33. Договор финансовой аренды (лизинг)

 новое, специально приобретенное арендодателем исключительно с целью передачи его в аренду (ранее не использованное арендодателем)

Ø не могут быть земельные участки и другие природные объекты (реки, озера).

Им-во передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения арендатора. (если иное не уст-но ДФА)

АРЕНДОДАТЕЛЬ (не треб-ся лицензии на занятие лизинговой деятельностью),

АРЕНДАТОР – ю\л, ИП-ль.

ПРОДАВЕЦ – любое лицо. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Участники финансовой аренды связаны между собой 2 договорами: ДФА (лизинга) между арендодателем и арендатором и ДКП между арендодателем (покупателем) и продавцом арен-го им-ва.

Форма: 1. по ФЗ «О лизинге» - независимо от срока заключается в письменной форме

2. ДФА недвижимого имущества подлежит гос.регистрации, если иное не уст-но законом

Арендная плата.

Общая сумма лизинговых платежей за весь период действия договора = стоимость лизингового имущества + оплату услуг лизингодателя. Возможно - в лизинговые платежи включается выкупная цена предмета лизинга.

Срок договора. Договор финансовой аренды (лизинга) заключается на определенный срок.

Обязанность арендодателя:

-приобрести им-во в собст-ть.

-передать это им-во арендатору

-уведомить продавца о передачи им-ва в аренду опред-му лицу

Обязанности арендатора:

1. определяет нужное ему им-во

2. указать продавца им-ва. НО: в ДФА м.б. предус-но – выбор продавца лежит на арендодателе.

3. принять им-во

4. оплатить арен-ю плату

5. передать арен-е им-во в сублизинг с согласия арендодателя

6. несет риск случайной гибели или случайной порчи арен-го им-ва, кот-е переходит к арендатору в момент передачи ему арен-го им-ва. (если иное не уст-но ДФА)

. нести расходы по кап. ремонту и связанные с эксплуатацией

8. несет обязанности по ДКП, как если бы был стороной в ДКП(кроме оплаты)

Права арендатора:

ü Предмет лизинга возможно выкупить в собственность лизингополучателя, если это предусмотрено договором.

ü предъявлять продавцу требования, вытекающие из ДКП в случаях ненадлеж-го исполненя ДКП продавцом (в т.ч. в отн. качества, комплектности, сроках).

ü НЕ м. расторгнуть ДКП (т.к. не сторона в ДКП)

ü имеет права покупателя по ДКП, как если бы был стороной в ДКП

ü м. расторгнуть ДФА и треб-ть возмещения убытков, если арен-е им-во НЕ передано арендатору по вине арендодателя.

Ответственность:

Арендодатель отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытек-х из ДКП, если арендодатель сам выбирает продавца.

В отн-х с продавцом арендатор и арендодатель – солидарные кредиторы.

Арендатор м. предъявлять требования, вытек-е из ДКП, и арендодателю и продавцу, кот-е несут солидарную ответс-ть ( В случаях, если ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе).

34. Договр найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Договор найма жилого помещения консенсуальный, двустороннеобязывающий, возмездный (п. 1 ст. 671 ГК).

Договор найма жилого помещения носит срочный характер, т.е. предполагается временный характер пользования жилым помещением. Согласно п. 1 ст. 683 ГК данный договор может заключаться на срок, не превышающий пяти лет, однако, истечение установленного срока само по себе не влечет прекращения договорных отношений сторон (ч. 2 ст. 684 ГК).

2. Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору найма жилого помещения может выступать собственник жилого помещения или иное лицо, наделенное законом или собственником правом на передачу жилого помещения внаем. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.

Согласно п. 1 ст. 677 ГК нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так как этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения во владение и пользование – непосредственно для проживания в нем. Юридическое лицо не может само проживать в жилом помещении, оно может лишь передать полученное жилое помещение в пользование граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан-нанимателей, не предусматривается. Однако некоторые положения Гражданского кодекса дают основания полагать, что нанимателем в договоре найма жилого помещения может быть только совершеннолетний гражданин (см., например, п. 1 ст. 686 ГК). Такой подход вряд ли следует считать обоснованным, так как, во-первых, п. 2 ст. 20 ГК устанавливает, что только до 14 лет гражданин проживает по месту жительства своих законных представителей – родителей, усыновителей, опекунов. По достижении 14 лет у него возникает возможность проживания отдельно от указанных лиц. Соответственно, нельзя ограничить такую возможность проживанием в собственном жилом помещении.

Помимо нанимателя в положениях о договоре найма жилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст. 677 ГК).

Постоянно проживающие с нанимателем в жилом помещении гражданедолжны быть указаны в договоре найма (п. 2 ст. 677 ГК). Для постоянного проживания с нанимателем граждане могут быть вселены как при заключении, так и в период действия договора найма жилого помещения. Наниматель по договору найма жилого помещения, заключенного на срок до одного года имеет право вселять постоянно проживающих с ним лиц в период действия договора, только если это прямо предусмотрено соглашением сторон.

селение постоянно проживающих лиц возможно при наличии совокупности следующих условий:

1. согласие наймодателя;

2. согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан[29];

3. соблюдение нормы общей площади на одного человека.

Наличия перечисленных условий не требуется при вселении к нанимателю несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК)[30].

Законодательством прямо не устанавливается, в какой форме должно быть выражено согласие на вселение новых лиц в жилое помещение. Поскольку выражение согласия можно рассматривать как одностороннюю сделку, ее форма должна определяться в соответствии со ст. 158-161 ГК, а последствия ее несоблюдения – исходя из правил ст. 162 ГК.

Понятие «норма общей площади» ни в гражданском, ни в жилищном законодательстве не раскрывается. В теории предлагается руководствоваться учетной нормой площади, устанавливаемой жилищным законодательством. Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (п. 4 ст. 50 ЖК).

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не являются сторонами договора найма жилого помещения и перед наймодателем никаких обязанностей не несут. Вместе с тем, они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и указанными гражданами определяются законом.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае они признаются сонанимателями.

Для вселения нового лица наниматель должен получить согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

В законодательстве выделяется также категория лиц, именуемая временными жильцами (ст. 680 ГК). В отличие от постоянно проживающих с нанимателем лиц они не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 680 ГК).

К необходимым признакам временного проживания следует отнести:

1. срок проживания– не более шести месяцев;

2. безвозмездность;

3. отсутствие самостоятельного права пользования жилым помещением.

Условиями вселения временных жильцов являются:

1. согласие всех постоянно проживающих с нанимателем граждан;

2. предварительное уведомление наймодателя.

Законодатель не указывает на необходимость соблюдения при вселении временных жильцов нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Однако при несоблюдении указанной нормы наймодатель вправе запретить проживание в жилом помещении временных жильцов. Поскольку законодатель упоминает лишь о праве запретить проживание при несоблюдении нормы общей площади, это означает, что решение данного вопроса оставлено на усмотрение наймодателя.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим. Интересно, что наймодатель не наделяется правом требовать прекращения использования временным жильцом жилого помещения. Вместе с тем, учитывая наличие законодательного ограничения максимального срока временного проживания, представляется, что по истечении указанного срока может быть поставлен вопрос о том, что проживание перестает носить временный характер, а вселение нового проживающего лица на постоянной основе предполагает получение согласия наймодателя.

3. Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме(ст. 674 ГК). Несоблюдение письменной формы не влечет недействительности договора. Даже если форма договора не соблюдена, стороны вправе доказывать наличие договора с помощью любых средств доказывания, за исключением ссылки на свидетельские показания (ст. п. 1 ст. 162 ГК).

4.Предметом договора найма жилого помещения как сделки является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания - квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК)[31].

Размер жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, прямо законодательством не ограничивается.

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 673 ГК пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Одним из критериев определения пригодности для проживания является определенный размер жилого помещения. П. 1 ст. 769 ГК устанавливает, что вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем, возможно только при условии соблюдения нормы жилой площади, за исключением случаев вселения несовершеннолетних детей. Представляется, что для договора коммерческого найма необходимо соблюдения не нормы предоставления жилья, установленной для договора социального найма, а санитарной нормы жилой площади. Причем, эта норма должна соблюдаться не только при вселении новых жильцов, но и при заключении договора коммерческого найма.

Условие о предмете договора найма жилого помещения является существенным, поэтому, если оно определено неполно, либо вообще не определено, договор считается незаключенным.

Существенным условием договора найма жилого помещения является цена (размер платы за наем).

По поводу того, следует ли условие о цене считать существенным для договора найма жилого помещения, высказываются разные точки зрения. М.И. Брагинский полагает, что цена не должна рассматриваться в качестве существенного условия данного договора. Соответственно, при отсутствии в договоре найма условия о цене, следует руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК[32]. Однако представляется, что определение размера наемной платы в договоре найма жилого помещения, зависит от ряда факторов, характеризующих жилое помещение. Это не только его размеры, но и категория дома, уровень его благоустроенности. Кроме того, индивидуальные особенности имеет каждое конкретное жилое помещение. Даже одинаковые по площади, планировке и уровню благоустройства жилые помещения, находящиеся в одном доме могут различаться по их состоянию (помещение, требующее ремонта, будет оценено ниже). Поэтому применение п. 3 ст. 424 ГК к договору найма жилого помещения, представляется невозможным, равно как при определении арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК).

Определение цены в договоре коммерческого найма жилого помещения производится по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК). Гражданский кодекс допускает возможность ограничения свободы сторон в формировании данного условия путем установления в законодательстве максимального размера платы за жилое помещение.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавливаются органами местного самоуправления, а в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации (п. 3 ст. 156 ЖК).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме[33].

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда зависит также от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК).

Ст. 155 ЖК предусматривает, что наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10 числа месяца следующего за прожитым месяцем, если иное не предусмотрено договором управления многоквартирным домом . Это правило к отношениям коммерческого найма применяется при отсутствии иного условия в договоре найма (п. 3 ст. 682 ГК).

Плата за жилое помещение вносится обычно в денежной форме, однако, по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты жилья. К примеру, на практике часто жилое помещение сдается внаем под условием, что наниматель в счет наемной платы осуществит капитальный ремонт.

Хотя договор найма жилого помещения является срочным, срок не относится к существенным условиям данного договора. Данное условие является обычным – как правило, стороны оговаривают срок, на который помещение предоставлено в пользование. При этом законодатель устанавливает максимальную границу, которую не может превышать срок действия договор. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не более пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК).

В зависимости от срока договоры найма жилого помещения подразделяются на краткосрочные, заключенные на срок до одного года, и долгосрочные, заключенные на срок от одного года до пяти лет. Круг правомочий нанимателя в краткосрочном договоре найма жилого помещения уже. В частности, он не вправе вселять в период действия договора граждан с целью постоянного проживания, временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может сдавать жилое помещение в поднаем, производить замену нанимателя (п. 2 ст. 683 ГК).

5. Стороны договора найма жилого помещения наделены взаимными правами и обязанностями.

Наймодатель по договору найма жилого помещения обязан:

1) Передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК).

Таким образом, исполнение обязательства по передаче жилого помещения будет считаться надлежащим при соблюдении двух условий:

- помещение должно быть свободным, т.е. в нем не должны на момент передачи постоянно или временно находиться иные лица;

- помещение должно быть в состоянии, пригодном для проживания.

2) Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК).

Вопрос о правовой природе отношений по обеспечению граждан коммунальными услугами в науке решается неоднозначно. Одни считают, что это самостоятельные обязательственные отношения, которые возникают из самостоятельных договоров на водоснабжение, газоснабжение и т.д., другие рассматривают эти отношения как неотъемлемую часть жилищных правоотношений, так как, получая право пользования жилым помещением по договору найма, наниматель автоматически приобретает право пользования соответствующими услугами.[34] Требования к объекту договора найма предполагают определенный уровень благоустройства, что невозможно без предоставления одновременно определенного комплекса коммунальных услуг. Обязательственные отношения с предоставляющими коммунальные услуги организациями по специальным договорам о снабжении соответствующими услугами возникают у наймодателей, а наниматель получает соответствующие услуги на основании договора найма, поскольку внаем сдается помещение, имеющее определенный уровень благоустройства. Вместе с тем, договором найма жилого помещения может предусматриваться, что определенные услуги наниматель получает на основании отдельного договора с обслуживающей организацией. Согласно ст. 5 ЖК отношения по оплате жилья и коммунальных услуг отнесены к жилищным.