7.Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а в предусмотренных законом случаях – по требованию одной из сторон.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих в жилом помещении, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя осуществляется без обращения в суд.

По заявлению наймодателя договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке только при наличии предусмотренных законом оснований. К ним относятся:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ст. 687 ГК).

Как основание для расторжения договора найма жилого помещения может рассматриваться как невнесение платы в полном объеме, так и внесение ее не в полном размере. Также следует учитывать, что законодатель не указывает на то, что невнесение платы должно иметь место в течение шести месяцев подряд, соответственно, периоды невнесения платы могут суммироваться. Например, если наниматель не вносил плату в течение двух месяцев, затем оплатил один месяц, а после этого не вносил плату в течение еще четырех месяцев подряд, наймодатель вправе потребовать расторжения договора.

Разрушение и порча жилого помещения подразумевают совершение действий, которые могут привести к указанному результату. При этом необязательно, чтобы соответствующие последствия уже наступили. При ином толковании интересы наймодателя не могут быть в полной мере защищены. Так как расторжение договора в рассматриваемой ситуации – превентивная мера, нет оснований ожидать наступления вредоносных последствий, достаточно доказать, что действия нанимателя или лиц, за которых он отвечает, создают реальную возможность нанесения вреда. Если же рассматривать разрушение как уже наступившее материальное последствие, договор прекратиться в связи с гибелью индивидуально-определенного объекта найма, т.е. невозможностью исполнения.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Предоставление срока для устранения нарушений – не обязанность, а право суда. Этот вопрос решается с учетом всех обстоятельств дела. В частности, принимаются во внимание причины, по которым было допущено нарушение обязательства. Например, срок для погашения задолженности может быть предоставлен в случае, когда оплата не была внесена нанимателем из-за задержки выплаты заработной платы по месту работы, длительной болезни и др.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Принятие подобного решения производится судом с учетом конкретных обстоятельств дела. К примеру, отсрочка допускается для поиска нанимателем жилого помещения в том случае, когда наниматель не имеет жилого помещения, в которое он мог бы выселиться сразу после принятия решения о расторжении договора. Отсрочка исполнения возможна лишь при наличии заявления нанимателя. По собственной инициативе суд не может принять такое решение, даже при наличии оснований.

Законодатель предусматривает возможность в определенных случаях потребовать расторжения договора найма любой из сторон. Согласно п. 3 ст. 687 ГК договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, находится в аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. К примеру, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу или помещение должно быть переведено в нежилое (ст. 85 ЖК). Таким образом, по заявлению любой из сторон договор найма жилого помещения расторгается в случае возникновения обстоятельств, препятствующих пользованию жилым помещением или влекущих существенное ухудшение условий пользования, при отсутствии при этом нарушений со стороны участников договора.

Расторжение договора найма жилого помещения в случае нарушения нанимателем договора можно рассматривать как меру оперативного воздействия.

Стороны договора найма жилого помещения за нарушение своих обязательств несут предусмотренную гражданским законодательством (гл. 25 ГК) и договором ответственность.

35. Договор найма жилого помещения в государственном муниципальном жилищном фонде социального использования

1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. 2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. 3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1-3 статьи 685настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

К членам семьи нанимателя ЖК относит две категории граждан:

v Совместно проживающие с нанимателем (не обязательно кровное родство)

v Связанные с нанимателем моральной, материальной общностью

Ст. 69 ЖК признает членами семьи нанимателя, прежде всего проживающих с ним его супруга, детей и родителей. Для признания членами семьи других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, иных лиц, необходимо, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство и были вселены нанимателем в качестве члена его семьи. Сроков проживания и ведения такого общего хозяйства с нанимателем нет.

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним пользуются наравне с нанимателем всеми правами, а также несут все обязанности, вытекающие из договора найма.

Дееспособные, а также ограниченно дееспособные члены несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора [ст. 69 ЖК].

Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения местной администрации.

Права и обязанности наймодателя.

Обязанности:

1) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (в случае аварии такой капитальный ремонт наймодатель должен осуществлять немедленно),

2) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества,

наймодатель несёт и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором найма жилого помещения.

Одной из существенных обязанностей наймодателя является предоставления жилого помещения в исправном состоянии. Обязанность проведения капитального ремонта неизбежно порождает дополнительную обязанность наймодателя предусмотренную ст. 88 ЖК, а именно предоставить жильё на время ремонта, при этом при производстве капитального ремонта жилого дома, когда ремонт не может быть проведён без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договор социального найма на ремонтируемое помещение. Жилое помещение предоставляется на время капитального ремонта по договору найма в маневренном фонде жилья. В случае отказа в переселении в это помещение наймодатель может потребовать переселение в судебном порядке. Переезд до маневренного фонда и обратно осуществляется за счёт наймодателя. Взамен предоставления жилого помещения из маневренного фонда наймодателя, с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение, но с заключением договора социального найма, а предыдущий договор подлежит расторжению. Если в результате ремонта жилое помещение, занимаемое нанимателем, не может быть сохранено, уменьшится, в результате чего проживающий в нём наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в предоставлении другого жилого помещения, либо увеличится, в результате чего жилое помещение существенно превысит социальную норму, то другое жилое помещение по договору социального найма должно быть предоставлено наймодателем до начала капитального ремонта. После проведения капитального ремонта наниматель вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого, в результате капремонта или переоборудования, уменьшится.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наниматель жилого помещения имеет право в установленном порядке:

1) вселять в жилое помещение иных лиц (временные жильцы и поднаниматели),

2) сдавать жилое помещение под найм (наём),

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов,

4) производить обмен или замену занимаемого жилого помещения,

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления коммунальных услуг,

наниматель может иметь и другие права, предусмотренные ЖК и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ,

2) обеспечивать сохранность жилого помещения,

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения,

4) производить текущий ремонт жилого помещения,

5) своевременно (не позднее 10-го числа каждого месяца, если договором не установлено иное) вносить плату за пользование коммунальными услугами,

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма,

наниматель несёт и иные обязанности, предусмотренные ЖК.

Наниматель, с письменного согласия членов семьи, включая временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей, либо с письменного согласия членов семьи и уже наймодателя других граждан в качестве проживающих совместно с им членов его семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составляет менее учётной нормы, но на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие ни других членов семьи, ни наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в нём (в договоре) нового члена семьи нанимателя.

36. Права и обязанности сторон в догворе найма жилого помещения есть в 35

37. Договр безвозмездного пользования

Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) – соглашение, когда одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор безвозмездного пользования является:

1) консенсуальным – договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям;

2) безвозмездным;

3) взаимным.

Предмет договора – любое имущество, как движимое, так и недвижимое, но оно должно быть обособленным и не терять своих натуральных свойств в процессе использования, т. е. быть непотребляемой вещью.

1) если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя;

2) если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель:

а) использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;

б) не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;

в) существенно ухудшает состояние вещи;

г) без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

Ссудополучатель вправе требовать до срочного расторжения договора безвозмездного пользования:

а) при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;

б) если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

в) если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;

г) при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.