45. Технология, понятие и порядок купли-продажи жилья, обмена, дарения, наследования.

Жилищная сфера — это область народного хозяйства, включа­ющая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элемен­тов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. Недвижимость в жилищной сфере включает земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помеще­ниями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для посто­янного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Купля-продажа жилых помещений— самый распространенный вид сделок в сфере недвижимо­сти. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи не­движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за нее оп­ределенную денежную сумму. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи не­движимости влечет его недействительность. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома подлежит государственной регист­рации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Особенностью данной операции с недвижимостью является целе­вой характер предмета договора. Помещение должно быть жилым, т. е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистриро­ванным в качестве жилого помещения в соответствующих государст­венных и муниципальных органах (Бюро технической инвентаризации).

Жилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи, должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности.

Для оформления операции с жилым помещением необходимо предоставить в соответствующие органы определенный пакет докумен­тов. Так, если совершается сделка купли-продажи приватизированной квартиры, то в этот пакет входят следующие документы:

1) договор передачи муниципального (государственного) жилья, зарегистрированный в установленном порядке;

2) свидетельство о государственной регистрации прав на жилое помещение;

3) справка бюро технической инвентаризации об оценке стоимо­сти жилого помещения.

В случае продажи комнаты в коммунальной квартире, кроме то­го, необходимо заявление соседей-собственников, не возражающих против данной сделки.

При продаже кооперативной квартиры с выплаченным паем вме­сто договора передачи жилого помещения требуется справка ЖСК о сумме выплаченного пая, которая должна быть зарегистрирована в ус­тановленном порядке.

Для отчуждения жилого помещения, приобретенного в порядке наследования, помимо свидетельства о собственности на жилое поме­щение, справки бюро технической инвентаризации об оценке стоимо­сти жилья, необходимо предоставить свидетельство о праве на наслед­ство.

Если жилое помещение приобретено в собственность продавцом в результате купли-продажи, дарения, мены, то для совершения сделки с этим жилым помещением следует предъявить данный договор купли-продажи, дарения или мены и справку бюро технической инвентариза­ции об оценке стоимости жилья.

При продаже жилого дома необходимо представить справку бю­ро технической инвентаризации, содержащую сведения о владельце, инвентаризационной стоимости, износе дома, общей и жилой площади. В этой справке должны быть указаны все хозяйственные и бытовые строения (баня, гараж и т.п.).

Если жилое помещение было приобретено супругами во время брака, то для отчуждения жилья необходимо согласие второго супруга. Это правило не распространяется на случай, когда жилое помещение получил в собственность один из супругов в порядке наследования.

Обмен и мена жилыми помещениями. Обмен — это сделка:

а) между нанимателями жилых помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляемая путем получения обменных ордеров;

б) между нанимателями и собственниками жилых помещений, когда право пользования меняется на право собственности, что фиксируется пу­тем заключения договора обмена с последующей государственной регист­рацией и выдачей ордера на муниципальное жилое помещение.

Мена — обмен собственности на собственность в жилищной сфере. Иначе говоря, если меняются жилыми помещениями их собст­венники, то отношения оформляются путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи.

В соответствии со ст. 72 Жилищного кодекса РФ наниматель жило­го помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих членов его семьи, вправе осущест­вить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Обмен следует отличать от договора мены. Договор мены регу­лируется Гражданским кодексом РФ (ст. 567—571). Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, про­изводится по правилам, установленным в ст. 72—74 Жилищного кодек­са РФ. Сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. По дого­вору мены переходят право собственности на обмениваемые помеще­ния и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене — права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, прожи­вающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных по­мещений по договорам социального найма не допускается в случае, ес­ли:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жи­лого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспа­ривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его пе­реоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражда­нин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в пись­менной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Договор об обмене жилыми помеще­ниями представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры со­циального найма обмениваемых жилых помещений, для получения со­гласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным:

1) если в ходе обмена нарушены требования, предусмотренные законодательством;

2) по основаниям, установленным гражданским законодательст­вом для признания сделки недействительной.

В случае признания обмена жилыми помещениями, предостав­ленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по дого­ворам социального найма, признан недействительным вследствие не­правомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собст­венность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. При этом каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, ко­торое она обязуется принять в обмен.

К договору мены применяются правила о купле-продаже жилых помещений, если это не противоречит существу мены. Так, в договоре мены не применяются правила, регламентирующие порядок денежных расчетов по договору купли-продажи, как противоречащие существу мены (поскольку денежные расчеты при мене не производятся, кроме случая мены неравноценными жилыми помещениями).

Договор мены жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность. Договор мены жилыми помещениями подлежит государственной регистрации в тех же органах, что и договор купли-продажи жилого помещения, и считается заключенным с момента такой регистрации.

В договоре мены следует указать данные, позволяющие устано­вить, какие именно жилые помещения подлежат обмену, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствую­щем земельном участке либо в составе другого недвижимого имуще­ства.

Жилые помещения, подлежащие обмену, предполагаются равно­ценными, если иное не вытекает из договора мены. В случае когда об­мениваемые по договору мены жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которо­го ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар.

В отличие от договора обмена жилых помещений, в соответствии с которым переходит право владения и пользования, по договору мены осуществляется переход права собственности на обмениваемые жилые помещения. Переход права собственности на обмениваемые жилые по­мещения подлежит государственной регистрации.

Дарение жилого помещения. Собственник жилого помещения может подарить его любому физическому или юридическому лицу, оформив данную сделку с недвижимостью договором дарения, согласно которому даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому жилое помещение. При наличии встречной передачи какой-либо вещи, права либо обязательства договор не признается дарением. Данная сделка считается притворной, так как совершена с целью при­крыть другую сделку и является ничтожной.

Обещание подарить жилое помещение признается договором да­рения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу жилого помещения конкретному лицу. При этом обещание подарить жилье без указания на конкретное жилое по­мещение ничтожно. Также ничтожен договор дарения, предусматри­вающий передачу жилого помещения одаряемому после смерти дарите­ля. К такого рода дарению применяются правила о наследовании и по­добное распоряжение о передачи жилого имущества после смерти должно быть оформлено завещанием.

Необходимо учитывать, что завещание может быть изменено или отклонено лицом, его составившим, в любое время, а отмена даре­ния допускается только в исключительных случаях, указанных в законе. Кроме того, жилое помещение по договору дарения передается в собст­венность одаряемого при жизни дарителя.

Договор дарения жилого помещения может быть заключен под условием, которое является необходимой предпосылкой возникновения обязательства дарителя. Например, даритель может обещать подарить квартиру на свадьбу. Разумеется, если свадьба не состоится, не возник­нет и обязанность дарителя реализовать свое обещание.

Договор дарения недвижимости подлежит государственной реги­страции в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав собственности на жилые помещения.

Дарение — двусторонняя сделка, обязательным условием заклю­чения которой является взаимное согласие. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему жилого помещения отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Так как договор даре­ния жилого помещения заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, то и отказ от такого дара должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в соответствующем органе. При этом если даритель понес убытки, причиненные отказом принять в дар жилое помещение, он вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба. Не допускается дарение жилых помещений:

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособны­ми, их законными представителями;

2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учрежде­ний социальной защиты и других аналогичных учреждений граждана­ми, находящимися у них на лечении, содержании или воспитании, суп­ругами и родственниками этих граждан;

3) государственным служащим и служащим органов муници­пальных образований в связи с их должностным положением или в свя­зи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношении между коммерческими организациями. Дарение жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, допускается при согласии всех участников совместной соб­ственности. Дарение одним из участников совместной собственности жи­лого помещения может быть признано недействительным по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если удастся доказать, что одаряемый знал или заведомо должен был знать об этом.

Наследование жилого помещения. Переход права собственно­сти на жилое помещение от умершего владельца к другим лицам воз­можен по закону и по завещанию. При этом наследование по закону осуществляется только в том случае, если оно не изменено завещанием. Если же нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстране­ны от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, жилое поме­щение умершего переходит в порядке наследования по закону в собст­венность Российской Федерации.

Временем открытия наследства признается день смерти гражда­нина, а местом открытия наследства наследодателя, обладавшего иму­ществом на территории Российской Федерации, — его последнее место жительства, если же оно не известно или находится за пределами Рос­сийской Федерации — место нахождения наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, ме­стом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижи­мого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества — место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из рыночной стоимости. Завещатель вправе по своему усмотрению завещать принадлежащее ему на праве частной собственности жилое помещение любым лицам, лю­бым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наслед­ства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая при­чин такого лишения, а также включить в завещание иные распоряжения, предусмотренные правилами Гражданского кодекса РФ о наследовании, отменить или изменить совершенное завещание.

Вместе с тем не могут быть лишены наследства и наследуют, не­зависимо от содержания завещания, не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону, несовер­шеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также не­трудоспособные супруг, родители и иждивенцы умершего.

Завещание должно быть составлено в письменной форме с указа­нием места и даты его составления, собственноручно подписано заве­щателем и нотариально удостоверено. В завещании можно указать дру­гого наследника на случай, если назначенный им в завещании наслед­ник или наследник завещателя по закону умрет до открытия наследства, либо одновременно с завещателем, либо после открытия наследства, не успев его принять, либо не примет наследство по другим причинам или откажется от него, либо не будет иметь право наследовать или будет отстранен от наследования как недостойный.

Завещатель имеет право отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая причины его отмены или изменения.

Если собственник жилого помещения не составил завещания, то наследование жилья осуществляется по закону.

При наследовании по закону наследниками в равных долях явля­ются:

— в первую очередь — дети, супруг и родители умершего, а так­же ребенок, зачатый при жизни наследодателя и родившийся живым после открытия наследства;

— во вторую очередь — полнородные и неполнородные братья и сестры умершего, его дед и бабушка как со стороны отца, так и со сто­роны матери.

Наследники каждой последующей оче­реди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, т. е. если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от насле­дования, либо лишены наследства, либо никто из них не принял наслед­ства, либо все они отказались от наследства. Для того чтобы приобрести наследство, наследник должен его принять. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с зако­ном выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследни­ка о выдаче свидетельства о праве на наследство. Причем наследство может быть принято в течение 6 месяцев со дня открытия наслед­ства. Лица, для которых право наследования возникает лишь в случае непринятия наследства другими наследниками, могут принять наслед­ство в течение 3 месяцев со дня окончания срока, указанного для наследников ранней очереди. По истечении срока, установленного для принятия наследства, наследники умершего на­следника могут быть признаны судом принявшими наследство.

Наследственное имущество, в порядке наследования переходит к государству, если:

1) оно завещано государству;

2) у наследодателя нет наследников ни по закону, ни по завещанию;

3) никто из наследников не имеет права наследовать;

4) все наследники лишены завещателем права наследования;

5) ни один из наследников не принял наследства;

6) все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.