4. Требования к проекту планировки садоводческого объединения

Хотя территории садоводческих объединений, осваиваемые в основ­ ном для сезонного использования, по составу и условиям взаиморасполо­ жения функциональных зон следует рассматривать как простые объекты проектирования, следует помнить, что обеспечение их деятельности тре­ бует решения большого числа строительных, хозяйственных и юридиче­ ских задач. Кроме того, земельные участки под садово-дачное строитель­ ство могут отводиться на территориях с неблагоприятными природными параметрами или ограничениями по использованию.

Поэтому учет этих взаимосвязанных факторов при строгом соблю­ дении нормативных требований представляет собой комплексную проект­ ную задачу, реализуемую разработкой проекта планировки и проекта межевания. Для вновь осваиваемых под использование садоводческими (дачными) объединениями территорий предпочтительным является со­ вмещение этих проектов и, соответственно, уменьшение количества раз­ рабатываемых в их составе документов.

Градостроительная документация выполняется по заказу правления садоводческого объединения проектными организациями, иными юриди­ ческими и физическими лицами, имеющими соответствующую лицензию [14,15].

Основанием для разработки проектной документации территорий садоводческих объединений служат:

-документ, удостоверяющий право на землю, выдаваемый органами местной администрации;

-задание на разработку проектов планировки и застройки, согласо­ ванные с органами архитектуры и градостроительства (главным ар­ хитектором района);

-топографическая съемка и при необходимости - результаты геоло­ гических изысканий;

-технические условия на инженерное обеспечение территории (водо-,

газо-, электроснабжение и др.).

Заказчик обеспечивает подготовку исходных данных для проектиро­ вания и несет ответственность за их достоверность.

Конкретизируя рекомендации параграфа 3.4 по составу проектной документации применительно к садоводческому объединению и учитывая, что для этих целей отводятся, как правило, незастроенные территории, в со­ став npoeicra планировки включаются следующие графические и текстовые документы:

-пояснительная записка;

-схема размещения (ситуационный план) проектируемой террито-

рии с нанесением внешних коммуникаций и примыкающих зон (до­ роги, ЛЭП, санитарно-защитные зоны и др.) в масштабе 1:10 ООО

или 1:5 ООО;

-генеральный план (основной чертеж) с указанием всех красных линий в масштабе 1:1 ООО или 1:2 ООО;

-разбивочный чертеж красных линий для подготовки перенесения проекта на местность в масштабе 1:2 ООО;

-схемы вертикальной планировки и инженерных сетей в мас­ штабе основного чертежа, как правило, совмещаемые с генераль­ ным планом;

-рекомендуемые паспорта проектов дачных домов.

Проект межевания территории устанавливает комплекс работ по вы­ носу в натуру границы территории садоводческого объединения и земель общего пользования, границы индивидуальных садово-дачных участков и включает в себя:

-схемы, описание и каталоги координат исходных пунктов ГГС, ОМС и межевых знаков, от которых осуществляется вынос в натуру проекта;

-обоснование методики выноса проекта в натуру с расчетом точно­ сти производства разбивочных работ;

-рабочие разбивочные чертежи, содержащие все необходимые

данные для перенесения элементов планировки территории в нату­ ру, с указанием значений разбивочных углов, линий и др.

Освоение территорий садоводческих объединений допускается толь­ ко после геодезического выноса и закрепления их границ в натуре (на ме­ стности) с оформлением и передачей застройщику выполненных работ по акту.

Для группы (массива) территорий садоводческих объединений с площадью более 50 га разрабатывается концепция генерального плана.

Планирование территории выполняется с учетом расположения дру­ гих поселений, транспортных коммуникаций, элементов социальной и ин­ женерной инфраструктуры района.

Площадь садовых участков устанавливается заданием на разработку проектной документации в соответствии с требованием органов местного самоуправления (субъекта федерации) и обычно принимается не менее 0,06 га. В пределах одного объединения могут проектироваться индивиду­ альные участки различной площади, но более распространена практика планирования по модульному принципу, когда в частное пользование чле­ нам объединения передаются (продаются) один, два или более смежных участков установленной площади.

Ниже приводятся общие требования по зонированию и нормам проектирования территорий садоводческих объединений. Конкретизация

По решению членов объединения при соответствующих согласова­ ниях возможно создание резервных территорий для обеспечения перспек­ тивы развития инфраструктуры. Следует иметь в виду, что проведение инженерных мероприятий (осушение и орошение, создание водоемов) также может потребовать дополнительных площадей.

По границе территории садоводческого объединения, как правило, предусматривается ограждение. Допускается не предусматривать ограж­ дения при наличии естественных границ (река, бровка оврага и др.).1

Транспортная сеть садоводческого объединения планируется с уче­ том следующих требований и рекомендаций:

-территория соединяется подъездной дорогой с автомобильной до­ рогой общего пользования;

-кроме основного, планируется дополнительно один и более въездов (допускается один въезд при числе участков до 50);

-должен быть обеспечен беспрепятственный проезд автотранспорта ко всем индивидуальным участкам и объектам общего пользования, в том числе и режимным (водонапорная башня, трансформатор и т.п.);

-ширина улиц и проездов в красных линиях устанавливается задани­ ем на проектирование и должна быть не менее: для улиц - 1 5 м, для проездов - 9 м, с шириной проезжей части не менее 7 и 3,5 метров соответственно;

-максимальная протяженность тупикового проезда не должна пре­ вышать 150 м;2

-углы участков, примыкающих к перекресткам улиц и проездов, ре­ комендуется выполнять срезанными под 45° с длиной стороны сре­ занного угла не менее 3 м;3

-трассировку улиц и проездов рекомендуется осуществлять с учетом естественного рельефа и устройства дренажной системы открытого или закрытого типа с уклоном дрен не менее 0,005; горизонтальные участки в водоотводных канавах и кюветах не допускаются;

-поперечный профиль улиц выполняется с уклонами, обеспечиваю­ щими сток воды с полотна дороги и обочин в водоотводные кюветы.

'Характер этих рекомендаций приводит к проблемам и конфликтным ситуациям с органами санитарного контроля, так как строго не определяет условия выделения при­ брежной полосы, являющейся территорией строгого ограничения хозяйственной деятель­ ности.

Существующие рекомендации по устройству на проездах разъездных, а в тупиках разворотных площадок в ряде случаев не удается реализовать При небольшом коэффици­ енте использования территории могут быть запроектированы периметральные проезды шириной от 5 м, исключающие тупиковые проезды.

При норме выделения 0,06 - 0,08 га реализация этого условия, также как и обеспе­ чение требования по минимальному радиусу поворота в 6,5 м, затруднено. Однако невы­ полнение этих рекомендаций приводит к сложности организации движения, особенно, грузового автотранспорта

Главная улица проектируется как продолжение подъездного пути предпочтительно с углами поворота, в случае необходимости, не более 45°. Она может иметь ширину от 15 м (в красных линиях) при ширине двухполосной проезжей части в 7 метров с несимметричным поперечным профилем. По главной улице проектируются магистральные линии водо­ снабжения, осушительный канал, распределительная линия электросети.1

На главную улицу выходят межквартальные проезды или линии, вдоль которых размещаются индивидуальные участки. Следует иметь в виду, что конфигурация садовых участков устанавливается, как правило, прямоугольной формы с соотношением сторон, близким к 2х3.2

При проектировании улиц рекомендуется использовать только пол­ ные перекрестки, избегая, особенно на пересечениях узких проездов, уг­ лов, отличных от 90°.

Площадь под дорогами и проездами, включая автостоянку, не долж­ на превышать 15% общей площади территории.

Для обеспечения пожаротушения на территории общего пользова­ ния должны быть предусмотрены пожарные водоемы с приемными ко­ лодцами или резервуары вместимостью не менее 25 м3 (при числе участ­ ков до 300), с подъездными площадками или мостками (пирсами) для за­ бора воды и с периметральным проездом вокруг водоема3 Пожарные резервуары или водоемы надлежит размещать из условия обслуживания ими территории в радиусе 100 - 150 м.

Кроме того, оборудуются пожарные пост-щиты с набором противо­ пожарного инвентаря из расчета 1 пост на 2 0 садовых участков с располо­ жением в легкодоступных местах, преимущественно вблизи перекрестков.

Площадки для мусорных контейнеров размещаются на расстоянии не менее 20 м от границ садовых участков, предпочтительно по магист­ ральной улице, для упрощения приема мусора спецтранспортом.

Организация свалок на территории садоводческого объединения и за ее пределами запрещена.

Площадки для мусоросборников, а также склады минеральных удоб­ рений и химикатов не должны располагаться вблизи открытых водоемов и водозаборных скважин. Их положение должно учитывать преобладающее

'Главная улица рассматривается как ось организации территории, и выбор ее поло­ жения является важной задачей. Предпочтительным является ее направление параллельно или взаимоперпендикулярно наиболее длинной границе землеотвода для обеспечения прямоугольности планировочной сетки основной части территории. Такой выбор при про­ ектировании сводит к минимуму количество индивидуальных участков нестандартной формы.

' Данное соотношение признано оптимальным для обеспечения планировочных ре­ шений садовых участков площадью 0,06 - 0,12 га. При разбивке участков их размеры мо­ гут устанавливаться точно в соответствии с указанным соотношением или приближенно, но с обеспечением заданной площади.

‘ Для открытого пожарного водоема требования СНиП представляются заниженны­ ми и должны быть увеличены до 50 -- 60 м .

направление ветров в данном районе (сезонное).

Сети электроснабжения на территории садоводческого объедине­ ния следует предусматривать, как правило, воздушными линиями. Терри­ тория для установки понижающего трансформатора должна быть огоро­ жена в радиусе не менее 10 м от самого устройства.

Проект водоснабжения разрабатывается после составления проек­ тов планировки и включает в себя определение источника водоснабжения, месторасположения водозаборного сооружения (скважина, насосная стан­ ция), водонапорной башни, а также сети трубопровода [12 ].

Снабжение хозяйственно-питьевой водой может производиться как от централизованной системы водоснабжения, так и автономно - от шахт­ ных и мелкотрубчатых колодцев, каптажей родников.

В качестве источника водоснабжения для хозяйственно-питьевых водопроводов должны использоваться имеющиеся ресурсы подземных вод, удовлетворяющих санитарно-гигиеническим требованиям. Выбор места источника водоснабжения должен быть обоснован результатами то­ пографических, гидрогеологических, других изысканий и санитарных об­ следований.

Для устройства подземного источника водоснабжения (скважина, шахтный колодец, каптаж) и установки накопительной емкости (водона­ порной башни) отводится участок санитарно-защитной зоны, обеспечи­ вающий расстояние от объектов до границ ближайших участков не менее 30 м.

Проектные отметки при вертикальной планировке следует назна­ чать исходя из условий максимального сохранения рельефа и почвенного покрова, исключения эрозии почвы при водоотводе.

Отвод поверхностных вод со всей территории осуществляется путем устройства открытых водоотводящих устройств - канав, кюветов. На тер­ риториях с высоким уровнем стояния грунтовых вод предусматривается их понижение устройством закрытых дренажей или открытой осушитель­ ной сети.

Накопительные бассейны для регулирования поверхностного стока могут также использоваться как пожарные водоемы, даже если они нахо­ дятся за пределами территории объединения.1

'При ознакомлении с вышеприведенными нормами следует иметь в виду, что большинсгво из них, за исключением санитарных и противопожарных, носят рекомендательный характер. В частности, нормы по площади объектов общего пользования могут быть увели­ чены в соответствии с целевым использованием территории объединения и социальноэкономическим статусом его членов.