Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Оцениваемый объект – склад, литер «А», расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д., построен в 1952 г., в 2002 г. произведен ремонт с заменой ворот, оконных проемов, инженерного оборудования, кровли, восстановление полов, косметический ремонт внутренней отделки. В связи с вышеперечисленным, оцениваемый объект, по мнению оценщиков, не будет обладать функциональным износом.

Внешний износ вызывается фактором извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д. Так как оцениваемый объект соответствует своему функциональному назначению, находится в приемлемом для сдачи в аренду состоянии, удачно расположен, приносит доход и спрос на промышленную недвижимость стабилен, то, по мнению оценщика, внешний износ равен нулю.

Расчет рыночной стоимости оцениваемой недвижимости представлен в таблице 2.13.

Таблица 2.13 – Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества

* Расчет стоимости права аренды земельного участка представлен далее.

Определение стоимости земельного участка. Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Всоответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ земельные участки отнесены к недвижимому имуществу (недвижимости).

Всоответствии со ст. 35-36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ:

1. Продажа здания, сооружения или их части, а также переход права собственности на них иным предусмотренным законом способом, без одновременной передачи (продажи) права аренды или иного права на земельный участок, занимаемый зданием или сооружением и необходимый для его использования, не допускается.

2. Площадь застройки – это земельный участок, права на который неотделимы от прав на расположенные на нем здания и сооружения.

Земельный Кодекс РФ закрепил платное использование земли в России. Основным видом пользования земельными участками на территории Хабаровского края является аренда (Постановление главы администрации города Хабаровска от 04.07.1994 г.).

Основным арендодателем земельных участков выступает муниципальное образование г. Хабаровска, ставка арендной платы устанавливается исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению, и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности.

При этом рынок купли-продажи аналогичных земельных участков и имущественных прав на них в Хабаровском крае в настоящее время находится в стадии формирования.

При определении стоимости земельного участка возможно использовать стандартные подходы, применяемые в оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный подходы.

Затратный подход. Затратный подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего

участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания (сооружения) в некоторый период времени. Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка.

Таблица 2.14 – Описание земельного участка и улучшений

Информация по земельному участку

Сравнительный подход. Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Доходный подход. Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока эксплуатации. Стоимость - сумма приведенных к текущему моменту доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания: разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов и льгот.

Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов. На доходном подходе основаны: метод капитализации арендной платы, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.

В данной работе стоимость земли рассчитывается по методу остатка для земли.

Метод остатка для земли применяется для застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход, не относящийся к земельному участку, или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1.Расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений. Определение стоимости воспроизводства улучшений включает в себя определение стоимости строительства и величины накопленного износа (расчет представлен в таблице

2.13– ст. 10);

2.Расчет общего чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости (см. таблица 2.8 ст. 8 по варианту 1);

3. Расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения стоимости воспроизводства на коэффициент капитализации доходов от улучшений. Путем анализа была установлена ставка капитализации для улучшений – 26 %.

4.Расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и дохода, приходящегося на улучшения;

5.Расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.

Путем анализа была установлена ставка капитализации для земли – 13 %. Расчет рыночной стоимости земельного участка представлен в таблице 2.15.

Таблица 2.15 – Расчет рыночной стоимости земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка под зданием оцениваемого объекта – склад, литер «А», расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д, составила ___________________________________ руб.

В настоящем Отчете с целью определения рыночной стоимости права аренды на земельный участок применен метод дисконтирования денежных потоков.

Основные этапы метода дисконтирования денежных потоков:

1.Установление продолжительности периода получения дохода. В соответствии с принятыми допущениями сделан прогноз получения дохода от использования земельного участка сроком на три года (до даты окончания действия договора аренды земельного участка № ХХХХ/ХХХ).

2.Составление прогноза потоков денежных средств. По методическим рекомендациям Министерства имущественных отношений величина земельной ренты должна составлять в год не менее 4 % от рыночной стоимости земельного участка. Размер дохода, который способен приносить земельный участок в год, составляет: ______________________________ руб.

Существующий размер арендной платы в год: 73 958 руб. Денежный поток в год составит _____________________ руб.

3.Расчет ставки дисконтирования для земельного участка: расчет ставки дисконтирования производился методом кумулятивного построения. Ставка дисконтирования для земли включает в себя следующие риски:

- безрисковая ставка – в ходе анализа рыночной ситуации в России в целом и

в Хабаровском крае, в частности, оценщики пришли к выводу, что безрисковая ставка составляет 6 %.

-риск инвестирования в земельный участок – это риск, связанный с особенностями оцениваемого участка. Поскольку рынок купли-продажи земельных участков и имущественных прав на них в Хабаровском крае находится в начальной стадии формирования, то, по мнению оценщиков, риск инвестирования в данный земельный участок составляет максимально возможную величину – 5 %;

-риск изменения законодательства отражает вероятность того, что возможные изменения законов, нормативных актов, инструкций могут снизить стоимость земельного участка. Величина данного риска, по мнению оценщиков, составляет 3 %;

-риск инфляции предполагает вероятность неожиданных изменений темпов инфляции, которые повлияют на величину покупательной способности будущих денег. Для инвестиций в земельные участки риск инфляции имеет относительно низкое значение, потому что при инфляции появляется тенденция увеличения стоимости замещения собственности. В связи с вышеперечисленным, величина риска, учитывающего инфляционные ожидания, принята оценщиками в 3 %.

Таким образом, ставка дисконтирования для земельного участка составила

__________ %.

4. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый прогнозный период и суммирования всех текущих стоимостей.

Расчет рыночной стоимости прав аренды на земельный участок представлен в таблице 2.16.

Таблица 2.16 – Право аренды земельного участка

Прогнозный период

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества

– склад, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д., определенная затратным методом (см. таблица 2.13), на 01.09.2005 г. составила ___________ руб. с НДС.

4.2. Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

В сравнительном подходе реализуется метод сравнения продаж, называемый также рыночным методом, методом рыночной информации, методом прямого сравнительного анализа продаж, который является наиболее широко применяемым методом оценки.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках куплипродажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

На практике, как правило, нельзя найти даже двух абсолютно подобных объектов собственности. Местоположение, физические характеристики и состояние, обременения и условия финансирования, время продаж и другие характеристики, по которым объекты имеют различия, вызывают потребность во внесении корректирующих изменений в цены рыночных сделок.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Корректировки осуществляют по коэффициентам, учитывающим следующие факторы: функциональное назначение объекта (показатели, удовлетворяющие конкретную потребность); качество объекта; ресурсоемкость объекта; время, период оценки; местоположение объекта, инфраструктура, экология; условия финансирования; условия продажи и имидж продавца.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий;

-изучение рынка и предложений на продажу аналогичных объектов, выявление недавних аналогичных продаж на соответствующем рынке (складские помещения);

-сбор и проверка информации о сделках, по каждому отобранному объекту – количественные показатели и качественные признаки;

-анализ и сравнение каждого отобранного объекта с оцениваемым по таким признакам, как дата продажи, местоположение, физические характеристики, условия продажи и другие;

-внесение поправок (корректировок) в цены продаж или запрашиваемые цены по каждому отобранному (сопоставимому) объекту с учетом различий между оцениваемым объектом и аналогами;

-приведение скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

Анализ рынка промышленной недвижимости города Хабаровска показал, что

вданном сегменте рынка осуществляется небольшое количество сделок куплипродажи, превалируют предложения о продажах. Были отобраны объекты, которые по своему наилучшему и наиболее эффективному использованию, а также по функциональному назначению, уровню качества и ряду других признаков могут быть приняты в качестве сопоставимых объектов с оцениваемым недвижимым имуществом.

Характеристика выбранных сопоставимых объектов – аналогов приведена в таблице 2.17. Расчет рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества методом сравнительного анализа продаж представлен в таблице 2.18.

Расчет корректировок

1. Корректировка на дату продажи. Для расчета корректировки используется разница в рыночных коэффициентах на дату продажи аналога согласно журналу «Региостройинформ» Регионального центра по ценообразованию в строительстве и оценке недвижимости правительства Хабаровского края № 3, 2005 г. (см. приложение В).

2. Корректировка на право собственности не проводится, так как у всех объектов право собственности полное.

3. Корректировка на условия финансирования. Корректировка проводится в связи с тем, что не все объекты-аналоги были проданы путем открытой продажи. Цена продажи объекта, проданного с ограничениями в среднем на 20 % ниже, чем цена объекта, проданного при открытой продаже.

4.Корректировка на местоположение. Этот фактор оценивается по коэффициентам дифференциации, применяемым к ставкам земельного налога и базовым величинам нормативной цены земли по зонам г. Хабаровска (решение Хабаровской городской думы от 28.03.2000 г., № 413 см. приложение Г).

5.Корректировка на площадь объекта. Данная корректировка учитывает тот факт, что цена единицы площади больших зданий ниже, чем меньших.

Таблица 2.17 – Характеристика сопоставимых объектов*