5208

Объект оценки находится в I климатическом районе. Уровень шума – средний. Интенсивность движения транспорта – средняя. Тип застройки окружения – промышленная. Полнота застройки территории – средняя. Экологическая обстановка в районе объекта оценки – удовлетворительная.

Описание объекта оценки. Объект оценки – недвижимое имущество – склад, литер «А», расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д.

Таблица 2.6 – Описание объекта оценки

Склад, литер «А», является отдельно стоящим одноэтажным зданием, 1952 года постройки. Площадь помещений – 469,3 м2. Фундамент – бутовый ленточный; стены – кирпичные; перекрытия – деревянные; кровля – 2-скатная по деревянным стропилам, шифер; полы – бетонные, в бытовом помещении – линолеум; окна – 1-створные, деревянные, глухие, окрашенные; ворота металлические; внутренняя отделка – штукатурка, побелка, окраска; инженерное обеспечение – электроосвещение, прочие работы – рампа.

На момент оценки выявлено следующее: фундамент осмотру недоступен, трещины в цокольной части здания; стены – выветривание швов, отдельные трещины и выбоины, местами отпадение штукатурки; в 2002 г. произведен ремонт с заменой балок, незначительные повреждения балок; в 2002 г. кровля заменена, состояние хорошее, незначительные выбоины в шифере; в 2002 г. произведен частичный ремонт полов, в полах имеются отдельные выбоины и волосяные трещины, стирание поверхности в ходовых местах; мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, повреждение окрасочного слоя (ворота были заменены в 2002 г.); внутренняя отделка – отпадение штукатурки местами, внутренняя отделка подсобного помещения – состояние хорошее (в 2002 г. был произведен ремонт); инженерное оборудование – система электроосвещения в рабочем состоянии – была заменена в 2002 г.; рампа – мелкие трещины.

Техническая характеристика объекта оценки приведена в таблице 2.7. К достоинствам объекта оценки можно отнести:

-наличие капитальных строений;

-место расположения.

Таблица 2.7 – Техническая характеристика объекта оценки

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем обязательны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие “наилучшее и наиболее эффективное использование“ подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждений оценщиков на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта мы применяли четыре основных критерия анализа.

1.Физическая возможность – физическая возможность возведения зданий и сооружений с целью наилучшего и наиболее эффективного использования объекта на рассматриваемом земельном участке.

2.Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.

3.Финансовая целесообразность – законодательно допустимый порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход его собственнику.

4.Максимальная продуктивность, кроме получения чистого дохода как такого, – наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижения максимальной стоимости самого объекта.

Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и оптимальное использование земельного участка с улучшениями. Когда земельный участок с улучшениями создает стоимость большую, чем стоимость земли без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным будет использование земельного участка с улучшениями.

Исходя из этого необходимо рассматривать два варианта состояния оцениваемого объекта:

1) анализ земельного участка как неосвоенного;

2) анализ земельного участка с существующими улучшениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка как неосвоенного. Анализ оцениваемого объекта недвижимости позволил сделать следующие выводы:

1)физические характеристики участка земли не накладывают практически никаких ограничений на возможное использование;

2)использование объекта юридически (законодательно) разрешено для использования рассматриваемого земельного участка под существующее здание Склада, литер «А» (договор аренды земельного участка № ХХ ХХ/ХХХ от ХХ.ХХ.200Х г.);

3)месторасположение участка благоприятствует строительству промышленных производственных и складских зданий. Наиболее вероятным использованием участка является строительство промышленных производственных и складских зданий;

4)максимальный доход имущественный комплекс будет приносить при использовании его в соответствии с настоящим профилем.

Основываясь на нашем анализе и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность проектов, мы пришли к выводу, что наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка – это строительство промышленных производственных и складских зданий с подсобными и (или) бытовыми помещениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями. Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определение наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости базируется на вышеперечисленных 4 критериях.

Проведенное выше исследование не выявило законодательных ограничений, которые нарушали бы существующий вариант использования объекта.

1. Физически возможные варианты использования. При проведении анализа необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. Каждый из рассматриваемых вариантов использования должен быть физически возможен в данных условиях.

Проведенное исследование показало, что оцениваемые помещения физически пригодны для размещения объекта с различным направлением использования.

Варианты использования, приносящие прибыль и обеспечивающие максимальную доходность для оцениваемого объекта - склад, литер «А», расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д.:

Вариант 1 – склад с бытовыми помещениями; Вариант 2 – мастерские.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями приведен в таблице 2.8.

Таблица 2.8 – Анализ оптимального использования

Проведенное исследование показало, что наиболее оптимальным способом получения дохода от существующего здания склада, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д, является предоставление помещений в аренду под _________________________________________________ .

4. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта использовались стандартные подходы, применяемые в оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный подходы.

4.1.Затратный подход

Воснове затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

Взатратном подходе реализуется затратный метод. Этот метод включает в себя определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта, оценку его физического, функционального и внешнего износов и расчет стоимости объекта на дату оценки.

Оценка объекта оценки осуществлена по стоимости восстановления. Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.

2. Определение величины накопленного износа зданий и сооружений.

3. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости зданий и сооружений.

4. Определение стоимости земельного участка.

Оценка стоимости восстановления. Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам. Стоимость восстановления складывается из стоимости прямых затрат с учетом накладных расходов, плановой прибыли генподрядной организации и косвенных затрат на получение технических условий и т.д. В данном отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления.

Полная восстановительная стоимость определяется по формуле

Воо = VОО∙C1969∙ Ккр ∙ Ккап∙ Кр∙ I1984/1969 ∙ I1991/1984 ∙ Кпер. ∙ Iдо/1991 ∙ Пп ∙ Ндс, (2.1)

где Воо – полная восстановительная стоимость объекта оценки; VОО – строительный объем оцениваемого объекта;

С1969 – стоимость 1 м3 аналога в ценах 1969 г. Информационной основой базисных стоимостных показателей являются: технический паспорт на оцениваемое здание и сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений № 18 (см. приложения А, Б);

Ккр – коэффициент, учитывающий климатические особенности района по сборникам УПВС;

Ккап – поправка на группу капитальности; Кр – стоимость неучтенных работ по сборникам УПВС (10 %).

I1984/1969 – индекс удорожания на 01.01.1984 г по сравнению с 01.01.1969 г. I1991/1984 – индекс удорожания на 01.01.1991 г по сравнению с 01.01.1984 г.,

в соответствии с Письмом Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.1990 г.; Кпер – переходный коэффициент от первой к другим зонам

сосредоточенного строительства Хабаровского края;

Iдо/1991–индекс удорожания на дату оценки по сравнению с 01.01.1991г. Данные Регионального центра по ценообразованию в строительстве и оценке недвижимости правительства Хабаровского края – Региостройинформ №3, 2005 г. на 01.09.2005 г. в зависимости от конструктивных элементов зданий. Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показатели оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 чел. День затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях (см. приложение В);

Пп – прибыль предпринимателя (10 %); Ндс – налог на добавленную стоимость (18 %).

Расчет полной восстановительной стоимости приведен в таблице 2.9.

Оценка износа. Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и (или) его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью замещения и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Таблица 2.9 – Расчет восстановительной стоимости недвижимого имущества

Таким образом, восстановительная стоимость объекта оценки – склада, литер

«А» составила __________________________________________________ руб.

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Величина физического износа определяется в соответствии с Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р) по формуле

где ИФ – физический износ;

ИФэл – физический износ отдельного элемента, в %; d – восстановительная стоимость элемента.

Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Неустранимый физический износ рассчитывается по формуле

где ИФнеус –неустранимый физический износ; ХВ – хронологический возраст; СФЖ – срок физической жизни.

При определение неустранимого физического износа все элементы здания делятся на короткоживущие (имеющие срок жизни меньше, чем срок жизни всего здания) и долгоживущие.

Физический износ объекта оценки рассчитан в таблицах 2.10, 2.11, 2.12.

1.Удельный вес конструктивного элемента (таблица 2.7) умножить на полную восстановительную стоимость (таблица 2.9).

2.Полную восстановительную стоимость конструктивного элемента умножить на износ конструктивного элемента (таблица 2.7).

Таким образом, исправимый физический износ оцениваемого недвижимого имущества составил ________________________________________ руб.

Таблица 2.11 – Расчет неисправимого физического износа в

короткоживущих элементах здания

Склад, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д.

1. Если коэффициент износа превысит единицу, то в расчетах используется единица

Таким образом, неисправимый физический износ в короткоживущих элементах здания составил _________________________________ руб.

Таблица 2.12 – Расчет неисправимого физического износа в долгоживущих элементах зданий

Склад, литер «А», Наименование г. Хабаровск,

ул. Тихоокеанская, д.

1.Восстановительная стоимость (таблица 2.9), руб.

2.Восстановительная стоимость исправимого физического износа (таблица 2.10), руб.

3.Восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом (таблица 2.11), руб.

4.Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом (ст.1 – ст.2 – ст.3), руб.

5.Действительный возраст, лет

7.Коэффициент износа (ст. 5 /ст. 6)

8.Неисправимый физический износ долгоживущих элементов

(ст. 4 ∙ ст. 6), руб.

Таким образом, неисправимый физический износ в долгоживущих элементах здания составил _________________________________ руб.