Тема 2.2 Традиционные подходы оценки

Тема занятия: Расчет стоимости методом сравнительной единицы

Оценка стоимости имущества затратным подходом представляет собой определение стоимости затрат на создание объекта. Подход с точки зрения затрат является ориентиром для определения стоимости объекта оценки.

В силу ограничения использование доходного и сравнительного подхода, затратный подход получил широкое применение. Существуют такие объекты оценки, которые не приносят доход или трудно найти аналоги для сравнения.

Затратный подход чаще всего бывает предпочтительнее, а иногда и единственным подходом определения стоимости: при оценке объектов спецназначения, при оценке объектов в условиях пассивного рынка, при оценке объектов для целей страхования, при инвестиционных проектах и в других случаях.

Можно сделать вывод, что затратный подход является обязательным элементом процедуры оценки.

Но затратный подход имеет некоторые ограничения в применении:

1) при оценке недвижимости, с большим сроком эксплуатации возникают трудности по определению величины износа.

2) при оценке недвижимости, на которую существует неполное право собственности, а следовательно необходимо вносить корректировки.

3) при оценке недвижимости, с большой разницей в величине инвестиций и рыночной стоимостью улучшения земельного участка.

Практическая работа 2.2.1

Цели работы:

1) сформировать профессиональные компетенции (ПК):

ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценке и аналогичных объектах;

ПК 4.2. Производить расчеты по оценке на основе применимых подходов и методов оценки;

2) развить общие компетенции:

ОК 2. Анализировать социально – экономические и политические проблемы и процессы, использовать методы гуманитарно – социологических наук в различных видах профессиональной и социальной деятельности

ОК 5. Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития

3) закрепить теоретические знания по теме. Сформировать научное мышление для использования методов научных исследований, принятых в оценочной деятельности.

Задание № 1. Закончите определения:

1. Затратный подход базируется на определении стоимости

2. Восстановительная стоимость –

3. Полная восстановительная стоимость –

4. Метод разбивки по компонентам предполагает

5. Метод количественного обследования, основан на

6. Метод сравнительной единицы основан на

7. Износ- это

8. Физическая жизнь объекта оценки – это период

9. Хронологический возраст – это период

10. Экономическая жизнь – это период

11. Оставшийся срок экономической жизни – это период

Задание №2. Составить и решить задачу по определению восстановительной стоимости объекта оценки методом сравнительной единицы.

Необходимо определить стоимость строительства жилого дома по состоянию на _________ год, площадью ___________ м², если известно, что стоимость аналогичного жилого дома, площадью ___________ м², сданного в эксплуатацию в ___________ году, соответствует ________________ рублей. За этот период стоимость жилищного фонда возросла на _______%.

1) исчислим стоимость 1 сравнительной единицы:

_____________________________________________________________

2) определим восстановительную стоимость на момент оценки:

_____________________________________________________________

3) определим стоимость строительства объекта оценки:

_____________________________________________________________

«____» ______________ 20___г.

Тема занятия: Применение затратного подхода с использованием различных методов оценки

Затратный подход обладает исключительной универсальностью, теоретически любой объект поддаётся оценке этим подходом.

Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку возможной полной себестоимости изготовления объекта и других затрат, которые несет изготовитель и продавец. То есть речь идет о составлении смет или калькулировании работ по созданию (строительству) объекта оценки. Существует несколько методов определения стоимости создания объекта оценки: метод единичных расценок; ресурсный метод; базисно - индексный метод.

Практическая работа 2.2.2

Цели работы:

1) сформировать профессиональные компетенции (ПК):

ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценке и аналогичных объектах;

ПК 4.2. Производить расчеты по оценке на основе применимых подходов и методов оценки;

2) развить общие компетенции:

ОК 2. Анализировать социально – экономические и политические проблемы и процессы, использовать методы гуманитарно – социологических наук в различных видах профессиональной и социальной деятельности

ОК 5. Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития

3) закрепить теоретические знания по теме, приобрести практические навыки по отражению узловых вопросов темы.

Задание № 1. Узловые вопросы темы.

1. Метод единичных расценок заключается

2. Ресурсный метод – это

3. Базисно - индексный метод основан

4. СНиП (расшифруйте аббревиатуру) –

5. ЕНиР (расшифруйте аббревиатуру) –

6. ФЕР (расшифруйте аббревиатуру) –

7.ТЕР (расшифруйте аббревиатуру) –

Задание № 2. Решить задачу по определению восстановительной стоимости объекта оценки.

В соответствии со сметой (ФЕР-2001) стоимость объекта оценки – Ледовый дворец в г. Кургане, соответствует – 104 490 000 руб.

Необходимо определить восстановительную стоимость объекта – Ледового дворца по состоянию на май текущего года.

Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства на 2 квартал текущего года (фрагмент) представлены на рис. 1.

Рис. 1. Индексы изменения сметной стоимости СМР по видам строительства на 2 квартал текущего года (без НДС)

№№	Наименование региона	Индексы к ФЕР-2001 по видам строительства										Средний индекс к ТЕР-2001
		Многоквартирные жилые дома	Объекты образования	Объекты здравоохранения	Объекты торговли и общепита	Административные здания	Объекты спортивного назначения	Объекты ЖКХ	Котельные	Предприятия КБО	Прочие объекты
VI	Уральский федеральный округ:
57	Курганская область	5,19	5,47	5,38	5,32	5,12	5,09	5,51	5,52	5,23	5,25	5,34
58	Свердловская область	5,33	5,88	5,58	5,64	5,51	5,32	6,03	6,18	5,62	5,53	5,57
59	Тюменская область	5,71	6,30	6,43	6,04	5,95	5,71	6,31	6,44	6,07	6,00	6,50
60	Челябинская область	4,51	4,86	4,52	4,84	4,59	4,59	5,02	5,08	4,68	4,70	5,05
61	ХМАО	6,70	7,03	7,30	6,82	6,87	6,58	7,43	7,67	7,00	6,97	3,82
62	ЯНАО	6,65	7,95	7,20	7,25	7,08	6,91	7,42	7,31	7,22	7,06	5,70

Решение:

1. определим наименование региона – _________________________

2. определяем субъект РФ - __________________________________

3. определяем вид строительства – _______________________________

4. определяем индекс цен - _______________________

5. определяем восстановительную стоимость объекта по состоянию на ________ 20___года:

_______________________________________________________

руб. без учета НДС

«____» ______________ 20___г.

Тема занятия: Определение физического износа объекта недвижимости

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Учёт износа имущества является главным компонентом оценки стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода. Износ определяется как уменьшение полезности вещи, а значит её стоимости по любой причине.

Различают три вида износа:

• физический износ;

• функциональный износ;

• внешний (экономический) износ.

Практическая работа 2.2.3 -2.2.4

Цели работы:

1) сформировать профессиональные компетенции (ПК):

ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценке и аналогичных объектах;

ПК 4.2. Производить расчеты по оценке на основе применимых подходов и методов оценки;

ПК 4.5. Классифицировать здания и сооружения в соответствии с принятой типологией;

2) развить общие компетенции:

ОК 1. Понимать сущность и социальную значимость своей будущей профессии, проявлять к ней устойчивый интерес;

ОК 2. Анализировать социально – экономические и политические проблемы и процессы, использовать методы гуманитарно – социологических наук в различных видах профессиональной и социальной деятельности;

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество;

ОК 5. Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

3) закрепить теоретические знания по теме. Выработать умение по расчету физического износа объекта недвижимости.

Задание № 1. Узловые вопросы темы.

1. Износ- это

2. Физический износ –

3. Функциональный износ - это

4. Внешний (экономический) износ – это

5. Физическая жизнь объекта оценки –

6. Хронологический возраст –

7. Экономическая жизнь –

8. Оставшийся срок экономической жизни –

9. Различают несколько способов определения физического износа (перечислите три способа):

Задание № 2. Решить задачу по определению физического износа объекта оценки стоимостным способом.

Необходимо определить физический износ здания холодного склада стоимостным способом, если восстановительная стоимость всего объекта соответствует – 32 600 000 руб., восстановительная стоимость конструктивных элементов составляет:

• фундамент – 9 800 000 руб.

• капитальные стены и перегородки – 16 400 000 руб.

• перекрытия – 4 800 000 руб.

• кровля – 1 600 000 руб.

при этом известно (в соответствии со сметой), на ремонтные мероприятия каждого элемента необходимо затратить:

• фундамент – 1 800 000 руб.

• капитальные стены и перегородки –  400 000 руб.

• перекрытия – 400 000 руб.

• кровля – 100 000 руб.

Конструктивные элементы	ВС элемента (руб.)	Затраты на ремонт (руб.)	Износ (%)
Фундамент
Наружные и внутренние капитальные стены и перегородки
Перекрытия
Кровля
Всего

___________________________________________________________

Задание № 3. Решить задачу по определению физического износа объекта оценки методом срока жизни (формула: И =[ЭЖ : (ЭЖ + ОСФЖ)] * 100).

Необходимо определить физический износ здания холодного склада методом срока жизни (в процентах и в денежном выражении). Срок эксплуатации здания холодного склада – 100 лет. Здание было сдано в эксплуатацию 32 года назад из них 25 лет. использовалось в качестве оптового склада. известно, что восстановительная стоимость объекта оценки соответствует 16 300 000 руб.

Решение:

__________________________________________________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________

_____________________________________________________________

«____» ______________ 20___г.

Тема занятия: Методика расчета стоимости объекта оценки затратным подходом

При определении стоимости объекта оценки затратным подходом изначально формируется восстановительная стоимость объекта, которая уменьшается на величину физического износа.

Практическая работа № 2.2.4 – 2.2.5

Цели работы:

1) сформировать профессиональные компетенции (ПК):

ПК 4.2. Производить расчеты по оценке на основе применимых подходов и методов оценки;

2) развить общие компетенции:

ОК 1. Понимать сущность и социальную значимость своей будущей профессии, проявлять к ней устойчивый интерес;

ОК 5. Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

3) закрепить теоретические знания по теме. Выработать умение по определению стоимости объекта оценки затратным подходом (нормативный метод).

Задание № 1.

Необходимо оценить объект недвижимости – 3-х комнатную квартиру в многоквартирном жилом доме затратным подходом с учетом износа по следующим данным:

- площадь общая - 52 кв. м.

- расчетная (усредненная) стоимость жилой недвижимости на момент оценки – 13 000 руб./кв.м.

- итоговый (повышающий) коэффициент – 1,490

- физический износ жилого дома – 9,71%

Решение:

1. определим

2. определим

3. определим

Задание № 2.

Необходимо оценить объект недвижимости затратным подходом с учетом износа по следующим данным:

• площадь общая - 56 кв. м.

• расчетная (усредненная) стоимость жилой недвижимости на момент оценки – 14 100 руб./кв.м.;

• итоговый (повышающий) коэффициент – 1,315;

• физический износ жилого дома – 10,1%

Решение:

4. Определим

5. Определим

6. Определим

Задание № 3.

Необходимо оценить объект недвижимости затратным подходом с учетом физического износа по следующим данным:

• площадь общая - 68 кв. м.

• расчетная (усредненная) стоимость жилой недвижимости на момент оценки – 13 200 руб./кв.м.

• итоговый (повышающий) коэффициент – 1,752

• год постройки жилого дома – 1985 г.

№	Наименование элементов	СПИ норма	Удельный вес эл-ов	% износа	% износа* удел. вес
1.	Фундамент	150	7
2.	Стены	130	18
3.	Перегородки	170	6
4.	Перекрытия	165	10
5.	Крыша	65	4
6.	Полы	72	12
7.	Лестница	140	6

Решение:

1. Физический износ жилого дома –________________ %

2. Определим ________________________________________________

3. Определим

4. Определим

«____» ______________ 20___г.

Тема занятия: Применение валового рентного мультипликатора и коэффициента капитализации

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.

Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости объекта.

Важный вопрос при применении сравнительного подхода – правильный выбор объекта сравнения (аналога).

При использовании сравнительного подхода применяются единицы сравнения: физические и экономические. К экономическим единицам сравнения относятся валовой рентный мультипликатор и коэффициент капитализации.

Практическая работа 2.2.6

Цели работы:

1) сформировать профессиональные компетенции (ПК):

ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценке и аналогичных объектах;

ПК 4.2. Производить расчеты по оценке на основе применимых подходов и методов оценки;

ПК 4.3. Обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки;

2) развить общие компетенции:

ОК 1. Понимать сущность и социальную значимость своей будущей профессии, проявлять к ней устойчивый интерес

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество

ОК 5. Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития

3) закрепить теоретические знания по теме, приобрести практические навыки по отражению узловых вопросов темы.

Задание № 1. Узловые вопросы темы.

1. Сравнительный подход к оценке -

2. Объект оценки – это

3. Объект аналог - это с

4. Валовой рентный мультипликатор - это

5. Общий коэффициент капитализации – это

Задание № 2. Решить задачу по определению стоимости объекта оценки сравнительным подходом с применением валового рентного мультипликатора. Необходимо определить стоимость объекта D, если известно, что он приносит валовой доход в сумме - 75 000 000 руб.

Решение:

1) определим _________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________

№	Аналог	Цена продажи (руб.)	Валовой доход (руб.)	Валовой рентный мультипликатор
1.	А	397 000 000	68 000 000
2.	В	100 000 000	19 000 000
3.	С	400 000 000	73 500 000

2) определим _______________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________

3) определим ________________________________________________ ___________________________________________________________________________________________________________________________________

Задание № 3. Решить задачу по определению стоимости объекта оценки сравнительным подходом с применением коэффициента капитализации.

Необходимо определить стоимость объекта оценки, если известно, что он приносит чистый операционный доход в сумме - 16 900 000 руб.

1) определим _________________________________________________

_______________________________________________________________________________________________________________________________

№	Аналог	ЧОД (руб.)	Цена продажи (руб.)	Коэффициент капитализации
1.	А.	12 000 000	55 000 000
2.	В.	15 800 000	72 000 000
3.	С.	17 200 000	85 000 000

2) определим _______________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________

3) определим ________________________________________________ ___________________________________________________________________________________________________________________________________

«____» ______________ 20___г.

Тема занятия: Статистические методы внесения поправок

В рамках сравнительного подхода необходимо объект оценки сравнивать с объектами аналогами путем внесения корректировок в цены продаж объектов аналогов.

Элементы сравнения – это характеристики объекта оценки и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену.

Корректировки желательно проводить по единицам сравнения, в некоторых случаях допускается в целом по объекту оценки.

Методы внесения поправок делятся на: количественные и качественные.

Некоторые источники не классифицируют методы внесения поправок, так как их существует множество, среди которых они выделяют: методы, основанные на анализе парных продаж; экспертные методы; статистические методы.

Практическая работа 2.2.7

Цели работы:

1) сформировать профессиональные компетенции (ПК):

ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценке и аналогичных объектах;

ПК 4.2. Производить расчеты по оценке на основе применимых подходов и методов оценки;

2) развить общие компетенции:

ОК 1. Понимать сущность и социальную значимость своей будущей профессии, проявлять к ней устойчивый интерес

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество

3) закрепить теоретические знания по теме. Выработать умения: определять стоимость объекта оценки с применением статистических методов внесения поправок.

Задание № 1

1) закончить понятия:

Определение стоимости объекта оценки при сравнительном (рыночном) подходе заключается во внесении _______________________ в цены________________________________________________________________________________________________________________________________

2) корректировки могут быть:

- __________________________________________________

- ___________________________________________________

3) методы внесения поправок делятся на:

- __________________________________________________

- ___________________________________________________

3) важно помнить, что поправки производятся от _______________________________________________ к ________________ _______________________________, а не наоборот. Это значит, что необходимо определить, за какую бы цену был продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и объекта оценки.

Задание № 2. Необходимо определить последовательность внесения поправок при применении статистических методов внесения поправок:

1. внесение процентных поправок, к ______________________ _________________________________________________________________________________________________________________________.

2. внесение денежных поправок, к ______________________ __________________________________________________________________________________________________________________________

Задание № 3. Решить задачу по определению стоимости объекта оценки сравнительным подходом с применением статистических методов внесения поправок.

Необходимо оценить здание оптового склада, если известно, что при заключении договора на его оценку были выявлены определенные условия являющиеся элементами сравнения. При этом при изучении рынка и базы данных был отобран аналогичный объект по цене 50 000 000 руб.

Элементы сравнения	Объект оценки	Объект аналог	Коррекция (+, -)
Право собственности	долевое	полное	-
Условия финансирования	Безналичный расчёт	Наличный расчёт	+
Влияние внешней экономической среды	Инфляция 02.03. 12 (дата оценки)	30.08.11 (дата продажи)	+
Местоположение	Р-н Альфа-базы	Р-н АКОС «Синтез»	+
Дата ввода в эксплуатацию	1982 г.	1996 г.	-
Наличие ж/д путей	нет	да	-

Расчёт:

Элементы сравнения	Величина поправок (%)	Стоимостные поправки. Скорректированная цена (руб)
Цена продажи объекта аналога		50 000 000
Поправка на право собственности	4
Скорректированная цена
Поправка на условия финансирования	2
Скорректированная цена
Поправка на изменение экономических условий	5
Скорректированная цена
Поправка на местоположение	5
Скорректированная цена
Поправка на износ	6
Скорректированная цена
Поправка на наличие дополнительных улучшений
Итоговая стоимость

«____» ______________ 20___г.

Тема занятия: Экспертные методы внесения поправок

В основе экспертных методов расчета и внесения поправок, бесспорно, стоит профессиональный опыт и суждения оценщика, то есть субъективное мнение оценщика. Как правило, такие поправки носят долевой характер и выражаются в %. Задача эксперта оценщика состоит в том, что необходимо определить, на сколько объект оценки лучше или хуже объекта аналога.

Практическая работа № 2.2.8

Цели работы:

1) сформировать профессиональные компетенции (ПК):

ПК 4.2. Производить расчеты по оценке на основе применимых подходов и методов оценки;

ПК 4.5. Классифицировать здания и сооружения в соответствии с принятой типологией;

2) развить общие компетенции:

ОК 1. Понимать сущность и социальную значимость своей будущей профессии, проявлять к ней устойчивый интерес

ОК 2. Анализировать социально – экономические и политические проблемы и процессы, использовать методы гуманитарно – социологических наук в различных видах профессиональной и социальной деятельности

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество

3) закрепить теоретические знания по теме. Выработать умения: определять стоимость объекта оценки с применением экспертных методов внесения поправок.

Задание № 1. Решить задачу по определению стоимости объекта оценки сравнительным подходом с применением экспертных методов внесения поправок.

Необходимо определить рыночную стоимость имущественного комплекса. При этом известно, что для сравнения отобран недавно проданный за 11 580 000 руб., если объект оценки лучше объекта аналога на 10%:

_____________________________________________________________

____________________________________________________________

Задание №2. Решить задачу по определению стоимости объекта оценки сравнительным подходом с применением экспертных методов внесения поправок.

Необходимо определить рыночную стоимость имущественного комплекса. При этом известно, что для сравнения отобран недавно проданный за 11 580 000 руб., если объект аналог лучше объекта оценки на 10%:

_____________________________________________________________

____________________________________________________________

Задание №3. Решить задачу по определению стоимости объекта оценки сравнительным подходом с применением экспертных методов внесения поправок.

Необходимо определить рыночную стоимость имущественного комплекса. При этом известно, что для сравнения отобран недавно проданный за 11 580 000 руб., если объект оценки хуже объекта аналога на 10% _____________________________________________________________

____________________________________________________________

Задание №4. Решить задачу по определению стоимости объекта оценки сравнительным подходом с применением экспертных методов внесения поправок.

Необходимо определить рыночную стоимость имущественного комплекса. При этом известно, что для сравнения отобран недавно проданный за 11 580 000 руб., если объекта аналог хуже объекта оценки на 10 %

_____________________________________________________________

____________________________________________________________

_____________________________________________________________

____________________________________________________________

«____» ______________ 20___г.

Тема занятия: Метод парных продаж

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. объект не должен быть уникальным.;

2. информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

3. факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Практическая работа 2.2.9

Цели работы:

1) сформировать профессиональные компетенции (ПК):

ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценке и аналогичных объектах;

ПК 4.2. Производить расчеты по оценке на основе применимых подходов и методов оценки;

2) развить общие компетенции:

ОК 1. Понимать сущность и социальную значимость своей будущей профессии, проявлять к ней устойчивый интерес

ОК 2. Анализировать социально – экономические и политические проблемы и процессы, использовать методы гуманитарно – социологических наук в различных видах профессиональной и социальной деятельности

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество

ОК 5. Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития

3) закрепить теоретические знания по теме. Выработать умения: определять стоимость объекта оценки с применением экспертных методов внесения поправок. Подготовка студента к выполнению курсовой работы.

Задание № 1. Узловые вопросы темы.

1. Перечислить четыре этапа сравнительного подхода и закончить понятия:

1 этап

2 этап

3 этап

4 этап

2. Срок экспозиции –

3. Независимость субъектов сделки, означает, что сделка

Задание №2. Решить задачу по определению стоимости объекта оценки сравнительным подходом с применением метода парных продаж.

Для определения стоимости холодного склада сравнительным подходом необходимо исчислить средневзвешенное значение скорректированных цен объектов аналогов.

Для сравнения были отобраны объекты аналоги, характеристики которых частично указаны. Необходимо добавить недостающие характеристики и рассчитать стоимость объекта.

Характеристика объекта	Объект оценки	Объект-аналог № 1	Объект- аналог №2	Объект- аналог №3
Местоположение	Альфа- база		Пос. Локомотивный
Наличие ж/д пути	есть	нет
Цена продажи		17 000 000	10 000 000	12 000 000

1. Обоснование корректировки:

а) корректировка на местоположение

____________________ – 12 000 000 = ____________________

б) корректировка на наличие ж/д пути

____________________ – 12 000 000 = ____________________

Характеристика сравнения	Объект-аналог №1	Объект- аналог №2	Объект- аналог №3
Цена продажи	17 000 000	10 000 000	12 000 000
Корректировка на местоположение
Корректировка на наличие ж/д пути
Итоговая корректировка
Скорректированная цена продажи

Задание №3. Решить задачу по определению стоимости объекта оценки сравнительным подходом с применением метода парных продаж.

Необходимо составить и решить задачу по следующим данным: для определения стоимости имущественного комплекса, расположенного на первом этаже жилого дома, в районе магазина «Детский мир» необходимо исчислить средневзвешенное значение скорректированных цен объектов сравнения.

- изучаем рынок, отбираем три недавно проданных объекта аналога. Первые два отличаются от объекта оценки по одной из характеристик. Третий отличается полностью от объекта оценки и по одной из характеристик от объектов аналогов.

- собираем информацию и рассчитываем поправки (корректировки). Стоимость третьего объекта аналога вычитаем из стоимости того объекта аналога, который схож с объектом оценки по той характеристики, по которой рассчитываем корректировку.

- выводим итоговую корректировку.

- выводим средневзвешенное значение скорректированных цен объектов аналогов для определения стоимости объекта оценки.

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

«____» ______________ 20___г.

Тема занятия: Практика применения сравнительного подхода: метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике - метод парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж.

Практическая работа 2.2.10

Работа выполняется по вариантам.

Цели работы:

1) сформировать профессиональные компетенции (ПК):

ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценке и аналогичных объектах;

ПК 4.2. Производить расчеты по оценке на основе применимых подходов и методов оценки;

2) развить общие компетенции:

ОК 2. Анализировать социально – экономические и политические проблемы и процессы, использовать методы гуманитарно – социологических наук в различных видах профессиональной и социальной деятельности

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество

ОК 5. Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития

3) закрепить теоретические знания по теме с использованием вопросов тестового и практического характера (по вариантам).

Задание № 1. Узловые вопросы темы (вопросы тестового характера).