I вариант

Необходимо определить стоимость 1м². квартиры, если известно, что квартира расположена на четвертом этаже 9-ти этажного жилого дома, в районе магазина «Детский мир».

Характеристика объекта	Объект оценки	Объект-аналог № 1	Объект- аналог №2	Объект- аналог №3
Местоположение
Этаж
Цена продажи

Характеристика сравнения	Объект-аналог №1	Объект- аналог №2	Объект- аналог №3
Цена продажи
Корректировка на этажность
Корректировка на местоположение
Итоговая корректировка
Скорректированная цена продажи

II вариант

Необходимо определить стоимость 1м². квартиры, если известно, что квартира расположена на первом этаже жилого дома, в поселке «Энергетики».

Характеристика объекта	Объект оценки	Объект-аналог № 1	Объект- аналог №2	Объект- аналог №3
Местоположение
Этаж
Цена продажи

Характеристика сравнения	Объект-аналог №1	Объект- аналог №2	Объект- аналог №3
Цена продажи
Корректировка на этажность
Корректировка на местоположение
Итоговая корректировка
Скорректированная цена продажи

«____» ______________ 20___г.

Тема занятия: Оценка земельного участка с использованием техники остатка дохода

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, специалисты определяют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, т.е. как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

При оценке стоимости приносящих доход земельных участков (в рамках доходного подхода) применяют следующие методы оценки земельных участков:

а) метод капитализации земельной ренты;

б) метод предполагаемого использования;

в) метод техники остатка дохода.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или ещё не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, также как и продолжительность их экономической жизни. Данный метод также применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Практическая работа 2.2.11

Цели работы:

1) сформировать профессиональные компетенции (ПК):

ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценке и аналогичных объектах;

ПК 4.2. Производить расчеты по оценке на основе применимых подходов и методов оценки;

ПК 4.3. Обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки;

2) развить общие компетенции:

ОК 1. Понимать сущность и социальную значимость своей будущей профессии, проявлять к ней устойчивый интерес

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество

3) закрепить теоретические знания по теме, приобрести практические навыки по исчислению стоимости приносящего доход земельного участка..

Задание № 1. Узловые вопросы темы (вопросы тестового характера).

1. Метод оценки – это…

1. … традиционный способ определения стоимости объекта оценки.

2. оба определения верны.

3. нет верного определения.

4. …способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

2. К видам дохода приносимого объектом оценки относятся:

1. арендная плата и часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

2. чистая прибыль.

3. нет верного ответа.

4. чистая прибыль, арендная плата и часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

3. Денежные потоки – это…

1. …доходы от эксплуатации коммерческой собственности.

2. …денежные суммы, возникающие в определённой хронологической последовательности.

3. …денежные суммы, возникающие единовременно.

4. … нет правильного ответа.

4. Денежные потоки бывают двух видов:

1. обычный денежный поток и аннуитет

2. инвестируемые суммы и полученные денежные средства.

3. приток и отток денежных средств.

4. постоянный и дискретный денежный поток.

5. Обычный денежный поток- это…

1. …денежный поток, в котором суммы равновеликие и чередуются через одинаковые периоды времени.

2. оба определения верны.

3. нет верного определения.

4. …денежный поток, в котором суммы различаются по величине и по сроку периода.

6. Какой из методов не рекомендуется использовать при оценке стоимости незавершенного строительства:

а) оба не используют.

б) оба возможно.

в) метод дисконтирования денежных потоков.

г) метод капитализации доходов.

7. При оценке стоимости объекта оценки выяснилось, что доходы от него носят сезонный характер. К данному объекту необходимо применить:

а) метод валового рентного мультипликатора.

б) экспертный метод

в) метод дисконтирования денежных потоков.

г) метод капитализации доходов.

8. В основе доходного подхода лежат следующие принципы:

а) принцип спроса и предложения, принцип замещения, принцип вклада.

б) принцип ожидания, принцип замещения, принцип вклада.

в) принцип остаточной продуктивности, принцип ожидания, принцип вклада.

г) принцип спроса и предложения, принцип ожидания, принцип вклада.

9. Аннуитет – это…

1. …денежный поток, в котором суммы равновеликие и чередуются через одинаковые периоды времени.

2. оба определения верны.

3. нет верного определения.

4. …денежный поток, в котором суммы различаются по величине и по сроку периода.

10. Для того чтобы определить стоимость объекта по методу капитализации, необходимо:

1. определить чистый доход от использования объекта.

2. определить чистый доход от продажи объекта-аналога.

3. рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

4. выполнить все действия.

11. Главной отличительной чертой метода капитализации доходов, является:

а) при нем предполагается, что текущие денежные потоки существенно отличаются от будущих денежных потоков.

б) при нем предполагается дискретный (прерывный) доход от объекта оценки.

в) при нем предполагается постоянный и непрерывный доход от объекта оценки.

г) нет верного ответа.

12. Подход оценки стоимости объекта оценки, при котором стоимость определяется исходя, из стоимости прибыли которую приносит объект, называется:

а) нет верного ответа.

б) доходный подход.

в) сравнительный подход.

г) затратный подход.

13. Доходный подход оценки стоимости объекта оценки включает в себя следующие методы:

1. Метод капитализации доходов, метод прямой капитализации

2. Метод капитализации доходов, метод сравнительной единицы

3. Метод разбивки по компонентам, метод прямой капитализации

4. Метод разбивки по компонентам, метод сравнительной единицы

Задание № 2. Решить задачу по определению стоимости объекта оценки - приносящего доход земельного участка с применением метода парных продаж.

Необходимо определить стоимость земельного участка, если известно, что земельный участок предоставлен под строительство автозаправочной станции на шесть колонок.

Капитальные вложения на одну колонку составляют 6 600 000 руб., планируемый доход на инвестиции 13 %, срок экономической жизни 11 лет.

Анализ эксплуатации объектов аналогов даёт следующие данные:

• в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 34 литра бензина;

• средний доход от продажи одного литра бензина составляет 10 руб.;

• с учётом пересменки, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение:

1. Определим стоимость строительства АЗС:

_____________________________________________________________ 2. Определим коэффициент капитализации для сооружений:

_____________________________________________________________ 3. Определим чистый операционный доход, приносимый сооружениями:

_____________________________________________________________

4. Определим чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений):

_____________________________________________________________5. Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок:

_____________________________________________________________ 6. Определим стоимость земельного участка:

_____________________________________________________________

Ответ: стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет __________________руб.

«____» ______________ 20___г.

Тема занятия: Реальные денежные потоки. Номинальные денежные потоки

В связи с постоянной динамикой в объёмах производства ВНП каждой страны, как правило, меняется со временем.

Однако при таких сравнениях возникает следующая проблема. Дело в том, что ВНП измеряется в денежных единицах (рублях, долларах, евро и т.д.), которые в разные годы могут иметь различную покупательную способность из-за изменения цен. Например, если ВНП оставлял 1000 денежных единиц в 2000 и 2005 годах, и при этом за этот период времени уровень цен вырос, то в действительности уровень жизни понизился, поскольку на ту же сумму в конце периода можно приобрести меньше благ, чем в начале. Поэтому, чтобы иметь возможность осуществлять сравнения ВНП в разные годы, необходимо учитывать динамику цен. С этой целью вводят понятия номинального и реального ВНП.

Номинальный ВНП - объём производства в текущем году, выраженный в ценах текущего периода.

Реальный ВНП - объём производства в данном году, но выраженный в ценах базового периода (например, предыдущего года, с которым сравнивается величина ВНП; позволяет более точно сравнивать данные, внося поправки на рост цен):

Отношение номинального ВНП к реальному ВНП называется дефлятором ВНП.

Практическая работа 2.2.11

Цели работы:

1) сформировать профессиональные компетенции (ПК):

ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценке и аналогичных объектах;

2) развить общие компетенции:

ОК 2. Анализировать социально – экономические и политические проблемы и процессы, использовать методы гуманитарно – социологических наук в различных видах профессиональной и социальной деятельности

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество

ОК 5. Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития

3) закрепить теоретические знания по теме, приобрести практические навыки по исчислению стоимости приносящего доход земельного участка..

Задание № 1. Решить задачу с учетом реального денежного потока, в котором учитываются будущие инфляционные ожидания.

Гражданин решил приобрести квартиру во вновь строящемся доме. Фирма предлагает два срока оплаты. Известно, что в июне 2011 года за квартиру необходимо внести - 1 900 000 руб. В мае 2012 года – 2 060 000 руб.

Необходимо определить в каком году выгоднее внести деньги за недвижимость если известно, что инфляция в 2011 году составила 8,8% (за 12 месяцев, с января по декабрь включительно).

____________________________________________________________

Следовательно, выгоднее приобрести жилую недвижимость в ________ году. Так как если гражданин внесет деньги в ___________ году, то ____________________________________________________________

_____________________________________________________________

Задание № 2. Дополните и решите задачу (нужное подчеркнуть) с учетом номинального денежного потока, в котором инфляционные ожидания не учитываются.

Предположим, что номинальный денежный поток от вашего годичного банковского депозита составляет 1 100 руб. Товарные цены за этот год поднимутся на 6%. Тогда в следующем году за каждый свой доллар вы сможете купить на 6% __________________ (больше или, меньше) товаров, чем сегодня. Стало быть, в конце года на 1 100 руб. Вы приобретете столько товаров, сколько на сумму __________________________________________ (1 100 : 1,06 = 1 037,74 руб. или 1 100 * 1,06 = 1 166, 00 руб. ) сегодня. Номинальные денежные поступления от вашего депозита равны 1100 дол., тогда как реальные поступления «весят» только 1037,74 дол.

«____» ______________ 20___г.

Тема занятия: Практикум применения традиционных подходов оценки

Оценка стоимости недвижимости основывается на трех традиционных подходах оценки стоимости объекта оценки: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход базируется на определении стоимости издержек необходимых для создания объекта оценки.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход.

Практическая работа 2.2.12 – 2.2.13

Цели работы:

1) сформировать профессиональные компетенции (ПК):

ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценке и аналогичных объектах;

ПК 4.2. Производить расчеты по оценке на основе применимых подходов и методов оценки;

ПК 4.3. Обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки;

ПК 4.5. Классифицировать здания и сооружения в соответствии с принятой типологией;

2) развить общие компетенции:

ОК 1. Понимать сущность и социальную значимость своей будущей профессии, проявлять к ней устойчивый интерес

1. 3) закрепить теоретические знания по разделу «Традиционные подходы оценки». Развить способности работы с учебной литературой: «Оценка недвижимости: учебное пособие для студентов под ред. А.Г. Грязновой.

Задание № 1. Опираясь на направляющие текста по теме «Традиционные подходы оценки» необходимо составить опорный конспект по теме.

Затратный подход

1. Дайте определение понятию затратный подход (стр. 481).

2. Дайте определение понятию восстановительная стоимость (стр. 213)

3. Восстановительная стоимость может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства и на базе стоимости замещения. Дайте им характеристику (стр. 213)

4. Назовите три метода расчета восстановительной стоимости (рис. 9.1.). Дайте им краткую характеристику (стр.214 - 216).

5. При применении затратного подхода учитывают износ объекта оценки. В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта выделяют три вида износа: физический (стр.225 - 227), функциональный (стр.230), внешний (экономический) (стр.233-234). Дайте им определения. Параллельно перечислите методы определения износов.

___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Сравнительный подход

1. Дайте определение понятию сравнительный подход (стр.489)

2. При подборе объектов-аналогов (сопоставимых объектов) необходимо отслеживать такие факторы как «срок экспозиции» (стр.188) и « независимость субъектов сделки» (стр.188 - 189). Дайте характеристику этим факторам.

3. Назовите два вида поправок в цены продаж аналогов (стр. 190 - 191). Дайте им краткую характеристику.

4. Перечислите три основных метода расчета и внесения поправок (стр. 191 - 194). Дайте им краткую характеристику.

5. Перечислите две экономические единицы сравнения. Дайте им краткую характеристику (стр195 - 196).

___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Доходный подход

1. Дайте определение понятию доходный подход (стр.481).

2. Назовите два метода применяемых в рамках доходного подхода. Что лежит в основе использования этих методов? (стр.139).

3. Приведите базовую формулу расчета стоимости объекта недвижимости с применением коэффициента капитализации. Вывод (стр. 140).

4. Перечислите основные данные необходимые для применения метода ДДП. (стр.154).

5. Дайте определение понятию ставка дисконта (стр. 160). Перечислите четыре метода расчета ставки дисконтирования. Дайте им краткую характеристику.

___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

«____» ______________ 20___г.

Тема занятия: Определение итоговой стоимости объекта

Стоимость недвижимого имущества объектов оценивается несколькими подходами, обосновывающими рыночную цену.

Практическая работа 2.2.14 – 2.2.15

Работа выполняется по вариантам.

Цели работы:

1) сформировать профессиональные компетенции (ПК):

ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценке и аналогичных объектах;

ПК 4.2. Производить расчеты по оценке на основе применимых подходов и методов оценки;

ПК 4.3. Обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки;

2) развить общие компетенции:

ОК 1. Понимать сущность и социальную значимость своей будущей профессии, проявлять к ней устойчивый интерес

ОК 2. Анализировать социально – экономические и политические проблемы и процессы, использовать методы гуманитарно – социологических наук в различных видах профессиональной и социальной деятельности

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество

ОК 5. Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития

3) Закрепить теоретические знания по разделу «Традиционные подходы оценки». Выработать умения по определению стоимости объекта оценки с применением трёх традиционных подходов оценки. Подготовить студента к выполнению курсовой работы.

Задание №2. Решить задачу по определению стоимости жилой недвижимости с применением трёх традиционных подходов оценки.