28. Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.

На рынке недвижимости всегда существует несбалансированность спроса и предложения. Предложение недвижимости из-за длительного цикла строительства неэластично при достаточно эластичном спросе. В результате саморегулирование рынка нед-ти с помощью цен затруднено.

Ввиду многомерности объектов недвижимости наличия у них многочисленных специфических свойств рынок недвижимости распадается на ряд сегментов, характеризующихся определенными особенностями.

Спрос – это кол-во земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, к-ые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формируется же спрос на недвижимые объекты.

Предложение – это кол-во земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определнным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов неэластично.Спрос и предложение на рынке нед-ти зависит от множества факторов:

1. экономические (местоположение, темпы экономич. роста, уровень и соотношение цен товаров и услуг, НТП, транспортные условия, уровень конкуренции, налоги и ставки по накладным);

2. социальные и демографические факторы (структура населения, уровень занятости, доходы населения, уровень деловой активности, плотность населения, число семей, миграция населения, цели организация, политика гос-ва);

3. правовое положение и др. хар-ки (категория земель, функциональное назначение, размер и форма участка, сезон года, законодательные нормы);

4. инфраструктурные (наличие дорог, предприятий торговли и бытового обслуживания и др.)

Сегментация рынка недвижимости

2ВАРИАНТТ.Рынок недвижимости – это система экономических отношений, возникающих по поводу купли-продажи, аренды, залога и др. сделок с недвижимостью, при этом объектом сделки является право на недвижимость, и поэтому операции на рынке предусматривают передачу тех или иных прав. Рынок недвижимости характеризуется высокой конкуренцией и свободным обменом информации. Специфика рынка заключается в том, что эквивалентность объектов недвижимости трудна достижима, а возмездность объектов ограничена. Рынок недвижимости характеризуется двумя составляющими:

1. Первичный рынок – характеризует появление недвижимости как товара на рынке.

2. Вторичный рынок – когда на рынке недвижимости функционирует большое число продавцов и покупателей, и недвижимость включена в товарный оборот во 2ой и последующие разы.

Элементами рынка недвижимости является спрос, предложение, конкуренция, цена.

Особенности проявления спроса и предложения на рынке недвижимости.

1. Рынок недвижимости относится территориальному виду рынка, имеющих достаточно четко очерченные границы, в пределах которых можно отслеживать ситуацию относительно фактическому предложению и предъявленному спросу.

2. Рынок недвижимости медленно реагирует на изменение конъюнктуры, что является результатом пульсирующей неустойчивой активности застройщиков.

3. Потребительская стоимость отдельных объектов может иметь значение только для ограниченного круга продавцов и покупателей.

4. Форс-мажорные могут оказать значительное влияние на конъюнктуру рынка.

Спрос на объекты недвижимости зависит от соотношения реального и прогнозируемого уровня цен на них и Ур. Доходов. Предложение зависит от уровня развития строительной индустрии, состояния и перспективы рынка. Спрос зависит от платежеспособности населения, условий и доступности финансирования.

Система факторов, влияющих на спрос и предложение

1. Экономические факторы (изменение уровня доходов населения, изменение уровня доходов бизнеса, доступность финансовых, кредитных ресурсов, ставки арендной платы, стоимость строительства, тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы)

2. Социальные факторы (изменение численности населения, изменение образовательного уровня, изменение уровня преступности)

3.Административные факторы ( реальная налоговая ставка, уровень налога на имущество, уровень земельного налога, зональные ограничения, условия совершения сделок, условия получения прав на застройку)

4. условия окружающей среды (экологическая обстановка, уровень развития инфраструктуры)

Рынок недвижимости может быть сегментирован по ряду признаков:

1. По виду товара

• Конкретные объекты недвижимости

• Работы по строительству и реконструкции

• Посреднические услуги и оценка