Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

Гражданское законодательство не рассматривает здание (строение или сооружение) и земельный участок, на котором они находятся, как сложный единый объект, выступающий в гражданском обороте нераздельно. Так, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Земельный кодекс РФ закрепляет принцип одновременного отчуждения земельного участка с находящимися на нем зданиями, строениями, сооружениями в случае, если они принадлежат одному лицу. Ис­ключения установлены для случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка либо при отчуждении здания, сооружения, строе­ния, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ог­раниченном в обороте земельном участке и принадлежащем одному лицу, производится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

При отчуждении доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, одновременно от­чуждается доля в праве собственности на земельный участок. Ее размер определяется пропорционально доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Собственник здания, сооружения, строения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев прода­жи доли в общей собственности постороннему лицу. В силу норм гражданского закона (ст. 250 ГК РФ) продавец либо арендатор земельного участка, на котором находится чужое здание (строение, _о0ружение), обязан в письменной форме известить собственника такого здания о намерении продать или сдать в аренду земельный участок с указанием цены и иных условий, на которых продавец (арендодатель) собирается заключить договор. В течение месяца со дня извещения собственник здания (строения, сооружения) должен либо выразить желание заключить соответствующий договор, либо отказаться от его заключения.

Если продавец (арендодатель) заключает договор с нарушением преимущественного права собственника здания (строения, соору­жения) на покупку или аренду земельного участка, то последний имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей по соответствующему договору (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Эти правила не применяются к земельным участкам, находя­щимся в государственной или муниципальной собственности.

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хо­зяйственном ведении или оперативном управлении здания, строе­ния, сооружения, расположенные на земельных участках, находя­щихся в государственной или муниципальной собственности, при­обретают права на эти земельные участки по нормам земельного законодательства. За ними признается исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков на условиях, которые установлены Кодексом и федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Для приобретения прав на земельный участок граждане и юриди­ческие лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения и сооружения, располо­женные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, совместно обращаются в исполни­тельный орган государственной власти или орган муниципального самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Уполномо­ченный орган в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собст­венность бесплатно или на праве постоянного (бессрочного) пользо­вания (в случаях, указанных в законе) либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его зая­вителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Когда здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собст­венности, эти лица имеют право на приобретение данного земель­ного участка в общую долевую собственность или в аренду с мно­жественностью лиц на стороне арендатора, если иное не преду­смотрено Земельным кодексом, федеральными законами.

Если на неделимом земельном участке здания, помещения, строения принадлежат одним лицам на праве собственности, дру­гим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобре­тение данного земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, если нет исключений в федеральных законах. Договор аренды земельного участка в этих случаях заклю­чается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещения в этом здании. Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные уч­реждения — правообладатели помещений в этом здании — приоб­ретают право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащее помещение.

При закреплении помещения в здании на неделимом земельном участке за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основа­нии решения собственника земельного участка в постоянное (бес­срочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом огра­ниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

Согласно п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жи­лые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в по­рядке и на условиях, которые установлены жилищным законода­тельством. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ объектом права общей долевой собственности собственника квартир в многоквар­тирном доме является, в частности, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустрой­ства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указан­ном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соот­ветствии с требованиями земельного законодательства и законода­тельства о градостроительной деятельности.

В Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г., действовавшем до введения в действие Жилищ­ного кодекса РФ, подобный комплекс недвижимого имущества обо­значался термином «кондоминиум». Современное жилищное законо­дательство данный термин не использует. Таким образом, земельный участок в кондоминиуме представляет собой объект общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Очевидно, что речь должна идти также о земельных участках,

находящихся под зданиями и сооружениями. Участие субъектов раз­личных форм собственности не создает преимуществ для какой-либо формы собственности. Пункт 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ закре­пляет существующее положение в отношении прав сособственников на земельный участок. Соответствующее положение содержится в ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29 декабря 2004 г. Существующие застройки, земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в общую до­левую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, кото­рые установлены жилищным законодательством.