5208

Продолжение таблицы 2.17

Таблица 2.18 – Расчет стоимости недвижимого имущества, выполненный методом прямого сравнительного

анализа продаж

Продолжение таблицы 2.18

Окончание таблицы 2.18

10.Корректировка на наличие парковки. Корректировка определяется исходя из наличия или отсутствия парковки у оцениваемого объекта и аналогов и рассчитывается экспертным путем. В данной работе корректировка на наличие парковки не проводится, так как у всех объектов имеется парковка.

11.Корректировка на экологическое состояние. Корректировка определяется исходя из экологического состояния района, в котором расположен оцениваемый объект и объекты аналоги, и рассчитывается экспертным путем. В данной работе корректировка на экологическое состояние не проводится, так как

увсех экологическое состояние признано удовлетворительным.

Определение величины стоимости объекта оценки осуществляется путем согласования полученных величин методом средневзвешенной величины.

Наибольший вес придан аналогу 7 ввиду соответствия большинства ценообразующих параметров данного объекта характеристикам оцениваемого объекта (местоположение – объект оценки и рассматриваемый аналог располагаются на территории базы ОАО «ХХХХХХ», площадь объекта, функциональное назначение, техническое состояние, наличие подъездных путей и др.) при необходимости внесения корректировки на условия финансирования. Больший вес придан аналогу 5 ввиду соответствия площади объекта-аналога и его функционального назначения аналогичным характеристикам оцениваемого объекта при необходимости внесения дополнительных корректировок на техническое состояние и наличие подъездных путей у объекта-аналога. Средний вес придан аналогу 1 ввиду соответствия площади объекта-аналога оцениваемому объекту при необходимости внесения корректировок на функциональное назначение, техническое состояние и наличие подъездных путей у объекта-аналога. Меньший вес придан аналогам 2, 3, 4 и 6 ввиду необходимости внесения дополнительных корректировок в стоимости данных объектов-аналогов на площадь (все объекты-аналоги), техническое состояние (аналоги 2, 3, 6), функциональное назначение (аналог 2), наличие подъездных путей (аналоги 3, 4 и 6).

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости – склад, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д., определенная методом прямого сравнительного анализа продаж, на 01.09.2005 г. составила

_______________________________________________ руб. с НДС.

4.3. Доходный подход

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. Потенциальный покупатель оцениваемого недвижимого имущества приобретает его в расчете получения будущих доходов, которые ему гарантирует право собственности на это имущество. Доходы, создаваемые недвижимым имуществом, как правило, связаны с будущей арендной платой и приростом стоимости недвижимого имущества при его перепродаже.

Врамках доходного подхода в оценочной практике используется два метода расчета рыночной стоимости объекта – метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, для получения текущей стоимости денежного потока, характеризующего стоимость доходприносящего объекта недвижимости.

Внастоящем отчете оценщики в рамках доходного подхода применили метод дисконтирования денежных потоков.

Основные этапы метода дисконтирования денежных потоков:

1. Установление продолжительности периода получения дохода.

2. Определение средневзвешенной арендной платы.

3. Осуществление прогноза потоков денежных средств по каждому году периода владения. Потоком денежных средств называется ежегодный итог деятельности предприятия, связанный с основной его функциональной деятельностью. Исходными данными в процессе дисконтирования потоков денежных средств являются:

­ размер дохода и характер его изменения; ­ периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная,

ежегодная); ­ продолжительность периода, в течение которого прогнозируется

получение дохода.

4. Расчет ставки дисконтирования.

5. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый год

прогнозного периода и суммирования всех текущих стоимостей. Выбор денежного потока выбирается оценщиком в зависимости от стоящей перед оценщиком задачи. В настоящем отчете сдачи имущества в аренду (чистый операционный доход).

6.Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

7.Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Определение длительности прогнозного периода. Ожидаемый предстоящий срок владения был разделен на два периода – прогнозный и постпрогнозный. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов). В данном отчете сделан прогноз на 5 лет. На прогнозный период был составлен детальный – на каждый год прогноз денежных потоков.

Определение чистого операционного дохода. Определение чистого операционного дохода осуществляется в следующей последовательности:

1.Оценка валового потенциального дохода на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сравниваемых объектов.

2.Оценка потерь от загрузки и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно

коцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом сумма вычитается из валового потенциального дохода, а итоговый показатель является действительным (эффективным) валовым доходом.

3.Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и типичных издержек на данном рынке. Расчетная величина операционных расходов вычитается из действительного валового дохода.

Поскольку основной доход от объекта прогнозируется в виде арендной

платы, то необходимо определить величину рыночной арендной платы, соответствующую профилю, качеству и местоположению оцениваемого объекта. С этой целью проведено исследование рынка складских и бытовых помещений в Кировском районе г. Хабаровска, а также анализ рыночной информации по подобным объектам недвижимости других районов города.

В ходе анализа банка данных отбор сопоставимых объектов осуществлялся по следующим характеристикам объектов недвижимости: функциональное назначение, месторасположение, рыночная привлекательность, качество предоставляемых услуг, удобство доступа к объекту и совокупность дополнительных удобств. Уровень арендной платы (за 1 м2) в Кировском районе

ирайонах ближе к центру города Хабаровска колеблется в расчете на месяц в следующих размерах: неотапливаемые складские помещения – 80 – 180 руб., бытовые помещения – 100 –300 руб.

Средняя годовая загрузка складских и бытовых помещений по городу Хабаровску составляет от 40 % до 100 % в зависимости от месторасположения и качества предоставляемых услуг.

Кроме того, поскольку платежеспособность участников бизнеса является величиной, подверженной влиянию множества факторов, зачастую не зависящих от самих участников, то при расчете чистого операционного дохода учтен риск неуплаты по аренде помещений, то есть недополучения арендной платы при сборе в размере 5 %.

Операционные расходы – это постоянные ежегодные расходы для обеспечения нормального функционирования объекта оценки и воспроизводства действительного валового дохода. Исходя из экономического содержания расходы могут быть отнесены к одной из трех групп: постоянные расходы, переменные расходы и расходы на замещение.

Постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта арендаторами. В эту позицию включают налоги, относящиеся к недвижимости, платежи по страховке недвижимости и некоторые эксплуатационные расходы.

Кпеременным относят расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки собственности арендаторами и уровнем предоставляемых услуг. Как правило, в эту группу расходов включаются расходы на управление, заработная плата обслуживающего персонала, коммунальные расходы, расходы на эксплуатацию

иремонт и т.д.

Действующие нормативы эксплуатации объектов недвижимости предполагают регулярную замену (капитальный ремонт) строительных элементов с коротким сроком службы (кровля, покрытие пола, санитарнотехническое оборудование, электроарматура). Для этого средства на замену короткоживущих элементов аккумулируются в течение срока их эксплуатации за счет равных ежегодных отчислений из дохода, называемых отчислениями в резерв замещения.

Технически величина отчислений в резерв замещения рассчитывается как требуемая к накоплению сумма, умноженная на коэффициент фонда возмещения.

При расчете расходов на замещение Оценщики основывались на предположении, что затраты на замену (капитальный ремонт) составляют около 30 % от восстановительной стоимости объекта оценки. При этом коэффициент фонда возмещения определялся исходя из периодичности проведения капитального ремонта (раз в 30 лет) и безрисковой ставки (6 %).

Расчет чистого операционного дохода представлен в таблице 2.19.

Таблица 2.19 – Расчет чистого операционного дохода

Доходность от использования объекта недвижимости в условиях роста его стоимости растет. Темп роста доходности ниже темпа роста рыночных цен, что обуславливается фиксированием ставок арендной платы заключенными договорами на период их действия (обычно год). В результате можно утверждать, что величина дохода от использования объекта недвижимости путем сдачи его в аренду растет с темпом не менее 10 % в год.

Расчет ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный проект (компанию). Чем выше уровень

риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим расчет ставки дисконта заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный актив.

В данном отчете ставка дисконтирования рассчитывается с помощью метода суммирования (кумулятивного построения). Ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические риски: риск вложения в конкретный актив, риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента.

При использовании этого метода в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. Безрисковая ставка доходности – ставка процента, основанная либо на величине дохода по долгосрочным правительственным облигациям, либо на величине дохода по вкладам в наиболее надежный банк страны.

В ходе анализа рыночной ситуации, доходности государственных ценных бумаг Оценщики пришли к выводу, что наиболее целесообразный уровень безрисковой ставки соответствует 6 %.

Риски вложения в объект недвижимости отражают вероятность потери потребительской стоимости объекта недвижимости в результате воздействия на объект определенного набора факторов. Данные риски подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные. Расчет премии за риск вложений в данный

экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. На дату оценки поправка на неликвидность для оцениваемой недвижимости принимается равной 5,0 %, что соответствует данным по рынку г. Хабаровска.

Инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от сложности управления объектом инвестиций составляет 1,0 – 5,0 %. С учетом типа и места расположения объекта недвижимости оценщиками использовано значение выше среднего – 4,0 %.

Риск инфляции предполагает вероятность неожиданных изменений темпов инфляции, которые повлияют на величину покупательной способности будущих денег. Для инвестиций в недвижимость риск инфляции имеет относительно низкое значение.

Для инвестиций в недвижимость риск инфляции имеет относительно низкое значение, так как данные инвестиции могут иметь доход, адаптирующийся к изменениям инфляции договорными условиями (например, за счет увеличения арендной платы). Риск, учитывающий инфляционные ожидания принят Оценщиками в размере 4 %.

Таблица 2.20 - Премии за риск вложений в объект недвижимости

суммирования составляет ____________________ %.

Стоимость продажи недвижимости в конце прогнозного периода

(реверсии) рассчитана в соответствии с моделью Гордона: годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатель стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. Модель Гордона основана на