Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения е.Ю. Бакирова

Бакирова Е.Ю., Белгородский государственный университет, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права и процесса.

Проблемы соотношения договоров социального и коммерческого найма детально разработаны в науке жилищного права. Вряд ли можно найти какую-либо работу, посвященную вопросам правового регулирования жилищных отношений, написанную после введения в действие ГК РФ, в которой бы в той или иной степени не разрабатывались эти проблемы. Имеется достаточно много работ, специально посвященных либо договору найма жилого помещения <1>, либо соотношению этих двух договоров <2>, либо детальному анализу содержания этих договоров <3>. Поэтому имеет смысл высказать собственные суждения по спорным вопросам, касающимся отдельных элементов этих договоров, рассматривая их как юридические факты, порождающие соответствующие жилищные правоотношения.

--------------------------------

<1> См.: Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. N 1. С. 35 - 37; 1998. N 2. С. 35 - 37.

<2> См.: Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. N 4. С. 13 - 18; Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. 2000. N 3. С. 4 - 7.

<3> См.: Селиванова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помещения: история, проблемы, перспективы: Дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2001; Улетова Г.Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях рыночной экономики: Дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 1999.

Нет сомнения в том, что и договор найма (коммерческого), и договор социального найма, и договор найма специализированного жилого помещения являются разновидностями одного типа: договора найма жилого помещения в широком значении этого понятия, независимо от того, заключается ли он с социально опекаемыми гражданами или с другими нанимателями для удовлетворения их потребностей в жилище, а также от того, заключаются ли такие договоры в домах государственного, муниципального или частного жилищного фонда. Не следует гипертрофировать "коммерческие" начала в договоре коммерческого найма и "социальные" - в договоре социального найма. Термин "коммерческий наем" пришел в науку гражданского права случайно, из обыденной речи, в целях отличия от договора социального найма. Лишь незначительная часть договоров коммерческого найма заключается в коммерческих целях, т.е. для извлечения доходов. С этой целью в наем сдаются в основном лишь жилые дома, квартиры или комнаты гражданами, которым они принадлежат на праве собственности, а также членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, причем большая часть индивидуального жилищного фонда используется для личного проживания самих собственников и членов их семей. Что касается жилищного фонда юридических лиц, то весьма значительная, если не большая его часть, сдается внаем их работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а вовсе не для извлечения доходов. Во многих случаях жилые помещения либо передаются работникам в собственность, либо распределяются по той же модели, что и жилищный фонд в домах государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений. Например, в коллективных договорах ряда юридических лиц, не являющихся государственными или муниципальными организациями, особенно хозяйственных обществ и товариществ, указано, что малоимущим работникам и пенсионерам по совместному решению администрации и профсоюзного органа могут предоставляться субсидии и компенсации на оплату жилья и коммунальных услуг.

Что касается предмета договора найма, то он требует уточнения, причем достаточно условного, лишь в отношении договора социального найма: как известно, в соответствии со ст. 673 ГК и ст. 15 и 62 ЖК РФ предметом (объектом) договора найма является изолированное жилое помещение. Но и здесь возможны варианты: жилое помещение может быть предоставлено в виде жилого дома, являющегося в виде одной или нескольких комнат в коммунальной квартире. Однако и в предмете сравниваемых договоров больше сходства, чем различий: прежде всего предоставляемое по договору найма жилое помещение должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к нему: речь идет в первую очередь о пригодности помещения для постоянного проживания. Изолированность жилого помещения также является общим требованием, хотя и не всегда обязательным. В законе можно предусмотреть, что предоставляемое по договору найма жилое помещение должно быть, как правило, изолированным, однако договором, в котором наймодателем является гражданин - собственник жилого помещения или член жилищного либо жилищно-строительного кооператива, может быть предусмотрено предоставление неизолированного жилого помещения. Необходимо обратить внимание на то, что в теории жилищного права жилое помещение относят иногда не к предмету, а к объекту договора найма <4>. Таким же образом обозначается жилое помещение, предоставляемое по договору найма, и в ст. 673 ГК. Однако в ст. 62 нового ЖК РФ жилое помещение именуется не объектом, а именно предметом договора социального найма, как и в ЖК РСФСР. Хотя эта дискуссия с позиций сугубо практических не имеет серьезного значения, с научной точки зрения она представляется достаточно интересной в плане обсуждения понятий объекта и предмета чего-либо: договора, правоотношения, преступного посягательства и т.п. Хотя в теории гражданского права по традиции вещи, к которым относится и жилое помещение, относятся к числу объектов гражданских прав, что воспринято законодателем (ст. 128 ГК), применительно к договору принято употреблять понятие "предмет" (к числу существенных условий договора относится условие о предмете, ст. 431 ГК). Поэтому более правильным представляется обозначать конкретное жилое помещение в качестве предмета, а не объекта договора найма. Жилище как товар и как важнейшее социальное благо следует относить к числу объектов жилищных правоотношений (по терминологии ГК - объект прав).

--------------------------------

<4> См.: Селиванова Е.С. Указ. соч. С. 38, 65; Улетова Г.Д. Указ. соч. С. 49, 56.

Дискуссионным в науке жилищного права является также вопрос о субъектном составе участников жилищного правоотношения, прежде всего о том, кто может выступать в роли наймодателя в договоре найма жилого помещения, будь то договор социального или коммерческого найма, исключая жилые помещения, принадлежащие гражданам и жилищным либо жилищно-строительным кооперативам на праве собственности. Нам представляется более правильной как в теоретическом, так и в практическом отношении позиция тех авторов, которые полагают, что наймодателем может быть не только собственник жилого фонда, но и управомоченное им лицо <5>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2004.

<5> См., например: Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. N 2. С. 37. Ю.К. Толстой полагает, что наймодателями могут быть "соответствующие организации" (Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 28 - 30). О.Н. Садиков считает, что жилищно-эксплуатационные организации могут выступать наймодателями с согласия органов по управлению государственным и муниципальным имуществом (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2002. С. 241).

Представляется необходимым высказать еще ряд суждений, относящихся к договору найма жилого помещения в целом, независимо от его разновидности и принадлежности жилого помещения. Во-первых, существуют такие договоры, которые в строгом смысле слова не могут быть отнесены ни к договору социального найма, ни к договору коммерческого найма. Речь идет о договорах найма служебных жилых помещений, жилых помещений, находящихся в общежитиях и иных специализированных фондах, которые могут быть как государственными или муниципальными, так и частными (имеется в виду, например, общежитие, принадлежащее негосударственному образовательному учреждению). Таким образом, они остались за рамками договоров, предусмотренных действующим законодательством.

Во-вторых, общим элементом договоров социального и коммерческого найма является их форма, которой следует придавать подобающее ей значение как способу волеизъявления сторон. Все договоры найма жилых помещений должны заключаться в письменной форме под страхом их ничтожности, если иное не предусмотрено законом. В ЖК РФ могут быть предусмотрены исключения из этого правила для всех или для краткосрочных договоров, в которых наймодателями являются физические лица; к ним могут применяться общие правила о форме сделок. Самого пристального внимания заслуживает высказанное в правовой литературе предложение о ведении института регистрации договоров найма жилого помещения <6>.

--------------------------------

<6> См.: Улетова Г.Д. Указ. соч. С. 61 - 62; Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья // Российская юстиция. 2000. N 3.

В-третьих, обязательным элементом договора найма жилого помещения, в том числе договора социального найма, должен быть срок. Представляется, что идея бессрочности правоотношений по социальному найму, прежде всего бессрочности самого договора социального найма, явно не соответствует самой цели установления этого института. Предоставление жилого помещения по договору социального найма и пользование им на льготных условиях оправданно в глазах общества лишь в отношении лиц, нуждающихся в этом не только в момент предоставления жилого помещения, но и на протяжении всего времени пользования им. При предоставлении жилого помещения в бессрочное пользование, когда договор социального найма заключается единственный раз, при вселении нанимателя и членов его семьи не учитываются возможные изменения в имущественном положении лиц, проживающих в этом помещении. Типичны случаи, когда после смерти лица, которому было предоставлено жилое помещение как малоимущему, а также членов его семьи, включенных в ордер, путем замены нанимателей сменяется несколько поколений жильцов, ничего общего не имеющих с теми, кому такое помещение должно быть предоставлено. Установление в законодательстве оптимального - на наш взгляд, пятилетнего - срока договора найма жилого помещения, в том числе договора социального найма, позволило бы наймодателю отслеживать изменения в имущественном положении лиц, проживающих в данном помещении. Лицам, которые со временем утратили право пользования жилым помещением в порядке социального найма, после окончания срока договора наймодатель мог бы предложить заключить договор найма на иных условиях, а в случае отказа - расторгнуть договор и предоставить жилое помещение в порядке социального найма иным лицам, которые в этом нуждаются и имеют по закону право на его предоставление. Однако законодатель пошел несколько по иному пути, освободив малоимущих граждан от платы за наем по договору социального найма и сохранив принцип бессрочности этого договора (ч. 2 ст. 60 и ч. 9 ст. 156 ЖК РФ), в связи с чем можно уже вести речь о двух (как минимум) разновидностях договора социального найма в зависимости от его субъектного состава - договор социального найма, нанимателем в котором выступает малоимущий гражданин, а также договор социального найма, нанимателем в котором выступают иные граждане.

Что касается содержания договора жилищного найма, т.е. содержания жилищного правоотношения в той его части, в которой оно основано только на договоре, то здесь также можно обнаружить больше сходства, чем различий между договором социального и коммерческого найма. Речь идет о тех же взаимных обязанностях сторон, что находит отражение как в легальных, так и в доктринальных определениях понятия этих договоров. Специфика опять-таки сводится к уточнению предмета каждого из договоров и условий оплаты жилья и коммунальных услуг. Однако, строго говоря, ни субъектный состав участников договора социального найма, ни предмет договора, особенно размер жилого помещения, ни льготы по оплате жилья и коммунальных услуг не имеют никакого отношения к самому договору социального найма и не могут уточняться сторонами. Из всего перечня прав нанимателя по договору найма в принципе каждое из них в том или ином объеме, при наличии тех или иных условий может принадлежать нанимателю по договору найма жилого помещения, как социального, так и коммерческого. Разница заключается лишь в степени свободы усмотрения наймодателя при осуществлении нанимателем этих прав. Речь идет о правах нанимателя по пользованию предоставленным жилым помещением, о праве на вселение других лиц в нанятое им помещение, на сдачу жилого помещения в поднаем, на его обмен или реконструкцию и т.п. Ведь закон не содержит никакого запрета на осуществление нанимателем этих прав при наличии на это согласия наймодателя. Но и в договоре социального найма имеется много случаев, когда такое согласие требуется. Специфичным для договора социального найма жилого помещения является право нанимателя на переселение в квартиру меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ).

Применение метода системного анализа не только в научно-исследовательской, но и в нормотворческой деятельности предполагает выявление и учет при сравнении различных предметов, явлений, понятий и категорий в первую очередь их общих черт, свойств и закономерностей и лишь затем - специфики каждого из них. При разработке норм ГК РФ, регламентирующих различные отношения по найму жилых помещений, была не только необходимость, но и возможность учета и выделения "общего" и "особенного" в регулировании жилищных отношений. Однако этого не было сделано, что породило не только трудности в применении норм гражданского и жилищного законодательства, но и всякого рода противоречия и разночтения в толковании отдельных его положений.

Разработчики проекта ЖК РФ, подготовленного Госстроем РФ, учли некоторые просчеты, допущенные в главе 35 ГК, однако предложили чрезвычайно сложный и далеко не лучший вариант правового регулирования отношений по найму жилых помещений. Во-первых, главным фактором, положенным в основу систематизации норм, регулирующих эти отношения, являлся не характер соответствующих правоотношений, а отнесение жилых помещений к определенному жилому фонду, т.е. принадлежность их к той или иной форме собственности, хотя в основе определения видов жилого фонда традиционно лежит не только форма собственности, но и правовой режим жилых помещений. Во-вторых, так же как и в главе 35 ГК РФ, в проекте отсутствовали общие положения о найме жилых помещений, относящиеся ко всем видам договоров найма и ко всем видам жилищного фонда.

К сожалению, анализ принятого ЖК РФ позволяет прийти к выводу, что в конечном итоге законодатель избрал худшую модель конструирования системы жилищных договоров. Речь уже не идет даже о том, чтобы в одном законодательном акте (в частности, в ЖК РФ), были предусмотрены общие положения обо всех жилищно-правовых договорах. Напротив, с принятием нового ЖК РФ еще более был увеличен разрыв в правовом регулировании так называемых договоров коммерческого найма, положения о которых сохранились в главе 35 ГК, а также договоров социального найма и договоров найма специализированных жилых помещений, положения о которых только и были включены в ЖК РФ. Как следствие, законодатель вынужден неоднократно воспроизводить аналогичные положения, относящиеся ко всем этим договорам, не только в разных законодательных актах, но и в различных местах одного законодательного акта, либо постоянно конструировать отсылочные нормы, что, конечно же, ни в коей мере не способствуют ни уяснению смысла этих законоположений, ни их надлежащему применению. Наиболее показательно это проявляется в утвержденных Правительством Российской Федерации Правилах пользования жилыми помещениями <7>, в различных разделах которых последовательно описываются во многом аналогичные права и обязанности по пользованию жилыми помещениями нанимателей по договорам социального найма, нанимателей по договору найма специализированного жилого помещения, собственника жилого помещения и членов его семьи, а также нанимателей жилых помещений по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов.

--------------------------------

<7> Постановление Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" // Собрание законодательства РФ. 2006. N 5. Ст. 546 (с изменениями от 16.01.2008).

Неконструктивность такого подхода очевидна, и скорее всего, нужды практики потребуют в конечном итоге коренных изменений в правовом регулировании договоров в жилищной сфере. На наш взгляд, жилищное законодательство, в частности Жилищный кодекс, должно исчерпывающим образом регулировать все отношения, связанные с проживанием в жилом помещении, возникающие между его собственником и иными лицами, в основе которых лежит договор между ними. Для этого в ЖК РФ следует выделить специальный раздел, посвященный договорам найма, социального найма и найма специализированных жилых помещений, предоставив участникам правоотношений возможность заключения также иных договоров, например договора о безвозмездном пользовании, соглашения об ограниченном пользовании и др. Данный раздел должен быть построен по модели сложных глав ГК, таких, как главы 30, 33, 34, 37, 42, 47. Основное внимание следует уделить общим положениям о договорах указанных видов, а в отдельных параграфах, а возможно, и в отдельных статьях учесть специфику каждого вида договора, используя самые разные критерии их систематизации. Такая модель прошла апробацию уже более 10 лет со времени принятия второй части ГК, полностью оправдала себя как весьма удобная в правоприменительной деятельности, лишенная всякого рода излишних отсылок, повторов и т.п. В гражданском законодательстве в параграфе об общих положениях о договоре аренды, а также в параграфе о договоре безвозмездного пользования должна содержаться лишь отсылочная статья, предусматривающая, что пользование жилыми помещения для личного проживания регулируется не гражданским, а жилищным законодательством.

СРАВНИТЕЛЬНО-ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ РОЛИ ГОСУДАРСТВА

В ВЫСЕЛЕНИИ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ СОБСТВЕННИКОВ

И НАНИМАТЕЛЕЙ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Д.В. КАРПУХИН

Карпухин Дмитрий Вячеславович - старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права.

Необходимость правового исследования различных аспектов выселения из жилого помещения обуславливается социальной значимостью данного института отрасли; возросшим количеством судебных дел о выселении граждан из занимаемых жилых помещений; противоречивым характером правовых предписаний о выселении из жилого помещения, содержащихся в Жилищном кодексе РФ (далее - ЖК РФ) <1>.

--------------------------------

<1> ЖК РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.12.2006) // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 14; 2006. N 1. Ст. 10; N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. 31.12.2006. N 297.

В соответствии с п. 14 ст. 12 ЖК РФ определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений относится к исключительной компетенции органов государственной власти Российской Федерации.

Автор считает, что в зависимости от субъекта права собственности на жилое помещение можно выделить выселение нанимателей и выселение собственников из жилых помещений. Нанимателями жилых помещений выступают граждане, занимающие их по договору социального найма, заключенному с наймодателем - собственником жилищного фонда в лице уполномоченных органов государственной или местной власти. Собственниками жилых помещений могут выступать физические и юридические лица за исключением унитарных предприятий и учреждений, собственником имущества которых выступают органы государственной или местной власти (ч. 2 ст. 113 Гражданского кодекса РФ) (далее - ГК РФ) <2>.

--------------------------------

<2> ГК РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 18.12.2006, с изм. от 29.12.2006) (с изм. и доп., вступившими в силу с 08.01.2007) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 2002. N 12. Ст. 1093; N 48. Ст. 4746; 2003. N 52. Ст. 5034; 2004. N 27. Ст. 2711; N 31. Ст. 3233; 2005. N 27. Ст. 2722; 2006. N 2. Ст. 171; N 3. Ст. 282. N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. 31.12.2006. N 297.

Для нанимателей и собственников жилых помещений ЖК РФ выделяет ряд специфических и универсальных оснований и видов выселения, то есть характерных для конкретных или обеих категорий.

Специфические основания, присущие нанимателям жилого помещения по договору социального найма, установлены статьями 84, 89 - 91 ЖК Российской Федерации. В соответствии со ст. 84 ЖК Российской Федерации выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, может быть осуществлено:

во-первых, с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

во-вторых, с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

в-третьих, без предоставления других жилых помещений.

Другое благоустроенное жилье может быть предоставлено нанимателю и членам его семьи по договору социального найма в соответствии с положениями статей 85 - 88 ЖК РФ в следующих случаях:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

В соответствии с положениями статьи 89 ЖК РФ критериями другого благоустроенного жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма в связи с выселением, являются:

1) благоустройство применительно к условиям соответствующего населенного пункта;

2) равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;

3) соответствие установленным требованиям;

4) нахождение в черте населенного пункта, из жилого помещения в котором осуществляется выселение;

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Другое жилое помещение может быть предоставлено нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи в случае, если они в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 90 ЖК РФ). Размер другого помещения, предоставляемого нанимателю, соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. В соответствии с ч. 1 ст. 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Без предоставления другого жилого помещения наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ).

Специфическими основаниями выселения собственника из занимаемого жилого помещения является выселение вследствие изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также выселение вследствие прекращения договорных обязательств, например ипотеки.

ЖК РФ детально регламентирует механизм изъятия у собственника жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Положения ст. 32 ЖК РФ конкретизируют положения статей 279 - 282 ГК РФ.

Положения ч. ч. 6, 7 ст. 32 ЖК РФ предусматривают два способа расчетов с собственником жилья в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд:

- во-первых, выплата определенной выкупной цены жилого помещения, в которую включается рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, если иное не установлено соглашением с собственником жилого помещения;

- во-вторых, по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Правовыми последствиями первой формы расчетов является выселение собственника из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья. Вторая форма предполагает выселение собственника из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, аналогичный порядок осуществления расчетов с собственниками жилых помещений предусмотрен в случае признания в установленном законе порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и неосуществления ими требований о его сносе в разумный срок.

В правоприменительной практике возник вопрос: "Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются иные благоустроенные жилые помещения по договору социального найма. Если часть жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам на праве собственности, предоставляются ли им и на каких условиях какие-либо жилые помещения?"

Высшая судебная инстанция Российской Федерации в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда от 1 марта 2006 г. разъяснила, что ст. 32 определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд <3>.

--------------------------------

<3> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5.

Однако изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является лишь одним из оснований для сноса жилого дома. ЖК РФ не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в иных случаях, например при признании дома аварийным и подлежащим сносу. Следовательно, к этим отношениям могут быть применены положения ч. 1 ст. 7 ЖК РФ о возможности применения аналогии закона в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и отсутствуют нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующие такие отношения. Положения статьи 32 ЖК РФ могут быть применены при определении порядка обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при сносе дома по основаниям, установленным ЖК РФ.

Следовательно, разъяснил Верховный Суд Российской Федерации, если часть жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам на праве собственности, то при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении собственнику иного жилого помещения следует руководствоваться положениями ст. 32 ЖК РФ, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Таким образом, Верховный Суд Российской Федерации дал расширительное толкование положений ст. 32 ЖК РФ, то есть разъяснил возможность их применения к ситуациям признания домов, в которых находятся жилые помещения собственника, аварийными и подлежащими сносу.

Можно сделать вывод, что орган высшей судебной власти России придал универсальный характер такому основанию выселения из занимаемых жилых помещений, как снос жилого дома, в связи с признанием его аварийным. Однако если наниматель по договору социального найма по указанному основанию получает другое благоустроенное жилое помещение, то собственник жилья довольствуется выкупной ценой или другим жилым помещением с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Из изложенного следует, что государство ставит в более выгодное положение государственную и муниципальную собственность на жилые помещения, пользователи которой в лице нанимателей по договору социального найма и членов их семей имеют право на получение другого благоустроенного жилого помещения. Таким образом, нарушается положение, предусмотренное ч. 2 ст. 8 Конституции Российской Федерации, о том, что государство признает и защищает равным образом частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности <4>.

--------------------------------

<4> Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.).

В соответствии с ч. 2 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая из просрочек не является значительной <5>. Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" установлено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя. Следовательно, правовым последствием прекращения права пользования жилым помещением залогодателя будет являться выселение его и членов его семьи из жилого помещения, на которое обращено взыскание.

--------------------------------

<5> Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2002. N 7. Ст. 629; 2004. N 6. Ст. 406; 2005. N 1. Ст. 42; 2006. N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. 1). Ст. 5498.

Государство в соответствии с положениями ч. 2 ст. 95 и ч. 2 ст. 106 ЖК РФ гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда до завершения расчетов с должниками, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными.

К числу универсальных оснований выселения нанимателя и членов его семьи, а также собственника жилого помещения является самовольное (несанкционированное) переустройство и (или) перепланировка жилого помещения - новелла, предусмотренная частями 4, 5 ст. 29 ЖК РФ, вступившего в силу в 2005 г.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок, в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование перестройки и (или) перепланировки.

Если жилое помещение не будет приведено в исходное состояние в отведенный соответствующим органом срок, суд по иску последнего в отношении нанимателя или собственника может принять одно из следующих решений:

1) о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью;

2) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

3) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ 23 ноября 2005 г., дано разъяснение о сроке проживания собственника в жилом помещении, которое выставляется на торги за незаконное осуществление перепланировки (переустройства) <6>.

--------------------------------

<6> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 3.

Высшая судебная инстанция Российской Федерации разъяснила, что в соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Следовательно, права на имущество у нового собственника возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего собственника прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на жилое помещение.

До момента государственной регистрации прав нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на продаваемое жилое помещение и выселен из него быть не может.

Главная проблема рассматриваемого правоотношения заключается в том, насколько обоснованным является включение в круг его субъектов собственника жилого помещения?

По сути, речь идет о жесткой "карательной санкции" по отношению к собственнику жилья за самовольное переустройство и (или) перепланировку. Насколько она соответствует принципам возложения юридической ответственности - адекватности за содеянное и социальной справедливости.

С другой стороны, на собственника не распространяются проанализированные выше основания выселения в другое благоустроенное жилое помещение, предусмотренные ст. ст. 85 - 88 ЖК РФ, и в другое помещение, предусмотренное ст. 90 ЖК РФ. В первом случае собственник жилого помещения находится в заведомо невыгодном правовом положении, так как не может рассчитывать на улучшение жилищных условий со стороны государства или местной власти. Во втором - собственник занимает привилегированное положение по отношению к нанимателю по договору социального найма, так как на него не распространяются положения о выселении в другое жилое помещение за невнесение квартирной платы и коммунальных платежей более шести месяцев. Насколько правомерны такие "колебания" в сторону создания правовых преференций как в пользу собственника, так и в пользу нанимателя?

Проанализировав вышеизложенные нормативные предписания, регламентирующие выселение собственников и нанимателей из жилых помещений, прихожу к следующим выводам:

во-первых, органы государственной власти Российской Федерации обладают исключительной компетенцией в вопросах установления оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;

во-вторых, принадлежность объектов жилищного фонда разным субъектам - государству, местной власти, физическим и юридическим лицам - обусловила принципиально разную нормативную регламентацию оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений в отношении собственника и нанимателя жилого помещения по договору социального найма;

в-третьих, государство, обладая в отличие от частных собственников нормотворческой компетенцией, ставит государственную и муниципальную собственность на жилище в более привилегированный правовой статус по отношению к частной собственности, субъекты которой лишены права на выселение в другое благоустроенное жилое помещение. С другой стороны, некоторые основания выселения нанимателей из жилых помещений ставят в более выгодное положение собственников жилья. Так, наниматели могут быть выселены по основаниям ст. 90 ЖК РФ с предоставлением другого жилого помещения и по основаниям ч. 1 ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения. Основания выселения, указанные в данных статьях, на собственников жилья не распространяются;

в-четвертых, автор считает, что отсутствие в законе равноправных условий для нанимателей и собственников при выселении их из занимаемых жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилья, а также невозможность выселить собственника жилого помещения по основаниям ст. 90 и ч. 1 ст. 91 ЖК РФ вступает в противоречие с положениями ч. 2 ст. 8 Конституции Российской Федерации о равноправии всех форм собственности;

в-пятых, институт выселения граждан из жилого помещения носит межотраслевой, комплексный характер, так как в нем тесно переплетаются гражданские и административные правоотношения, в связи с чем роль государства в совершенствовании правового механизма данного института должна возрастать.

ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ

ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Основания и порядок предоставления жилых

помещений по договору социального найма

Основания признания граждан нуждающимися в жилых

помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

Г.А. СВЕРДЛЫК

Свердлык Г.А., доктор юридических наук, профессор, адвокат Московской городской коллегии адвокатов.

Нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются следующие малоимущие <1> граждане:

--------------------------------

<1> Согласно ст. 49 ЖК РФ малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда в установленном ЖК РФ порядке. Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения.

К этой группе относятся граждане, которые вообще не имеют жилого помещения. Таковыми, например, могут выступать: а) военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел и ФСБ; б) молодожены, проживавшие ранее на жилой площади, принадлежащей родителям, либо проживающие на иной жилой площади по договору поднайма; в) лица, проживающие в общежитиях или иных специализированных жилых помещениях;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы.

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений (ст. 51 ЖК РФ).

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления.

Размер этой нормы не может превышать размера нормы предоставления, установленной данным органом. Так, в Москве, например, норма постановки на учет устанавливается в размере 10 кв. м общей площади для отдельных квартир и 15 кв. м общей площади для квартир коммунального заселения или гостиничного типа (ч. ч. 4 и 5 ст. 2 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей г. Москвы");

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.

Поскольку законодатель исходит из того, что под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ), то любое иное жилое помещение, не отвечающее указанным требованиям, не может выступать объектом жилищных правоотношений.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации (п. 3 ст. 15 ЖК РФ).

Правительство Российской Федерации Постановлением от 28 января 2006 г. N 47 утвердило Положение "О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу". Согласно этому акту требования, которым должно отвечать жилое помещение, сводятся к совокупности следующих элементов.

1. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

2. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.

3. Жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.

4. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением и вентиляцией, а в газифицированных районах также и газоснабжением). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

5. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с вентиляционными каналами жилых комнат.

Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативно-правовых актах.

6. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.

7. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых - не менее + 18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.

8. Жилые помещения должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.

9. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

10. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.

11. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов.

12. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.

13. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.

14. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах 1А, 1Б, 1Г, 1Д и 1Уа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.

15. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.

Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

16. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.

17. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.

Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1 : 5,5 и не менее 1 : 8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1 : 10.

18. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное - 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток.

Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ.

19. В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.

20. В жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.

21. В жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц - 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах.

22. В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 - 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл.

23. Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мк3в/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м.

24. Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимые концентрации для атмосферного воздуха населенных мест, установленные в действующих нормативно-правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.

Законодательство некоторых субъектов Российской Федерации содержит и иные требования. Так, не отвечающей установленным требованиям может быть квартира без ванной комнаты в районе Арбата г. Москвы.

Требование о размерах квартир определяется строительными нормами и правилами "Здания жилые многоквартирные", принятыми Постановлением Госстроя России от 23 июня 2003 г. N 109 (СНиП 31-01-2003).

Требования к жилым помещениям, непосредственно предназначенным для инвалидов, установлены в Своде правил по проектированию и строительству "Жилая среда с планировочными элементами, доступными инвалидам", одобренном Постановлением Госстроя России от 16 июля 2001 г. (СП 35-102-2001).

Кроме того, следует учитывать, что наряду с указанными к жилым помещениям установлены следующие санитарно-гигиенические и санитарно-эпидемиологические требования. 1. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 8 апреля 2003 г. N 34 "О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1. 1218-03" установлены санитарные правила "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых помещений и общественных зданий", которые распространяются на проектируемые, реконструируемые и существующие жилые и общественные здания. В соответствии с п. 2.1.1 указанных правил помещения с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение, которое подразделяется на следующие типы: боковое, верхнее и комбинированное - верхнее и боковое (п. 2.1.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1. 1278-03). 2. Главным санитарным врачом РФ установлены санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (СанПиН 2.1.2. 1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям").

Допустимыми уровнями непостоянного шума являются уровни звукового давления L, Вд Б, в октавных полосах со среднегеометрическими частотами: 31,5; 63; 125; 259; 500; 1000; 2000; 4000; 8000 Гц. Для ориентировочной оценки допускается использовать уровни звука А.

Оценка непостоянного шума на соответствие допустимым уровням должна проводиться одновременно по эквивалентному и максимальному уровням звука. Превышение одного из показателей должно рассматриваться как несоответствие санитарным нормам (СанПиН 2.1.2. 1002-00).

4. Граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. N 817 утвержден список, в котором содержится Перечень следующих хронических заболеваний:

а) активные формы туберкулеза всех органов и систем;

б) психические заболевания, требующие обязательного диспансерного наблюдения;

в) трахеостома, каловые, мочевые и влагалищные свищи, пожизненная нефростома, стома мочевого пузыря, не регулируемое хирургически недержание мочи, противоестественный анус, пороки развития лица и черепа с нарушением функций дыхания, жевания, глотания;

г) множественные поражения кожи с обильными выделениями;

д) проказа;

е) ВИЧ - инфекции у детей;

ж) отсутствие нижних конечностей или заболевания опорно-двигательной системы, в том числе наследственного генеза, со стойким нарушением функций нижних конечностей, требующие применения инвалидных кресел-колясок;

з) органические заболевания центральной нервной системы со стойким нарушением функций нижних конечностей, требующие применения инвалидных кресел-колясок, и (или) с нарушением функций тазовых органов;

и) состояние после трансплантации внутренних органов и костного мозга;

к) тяжелые органические поражения почек, осложненные почечной недостаточностью II - III степени.

Кроме того, действует циркуляр НКВД РСФСР от 13 января 1928 г. N 27 и Народного комиссариата здравоохранения РСФСР от 19 января 1928 г. N 15, которым утвержден список болезней, дающих право лицам, страдающих ими, пользоваться дополнительной комнатой или дополнительной жилой площадью. В указанном списке перечислены следующие заболевания:

1. Болезни, угрожающие окружающим:

а) активные формы туберкулеза легких и прочих органов с выделением туберкулезной палочки, устанавливаемой путем повторного лабораторного контроля;

б) проказа.

2. Болезни, при которых совместное жительство со страдающими ими невозможно для окружающих:

а) душевные болезни;

б) тяжелые формы психоневрозов: эпилепсия, травматический психоневроз, психастения и истерия, сопровождающиеся потерей сознания и резко выраженными припадками.

3. Болезни, не поддающиеся лечению, при которых, вследствие вызываемой ими неопрятности, совместное жительство со страдающими ими невозможно:

а) каловый и мочевой свищи, а также недержание мочи и кала;

б) злокачественные опухоли, сопровождающиеся обильными выделениями;

в) множественные поражения кожи с обильными выделениями;

г) гангрена и абсцесс легких;

д) гангрена конечностей;

4. Болезни, дающие право лицам, страдающим ими, пользоваться дополнительной жилой площадью:

а) туберкулез легких и прочих органов в активной форме;

б) тяжелое расстройство дыхания вследствие эмфиземы легких и астмы;

в) хронические тяжелые органические расстройства сердечной деятельности (эндокардит, миокардит, грудная жаба и т.п.).

Медицинское заключение, подтверждающее наличие любого из указанных заболеваний, выдается больному по его заявлению, а в отношении больных, не достигших 16-летнего возраста и психически больных, признанных судом в установленном порядке недееспособными, - по заявлению их родителей или опекунов, выдается государственными лечебно-профилактическими учреждениями по месту жительства или по месту работы больного на основании решения комиссии и заверяется руководителем учреждения. При отсутствии в лечебно-профилактическом учреждении указанной комиссии больному выдается медицинское заключение, подписанное лечащим и главным врачами.

Перечень категорий граждан и оснований, по которым могут быть предоставлены жилые помещения социального найма, является неполным, так как согласно ч. 4 статьи 13 ЖК РФ к компетенции органов государственной власти субъектов РФ относится определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ.

Принятие на учет и отказ в принятии на учет граждан,

нуждающихся в жилых помещениях

Согласно ст. 52 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных ЖК РФ случаев.

Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в статье 49 ЖК РФ категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (например, как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категории), то по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основе заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы <2>, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

--------------------------------

<2> Примерный перечень документов, представляемых малоимущими гражданами, нуждающимися в жилых помещениях на условиях социального найма, подтверждающих их право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, установлен Приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. N 18 "Об утверждении Методических рекомендаций для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договорам социального найма.

Согласно Постановлению правительства г. Москвы от 12 декабря 2005 г. N 976 - ПП "О регламенте рассмотрения в режиме "одного окна" заявлений граждан о признании их нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма (безвозмездного пользования), или о признании нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ" граждане Российской Федерации, проживающие в городе Москве, вправе обратиться в службу "одного окна" управы района города Москвы по месту жительства с заявлением о признании их нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма (безвозмездного пользования), представив копии следующих документов (с одновременным предъявлением их оригиналов), подтверждающих следующие сведения:

1) о личности, гражданстве Российской Федерации и месте жительства (паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, гражданство Российской Федерации и место жительства) заявителя и членов его семьи;

2) о том, что граждане, указанные в заявлении, являются членами одной семьи, в том числе о родственных отношениях или свойстве лиц, указанных в заявлении в качестве членов семьи (при наличии соответствующих отношений);

3) решение о признании заявителя и членов его семьи малоимущими в порядке, установленном Законом города Москвы от 25 января 2006 г. N 7, выданное управлениями социальной защиты населения районов города Москвы, являющимися территориальными подразделениями Департамента социальной защиты населения города Москвы;

4) о наличии жилых помещений, пригодных для постоянного проживания и расположенных за пределами города Москвы, в отношении которых заявитель или члены его семьи обладают или обладали на протяжении пяти лет, предшествующих дате подачи заявления, самостоятельным правом пользования или правом собственности (в случае отсутствия таких помещений заявитель указывает в заявлении, что таких помещений нет);

5) об имеющемся у заявителя или членов его семьи внеочередном праве, подтвержденном документально в установленном порядке, на получение жилых помещений по договору социального найма в соответствии с частью 2 статьи 57 ЖК РФ (при наличии);

6) полномочия представителя заявителя (доверенность, оформленная в установленном порядке) в случае, если заявление подает доверенное лицо;

7) о личности (паспорт или иной документ, удостоверяющий личность) доверенного лица заявителя (в случае, если заявление подает доверенное лицо);

8) свидетельствующие о жилищной обеспеченности заявителей, а также о факте проживания по месту жительства в городе Москве на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет, которые не могут быть затребованы уполномоченными органами исполнительной власти города Москвы в режиме "одно окно" или которые, по мнению заявителей, могут повлиять на решение о признании их нуждающимися в жилых помещениях и принятии на учет, в том числе для заявителей, проживающих в частном жилищном фонде или жилищном фонде Российской Федерации (ЖК, ЖСК, ТСЖ, общежитиях и т.п.):

а) копию финансово-лицевого счета;

б) выписку из домовой книги;

в) справку о проверке жилищных условий.

Заявители, обращающиеся в службу "одного окна" управы района города Москвы по месту жительства с заявлением о признании нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, не должны представлять решение, выданное управлениями социальной защиты населения районов города Москвы, являющимися территориальными подразделениями Департамента социальной защиты населения города Москвы, об отказе в признании их малоимущими в порядке, установленном Законом города Москвы от 25 января 2006 г. N 7.

Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет.

Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных в соответствии с частью 4 статьи 52 ЖК РФ документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о постановке на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения. Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом соответствующего субъекта Российской Федерации <3>.

--------------------------------

<3> См.: Указанные Методические рекомендации для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договорам социального найма, утвержденные Приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. N 18.

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершали действия, в результате которых такие граждане могли быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся не менее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст. 53 ЖК РФ).

Согласно статье 54 ЖК РФ отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается в случаях, если:

1) не представлены предусмотренные частью 4 статьи 52 ЖК РФ документы;

2) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

3) не истек предусмотренный статьей 53 ЖК РФ срок.

Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью первой статьи 54 ЖК РФ.

Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке.

Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве

нуждающихся в жилых помещениях и снятие граждан с учета

в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления предусмотренных статьей 56 ЖК РФ оснований снятия их с учета. Согласно статье 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" "граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договору социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 3 - 6 части 1 статьи 56 ЖК РФ (эти основания излагаются ниже), а также утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договору социального найма.

Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в следующих предусмотренных статьей 56 ЖК РФ случаях:

1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;

3) выезда их на место жительства в другие муниципальные образования, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;

5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;

6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные частью первой статьи 56 ЖК РФ. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.

Порядок предоставления жилых помещений по договорам

социального найма гражданам, состоящим на учете в

качестве нуждающихся в жилых помещениях

В соответствии с частью первой статьи 57 ЖК РФ жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением следующих случаев. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания утверждено Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552 <4>;

--------------------------------

<4> См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 37. Ст. 3586.

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части первой статьи 51 ЖК РФ перечне.

Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК РФ, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 статьи 59 ЖК РФ. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.

При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет. Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в части 8 статьи 57 ЖК РФ, устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации.

При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч. 1 ст. 58 ЖК РФ). Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ перечне.

Социальный наем жилого помещения. Договор

социального найма жилого помещения

Понятие договора

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать за определенную плату другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Этот договор является двухсторонним, консенсуальным, возмездным и бессрочным.

Стороны в договоре социального найма жилого помещения

Наймодатель. В качестве наймодателя выступает:

1) собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;

2) действующий от имени собственника уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления;

3) управомоченное собственником иное лицо (ЖЭК, домоуправление и т.п.). Все перечисленные лица обладают признаками и правами юридического лица.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право:

1) требовать от нанимателя и совместно проживающих с ним членов семьи использовать жилое помещение по его целевому назначению (т.е. использовать помещение для проживания в нем) и в пределах, установленных ЖК РФ <5>;

--------------------------------

<5> Статья 17 ЖК РФ и Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25, определяют следующие пределы использования жилого помещения:

1) пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства; 2) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, игра на музыкальном инструменте) или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в занимаемом жилом помещении на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должны отвечать жилые помещения. Эти требования содержатся в п. п. 9 - 32 Положения о признании помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47); 3) не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

2) требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Указанная плата вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Наймодатель может иметь и иные права, предусмотренные законодательством.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю юридически и физически свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сдаваемое внаем жилое помещение;

3) обеспечить предоставление нанимателю необходимого количества и надлежащего качества коммунальных услуг;

4) осуществлять капитальный ремонт <6> жилого дома.

--------------------------------

<6> Под капитальным ремонтом следует понимать проведение комплексного устранения неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, а также улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, технически возможное и экономически целесообразное улучшение состояния жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечение рационального энергопотребления (см.: п. 2.4.2 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

Согласно указанным правилам и нормам эксплуатации жилищного фонда перечень работ, проводящихся в целях капитального ремонта жилищного фонда, является примерным, так как он зависит от состояния конкретного капитально ремонтируемого жилого помещения.

Нельзя признать удачным утверждение некоторых авторов, согласно которому в понятие "капитальный ремонт жилищного фонда" входит и модернизация его (см.: А.О. Аполлонов, Э.Л. Страунинг. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. N 5. С. 10). В отличие от капитального ремонта жилищных фондов или жилых помещений под их модернизацией следует понимать введение в жилые помещения усовершенствований, отвечающих современным требованиям. Следовательно, модернизация жилых помещений является самостоятельной категорией, а не элементом капитального ремонта.

В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. Так, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем.

Перечень мер ответственности, предусмотренный ст. 66 ЖК РФ, является исчерпывающим. Другие меры ответственности могут быть предусмотрены договором социального найма или иным законодательством.

Наниматель. В качестве нанимателя по договору социального найма жилого помещения может выступать только гражданин (физическое лицо).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) сдавать жилое помещение в поднаем;

2) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

3) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц <7>;

--------------------------------

<7> Вселение как временных жильцов, так и иных лиц осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется.

4) осуществлять обмен или замену жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (часть 5 п. 1 ст. 67 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) обеспечивать сохранность жилого помещения и не допускать выполнения в нем работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

2) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены в ЖК РФ;

3) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей;

4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме, соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, других помещениях общего пользования;

5) проводить текущий ремонт жилого помещения;

6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

7) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

8) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

9) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или управомоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

10) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка <8>;

--------------------------------

<8> Основания и порядок переустройства и перепланировки жилого помещения, а также последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения регулируются нормами главы 4 ЖК РФ.

11) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма несет также иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления не имеют права принимать акты, устанавливающие обязанности нанимателей.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий указанных обязанностей, а также и иных обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя по договору социального найма. Закон подразделяет членов семьи нанимателя по договору социального найма на три категории:

1) те, которые безусловно ими являются;

2) те, которые признаются таковыми при определенных условиях;

3) те, которые могут быть признаны таковыми лишь в исключительных случаях.

Жилищный кодекс п. 1 ст. 69 к первой из названных категорий отнес проживающих совместно с нанимателем его супруга, а также детей и родителей, ко второй - других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, которые вселены нанимателем в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма и ведут с ним общее хозяйство. И, наконец, к третьей категории в исключительных случаях могут быть отнесены члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

В жилищном законодательстве не предусмотрен порядок возникновения жилищных прав членов семьи. В литературе начала семидесятых годов прошлого столетия Ю.Г. Басин рассматривал сложившийся тогда порядок возникновения жилищных прав членов семьи нанимателя жилого помещения как своеобразную форму уступки нанимателем части (доли) принадлежащих ему прав и обязанностей по договору найма жилого помещения другим лицам, то есть особый вид правопреемства в жилищных правоотношениях <9>. Мы разделяли это мнение и находим его заслуживающим поддержки.

--------------------------------

<9> См.: Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 86 - 87.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма.

Члены семьи нанимателя по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Наниматель с согласия (в письменной форме) членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия (в письменной форме) членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ними членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя (ст. 70 ЖК РФ).

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

Предмет договора социального найма жилого помещения

Требования, предъявляемые к предмету договора социального найма жилого помещения, сформулированы в самом законе (ст. 62 ЖК РФ): во-первых, помещение должно быть жилым <10>, во-вторых, изолированным в виде жилого дома <11>, квартиры <12>, части жилого дома или квартиры.

--------------------------------

<10> Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

<11> Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

<12> Квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Необходимо, опираясь на закон, сформулировать и третье требование: помещение, сдаваемое внаем по договору социального найма, должно быть свободным как физически (не занятым другим нанимателем, временными жильцами и иными лицами или их вещами), так и юридически (никому не должно принадлежать титульное право пользования этим жилым помещением). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть:

1) нежилые помещения, т.е. здания, которые используются для любых иных целей, кроме проживания в них физических лиц <13>;

--------------------------------

<13> К этой категории нежилых помещений следует отнести и бывшие жилые помещения, которые признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством Российской Федерации. Так, Правительство РФ Постановлением от 28 января 2006 г. N 47 утвердило "Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу". Согласно указанному Постановлению основаниями для признания жилого помещения непригодным для проживания, в частности, являются: 1) наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: а) ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельных его частей, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; б) изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей; 2) жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 Кв/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.

Другие основания признания жилого помещения непригодным см. в указанном Положении, опубликованном в журнале "Жилищное право", 2006, N 5, с. 60 - 61.

2) неизолированное жилое помещение (часть комнаты) или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната);

3) помещения вспомогательного использования (подсобные помещения, к которым относятся коридоры, кладовые, ванны и прочие);

4) общее имущество в многоквартирном доме.

Форма и срок договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Основанием заключения договора социального найма жилого помещения является решение компетентного органа о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Договор социального найма жилого помещения заключается в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, который утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.

Срок в договоре. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия - следовательно, он бессрочный.

Изменение договора социального найма жилого помещения

Поскольку российскому жилищному праву присущ принцип стабильности жилищных прав, изменение договора социального найма жилого помещения возможно только в случаях и по основаниям, прямо указанным в законе. Изменение договора социального найма жилого помещения приводит к изменению различных элементов его: они могут коснуться субъектов (сторон), предмета и содержания.

Статья 82 ЖК РФ предусматривает следующие основания изменения договора социального найма жилого помещения:

1) по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью;

2) вследствие признания нанимателем другого члена семьи.

Изменение договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью. В соответствии с ч. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью <14>, вправе требовать заключения с кем-либо из них договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

--------------------------------

<14> Встречающееся иногда в литературе утверждение о том, что граждане объединяются в одну семью путем вступления в фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства и т.п., ошибочно (см.: Грудцына Л.Ю. Указ. соч. С. 251). Известно, что правовое регулирование брачных отношений, согласно российскому семейному законодательству, осуществляется государством. Государственное регулирование оснований и порядка регистрации брака определяется тем, что брак является основой образования семьи. В соответствии с п. 2 ст. 1 СК РФ признается брак, заключенный только в органах записи актов гражданского состояния. Следовательно, религиозный обряд брака (венчание) и фактические брачные отношения, ведение общего хозяйства не имеют правового значения и не влекут образования семьи в юридическом смысле. Содержащееся в ч. 1 ст. 82 ЖК РФ законоположение "граждане, объединившиеся в одну семью" следует понимать как "граждане, объединившиеся в одну семью путем заключения брака в органах записи актов гражданского состояния". Поскольку права и обязанности супругов как членов семьи возникают со дня государственной регистрации заключения брака в органах записи актов гражданского состояния (ч. 2 ст. 10 СК РФ), постольку с этого момента у супругов и возникает право требовать заключения с кем-либо из них одним договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Таким образом, в основе изменения договора, согласно ч. 1 ст. 82 ЖК РФ, лежат следующие юридические факты:

1) проживание граждан в одной квартире;

2) пользование находящимися в этой квартире жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма;

3) объединение указанных граждан в одну семью;

4) требование названных граждан заключения с ними отдельного договора социального найма жилого помещения.

Согласия наймодателя, равно как и остальных членов семьи, в этом случае закон не требует.

Итак, при описанной ситуации вместо двух жилищных правоотношений возникает одно, согласно которому члены семьи приобретают права и обязанности, вытекающие из единого договора социального найма жилого помещения. Если один из бывших нанимателей пользовался льготами по оплате квартирной платы и коммунальных услуг, то после объединения граждан в одну семью эти льготы распространяются на всю семью.

Изменение договора социального найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи. Такого вида изменение договора базируется на следующих юридических фактах: 1) дееспособность члена семьи нанимателя; 2) заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании его нанимателем; 3) согласие членов его семьи, в том числе и прежнего нанимателя и временно отсутствующих других членов семьи; 4) согласие наймодателя.

В случае признания члена семьи нанимателем по ранее заключенному договору вместо первоначального нанимателя, а такое же право принадлежит и в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя в правоотношении жилищного найма, изменяется лишь наниматель. Предыдущий наниматель заменяется другим нанимателем, которым может выступать любой дееспособный член семьи.

Расторжение и прекращение договора социального найма

В соответствии со ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Вместе с тем жилищное законодательство содержит основания расторжения договора как по требованию наймодателя, так и по требованию нанимателя.

Итак, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях, перечисленных в ст. 83 ЖК РФ. В этой норме содержится перечень, состоящий из четырех оснований:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушение или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использование жилого помещения не по назначению.

Указанный перечень носит исчерпывающий характер и расширительному толкованию не подлежит.

Первое основание связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. В соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения, включая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Невнесение нанимателем платы является существенным нарушением, служащим основанием для расторжения договора независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или с перерывами.

Вторым основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является разрушение или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действие которых он отвечает. К таким гражданам относятся:

1) члены семьи нанимателя (ст. 69 ЖК РФ);

2) временные жильцы (ст. 80 ЖК РФ);

3) поднаниматели (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ).

Третьим основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении. Речь может идти о нарушении правил пользования жилым помещением или санитарно-эпидемиологических правил, санитарно-гигиенических правил, а также требований пожарной безопасности.

Четвертым основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является использование жилого помещения не по назначению. Поскольку жилое помещение предназначено для проживания граждан, то всякое иное его использование, связанное, например, с размещением в жилых помещениях промышленных производств, а также не в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ, можно квалифицировать как использование жилого помещения не по назначению.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателя законодательством жестко не регламентировано, поэтому наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия (в письменной форме) проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время (следует полагать, что и по любым основаниям) вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Прекращение договора социального найма жилого помещения в силу ч. 5 ст. 83 ЖК РФ осуществляется только в двух случаях:

1) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;

2) в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя.

Выселение граждан из жилых помещений социального найма

Жилищное законодательство четко установило выселение граждан с предоставлением и без предоставления другого жилого помещения. В свою очередь первую разновидность выселения ЖК РФ подразделил на две группы:

1) выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения;

2) выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения производится в судебном порядке в случаях, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления жилья.

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86 ЖК РФ).

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК РФ).

При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение, находящееся в указанном доме без расторжения договора социального найма жилого помещения. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателей и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.

Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

В соответствии с ч. 1 ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям:

1) сноса дома (ст. 86 ЖК РФ);

2) перевода жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания (ст. 87 ЖК РФ);

3) проведения капитального ремонта или реконструкции дома - другое жилое помещение по договору социального найма должно быть:

а) благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта;

б) равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению.

Кроме того, это помещение также должно:

1) отвечать установленным требованиям;

2) находиться в черте данного населенного пункта.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Конкретное жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения.

Статья 90 ЖК РФ указывает, что, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Размер этого помещения должен соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, т.е. не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 ЖК РФ).

Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Согласно ст. 91 ЖК РФ, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят указанные нарушения, то виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными

по договорам социального найма

Согласно ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другим нанимателем и находящееся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Такими доводами могут быть как предоставление в порядке обмена худшей по качеству жилой площади, так и меньшей по размеру. Судами учитываются и такие законные интересы, как неудобная планировка предлагаемой для обмена квартиры или отдаленность предполагаемого места жительства от места работы или учебы, и т.п.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права и законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требования, согласно которому после вселения нанимателя и членов его семьи в помещение, полученное по обмену, общая площадь этого жилого помещения на одного члена семьи не составит менее учетной нормы.

Оформление обмена жилыми помещениями. Согласно ст. 74 ЖК РФ обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Оригинал договора об обмене жилыми помещениями передается нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче его оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии в указанным договором об обмене жилыми помещениями, одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом, в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и предоставления им необходимых документов, указанных в ст. 74 ЖК РФ.

Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма не допускается, предусмотрены российским законодательством. Так, ст. 73 ЖК РФ предусматривает, что обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения <15>;

--------------------------------

<15> Основания предъявления иска не имеют значения, но уже сам факт предъявления его создает некоторую неопределенность: неизвестно, останется ли ответчик после вступления решения суда в законную силу субъектом данного договора жилищного найма. Что же касается спора об изменении договора социального найма жилого помещения, то можно предположить, что в результате судебного решения произойдет изменение предмета договора социального найма (например, уменьшение его вследствие раздела). Поэтому до ликвидации такой неопределенности закон и не допускает обмен.

2) право пользования обмениваемыми жилыми помещениями оспаривается в судебном порядке <16>;

--------------------------------

<16> Поскольку в суде оспаривается право пользования жилым помещением, то судебным решением может быть установлено, что право пользования жилым помещением по договору социального найма нанимателю не принадлежит.

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания <17>;

--------------------------------

<17> Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания установлен разделом четвертым Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47).

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ.

Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным. Если обмен квартирами совершен несмотря на наличие какого-либо из указанных выше обстоятельств, препятствующих обмену, суд по иску заинтересованного лица признает договор обмена жилыми помещениями недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (параграф 2 главы 9 ч. 1 ГК РФ). Здесь указаны основания общего характера, поскольку договор обмена жилыми помещениями - двусторонняя сделка.

Из общих оснований для признания сделок недействительными в судебной практике чаще других встречаются дела о существенном заблуждении по поводу качества одного из обмениваемых помещений или относительно худших жилищных условий, получаемых в результате обмена. Верховный Суд РФ ориентирует судебные органы на особенно тщательную и всестороннюю проверку фактических обстоятельств каждого конкретного дела и установление истинной причины, по которой истцу не было известно о выявленных недостатках до оформления обмена.

В случае признания обмена жилыми помещениями недействительным в качестве основного последствия применяется двусторонняя реституция, т.е. стороны подлежат переселению в ранее занимаемые помещения. Жилищный кодекс РФ в части 3 статьи 75 предусмотрел и дополнительные последствия: в тех случаях, когда обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Принудительный обмен жилыми помещениями. Законодатель, предоставляя нанимателю право на обмен жилыми помещениями, исходит из того, что реализовать это право наниматель жилого помещения по договору социального найма может лишь с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи. В случае отсутствия согласия совместно проживающих членов семьи нанимателя или самого нанимателя обмен может осуществляться принудительно в судебном порядке.

Споры по поводу согласия на обмен жилых помещений можно разделить на две группы:

1) споры, возникающие в связи с отказом наймодателя дать согласие на обмен помещения в принадлежащем ему доме;

2) споры, вызванные недостижением согласия об обмене между членами семьи. Неосновательный отказ в даче согласия на обмен жилого помещения может квалифицироваться судом как злоупотребление правом.

Поднаем жилого помещения, предоставленного

по договору социального найма

Сдача жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в поднаем - одно из предусмотренных законом (ст. 76 ЖК РФ) правомочий нанимателя.

Понятие договора поднайма. По договору поднайма наниматель, оставаясь ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения, за вознаграждение сдает, с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи (при сдаче в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, - с согласия всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей), часть занимаемого ими жилого помещения, а в случае временного выезда - все помещение в пользование поднанимателя на определенный сторонами договора поднайма срок.

В соответствии со ст. 77 ЖК РФ договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Один экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения, а если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на один год. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным (ч. 1 ст. 78 ЖК РФ). Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.

Таким образом, договор поднайма представляет собой двустороннее, возмездное, срочное соглашение между нанимателем жилого помещения, предоставленного ему по договору социального найма, выступающим в данном случае в роли наймодателя, и поднанимателем. Это соглашение является дополнительным к основному договору социального найма жилого помещения. Оно характеризуется отсутствием прав и обязанностей непосредственно между собственником жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов (действующих от их имени уполномоченных органов или уполномоченного органа местного самоуправления) либо управомоченным им лицом и поднанимателем. Лица, проживающие в жилом помещении социального найма на основании договора поднайма, остаются ответственными перед нанимателем договора социального найма и самостоятельного права <18> пользования жилым помещением не приобретают.

--------------------------------

<18> Понятие "самостоятельное право", равно как и его антипод "несамостоятельное право" известны давно. Жилищное законодательство и практика его применения используют понятие "самостоятельное право" как само собой разумеющееся, не определяя содержание его. Представители науки жилищного права еще не стремились определить, что собой представляет это право и в чем его специфика. Представляется, что можно вести речь о "самостоятельном праве" лишь тогда, когда оно существует независимо от других прав и осуществляется самим его носителем в результате совершения определенных действий. Когда законодатель употребляет фразы "поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением" (ч. 3 ст. 76 ЖК РФ) или "временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением" (ч. 4 ст. 80 ЖК РФ), то это, во-первых, не совсем корректное, а точнее, неудачное употребление терминов; во-вторых, если в жилищном праве отдельные субъекты не обладают "самостоятельными правами", следовательно, они обладают какими-то "несамостоятельными правами". Так ли это? Для ответа на поставленный вопрос необходимо выяснить, что собой представляют самостоятельные жилищные права, их объем, срок существования и принадлежность субъектам жилищных прав.

Сдача жилого помещения в поднаем не допускается, если:

1) в сдаваемом в поднаем жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в пункте 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ;

2) нет согласия других нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей;

3) федеральными законами предусмотрены другие случаи.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается и договор поднайма такого жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

В случае если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает <19>, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.

--------------------------------

<19> По закону поднаниматель отвечает за граждан, которые вселены совместно с поднанимателем в снимаемое им жилое помещение. Такие граждане должны быть указаны в договоре поднайма (ч. 2 ст. 77 ЖК РФ).

Если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, то он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

В случае, когда договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, то сторона договора, являющаяся инициатором прекращения договора, обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Правовое положение временных жильцов

Законодатель называет временными жильцами граждан, временно и безвозмездно проживающих с нанимателем и членами его семьи, занимающими жилое помещение по договору социального найма. Чтобы проживать в жилом помещении, надо в него вселиться. Основаниями вселения в жилое помещение временных жильцов выступает юридический состав, состоящий из следующих юридических фактов:

1) взаимное согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи;

2) предварительное уведомление наймодателя об этом;

3) наличие при вселении временного жильца в жилое помещение общей площади на каждого проживающего для отдельной квартиры не менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - не менее нормы предоставления.

Размер жилого помещения имеет важное юридическое значение, поскольку законодатель предоставляет право наймодателю запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления (ч. 1 ст. 80 ЖК РФ). Учетная норма представляет собой минимальный размер жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Как правило, она ниже нормы предоставления жилья. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Закон не требует заключения договора пользования жилым помещением между нанимателем и временными жильцами, однако согласно теории договорного права факт достижения соглашения между нанимателем и временными жильцами о вселении в жилое помещение свидетельствует, что между указанными сторонами возник договор безвозмездного пользования имуществом (ссуда). Безвозмездное пользование жилым помещением сближает, в известной мере, правовое положение временного жильца со ссудополучателем. В то же время сравнение нормы ст. 80 ЖК РФ (временные жильцы) со ст. 689 ГК РФ (безвозмездное пользование) дает основание полагать, что права ссудополучателя самостоятельны <20> и более гарантированны, чем права временного жильца. Этот вывод основывается на анализе норм о прекращении права пользования жилым помещением указанными лицами. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд (п. 2 статьи 80 ЖК РФ). Если срок проживания временных жильцов не согласован с нанимателем и членами его семьи, то они должны освободить жилое помещение не позднее чем через семь дней со дня предъявления требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. Право же ссудополучателя не прекращается досрочно даже при смене собственника жилого помещения (ст. 700 ГК РФ). Поскольку право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику или иным лицам, управомоченным на то законом или собственником, то ссудодатель, равно как и ссудополучатель, может отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

--------------------------------

<20> Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, в том числе по оплате коммунальных услуг. Так, в соответствии с п. 12 статьи 155 ЖК РФ плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

Поскольку временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, то это право прекращается с прекращением прав нанимателя жилого помещения.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также при отказе временных жильцов освободить занимаемое ими жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее чем через семь дней со дня предъявления требований об освобождении занимаемого жилого помещения. При отказе временных жильцов освободить жилое помещение они подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Наряду с временными жильцами сходными правомочиями пользования жилыми помещениями наделены поднаниматели <21>, опекуны, попечители, подопечные, домработницы и иные лица, выполняющие трудовые функции, связанные с необходимостью проживать по месту жительства.

--------------------------------

<21> Общее и особенное в правовом положении поднанимателей и временных жильцов в этой статье не рассматривается.

К сожалению, жилищно-правовой режим опекунов, попечителей, подопечных и иных приравненных к ним указанных категорий граждан не определен. Видимо, законодатель исходит из того, что отношения названных лиц с нанимателями, собственниками, членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов нет смысла подвергать строгому правовому регулированию. Вместе с тем нет оснований относить всех перечисленных лиц к временным жильцам и распространить на них жилищно-правовые нормы, определяющие правовое положение временных жильцов. Решение этого вопроса всецело отдано на усмотрение титульных владельцев жилищ и лиц, вселяющихся в жилое помещение этих титульных владельцев. С точки зрения прав и обязанностей указанных заинтересованных лиц, они могут заключать договоры безвозмездного или возмездного пользования жилыми помещениями. При такой ситуации следует руководствоваться соответствующими нормами законодательства.