5208

полезных ископаемых, природные водные бассейны в большинстве своем

невоспроизводимы.

Таблица 1.1 Виды недвижимого имущества

По степени готовности к эксплуатации различают введенную в эксплуатацию недвижимость (относимую к основным средствам) и незавершенное строительство, представляющее собой незаконченные объекты, работы по которым приняты и оплачены заказчиком.

По эксплуатационно-технологическим показателям различные объекты недвижимости могут классифицироваться по-разному.

Так, например, здания могут быть жилые, производственного, культурнобытового назначения, обслуживающие. Каждое из них может различаться этажностью, видом материала основных несущих и ограждающих конструкций, капитальностью, сроком службы и т.д. В данном случае принцип классификации может определяться конкретной производственной задачей.

Одним из наиболее важных критериев классификации недвижимости является способ использования объекта недвижимости. Способ использования недвижимости может также быть различен.

Во-первых, недвижимость можно использовать по своему прямому назначению, то есть для удовлетворения потребностей. Так, например, жилой дом может использоваться собственником для проживания.

Во-вторых, недвижимость может выступать в качестве товара. Любой объект недвижимости может быть продан на рынке, причем формы такого товара могут быть различны. Сам объект является товаром только в том случае, если есть возможность его выделения в натуре. Если же такой возможности нет, то товаром будут являться права на объект недвижимости либо услуги, заключающиеся в возможности использования объекта для определенных целей.

В третьих, возможно использование недвижимости в качестве источника получения дохода. Причем собственник может сам использовать недвижимость в качестве средства извлечения дохода, организуя с ее помощью свой бизнес, а может предоставлять за плату право получения дохода от использования недвижимости другим лицам, сдавая её в аренду. Следует заметить, что доход здесь имеет регулярный характер, а не разовый, как при сделках купли-продажи.

Для целей оценки недвижимость принято, в свою очередь, делить на два класса:

специализированная недвижимость;

неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость это такая недвижимость, которая в силу своей специфики редко продается на открытом рынке или совсем не продается как строительный объект. Такой характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местоположением или же сочетанием этих факторов. Специализированная недвижимость обычно продается только как часть использующего её бизнеса.

Примерами такой недвижимости могут быть:

-нефтеперерабатывающие и химические заводы, здания которых предназначены только для размещения в них узкоспециализированного оборудования;

-электростанции, здания которых вместе с оборудованием целиком предназначены для ведения бизнеса владельцем, при этом сами по себе такие здания не представляют интереса на рынке ни для кого, кроме желающих приобрести данный бизнес;

-недвижимость с такими конструктивными особенностями, размерами или местоположением, что рынка для продажи таких объектов не существует;

-школы, больницы и другие подобные объекты, на которые отсутствует конкурентный рыночный спрос в данной местности;

-музеи, библиотеки и другие подобные объекты, принадлежащие общественному сектору.

Неспециализированная недвижимость это недвижимость, на которую существует постоянный спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей. Она может также использоваться в качестве инвестиций или же для развития и освоения.

К неспециализированной недвижимости относятся все остальные объекты, которые не попадают под определение специализированной недвижимости. Это объекты, которые постоянно продаются или сдаются в аренду магазины, офисы, промышленные цеха, склады, жилые дома.

Деление недвижимости на специализированную и неспециализированную приводит к двум формам проявления стоимости недвижимости как товара: потребительной стоимости (или стоимости в пользовании) и стоимости в обмене (или меновой стоимости), которые будут рассмотрены в третьей главе пособия.

Для каждого этапа развития рынка недвижимости характерны свои основные критерии для классификации объектов недвижимости. В настоящее время выделяют четыре основных критерия:

происхождение;

назначение;

масштаб;

готовность к использованию.

На рисунке 1.2 представлена развернутая классификация объектов недвижимости по названным критериям. Наибольшая детализация объектов недвижимости приводится по критерию «масштаб». Выделяют объекты недвижимости, представляющие собой земельные массивы, отдельные земельные участки, комплексы зданий и сооружений, жилые дома многоквартирные и одноквартирные, секции, этажи зданий, квартиры, комнаты. Такая классификация объектов позволяет максимально учесть специфику каждой группы недвижимости, выделить факторы, оказывающие наибольшее влияние на формирование стоимости недвижимости, применить в оценочной

практике экономико-математическое моделирование для определения характера и объема такого влияния.

Классификация объектов недвижимости

Рисунок 1.2 Классификация объектов недвижимости, принятая на современном этапе развития рынка недвижимости в России

Классификация объектов недвижимости по различным признакам позволяет более успешно и подробно изучить рынок недвижимости, дает возможность

правильно определять вид стоимости объектов (базу оценки) для различных категорий недвижимости.

1.3.Цели оценки недвижимости

Всовременных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

приватизации;

передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

переуступке долговых обязательств;

передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

- купле-продаже объектов недвижимости;

-акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

-внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

-дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

-ликвидации объектов недвижимости;

-сдаче недвижимости в аренду;

-уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости зданий и земельных участков;

-страховании объектов недвижимости;

-кредитовании под залог объектов недвижимости;

-разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

-исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

-и др.

1.4. Правовое обеспечение оценочной деятельности

Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 года. Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем даны формулировки оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих различных объектов.

Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда.

Закон определил общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в

заблуждение, и регламентировал процедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений.

Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, доступу к информации; на коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов; а также право на отказ от оценки.

Законом определены обязанности оценщика, который должен соблюдать федеральный закон и принятые на его основе нормативные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.

Всоответствии с данным законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки.

Размер гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков.

Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется специально создаваемыми высшими государственными или частными учебными заведениями или на базе их факультетов, отделений или кафедр.

Законом предусмотрено саморегулирование оценочной деятельности, которое должно осуществляться саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяться на их членов.

Втечение 2001 – 2006 гг. осуществлялось лицензирование оценочной деятельности. С 1 июля 2006 года планируется переход на саморегулирование оценочной деятельности. В связи с этим проявилась потребность во внесении дополнений и изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Другим не менее важным документом, обеспечивающим правовое

регулирование оценочной деятельности, являются Стандарты оценки,

обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать основные понятия, используемые оценщиками в своей профессиональной деятельности. К наиболее важным терминам можно отнести определение видов оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, экспертизы отчета об оценке. В рассматриваемых Стандартах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать подготовку договора об оценке, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рынка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Контрольные вопросы

1.В чем сущность понятия «недвижимость»?

2.Какие объекты отнесены к недвижимости в Гражданском кодексе?

3.По каким критериям классифицируют недвижимое имущество?

4.Для каких целей проводится оценка стоимости недвижимости?

5.В каких ситуациях оценка стоимости недвижимого имущества является обязательной?

6.В каких случаях проводится оценка стоимости недвижимости, находящейся в частной собственности?

7.Какими документами регулируется оценочная деятельность в Российской Федерации?

8.Каковы основные положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»?

Глава 2 ОСОБЕННОСТИ И СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Под рынком недвижимости принято понимать определенную систему экономических отношений, посредством которых через динамику спроса и предложения осуществляется передача прав собственности и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.

Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости представляет собой абстракцию фактического потока сделок с недвижимостью с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся сделок. В теоретическом анализе свободного рынка недвижимости при оценке объектов недвижимости предполагается, что:

покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием. Это означает, что все участники рынка собирают информацию об условиях перед тем как действовать;

покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т.е. они действуют без сговора и мошенничества. В противном случае некоторые цены сделок могли бы быть сильно искажены.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризуют развитие национальной экономики. Объекты рынка недвижимости составляют 70 – 80 процентов национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда и рынок капитала вряд ли могут существовать сами по себе, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.