![](/user_photo/1610_JMQQ7.jpg)
- •2. Аренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.
- •3. Бюро технической инвентаризации, его основные функции, роль, задачи и место в операциях с недвижимостью.
- •8.Жизненный цикл объекта недвижимости и его стадии. Износ и амортизация недвижимости.
- •9. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости, его экономическое содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •10. Инвестиции в недвижимость. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
- •4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
- •Вопрос16. Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория. Отношения собственности по поводу объектов недвижимости. Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:
- •Вопрос17. Объекты недвижимости: понятие, классификация, категории.
- •19.Операции с недвижимостью в жилищной сфере, виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жильё.
- •20. Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
- •21. Органы государственной регистрации недвижимости, их функции и задачи. Порядок оформления и регистрации сделок с недвижимостью.
- •25. Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.
- •26. Оценка объектов недвижимости в рыночной экономике, её значение и этапы развития.
- •27. Оценочная деятельность на рынке недвижимости. Принципы и этапы процесса оценки недвижимости.
- •28. Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.
- •29.Посредническая деятельность на рынке недвижимости: основные задачи, функции, операции
- •30. Предложение на рынке недвижимости. Факторы, определяющие объем предложения на рынке недвижимости.
- •32. Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества
- •33. Продажа объектов незавершенного строительства, особенности определения цены, условия реализации.
- •37 Вопрос. Система государственных органов управления и регулирования на рынке недвижимости
- •38. Спрос на рынке недвижимости и особенности его формирования и проявления.
- •39. Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •40. Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.
- •41. Стоимость объекта недвижимости (он): понятие, виды, принципы оценки.
- •42. Структура и основные категории рынка недвижимости.
- •43. Субъекты, виды и функции рынка недвижимости и их характеристика.
- •I.По виду товара:
- •44. Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.
- •45. Технология, понятие и порядок купли-продажи жилья, обмена, дарения, наследования.
- •48. Функции Агенства по управлению имуществом при совершении операций с недвижимостью, находящихся в государственной собственности.
- •49. Характеристика видов и форм собственности на недвижимость, субъекты и объекты собственности.
I.По виду товара:
1. конкретные ОН
2.работы по строительству и реконструкции
3.посреднические услуги и оценка
II. По использованию:
1.жилые
2. нежилые
3. земля
4. предприятия
III. По качеству ОН:
низкая
стандартная
элитная
IV. По цене:
низкая
средняя
высокая
очень высокая
V. По инвестиционной мотивации:
1. базисные условия бизнеса
2. инвестиции для получения прибыли
Участники:
Продавцы - собственный фонды, уполномоченный органы, конкурное управление.
Покупатель – юридическое лицо, инвестор, иностранное государство и лицо.
Профессиональные учреждения – рыночные посредники, брокеры, оценщики и т.д.
Государственный органы – БТИ, комитеты по управлению государственным имуществом, арбитражный суд, налоговая инспекция, учреждения министерства юстиции, органы субъектов.
Синдикаторы – физические лица, имеющие денежный и другой имущественный капитал, объединяющиеся для совместной деятельности.
Инвестор - юридическое или физическое лицо, приобретающее ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Подрядчик - сторона в договоре подряда; специализированное предприятие, которое обязуется под свою ответственность выполнить по заданию заказчика определенную работу с использованием собственных материалов или материалов заказчика за определенную плату. Застройщик - лицо, которому в установленном порядке предоставлен земельный участок под строительство или реконструкцию комплекса недвижимого имущества. В РФ застройщиками могут выступать: - физические или юридические лица; - органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления; или - группа лиц, действующих совместно.
Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
свободное формирование цен на объекты и услуги;
перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
44. Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.
Недвижимые вещи постоянно находятся на одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. В соответствии с ГК РФ ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например, деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения и т.п., недвижимыми вещами не считаются. Так же относятся к недвижимым вещам и подлежат государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п. Признание их недвижимым имуществом, которое характерно для гражданского законодательства многих стран, обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.
Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырья, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Все остальные вещи, которые по прямому указанию не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Т.о. главным отличительным признаком недвижимости является ее неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене.
Сущность объектов недвижимостизаключается в единстве категорий: материальная (физическая), экономическая, правовая и социальная.
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
Основные признаки:Неподвижность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, об окружающей среде, коммунальных услугах и т.д. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых практически всегда стабильна и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.
Долговечность. Недвижимое имущество — наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы от 15 до 150 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период.
Классификация объектов недвижимости.В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности, юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).
Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих физического статуса:
1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще «недвижимость по природе».
2. Искусственные объекты (постройки):
а) жилые — малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом. Объектами жилой недвижимости могут также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б) коммерческие — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
в) общественные (специальные) здания и сооружения: лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.):
— учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
— культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
— специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, вокзалы, порты и т.д.;
г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж и т.д.
Каждую из этих групп можно разбить на подгруппы.
Искусственные объекты называются недвижимостью по закону, однако данная категория объектов опирается на недвижимость по природе.
По функциональному назначению объекты недвижимости подразделяются напроизводственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара) и непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения).
По формам собственности объекты недвижимости делятся:
1. Частный фонд:
2. Государственный фонд:
3. Муниципальный фонд:
По степени готовности к эксплуатации объекты недвижимости могут быть:введенные в эксплуатацию; незавершенное строительство.
По отраслевой принадлежности— промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые и др.
По условиям приобретения:
1) Вновь создаваемая недвижимость;
2) Недвижимость, отчуждаемая в результате договора купли-продажи;
3) Недвижимость, присвоенная путем дарения или наследования;
4) Недвижимость, присвоенная в залог;
5) Недвижимость, присвоенная в аренду;
6) Недвижимость, отчуждаемая при помощи приватизации;
7) Недвижимость, отчуждаемая под выплату ренты;
С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода.
Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия.
Параметры, определяющие сущность объектов недвижимости, делятся на общие и относящиеся к определенному объекту. Например, автомобильные дороги как объекты недвижимости можно воспринять как благо, предназначенное для преодоления пространственных границ, и как источники дохода. В настоящее время все большее развитие получают платные автомобильные дороги, предоставляющие коммерческие услуги и являющиеся непосредственным источником доходов для собственников. «Благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени несения связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости, в случае если законом (договором) это «бремя» либо часть его не возложены на иное лицо.
Недвижимое имущество как товар— это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, илиинвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость.Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя.Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности.