- •2. Аренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.
- •3. Бюро технической инвентаризации, его основные функции, роль, задачи и место в операциях с недвижимостью.
- •8.Жизненный цикл объекта недвижимости и его стадии. Износ и амортизация недвижимости.
- •9. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости, его экономическое содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •10. Инвестиции в недвижимость. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
- •4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
- •Вопрос16. Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория. Отношения собственности по поводу объектов недвижимости. Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:
- •Вопрос17. Объекты недвижимости: понятие, классификация, категории.
- •19.Операции с недвижимостью в жилищной сфере, виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жильё.
- •20. Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
- •21. Органы государственной регистрации недвижимости, их функции и задачи. Порядок оформления и регистрации сделок с недвижимостью.
- •25. Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.
- •26. Оценка объектов недвижимости в рыночной экономике, её значение и этапы развития.
- •27. Оценочная деятельность на рынке недвижимости. Принципы и этапы процесса оценки недвижимости.
- •28. Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.
- •29.Посредническая деятельность на рынке недвижимости: основные задачи, функции, операции
- •30. Предложение на рынке недвижимости. Факторы, определяющие объем предложения на рынке недвижимости.
- •32. Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества
- •33. Продажа объектов незавершенного строительства, особенности определения цены, условия реализации.
- •37 Вопрос. Система государственных органов управления и регулирования на рынке недвижимости
- •38. Спрос на рынке недвижимости и особенности его формирования и проявления.
- •39. Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •40. Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.
- •41. Стоимость объекта недвижимости (он): понятие, виды, принципы оценки.
- •42. Структура и основные категории рынка недвижимости.
- •43. Субъекты, виды и функции рынка недвижимости и их характеристика.
- •I.По виду товара:
- •44. Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.
- •45. Технология, понятие и порядок купли-продажи жилья, обмена, дарения, наследования.
- •48. Функции Агенства по управлению имуществом при совершении операций с недвижимостью, находящихся в государственной собственности.
- •49. Характеристика видов и форм собственности на недвижимость, субъекты и объекты собственности.
4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
-управление системами жилой недвижимости;
- « « нежилой « .
Обслуживанием городского жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА).
Системами нежилой недвижимости управляют районные агентства КУГИ.
В качестве примера управления жилой недвижимостью можно привести создание Городского объединения домовладельцев (ГОД) в Санкт-Петербурге, которое станет единым органом, выполняющим функции заказчика на обслуживание жилья, находящегося в собственности ЖСК и ТСЖ.
Управляющий недвижимостью –это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.
Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.
«Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта недвижимости: замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение функционального назначения; утилизация.
Вопрос №14. Купля-продажа предприятий как имущественного комплекса. Особенности определения цены и оформления.
По договору продажи пред-я продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, кот продавец не вправе передавать другим лицам.
Права на фирменное наименование, тов знак, знак обслуживания и др ср-ва индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.
Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Договор продажи пред-я заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п2 ст434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в п2 ст 561 ГК РФ.
Договор продажи пред-я подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Состав и ст-ть продаваемого пре-я опред-ся в договоре продажи пред-я на основе полной инвентаризации пред-я, проводимой в соотв. С установленными правилами такой инвентаризации.
До подписания договора продажи пред-я должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бух баланс, заключение независимого аудитора о составе и ст-ти пред-я, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав пред-я, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков требований.
Вопрос №15. Методы расчета арендной платы.
Рассмотрим методы, предлагаемые для расчета арендной платы.
1. Нормативный метод.
2. Метод рыночных арендных ставок.
3. Метод затрат собственника земли.
4. Метод долевого участия в чистом доходе.
5. Метод установления арендной платы в зависимости от уровня урожайности, имущественного пая и трудового участия собственника земли.
Нормативный метод определения арендной платырекомендуется для всех организационно-правовых форм хозяйствования и собственности, так как позволяет с помощью расчета нормативных затрат по технологическим картам и ценам на продовольственные культуры моделировать уровень арендной платы в зависимости от дохода арендатора. Нормативный метод расчета арендной платы может строиться на использовании нормативной стоимости земли, дифференцированной по земельно-оценочным районам и группам почв.
При определении уровня арендной платы от нормативной стоимости земли устанавливают процент от нее, который может изменяться в широких пределах. Это дает возможность корректировать арендную плату в сторону уменьшения или увеличения, учитывая платежеспособность арендатора, его желание платить арендную плату с последующим выкупом участка в собственность, а также другие факторы.
Федеральное земельное законодательство разрешает местным органам власти устанавливать арендную плату на основе спроса и предложения — метод рыночных арендных ставок. При этом учитывается совокупный рыночный спрос на ту или иную сельскохозяйственную культуру и предложение земли.
Арендная плата, рассчитанная методом затрат собственника земли, может найти применение при передаче земли из фонда перераспределения во временное пользование арендаторам. За базу арендной ставки принимается вся сумма налогов (за исключением НДС) и отчисления во внебюджетные фонды, относящиеся только на местный бюджет. В настоящее время это плата за землю, налог за загрязнение окружающей среды, налог на имущество, отчисления на воспроизводство, плата за недра и др., из платежей во внебюджетные фонды — фонд медицинского страхования. К достоинствам этого метода следует отнести: обоснованность арендной платы и целевого использования ее при расщеплении по видам налогов и отчислений во внебюджетные фонды, возможность регулирования размера арендной платы путем исключения или включения определенных видов налогов. В то же время такой расчет арендной платы может привести к ее необоснованному завышению и снижению спроса на землю.
Арендная плата по методудолевого участия в чистом доходепо существу является денежной формой земельной ренты с долевым участием землевладельца и арендатора как в доходах, так и в производственном риске. Уровень платежей при этом не фиксируется, а собственник получает денежный эквивалент своей доли.