Вопрос 2.

Виды стоимости.

Рын.ст-ть-наиболее вероятная цена, по к-ой объект мб отчуждён на открытом рынке в усл-х конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой инф-цией, а на величине цены сделки не отраж-ся какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ст-ть об оценки с огранич-м рынком – ст-ть объекта, продажа к-ого на открытом рынке не возможна или требует доп затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Ст-ть замещения об-та оценки-сумма затрат на создание об-та, аналогич объекту оценки в рын ценах, сущ-х на дату оценки с учетом износа.

Инвест ст-ть – ст-ть об,рассчитанная исходя из его дох-ти для конкретного лица при заданных инвест целях.

Ст-ть об оценки при сущ-щем использовании – ст-ть об, определяемая для исчисления нал базы и рассчит в соотв-ии с положениями нормативно-правовых актов

Ликвидационная ст-ть-ст-ть об-та в случае, если он дб отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогич объектов.

Вопрос 25. Опционный метод оценки бизнеса.

ROV-метод представ собой модификацию метода дисконтир ден потоков с использ математ теории опционов, разработанной первоначально для фин рынков.NPVобъекта, исчиленный в соответствии с методом диск-ия, корректируется согласно ст-ти реального опциона.

Метод реальных опционов явл эф-м, хотя в некоторых случаях достат трудоёмким для оценки ст-ти предп-ия в усл-х неопред-ти. Метод активно примен при стратег оценке, позвол оценивать управлен решения, выходящие за рамки обычных решений. В рез-те оцениваемое предпр-ие получ выгоду от удачно сложившейся ситуации или уменьшает потери. Оценка по моделям фин.опционов осущ при помощи одного из двух методов – метод портфеля-аналога, метод нейтралитета к риску. Распределение вероятностей в модели мб задано как дискретно(биноминальный метод), так и непрерывно (метод Блэка-Скоулза)

Сущ-ь активные и пассивные реальные опционы;наиболее распространены активные. Выдел таже ряд разновидностей активных опционов. Метод реальных опционов тесно связан с гибким планированием и методом дерева решений. Однако в отличие от них он может использ-ся и в тех случаях, когда вер-ти вариантов не заданы.

Модели опционного ценообразования мб использованы для оценки любого актива, имеющего опционные харак-ки, метод мб использован в сфере имущ-го страхования

Типы реальных опционов:

Опцион отсрочки

Опцион времени строит-ва

Опцион на рег-ие масштабов

Опцион на прекращение деят-ти

Опцион на изменение продукции

Опцион роста

Многофункц-ые опционы

Периоды развития концепции:

1950-1970 критика недооценки инвест проектов при использовании метода диск-ия ден потоков

1973-1979 формир-ие общих принципов оценки опционов

1980-1990признание возм-ти использования метода опционов в оценке бизнеса.

1977-1992-классификация реальных опционов

1979-1991-разработка правил выявления и оценки отд=х типов опционов.

1991-1993 – анализ комплексных опционов и взаимосвязи между опционами.

Вопрос 20. Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества.

Прежде чем перейти к оценки ст-ти зданий и сооружений, оценщик должен ознакомиться с тех документацией и осмотреть здания и сооружения. Оценка восстановит ст-ти или ст-ти замещения осущ-ся:

-методом сравнительной единицы

-методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты)

-индексным способом оценки

Метод сравнит единицы:

1 этап. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разраб нормативы затрат на строительные работы.

2.норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объём оцениваемого здания.

3.вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

В рез-те получают:

Стоимость строительства базовой единицы*Требуемую площадь=Ст-ть строительства по базовой ед+-поправки на особенности оцениваемого об-та=Всего*мультипликатор с учетом местных условий=оценка полной ст-ти

Метод поэлементного расчета

1Разбивка здания на отдельные элементы(фундамент,стены,каркас,крыша и т.д.)

2расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки(опред сумма прямых и косвенных издержек)

3суммирование поэлементарных затрат

Индексовый способ.Осуществление оценки посредством умножения бал ст-ти об на соответст индекс для переоценки основных фондов,Ю утвержденный прав-вом РФ

Сущ-т физический износ, функциональный износ, внешний износ – при методе разбияния для определения износа, при методе срока жизни исп-ся понятия:

Срок эк жизни

Срок физ жизни

Эффективный возраст (соот-т его физич состоянию)

Срок оставшейся эк жизни объекута

Нормативный срок службы здания

И/ВС=ЭВ/ЭЖ

ВС-восстан ст-ть

ЭЖ-срок эк жизни

ЭВ-эффективный возраст

И-износ