капитализацией потерь в арендной плате,

капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

Стоимостным выражением функционального износа в целом является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней, исходя из своего определения, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

Внешний (экономический) износ. Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

капитализации потерь в арендной плате;

сравнительных продаж (парных продаж);

срока экономической жизни.

Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Данный подход заключается в поиске сопоставимых недавно проданных аналогов с последующим приведением их ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта, исключая износ. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его скорого сноса. Причиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки и расширение транспортных магистралей. При этом техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.

После определения восстановительной стоимости, а также расчета совокупного износа определяют стоимость улучшений в состоянии на дату оценки.

Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа, необходима разумная компиляция нескольких методик по определению указанных показателей.

3. Оценка рыночной стоимости земельного участка. Для оценки земельного участка требуется следующая информация:

титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

физические характеристики участка;

данные о взаимосвязи участка с окружающей инфраструктурой;

экономические факторы, характеризующие участок.

Источником информации могут быть земельные комитеты, органы, регистрирующие сделки с земельными участками, бюро (учреждения) технической инвентаризации, риэлтерские фирмы, кредитные организации, периодические печатные издания.

Для оценки рыночной стоимости земельных участков могут использоваться следующие методы:

оценка по сопоставимым продажам; метод соотнесения (переноса);

метод развития земельного участка;

метод капитализации дохода от земли;

метод техники остатка для земли.

Данные методы построены не только на теории затратного подхода, но в большей степени базируются на сравнительном и доходном подходах.

Оценка по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам (или участкам с

аналогичным использованием), проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми участками осуществляется по следующим факторам:

условия продажи; время продажи; местоположение;

физические характеристики; характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Достоинство метода – простота использования. Недостаток – сложность сбора необходимой информации.

Оценка земельного участка методом соотнесения состоит в разделении общей, полученной по рыночным данным цены продажи сопоставимого комплекса, включающего здание и земельный участок, на две составляющие – цену здания и цену земельного участка. Сначала оценивается стоимость здания и других сооружений (если они имеются на земельном участке), затем из общей цены имущественного комплекса вычитается стоимость здания и сооружений и получается стоимость земельного участка. Для приблизительных прикидок можно пользоваться процентным соотношением стоимости земельного участка и стоимости улучшений.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае,

когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки.

Алгоритм метода развития земельного участка включает следующие этапы:

1.Определение размеров и количества индивидуальных участков.

2.Расчет стоимости освоения участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки).

3.Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения, предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.

4.Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.

5.Определение ставки дисконтирования.

6.Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

Освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены здания.

Метод капитализации дохода от земли предполагает деление годового дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок; земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений; доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит

Метод техники остатка для земли. При применении метода техники остатка для земли должны быть известны:

стоимость зданий и сооружений;

чистый операционный доход, генерируемый землей, зданиями и сооружениями.

Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1.Распределяется чистый операционный доход между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений

2.Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.

3.Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода, относимого к земле.

Техника остатка для земли может быть использована при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования.

4.Расчет итоговой стоимости объекта оценки затратным подходом осуществляется путем корректировки восстановительной стоимости улучшений на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

4.2. Сравнительный подход в оценке объектов недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.

Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его применение возможно лишь на активных сегментах рынка недвижимости.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, которые определяют его назначение, возможность и способы использования, а также размеры дохода от владения им, сроки и вероятность получения этого дохода. Полезность учитывает также наличие и иных позитивных факторов, вытекающих из владения, пользования и распоряжения объектом, таких как, например, престижность.

Полезность является следствием всей совокупности свойств объекта, а также условий сделки с данным объектом. Например, применительно к рынку жилой недвижимости, офисных помещений данный принцип означает, что если объект

может быть заменен на рынке, то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение недвижимости равной степени привлекательности при допущении, что не понадобится много времени на осуществление замены. Мнение о том, что недвижимость можно продать за любую цену, если продавец может позволить себе достаточно долго ждать покупателя, который готов будет купить данный объект за любую цену, в большинстве случаев является ошибочным. Недвижимость, внесенная в листинг на продажу по цене, значительно превышающей рыночную стоимость, обычно остается непроданной, вне зависимости от того, как долго она была выставлена на продажу. Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылки, что рыночная стоимость формируется на основе анализа сведений, предоставленных информированными покупателями и продавцами по сопоставимым по важнейшим характеристикам объектам недвижимости.

Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный информированный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1.На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

2.На втором этапе собирается и проверяется информация по объектаманалогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

3.На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

4.На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектованалогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе оценки недвижимости сравнительным подходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его

сегментирование и определяется, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее (на втором этапе реализации сравнительного подхода) в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наиболее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).

Сегментирование рынка это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению.

Субъекты должны быть сходными по платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый объект; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях.

Срок экспозиции это время, которое объект должен находиться на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка. Так, для жилых квартир он равен примерно одному – двум месяцам, для офисных зданий от полутора до трех месяцев. В случае, если объект был продан за период времени гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это, скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена, по всей вероятности, завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец находятся в родственных отношениях, либо являются представителями холдинга и независимой дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность, сделки между ними обычно заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения.

Инвестиционная мотивация. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а объекты аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Так, покупка здания в целях организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, т.к. ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Инвестиционную мотивацию определяет также состояние и степень изношенности здания. Износ менее 8 % принимается условно равным нулю (примерно таков он у здания в момент сдачи его в эксплуатацию). Здание с износом 25 30% нуждается в косметическом ремонте, а износ на уровне 60 – 70 % говорит о необходимости капитального ремонта и реконструкции. Однако все эти здания можно использовать по своему прямому назначению. Если же износ здания составляет более 80 %, его нельзя использовать дальше без осуществления коренной реконструкции и перестройки. Поэтому покупка здания с подобным процентом износа происходит уже по иной мотивации это фактически покупка прав на строительство нового здания. Следовательно, для проведения сравнительного анализа продаж следует брать аналоги с износом, близким к износу оцениваемого объекта, и категорически не следует рассматривать в качестве аналогов к оцениваемому объекту здания, износ которых более 80 %.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

1)права собственности на недвижимость;

2)условия финансирования сделки;

3)условия и время продажи;

4)местоположение;

5)физические характеристики.

1.Права собственности на недвижимость. В основном, при сделках с недвижимостью происходит покупка передаваемых прав на владение и распоряжение имуществом. Полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой.

2.Условия финансирования сделки. Если условия финансирования сделки

купли продажи объекта недвижимости нетипичны (например, в случае полного кредитования сделки купли продажи), то в таком случае необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка

кцене данной сделки.

3.Условия продажи и время продажи. То же самое можно сказать применительно к условиям самих продаж. Поскольку затруднительно рассчитать

поправку на условия финансирования и налогообложения, а также на