5208

рыночной стоимости. Рыночная стоимость объекта – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки,

ипринуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

(Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ; Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519).

Оцениваемые права. Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на оцениваемое недвижимое имущество.

Право собственности включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. (ГК РФ. ч. I ст. 209).

Таблица 2.2. – Оцениваемое имущество

Договор аренды земельного участка № ХХ ХХ/ХХХ от ХХ.ХХ.200Х г. (срок действия договора – до ХХ.ХХ.200Х г.).

Методические основы и схема оценки. Данный отчет составлен в соответствии с нормативными документами, регламентирующими практику профессиональной оценки:

-Гражданским кодексом Российской Федерации;

-Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» : ФЗ РФ от

29.07.1998 г. № 135-ФЗ;

-Международными стандартами оценки. М. : РОО, 2003;

-Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.07.01 г.

№519.

Схема оценки выбрана после изучения оценочной ситуации, ознакомления с объектом оценки, сбора и анализа исходных данных.

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта; сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другим лицам, обладающим

необходимой информацией; анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе

на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта;

оценка стоимости земли; применение подходов оценки: для оценки рыночной стоимости объекта

оценки были применены три подхода: затратный, сравнительный и доходный, являющиеся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков;

подготовка отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

2.Общая часть

2.1.Обзор социально-экономических условий г. Хабаровска

Объект оценки расположен в городе Хабаровске. Стоимость объекта определяется системой факторов, среди которых важнейшее значение имеет социально-экономическое развитие города.

Город Хабаровск – промышленный, административный и культурный центр Хабаровского края. Благодаря географическому положению, является основным транспортным узлом Дальнего Востока, центром всего Дальневосточного экономического района.

По данным Единого государственного регистра предприятий и организаций всех форм собственности и хозяйствования (ЕГРПО) по состоянию на 1 июля 2005 г. в городе находился 25 541 хозяйствующий субъект (рост 9 % к 1 июля

2004 г.).

В январе–июне 2005 г. крупными и средними организациями выполнено работ по виду деятельности «строительство» на 3 562,5 млн рублей, что в сопоставимой оценке на 16,9 % меньше, чем за январь–июнь 2004 г.

Кроме того, крупными и средними строительными организациями выполнено хозяйственным способом строительно-монтажных работ на сумму 50,9 млн рублей, что составило 85,1 % от объема соответствующего периода прошлого года.

Крупными и средними строительными организациями с начала года выполнено работ на 3 000,5 млн рублей (6,9 % от общего объема отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по всем видам деятельности).

На 1 июля 2005 г. общий объем заказов (контрактов) крупных и средних

обеспечит формирование производственной программы почти на 2 месяца. Сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) крупных и

средних строительных организаций на 1 июня 2005 г. положительный 95,1 млн рублей. Сумма убытка составила 87,6 млн рублей, удельный вес убыточных организаций – 50 %.

В январе–июне 2005 г. введена в эксплуатацию автодорога на участке проспекта «60-летия Октября», ул. Краснореченской, ул. Морозова (1-я очередь) длиной 2,96 км.

В городе предприятиями и организациями всех форм собственности и

площади жилья, что составляет 93,5 % от общего ввода (январь–июнь 2004 г. – 88,7 %), индивидуальными застройщиками соответственно – 3,4 тыс. м2 и 6,5 % (11,3 %).

Оборот розничной торговли во всех каналах реализации в январе–июне 2005 г. составил 16 667,7 млн рублей, реальный оборот розничной торговли увеличился на 17 %.

На потребительском рынке в январе–июне 2005 г. по сравнению с соответствующим периодом прошлого года наблюдался рост цен на товары на 10,58 %, в том числе на продовольственные – на 13,66 % и на непродовольственные – на 7,17 %.

Из общего объема платных услуг крупными и средними организациями оказано услуг населению на 8 540,6 млн рублей (57,8 %). Из них услуги бытового характера составляют 1,5 %, или 124 млн рублей, что на 0,1 процентных пункта меньше, чем за январь–июнь 2004 г.

Средняя номинальная заработная плата (начисленная) в январе–мае 2005 г. составила 10 795,1 рубля и увеличилась по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 21,5 %, в мае – 11 443,5 рубля и увеличилась по сравнению с апрелем 2005 г. на 4,9 %, а по сравнению с маем 2004 г. – на 21,9 %.

Таким образом, в городе Хабаровске не преодолены кризисные явления, обусловленные в определяющей мере общеэкономической ситуацией в стране. В то же время имеет место приток финансовых ресурсов в реальный сектор экономики. Так же устойчиво работающие на российском рынке отечественные и зарубежные предприятия из центральных районов страны ищут возможность размещения своих производств в городе Хабаровске, создавая тем самым новые рабочие места и улучшая обеспеченность населения необходимыми товарами местного производства. Выявленные тенденции проявляются в динамике цен на рынке недвижимости.

2.2. Анализ объекта оценки и его окружения

Обзор рынка промышленной недвижимости г. Хабаровска. Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями

финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью. Рынок недвижимости является существенной составляющей любой региональной (республиканской, областной, краевой, городской, районной) экономики. С учетом отечественного опыта можно считать, что рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать участки земли и соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Рынок недвижимости в Хабаровском крае начал свое развитие в 1991–1993 годах. Наиболее всего сегодня развит сегмент рынка жилой недвижимости, в котором лидером выступает город Хабаровск, так как именно здесь обращаются основные денежные массы.

Активная деятельность предпринимателей приводит к росту объемов промышленной недвижимости. Рынок промышленной недвижимости представлен производственными, складскими помещениями, гаражами и административно-бытовыми помещениями (заводоуправлениями).

Входе анализа первичного рынка промышленной недвижимости г. Хабаровска в 2004 г. было установлено, что строительство в основном ведется хозяйственным способом собственными силами организаций. Предложение на первичном рынке промышленной недвижимости ограничено. Отметим, что предложения первичного рынка, как правило, представлены объектами неспециализированными, неулучшенными, без оборудования.

Основной объем сделок купли-продажи промышленной недвижимости осуществляется на вторичном рынке (см. таблицу 2.3).

ВЦентральном и Кировском районах г. Хабаровска рынок промышленной недвижимости представлен в малом количестве, наибольшим спросом в данных районах пользуются офисные и торговые помещения, предложения на продажу которых во много раз превышают производственные. Рыночная стоимость квадратного метра промышленной недвижимости колеблется в среднем от 3 150 рублей до 10 659 рублей. Колебание в стоимости зависит от характера помещений (административно-производственные здания, складские помещения, цеха или гаражи), технического состояния, их размера и расположения внутри района.

Таблица 2.3 – Рыночные цены купли-продажи промышленной недвижимости г. Хабаровска в 2004–2005 году

Продолжение таблицы 2.3

Окончание таблицы 2.3

Рынок промышленной недвижимости наиболее развит в Индустриальном районе г. Хабаровска: рыночная стоимость квадратного метра промышленной недвижимости на вторичном рынке колеблется от 869 рублей до 10 500 рублей. Колебание в стоимости зависит от характера помещений, технического состояния, их размера и расположения внутри района.

Краснофлотский район: рыночная стоимость квадратного метра промышленной недвижимости на вторичном рынке колеблется от 1 223 рублей до 15 120 рублей. Колебание в стоимости зависит от характера помещений, технического состояния, их размера и расположения внутри района.

Железнодорожный район: рыночная стоимость квадратного метра промышленной недвижимости на вторичном рынке колеблется от 918 рублей до 11 375 рублей. Колебание в стоимости зависит от характера помещений, технического состояния, их размера и расположения внутри района.

На сегодняшний день на рынке преобладают предложения больших площадей (от 500 и более м2), есть предложения средних площадей (100–500 м2), меньшую часть составляют предложения малых площадей (20–99 м2) (см. таблицу 2.4).

Таблица 2.4 – Средняя площадь промышленной недвижимости по районам г. Хабаровска

Что касается спроса, то наибольшей популярностью у предпринимателей пользуются производственные и складские помещения небольшой площадью, а, следовательно, стоимость их более высокая. Территориальные предпочтения покупателей промышленной недвижимости в первую очередь обуславливаются спецификой их бизнеса и наличием подъездных путей (автомобильные, железнодорожные, водные подъезды).

В ходе проведенного анализа продаж и предложений промышленной недвижимости г. Хабаровска были выявлены средние цены (см. таблицу 2.5).

Наиболее высокая стоимость 1 м2 промышленной недвижимости в Центральном и Кировском районах г. Хабаровска, что объясняется низким предложением на рынке и высоким уровнем спроса у предпринимателей на производственные помещения небольшой площадью.

Таблица 2.5 – Средняя стоимость 1 м2 промышленной недвижимости в 2004–2005 году, руб.

Средняя стоимость 1 м2 по другим районам г. Хабаровска незначительно отличается друг от друга, но из перечисленных районов наиболее привлекательным для строительства промышленной недвижимости является Железнодорожный округ, так как он имеет хорошую транспортную развязку и ближе всего располагается к центру города.

Всложившейся ситуации наблюдается дефицит объектов, что позволяет собственникам диктовать свою ценовую политику, цены достаточно высокие. Соответственно, данные объекты не продаются довольно продолжительный отрезок времени. Остается единственный выход – аренда данных объектов, но регион не достаточно привлекательный для инвесторов, которые могут себе позволить арендовать такие объекты целиком. Соответственно, объекты сдаются по частям, что отрицательно сказывается на общем состоянии объектов.

Входе анализа рынка промышленной недвижимости уровень арендной платы (за 1 м2) в городе Хабаровске колеблется в расчете на месяц в следующих размерах:

производственные помещения от 100 до 500 руб.;

складские помещения от 40 до 400 руб.;

административные помещения от 150 до 800 руб.

Описание района окружения объекта. Объект оценки расположен в Кировском районе г. Хабаровска на территории производственной базы ОАО «ХХХХХ».

В соответствии с решением Хабаровской городской думы № 413 от 28 марта 2000 г. «Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам», оцениваемый объект находится в границах 23 оценочной зоны.

Район окружения объекта – район промышленной застройки.

Транспортная доступность: автомобильный и трамвайный транспорт. Остановка автобуса «ХХХХХ»; остановка трамвая «ХХХХХ».