3. Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд.

Відсутність ринку промислової нерухомості не дозволяє запропонувати однозначні рекомендації щодо використання тих чи інших методичних підходів до оцінювання земельних ділянок підприємств. Разом з тим, з урахуванням досвіду, інформаційних можливостей, цілей оцінки, характеру та функціонального профілю дільниць можна виокремити як методологічно самостійні такі базові підходи: 1) метод залишку для землі; 2) метод капіталізації земельної ренти; 3) метод порівняльного продажу; 4) метод співвідношення (переносу); 5) метод витрат на освоєння. Усі інші розрахункові методи й технічні прийоми та їх комбінаційні утворення є похідними від цих базових підходів.

1. Метод залишку для землі

Базується на концепції класичної економічної теорії, початково розробленої для земель сільськогосподарського призначення, яка розглядає увесь дохід, що відноситься до земельної ділянки, як залишковий. Даний метод використовується при оцінці земельної ділянки з поліпшенням вакантної (неосвоєної) ділянки, призначеної для комерційного використання.

Достатньо точне визначення поточної вартості будівель і споруд (В_БД.С), а також середньорічного чистого доходу від земельно-майнового комплексу в цілому (Д).

Визначення частини чистого доходу, яка припадає на будівлі та споруди (Д_БД.С.), шляхом перемноження їх поточної вартості на коефіцієнт її капіталізації

В_БД.С × r_БД.С = Д_БД.С

Розрахунок частини залишкового чистого доходу, який припадає на земельну ділянку (Д _З)

Д_З = Д – Д_БД.С

Методом прямої капіталізації визначається вартість земельної ділянки (В_З)

В_З = Д_З × r _З

2. Метод капіталізації земельної ренти

Полягає у визначенні вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталізації доходів від здавання її в оренду. Значимість даного методу зростає в умовах наявності й розвитку активного земельного орендного ринку, коли вакантні ділянки часто здаються в оренду, що забезпечує співставні земельні ренти та коефіцієнти капіталізації для землі.

Загальний розрахунок вартості земельної ділянки за цим методом проводиться за формулою:

В_ЗЕМ = ((О_С × Р_Н)/К_Н) ×К_Ф × К_М × S_ЗЕМ,

де В_зем — вартість земельної ділянки, грн; О_С — витрати на освоєння та благоустрій території, грн/км²; Р_Н — нормативна рентабельність (як правило, складає не більше 6 %); К_Н — нормативний коефіцієнт капіталізації (як правило, не перевищує 3 %); К_Ф — коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки; К_М — коефіцієнт місцерозташування земельної ділянки; S_ЗЕМ — площа земельної ділянки, км².

3. Метод співставного продажу

Ґрунтується на порівнянні оцінюваної ділянки землі з об’єктами-аналогами, нещодавно проданими на ринку. При застосуванні цього підходу передбачається співставлення продажу декількох об’єктів-аналогів, тому вартість об’єкта оцінки визначається як медіанне (се- рединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене) значення отриманих результатів.

Співставлення і порівняння оцінюваної земельної ділянки з проданими об’єктами-аналогами проводиться у розрізі двох основних компонентів: 1) за одиницями порівняння (наприклад, ціни за 1м², за 1 га землі); 2) за елементами порівняння (правове відношення до ділянки, умови продажу, місце розташування, умови продажу).