3. Бюро технической инвентаризации, его основные функции, роль, задачи и место в операциях с недвижимостью.

Государственное унитарное предприятие г. Москвы "Московское городское бюро технической инвентаризации" - ГУП МосгорБТИ является органом учета объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений и т.д.) в г. Москве.

Государственное унитарное предприятие г. Москвы "Московское городское бюро технической инвентаризации" создает информацию о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов и об изменении этих показателей. Основой государственного учета является технический учет, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации и учета документов.

Технический учет объектов недвижимости - описание и индивидуализация недвижимых объектов или их совокупности, как объекта учета, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов путем осуществления работ по определению местоположения, технической паспортизации, технической инвентаризации, технической регистрации и документальному учету текущих изменений. ГУП МосгорБТИ осуществляет также официальный статистический учет жилищного фонда и представляет статистическую отчетность в Государственный комитет Российской Федерации по статистике.

Для обеспечения операций с объектами недвижимости ГУП МосгорБТИ предоставляет юридическим и физическим лицам по их письменным запросам сведения и справки в соответствии с установленным порядком.

Ежегодно ГУП МосгорБТИ выпускает краткие справочники о жилых и нежилых строениях г. Москвы по состоянию на первое января текущего года. Справочники создаются на основе информации базы данных "Жилищный и нежилой фонд". Информация базы данных является отображением сведений содержащихся в технических паспортах строений, учтенных в БТИ.

Краткие справочники предназначены для городских органов управления и позволяют дать статистическую информацию о жилых и нежилых строениях г.Москвы по следующим показателям:

• административным округам;

• категориям владельцев,

• типам квартир (однокомнатные, двухкомнатные и т.п.)

• материалу стен, этажности, периоду постройки и техническому состоянию;

• обеспеченности видами благоустройства.

  В справочнике содержится информация о количестве и площадях строений.

Цели и задачи, решаемые ГУП МосгорБТИ

ГУП МосгорБТИ осуществляет технический учет объектов недвижимости на территории г.Москвы в целях обеспечения:

• государственного и муниципального управления недвижимым имуществом;

• налогообложения и страхования недвижимости;

• государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• инвестирования недвижимости и градостроительной деятельности;

• государственного контроля использования объектов недвижимости;

• иных, связанных с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом деятельностью.

Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности являются:

• обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль над осуществлением градостроительной деятельности;

• формирование обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятельности и их территориальном распределении;

• обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

• информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• сбор и предоставление сведений об объектах градостроительной деятельности для проведения государственного статистического учета.

№6. Доход от операций с недвижимостью, факторы, виды и источники его формирования.

Расчет чистого операционного дохода:

1. Оценивается потенциальный валовый доход – весь доход, который способен принести объект недвижимости за год, при условии полной загрузки площадей до вычета операционных расходов. Оценивая доход, необходимо учитывать различия между рыночной, наиболее вероятной ставкой, по которой объект может быть передан в аренду в условиях открытого рынка, и договорной арендной ставкой, зафиксированной в арендном соглашении.

Разница между договорной и рыночной арендными ставками называется избыточной рентой.

2. Вычитается поправка на уровень недогрузки и потери при сборе платежей.

3. Добавляется прочий доход (доход от бизнеса, расположенного на территории или внутри объекта недвижимости).

4. Образуется действительный (эффективный) валовый доход – это ожидаемый доход от недвижимости, с учетом уровня недогрузки и недополучения платежей, а также прочего дохода.

5. Вычитаются операционные расходы – периодические затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающей получение валового дохода.

Существует три основные группы расходов:

- условно-постоянные (фиксированные), не зависящие от степени эксплуатации объекта. К ним относятся, прежде всего, имущественные налоги и страховые взносы;

- условно-переменные, изменяющиеся в зависимости от степени загрузки объекта (плата за коммунальные услуги, уборку, охрану, вывоз мусора, обустройство территории и т.д.);

- резервы на замещение – на замену на протяжении экономической жизни объекта отдельных его элементов, подверженных более быстрому износу, чем основная конструкция (кровля, ковровые покрытия, сантехника, лифтовое оборудование).

6. Образуется чистый операционный (эксплуатационный) доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационный отчислений.

№7. Доходный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.

Доходный подход связан с расчетом прибыли, которая может быть получена при инвестировании в оцениваемый объект. Этот метод предполагает:

1. учет использования в будущем ОН как хозяйственного и приносящего доход.

2. риск, связанный с неопределенностью осуществления хозяйственных операций и их эффективностью.

Этот метод предполагает оценку не только ОН, но и бизнеса, и применяется для оценки имущественных комплексов. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип ожидания(стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принцип замещения(стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода. Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.

Преимущества:

1. Единственный метод, учитывающий будущие ожидания

2. Учитывает рыночный аспект (дисконт рыночный)

3. Учитывает экономическое устаревание

Недостатки:

1. Трудоемкий прогноз

2. Частично носит вероятностный характер