38. Спрос на рынке недвижимости и особенности его формирования и проявления.

Особенности проявления спроса на рынке недвижимости:

1. Рынок недвижимости относится к территориальному типу рынка, имеющего достаточно четко очерченные границы, в пределах кот-ы можно отслеживать ситуацию относительно предъявляемого предложения.

2. Рынок недв-ти медленно реагирует на изменение конъюнктуры, что явл. Результатом пульсирующей неустойчивой активности застройщика

3. Потреб-ая ст-ть отдельных объектов может иметь значения только для огранич-го круга продавцов и покуп-ей

4. Фарс-мажорные обстоят-ва могут оказать знач-ое влияние на конъюнктуру рынка

Объеты недв-ти относятся к низко ликвидным (труднореализуемым), т.к. это постоянные активы. Среднее время продажи объекта 90-120 дней, при этом операционные (транзакционные) связанные с продажей объекта издержки значительны.

39. Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.

Сравнительный подход к оценке ОН - метод сравнительных продаж, т.е. ОН приравнивается по цене с аналогичным объектом, реализуемым на данном рынке. Этот подход применяется для оценки ОН на рынке жилья и некоторых типовых нежилых неиспользованных помещений. Он использ-ся для оценки рыноч-ой ст-ти и ст-ти замещения.

Модель сравнения продаж: Ср = Ц +∆Ц

Ср- расчетная величина рыночной ст-ти

Ц – цена продаж сопоставимого объекта

∆Ц – совокупная поправка

Этапы:

1. Анализ рынка, выявление недавних цен сопоставимых продаж

2. Анализ поправок- 3 метода определения:

1) анализ парных продаж – сравнивается и анализ-ся несколько парных ОН и по медиане и моде определяют ∆Ц;

2) регрессивный метод – опред-ся по формулам С = В*Х, где С – ст-ть ОН (1,5 млн), В – параметр, получаемый для единицы сравнения (3000 руб.), Х – замер данных (500 м кв.);

3) метод расчета ст-ти элемента- включает:

- элементы сравнения- это характер-ки ОН и сделок, кот. вызывают изменение цен (состав имущественных прав, условия финан-ия, условия сделки, состояние рынка, местоположение, экология, коммуникации, физич. харак-ки)

- единицы сравнения – это общие удельные стоимостные показ-ли, кот. сравнив-ся при анализе, т.к. объекты сравнения не могут полностью соответ-ть объекту оценки ( цена кв. м, цена квартиры, зем. участка)

Поправки в цены продаж сопостав-ых объектов после того, как все элементы сравнения определены и различия внесены.

40. Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.

Ст-ть – это деньги или ден. эквивалент, кот. покупатель готов обменять на к.-л. объект или предмет; это мера издержек, необходимая для того, чтобы создать объект собст-ти, сходный с оцениваемым.

Цена – это ден. средства, уплачиваемые за ст-ть; это исторический факт отражения того, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках.

Виды ст-ти:

1) заемная ст-ть

2) страховая ст-ть

3) обоснованная рыноч. ст-ть

4) балансовая ст-ть (с учетом износа)

5) арендная

6) ликвид-ая – это сумма остаточной ст-ти и затрат на снос объекта и благоуст-ва земельного участка в соответствии с его первоначальным назначением

7) инвестиц-ая – это сумма, кот. инвестор готов заплатить за право осуществить строительство или реконс-ию объекта ОН

8) ст-ть в обмене – это цена, кот. будет преобладать на свободном открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, установ-го факторами спроса и предлож-ия. Обычной ее формой явл. рын. ст-ть – это наивысшая цена в денежном выражении, кот. принесет продажа собст-ти на крнкур-ом и открытом рынке при соблюд-ии всех условий, присущих справедливой сделке, а также при том, что как покупатель, так и продавец действуют разумно и со знанием дела, и на цену сделки не влияют посторонние стимулы.

9) ст-ть в пользовании – это ст-ть собст-ти для конкрет-го пользов-ля или группы пользов-ей. По- другому на нее можно взглянуть как на ст-ть недвиж-ти, кот. испол-ся как составная часть действующего предп-ия.

10) рын. ст-ть – это наиболее вероятная цена продажи ОН

11) ст-ть замещения – это та сумма, кот. опред-ся затратами на строит-во аналог-но объекта

12) восстан-ая ст-ть – это сумма затрат, необх-ых для приведения объекта в первонач-ый вид

13) ст-ть воспроиз-ва – это сумма инвес-ий на воспроиз-во точной копии данного объекта

14) эстимативная ст-ть – это приблиз-ая ст-ть объекта, когда невозможно осмотреть его в данный момент времени

Величина ст-ти ОН зависит от:

- времени совершения сделки

- скорости ее совершения

- от особого интереса покупателя к данному объекту

- от недостаточной инфор-ти продавца и покупателя о рынке и условиях продажи

- от полезности этого объекта

- от дефицитности