Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма и.А. Фаршатов

Фаршатов И.А., доктор юридических наук.

Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, ведется (как правило, по месту жительства) органами местного самоуправления на основе положений:

1. Законодательных актов Российской Федерации:

а) ст. ст. 49 - 59 Жилищного кодекса РФ;

б) Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденных Постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. (в ред. от 28 февраля 1996 г. <1>, с изменениями, внесенными Определениями Верховного Суда РФ от 16 апреля 2002 г. N КАС 02-176, от 31 октября 2002 г. N КАС 02-589, от 18 сентября 2003 г. N КАС 03-413);

--------------------------------

<1> Собрание законодательства РФ. 1996. N 10. Ст. 948.

в) Правил учета военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или отставку и службы в органах внутренних дел, военнослужащих и сотрудников Государственной противопожарной службы, нуждающихся в получении жилых помещений или улучшении жилищных условий в избранном постоянном месте жительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 1998 г. (с изм. и дополн. от 8 августа 2003 г.) <2>;

--------------------------------

<2> Собрание законодательства РФ. 2003. N 33. Ст. 3269; см. также: Собрание законодательства РФ. 2005. N 7. Ст. 560.

г) распоряжения Президента РФ от 6 июля 1997 г. N 276-рп "О правилах учета нуждающихся в улучшении жилищных условий лиц, замещающих государственные должности Российской Федерации, федеральных государственных служащих, других работников федеральных органов государственной власти и иных государственных органов, образуемых в соответствии с Конституцией Российской Федерации, и предоставления жилых помещений, находящихся в ведении Управления делами Президента Российской Федерации" <3>; других законоположений, относящихся к вопросам учета граждан, нуждающихся в жилье.

--------------------------------

<3> Собрание законодательства РФ. 1997. N 28. Ст. 3424.

2. Законодательных актов и рекомендаций субъектов РФ:

а) норм законов субъектов РФ о порядке признания граждан малоимущими <4>, исходя из установленных ст. 49 ЖК РФ критериев учета дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

--------------------------------

<4> Эти законы субъектов РФ называются по-разному: "Регулирование жилищных отношений в республике", "Основания и условия предоставления жилой площади по договору социального найма", "О порядке признания граждан малоимущими и предоставления жилой площади" и др. Но суть их в главном: основания, условия и порядок признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и обеспечения жильем по договорам социального найма.

При разработке этих законов субъекты РФ, как правило, руководствовались положениями Приказа Минрегиона от 25 февраля 2005 г. "Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма" <5>;

--------------------------------

<5> Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. N 6, 7, 8 (ч. II).

б) Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставления жилых помещений, разработанных и принятых в соответствии с требованиями Жилищного кодекса, действующими положениями Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР от 31 июля 1984 г. (в ред. от 28 февраля 1996 г.);

в) рекомендаций органов государственной власти и управления субъектов РФ местным органам самоуправления по ориентирам в процессе установления учетной нормы жилого помещения и нормы предоставления площади жилья в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, иных факторов; других актов, основанных на компетенции органов государственной власти субъекта РФ в области жилищных отношений (ст. 13 ЖК РФ).

3. Нормативных правовых актов органов местного самоуправления:

а) норм относительно ведения в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

б) норм по установлению размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

в) норм по установлению учетной нормы и нормы предоставления жилья в зависимости от достигнутого в муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями;

г) правил предоставления в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; и других актов, соответствующих требованиям ст. 14 ЖК РФ (компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений).

Как органы исполнительной власти РФ, субъектов РФ, так и органы местного самоуправления в интересах объективного и законного рассмотрения дел, связанных с учетом граждан, нуждающихся в жилье, повседневно должны руководствоваться законодательными актами в этой сфере; его изменениями и дополнениями; обращать внимание на жилищные споры, рассмотренные Верховным Судом РФ.

Работники отделов учета и распределения жилья при местных администрациях испытывают сегодня затруднения в толковании норм в процессе применения положений Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР от 31 июля 1984 г. (с изм. и дополн. от 28 февраля 1996 г.), также Правил учета, принятых в 90-е годы на уровне субъектов РФ, муниципальных образований.

Прежде всего, положения Правил и после внесения неоднократных изменений и дополнений продолжают противоречить основополагающим актам о правах и свободах граждан, нормам Конституции РФ.

Л. обратился в Верховный Суд РФ с жалобой, в которой просил признать незаконным абз. 1 п. 8 Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР (утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. и действующих в редакции от 28 февраля 1996 г.), ссылаясь на то, что согласно оспариваемой норме обязательным условием для принятия на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, является наличие регистрации по месту жительства, что ограничивает права граждан, предоставленные федеральным законодательством.

Верховный Суд РФ 8 февраля 2002 г. в удовлетворении требования отказал.

Кассационная коллегия Верховного Суда РФ 16 апреля 2002 г. решение суда отменила по следующим основаниям.

Как следует из приведенных статей (28, 31), Жилищный кодекс РСФСР (1983 г.) предусматривает принятие на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, по месту жительства и не ставит данное право в зависимость от наличия либо отсутствия регистрации.

Понятие места жительства, с которым связан ряд прав и обязанностей граждан, в том числе право на постановку на учет для улучшения жилищных условий, раскрывается в ст. 20 ГК РФ, ст. 2 Закона РФ от 25 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", других нормативных актах. Регистрация не входит в это понятие и является одним из доказательств, отражающих факт нахождения гражданина по месту пребывания или жительства.

Отсутствие регистрации не исключает возможность установления судом места жительства гражданина на основе других данных, не обязательно исходящих от органов регистрационного учета.

В силу ст. 3 названного Закона регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан.

Данное положение подтверждено и Конституционным Судом РФ в Постановлении от 4 апреля 1996 г. "По делу о проверке конституционности ряда нормативных актов города Москвы и Московской области, Ставропольского края, Воронежской области и города Воронежа, регламентирующих порядок регистрации граждан, прибывающих на постоянное жительство в названные районы".

Вопреки вышеназванным нормам закона и правовой позиции Конституционного Суда РФ орган исполнительной власти РФ, осуществляя правовое регулирование на основании ст. 49 ЖК РФ, своим актом признал регистрацию по месту жительства обязательным условием реализации права граждан на постановку на учет для улучшения жилищных условий.

Кассационная коллегия Верховного Суда РФ решение Верховного Суда РФ от 8 февраля 2002 г. отменила, вынесла новое решение, которым заявление Л. частично удовлетворила: признала не соответствующим федеральному закону и не подлежащим применению абз. 1 в части слов "с регистрацией по месту жительства" п. 8 Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР (утвержденных Постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. и действующих в редакции от 28 февраля 1996 г.) <6>.

--------------------------------

<6> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. N 10. С. 4 - 5.

Кроме того, один лишь факт регистрации в квартире, принадлежащей на праве собственности родственникам нуждающегося в жилье, без учета иных обстоятельств, имеющих существенное значение, не может являться основанием для отказа в постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий <7>.

--------------------------------

<7> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. N 10. С. 29 - 30.

Многие положения вышеназванных Правил противоречат и статьям Жилищного кодекса РФ. В частности, подп. "а" п. 7 ("...имеющие обеспеченность жилой площади на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого Советом министров автономной республики..."), абз. 2 подп. "а" п. 7 ("...из числа имеющих право на первоочередное получение жилых помещений..."), абзац 2 пп. "е" п. 7 ("...в Правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений с учетом местных условий устанавливается продолжительность проживания граждан в общежитиях...") <8>.

--------------------------------

<8> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N КАС 03-413.

Практика применения статей ЖК РФ по приему граждан на учет нуждающихся в жилье показывает ряд их (статей) несовершенств; относительную пробельность; несоблюдение требований юридической техники (юридических конструкций) при изложении и последовательного расположения нормативного материала.

На основе положений статей ЖК РФ требовать постановки на учет в качестве нуждающихся в жилье обладают граждане, как не имеющие (подп. 1 п. 1 ст. 51), так и имеющие жилую площадь, но обеспеченные жильем на одного члена семьи менее учетной нормы, проживающие в помещении, не отвечающем установленным требованиям, если в составе семьи есть лица, страдающие одной из форм тяжелых заболеваний (подп. 2, 3, 4 п. 1 ст. 51 ЖК РФ).

При этом, как правило, необходимо соблюдение требований: признание нуждающегося в жилье малоимущим, т.е. исходить из ст. 49 ЖК РФ. На первый взгляд положения этой статьи являются определяющими. И в ряде случаев некоторые работники отделов учета и распределения жилья еще до выяснения нуждаемости гражданина в жилье требуют предоставления документов об отнесении его к категории малоимущих. Впоследствии выясняется, что это лицо не нуждалось в улучшении жилищных условий (получении жилья). Довольно часто бывает, что он обеспечен жильем в другом населенном пункте.

Поэтому в процессе постановки на учет, прежде всего, должны быть выяснены обстоятельства, связанные с нуждаемостью гражданина в жилье; т.е. в данном случае положения ст. 51 ЖК РФ являются определяющими.

Последовательность расположения статей ЖК РФ по правилам юридической техники должна быть такой:

51, 49, 52, 55, 54, 56...

В процессе постановки граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, применении положений ст. ст. 51, 52 ЖК РФ следует обратить внимание на следующие обстоятельства:

1) при учете лиц, проживающих в помещениях, не отвечающих установленным для жилых помещений требованиям, необходимо добиваться предъявления документов, основанных на Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. <9>.

--------------------------------

<9> Российская газета. 2006. 10 февр.

2) относительно прав больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание невозможно (подп. 4 п. 1 ст. 51 ЖК РФ):

- продолжают действовать положения Приказа Минздрава СССР от 28 марта 1983 г. (с изм. и дополн. от 6 июня 1991 г.) <10>. Положения не отменены, действуют относительно лиц, принятых на учет до 2004 г.

--------------------------------

<10> Приложение N 3/4-2004 к журналу "Здравоохранение" (извлечение).

- 21 декабря 2004 г. принято Постановление Правительства РФ "Об утверждении Перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь" <11>.

--------------------------------

<11> Собрание законодательства РФ. 2004. N 52. Ст. 5488.

- 16 июня 2006 г. - Постановление Правительства РФ "Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" <12>;

--------------------------------

<12> Собрание законодательства РФ. 2006. N 25. Ст. 2736.

3) недопустимо предъявление требований к нуждающимся в жилье по предоставлению документов, подтверждающих сроки их постоянного проживания в данной местности. Срок постоянного проживания как условие для принятия на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в законодательстве РФ не предусмотрен.

Правила учета граждан... от 31 июля 1984 г. (в ред. от 28 февраля 1996 г.) тоже не рассматривают вопросы, связанные с длительностью проживания <13>;

--------------------------------

<13> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 1. С. 10 - 11.

4) наличие права у некоторых категорий граждан на дополнительную жилую площадь или дополнительную комнату не является основанием для признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий <14>.

--------------------------------

<14> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 6. С. 21 - 22.

По смыслу п. 3 ст. 49, п. 2 ст. 52 ЖК РФ состоять на учете имеют право и иные категории граждан, нуждающиеся в жилых помещениях, т.е. лица, не признанные в качестве малоимущих на основе положений федеральных законов, указа Президента РФ, закона субъекта РФ.

Эти граждане подразделяются на две категории:

а) лица, по состоянию здоровья или социальному положению приравниваемые к малоимущим. Как представляется, к этим категориям граждан должны быть отнесены, в частности, лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний на основе названных актов 1983, 2004, 2006 гг.;

б) лица, обладающие правом требовать принятия на учет (и обеспечения жильем) только на основе нуждаемости в жилых помещениях. К ним относятся: судьи, работники прокуратуры, милиции, некоторые категории военнослужащих <15>;

--------------------------------

<15> Этот перечень не является исчерпывающим.

- судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются отдельными жилыми помещениями с учетом права судьи на дополнительную жилую площадь в размере 20 кв. м или в виде отдельной комнаты, приобретаемыми за счет средств федерального бюджета <16>;

--------------------------------

<16> Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. N 30. Ст. 1792 (с измен. в послед. годы).

- прокуроры и следователи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются отдельными жилыми помещениями (с учетом права на дополнительную жилую площадь), приобретаемыми за счет средств федерального бюджета <17>;

--------------------------------

<17> Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. N 8. Ст. 366; Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4011.

- сотрудникам милиции, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, на основе учета предоставляется жилое помещение в виде отдельной квартиры или дома органами исполнительной власти, органами местного самоуправления и организациями в первоочередном порядке, а участковым уполномоченным - не позднее 6 месяцев с момента вступления в должность <18>;

--------------------------------

<18> Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 16. Ст. 503; Собрание законодательства РФ. 2007. N 41. Ст. 4845.

- военнослужащим, проходящим военную службу по контракту и совместно проживающим с ними членам их семей, предоставляются не позднее 3-месячного срока со дня прибытия на место службы жилые помещения по соответствующим нормам (с учетом права на дополнительную жилую площадь) за счет государственного или муниципального жилищного фонда. До получения жилых помещений по соответствующим нормам военнослужащим предоставляются служебные жилые помещения или общежития <19>.

--------------------------------

<19> Собрание законодательства РФ. 1998. N 22. Ст. 2331; 2007. N 26. Ст. 3086.

Учет граждан, нуждающихся в жилье, но не относящихся к категории малоимущих, приравненных к ним; иных названных выше лиц местными органами самоуправления, как правило, не ведется <20>. Учет этих лиц ведется в процессе их участия в Государственных программах обеспечения жильем отдельных категорий граждан (молодых семей, военнослужащих, переселенцев и др.), в накопительно-ипотечных системах, организации долевого строительства; приобретения государственных, иных жилищных сертификатов, получения ипотечных, иных кредитов и др.

--------------------------------

<20> Исключения из этих правил могут быть предусмотрены в постановлениях Правительства РФ.

В Постановлении Правительства РФ от 10 декабря 2002 г. (с изм. и дополн. на 14 ноября 2007 г. (Собрание законодательства РФ. 2007. N 47 (ч. II). Ст. 5773)) утверждено Положение о регистрации и учете граждан, имеющих право на получение социальных выплат для приобретения жилья в связи с переселением из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. В нем предусмотрена регистрация и учет этих граждан органами исполнительной власти субъектов РФ по месту их постоянного жительства.

Отдельному учету подлежат лица, обладающие правами на внеочередное получение жилья (п. 2 ст. 57 ЖК РФ): граждане, жилое помещение которых признано в установленном порядке непригодным для проживания и ремонту или реконструкции; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.

При реализации на практике этих положений следует иметь в виду:

1) на основании ст. 6 (п. 2) Закона РФ от 29 декабря 2004 г. (с изм. и доп. на 29 декабря 2006 г.) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" "граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма".

Это положение распространяется также на внеочередников и первоочередников, принятых на учет согласно ст. ст. 36, 37 Жилищного кодекса РСФСР (1983 г.). При этом недопустимы перенос и смешение очередей;

2) последовательно реализуя требования Закона РФ от 27 апреля 1993 г. (с измен. и дополн. на 14 декабря 1995 г.) "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" <21>, суды с каждым годом все больше рассматривают дел, связанных с нарушением прав граждан в процессе принятия на учет, установления очередности. Дела, требующие от судей особой стойкости, порой мужества.

--------------------------------

<21> Российская газета. 1995. 26 дек.

Благо, появилась практика Верховного Суда РФ. Недавно перед судьями Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ был поставлен вопрос: должен ли суд при удовлетворении требования гражданина о предоставлении ему жилого помещения по договору социального найма вне очереди определять срок, в течение которого должно быть предоставлено жилое помещение, учитывая при этом наличие других внеочередников и время постановки гражданина на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий (действующим законодательством срок, в течение которого должно в этих случаях предоставляться жилое помещение, не определен)?

Ответ: при удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 ЖК РФ жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно предоставляться жилое помещение, законодательством не установлен, суд такой срок не должен определять, поскольку внеочередное предоставление не предполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения, а решение суда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки <22>;

--------------------------------

<22> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. N 2. С. 36.

3) некоторые субъекты РФ в своих Правилах учета граждан, нуждающихся в жилье предусматривали права граждан на первоочередное и внеочередное получение жилой площади только один раз.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассматривая одно дело в порядке кассационного производства, отметила: "Положение правового акта субъекта Российской Федерации, согласно которому льготы по первоочередному или внеочередному предоставлению жилой площади могут быть использованы гражданином только один раз, противоречит федеральному закону" <23>;

--------------------------------

<23> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. N 9. С. 6 - 7.

4) перечень лиц, обладающих правами на принятие на учет в порядке внеочередного предоставления жилья, не является исчерпывающим. Люди знают, что жилая площадь предоставляется вне очереди на основе договора социального найма "некоторым" руководящим работникам органов государственной власти и управления. Однако отношения по их учету и предоставлению жилья недостаточно прозрачны, не соответствуют требованиям гласности; четко не урегулированы законодательными актами. Особенно на уровне субъектов РФ.

В распоряжении Президента РФ от 6 июля 1997 г. "О правилах учета нуждающихся в улучшении жилищных условий лиц, замещающих государственные должности Российской Федерации, федеральных государственных служащих, других работников федеральных органов государственной власти и иных государственных органов, образуемых в соответствии с Конституцией Российской Федерации, и предоставления жилых помещений, находящихся в ведении Управления делами Президента Российской Федерации" предусматриваются только правила учета нуждающихся в улучшении жилищных условий работников федеральных органов и предоставления жилья, находящегося в ведении Управления делами Президента РФ.

Жилищный кодекс РФ не предусматривает первоочередного предоставления жилой площади отдельным категориям граждан. Между тем в ряде действующих законодательных актов РФ предусматривается принятие на учет и обеспечение жильем некоторых категорий граждан в первоочередном порядке.

В упомянутом Законе Российской Федерации от 18 апреля 1991 г. "О милиции" (с изм. и доп. на 10 октября 2007 г.), как было отмечено, "сотрудникам милиции, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, жилая площадь органами исполнительной власти, органами местного самоуправления предоставляется в первоочередном порядке".

Такая ситуация, связанная с весьма существенными элементами несогласованности статей ЖК РФ и положений действующих законодательных актов в жилищной сфере, порождает значительные сложности в процессе применения правовых норм и свидетельствует об уровне совершенства основополагающего кодифицированного акта.

Весьма сложной для работников учета и распределения жилья местных администраций, да и самих руководителей оказалась процедура отнесения граждан к категории малоимущих. Сложность заключается не в определении дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности всех членов семьи, подлежащего налогообложению; а в установлении расчетных показателей рыночной стоимости приобретения жилых помещений по нормам предоставления исходя из объема наличия жилого фонда, предназначенного для использования по договору социального найма, с учетом местных особенностей и условий; использовании ряда "замысловатых" формул при определении порога размера среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, чтобы требовать постановки на учет.

Эти расчеты определения не всегда обоснованы объективными данными; носят приблизительно-субъективный характер. И они (заключения), как правило, являются окончательными, ибо некому их проверять с точки зрения объективности и законности.

Поэтому, по высказываниям самих работников отделов учета и распределения жилья местных администраций, процедура отнесения лиц к категории малоимущих должна быть пересмотрена. Она должна быть максимально упрощенной, понятной и прозрачной.

РАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ ПО ДОГОВОРУ

СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА: АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ МЕЖОТРАСЛЕВОЙ

ТЕОРИИ И СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

О.Н. БОБРОВСКАЯ

Бобровская О.Н., доцент кафедры гражданского права ВГНА Минфина России, кандидат юридических наук.

Одной из самых важных конституционных гарантий, предоставленной каждому гражданину РФ, является право на жилище, сформулированное в ст. 40 Конституции Российской Федерации, и корреспондирующий с ним в п. 4 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации запрет произвольного лишения жилища, иначе как по решению суда, а также сохранение права пользования жилым помещением за нанимателем и членами его семьи (включая бывших), если такие права возникли из брачно-семейных отношений или по иным основаниям, установленным в действующем российском жилищном законодательстве. Данная принципиальная позиция законодателя, к сожалению, в судебной практике не всегда находит поддержку, что отрицательно сказывается при реализации указанных прав при фактическом распаде семьи.

Стоит напомнить, что в соответствии с п. 1 ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя по договору социального найма являются:

- проживающие совместно с ним его супруг, дети и родители;

- другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, в случае их вселения нанимателем в качестве членов семьи и ведении с ним общего хозяйства;

- иные лица в исключительных случаях могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке.

Рассматривая данный перечень, можно отметить, что круг лиц, признаваемых законодателем в качестве членов семьи нанимателя жилого помещения, существенно шире используемого в семейном законодательстве. В этом смысле употребление понятия семьи приближает его содержание скорее к социологическому, нежели к юридическому значению. При этом если факт состояния в семейных отношениях супруга, детей и родителей нанимателя жилого помещения является бесспорным по отношению к другим лицам он должен быть доказан или по крайней мере подтвержден. Но в любом случае, ни один член семьи не может злоупотребить своим правом, и незаконное вселение каких-либо лиц в жилое помещение может быть оспорено в судебном порядке.

Вместе с тем признание конкретного лица в качестве члена семьи требует соблюдения определенной процедуры, состоящей из последовательно совершаемых действий:

1) согласия остальных членов семьи, в том числе временно отсутствующих, выраженного в письменной форме на вселение супруга, родителей и детей. При этом вселение несовершеннолетних детей такого согласия не требует;

2) согласия остальных членов семьи, в том числе временно отсутствующих, выраженного в письменной форме, и наймодателя для вселения иных лиц (п. 1 ст. 70 ЖК РФ).

Пренебрежение правилами действующего жилищного законодательства влечет возникновение различного рода негативных последствий. Нередки также случаи судебных ошибок, затрагивающих права и интересы членов семьи нанимателя, и в том числе его несовершеннолетних детей. Такие случаи касаются как частных вопросов признания конкретных лиц членами семьи, в целях приобретения ими самостоятельного права пользования жилыми помещениями, так и добросовестного заблуждения судей относительно толкования смысла положений жилищного законодательства в сочетании с нормами семейного в контексте жилищных прав.

Например, судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда, рассмотрев 28 марта 2007 г. гражданское дело по кассационной жалобе Ш.С.А. на решение Багратионовского районного суда от 25 января 2007 г., удовлетворившего исковое требование Н.Л.А. о приобретении права пользования жилым помещением по адресу: г. Н., ул. З., кв. 3, д. 4, вынесла определение об отмене данного решения.

Изучив материалы дела, судебная коллегия установила:

1. В исковом заявлении истец Н.Л.А. указывал, что в 1993 г., заключив брак с С.Е.А., проживал с ней по адресу: г. Н., ул. З., кв. 3, д. 4, в квартире ее родителей, принадлежащей муниципальному жилищному фонду. Двое рожденных в браке детей зарегистрированы по указанному адресу. В 2006 г. супруга Н.Л.А. умерла, а он с детьми остался проживать в спорной квартире.

2. Длительное время Ш.С.А., являясь сестрой покойной жены Н.Л.А. и зарегистрированной по этому же адресу, препятствовала регистрации истца, несмотря на отсутствие возражений со стороны ее родителей.

3. Истец Н.Л.А. просил суд признать за ним право пользования жилым помещением и возложить на органы регистрационного учета обязанность зарегистрировать его по месту жительства.

В кассационной жалобе сестра покойной жены, возражая против приобретения права пользования Н.Л.А. спорным жилым помещением, утверждала, что и прежде не давала согласия на его вселение и регистрацию и просила решение суда первой инстанции отменить.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции и учета доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия нашла решение подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что Н.Л.А. был вселен нанимателем (матерью покойной жены) добровольно, постоянно проживал в квартире вместе с детьми и вел общее хозяйство.

Однако в период разворачивающихся перед нами событий и на основании ст. 6 ЖК РФ и ст. 5 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действовал ЖК РСФСР, в ст. 53 и 54 которого было указано, что наниматель действительно вправе вселить в жилое помещение членов своей семьи и иных лиц с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи. И только тогда вселенные граждане приобретали право пользования жилым помещением.

В настоящее время в соответствии со ст. 69 и 70 ЖК РФ правило о получении нанимателем письменного согласия всех совершеннолетних членов своей семьи на вселение иных лиц сохранено. При этом вселение в жилое помещение граждан, признаваемых нанимателем членами своей семьи, влечет и изменение договора социального найма, при внесении соответствующей записи. При соблюдении всех вышеперечисленных действий такие граждане приобретают право пользования жилым помещением.

Исходя из изложенного, поскольку сестра покойной жены возражала против вселения Н.Л.А. и своего письменного согласия на его вселение не давала, Н.Л.А., несмотря на фактическое проживание в квартире, права пользования жилым помещением не приобрел.

Кроме того, наличие жилищных прав на спорную площадь у несовершеннолетних детей истца не может явиться основанием для признания за Н.Л.А. права пользования этим жилым помещением. Давая пояснения по данному вопросу, суд указал, что дети истца приобрели право пользования жилой площадью по месту жительства матери, что полностью соответствует положениям ст. 20 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и ч. 3 ст. 65 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ). При этом в действующем законодательстве отсутствуют положения, согласно которым родители автоматически приобретают права на жилую площадь или имущество их детей.

Истец, вопреки положениям ст. 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), не представил суду доказательств, достаточных для удовлетворения его исковых требований. В связи с этим, установив судебную ошибку в применении норм материального права судом первой инстанции, Судебная коллегия Калининградского областного суда, руководствуясь ст. 361, 366 ГПК РФ, определила: решение суда отменить, а в удовлетворении иска Н.Л.А. отказать.

Поскольку все члены семьи нанимателя жилого помещения должны быть указаны в договоре социального найма, каждый из них обладает самостоятельным правом пользования жилым помещением, которое исходя из содержания п. 4 ст. 69 ЖК РФ не теряет своей состоятельности и после прекращения семейных отношений, в случае, если бывший член семьи продолжает проживать в этом же помещении.

При этом, сопоставив положения ч. 2 и ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, можно усмотреть существенное различие в правовом положении лиц, признаваемых настоящими и бывшими членами семьи нанимателя. Так, настоящий член семьи нанимателя имеет равные с ним права и обязанности и несет солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, в то время как бывший член его семьи самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора, сохраняя при этом аналогичные права.

Таким образом, из текста ст. 69 ЖК РФ следует, что бывший член семьи нанимателя, утратив право на раздел лицевого счета в отношении жилого помещения, в котором он остался проживать, фактически становится лицом, несущим долевую ответственность перед наймодателем по общему обязательству <1>. В связи с этим оплату коммунальных услуг и содержание жилого помещения необходимо разделить пропорционально приходящейся на каждого площади.

--------------------------------

<1> См.: Березовская Т. Ностальгия по лицевому счету // Домашний адвокат. 2005. N 23. С. 14.

Однако лицевой счет как документ бухгалтерского учета, отражающий специфику начислений и сбора оплаты жилищно-коммунальных услуг по конкретному жилому помещению (квартира, комната, дом), является единым и не подлежащим изменению в одностороннем порядке по решению нанимателя или бывшего члена его семьи. Поэтому в отношении одного и того же жилого помещения не допускается заключения отдельных договоров социального найма. Но даже в том случае, когда жилое помещение состоит из одной комнаты, возникает необходимость определить порядок пользования таким помещением в суде.

Возможность выселения бывшего члена семьи нанимателя связана с его фактическим прекращением проживания и пользования жилым помещением и приобретением самостоятельного права пользования иным жилым помещением.

Согласно ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. Поскольку участники данного жилищного правоотношения равны в правах и обязанностях, указанное правило распространяется на каждого из них, включая бывших членов семьи нанимателя <2>. Выезд в другое место жительства необходимо расценивать как односторонний отказ от исполнения договора со дня выезда. Поэтому в отношении лица, выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, оставшимся проживать в жилом помещении лицам в суде может быть заявлено требование о признании его утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства. В этом случае утрата выехавшим из жилого помещения лицом права на это жилое помещение признается через установление факта выезда. Вместе с тем, если лицом заявлено требование о расторжении договора социального найма с ответчиком в связи с его выездом в другое место жительства, такая формулировка требования сама по себе не является поводом к отказу в иске со ссылкой на то, что договор социального найма расторгается по правилам ст. 83 ЖК РФ одновременно со всеми его участниками и только по требованию наймодателя. Основанием иска и в данном случае будет выезд лица из жилого помещения в другое место жительства и односторонний отказ от исполнения договора.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Статья Л.Е. Чичеровой "Имущественные права членов семьи на жилое помещение" включена в информационный банк согласно публикации - "Юрист", 2006, N 8.

<2> См.: Чичерова Л.Е. Имущественные права членов семьи на жилое помещение // Юридическая пресса. 2006. N 1.

Следует отметить, что временное отсутствие нанимателя и членов семьи (включая бывших) не может являться основанием к утрате этими лицами права пользования жилыми помещениями. Например, Судебная коллегия по гражданским делам Пермского областного суда установила, что суд первой инстанции, отказывая гражданке О. в удовлетворении иска о признании ее бывшего мужа О. утратившим право пользования жилым помещением, исходил из того, что факт длительного отсутствия ответчика в спорной квартире с 1997 г. до момента рассмотрения дела в августе 2006 г. вызван распадом семьи, пребыванием его в местах лишения свободы (с 2000 г. по 2004 г.), созданием им новой семьи и отсутствием у него иного жилого помещения. С учетом установленного суд расценил, что отсутствие ответчика в спорном жилом помещении носит временный характер.

Разрешение споров данной категории требует установления как минимум двух фактов:

- приобретения лицом права пользования другим жилым помещением в месте своего нового жительства или пребывания;

- отсутствия препятствий в пользовании жилой площадью со стороны других лиц, проживающих в спорном жилом помещении.

Суд вправе выяснить и иные обстоятельства, свидетельствующие о временном или вынужденном выезде нанимателя. Однако суд первой инстанции не привел в решении мотивов, по которым он пришел к выводу о том, что указанные выше обстоятельства свидетельствуют о невозможности совместного проживания ответчика и истицы в спорной квартире после распада семьи и вынужденном выезде ответчика из спорной квартиры. Судом не было установлено и нового места проживания ответчика, а также характера препятствий в пользовании жилым помещением после создания новой семьи и, следовательно, оснований к прекращению исполнения обязанностей, вытекающих из договора найма, которые ответчик фактически не мог исполнить.

Подобное стало возможным вследствие того, что судом было неверно распределено бремя доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела. Так, в соответствии со ст. 69 ЖК РФ жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Поэтому в случае отсутствия нанимателя в квартире по договору социального найма обязанность доказать то, что отсутствие в спорном жилом помещении носит временный характер, лежит на ответчике.

Истец же обязан доказать факт отсутствия ответчика в квартире, добровольность выезда его из жилого помещения и отсутствие со стороны оставшихся проживать в квартире лиц препятствий в пользовании спорным помещением. О добровольности выезда могут свидетельствовать такие обстоятельства, как прекращение исполнения обязанностей, вытекающих из договора найма, освобождение спорной квартиры от своего имущества, проживание в ином жилом помещении с новой семьей, и другие подобные обстоятельства.

Отсутствие у лица, выехавшего из жилого помещения в другое место, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма, а также отсутствие у него жилого помещения на праве собственности не является презумпцией для признания отсутствия этого лица в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Право гражданина прекратить пользование спорным жилым помещением по договору социального найма может быть подтверждено не только выраженным в соответствующей форме договора волеизъявлением, но и определенными действиями, в совокупности подтверждающими такое волеизъявление гражданина как стороны в договоре социального найма.

Понуждение к осуществлению гражданских прав и обязанностей в силу закона не допускается. Суд же, не допросив ответчика по существу спора, не выяснил и его отношения к обстоятельствам, имеющим значение для дела, а при рассмотрении дела руководствовался только немотивированным мнением ответчика об отказе в удовлетворении иска без учета его действий, направленных на сохранение или отказ от права пользования спорной квартирой в период длительного отсутствия (Определение N 33-4222 от 12 сентября 2006 г.).

Данное правило подтверждается и Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 февраля 2004 г. N 13-В04-1. Т. и Д. обратились в суд с иском к П. о признании его утратившим право пользования жилым помещением, ссылаясь на то, что ответчик в течение 10 лет не пользовался квартирой, добровольно оставив жилую площадь, изъяв личные вещи, коммунальных платежей не вносил. П. иск не признал, обратился со встречным иском об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и вселении в квартиру, пояснив, что после расторжения брака с Т. вынужден был оставить жилье из-за сложившихся неприязненных отношений, однако от квартиры никогда не отказывался, сохраняет регистрацию, другого жилья не имеет.

Решением Котовского городского суда Тамбовской области от 25 декабря 2000 г. в иске Т. и Д. об утрате права на жилое помещение отказано, встречные исковые требования П. удовлетворены, он вселен в спорную трехкомнатную квартиру.

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда 12 февраля 2001 г. решение городского суда отменила, дело направила на новое рассмотрение в тот же суд.

Решением Котовского городского суда Тамбовской области от 7 июня 2001 г. П. признан утратившим право пользования квартирой, в удовлетворении встречных исков ему отказано.

В надзорной жалобе П. просил отменить определения Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда и решение Котовского городского суда Тамбовской области, а первоначальное решение от 25 декабря 2000 г. оставить в силе.

После истребования дела в Верховный Суд РФ Коллегия по гражданским делам данного суда удовлетворила 17 февраля 2004 г. жалобу по следующим основаниям.

В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия" при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, суды учитывают, что Конституция РФ в силу ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40 предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также право на жилище. А в Постановлении Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-п определено, что временное отсутствие в месте жительства не свидетельствует о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и не может являться самостоятельным основанием к утрате пользования жилыми помещениями.

Разрешая возникший между сторонами спор, суд в первоначальном решении от 25 декабря 2000 г. установил, что после расторжения брака между бывшими супругами сложились неприязненные отношения, в результате чего П. пришлось покинуть спорную площадь. Однако от жилья он никогда не отказывался, сохранил регистрацию. Кроме того, суд выяснил, что Т. предпринимала попытки совершить обменную операцию с жилым помещением, обращаясь с соответствующим иском в суд ранее, что дало основание считать о признании истицей права П. на спорную жилую площадь. Кроме того, Т. подтвердила, что сменила замки во входной двери квартиры. Поскольку другого жилья ответчик не имел и не приобрел самостоятельного права пользования жилым помещением в месте своего временного пребывания, суд пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для признания П. утратившим право пользования жилым помещением.

Все последующие судебные постановления вынесены судебными инстанциями с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлекшими неправильное решение дела, и были отменены (Бюллетень от 24 августа 2004 г. N 8).

ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ НАНИМАТЕЛЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА И ГРАЖДАН, ПОСТОЯННО

ПРОЖИВАЮЩИХ С НАНИМАТЕЛЕМ В ЖИЛОМ ПОМЕЩЕНИИ,

ПО ДОГОВОРУ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА

Е.С. СЕЛИВАНОВА

Субъектами жилищного правоотношения, возникающего на основании договора найма жилого помещения, являются наймодатель и наниматель (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

С принятием части второй ГК РФ решение вопроса о фигуре нанимателя усложнилось тем, что законодатель по-разному подходит к определению стороны, противостоящей наймодателю.

Дискуссия по вопросу о том, выступает ли на стороне нанимателя семья в целом как самостоятельное образование или участниками правоотношения являются члены семьи в договоре социального найма, дополнилась необходимостью дать правовую оценку новой категории участников наемного жилищного правоотношения, каковыми являются граждане, постоянно проживающие с нанимателем по договору коммерческого найма.

И в договоре социального найма жилого помещения, и в договоре коммерческого найма жилого помещения мы имеем дело со сложным субъектом на стороне нанимателя. Однако сравнительный анализ данного субъекта позволяет сделать вывод, что законодатель по-разному подошел к определению его структуры.

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Таким образом, законодатель делит всех членов семьи на три группы.

К первой он относит детей, супруга (супругу), родителей, которые должны совместно проживать с нанимателем.

В отличие от ЖК РСФСР 1983 г. из круга членов семьи нанимателя в новом ЖК РФ изъяты родители супруга нанимателя жилого помещения, дети другого супруга.

Ко второй группе членов семьи нанимателя относятся другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы.

Для этой категории требуется наличие дополнительных условий. Они должны быть вселены нанимателем в качестве членов семьи и вести с ним общее хозяйство. Ведение общего хозяйства с нанимателем означает, что у них совместный бюджет, из которого осуществляются общие расходы на содержание семьи.

При соблюдении перечисленных условий к членам семьи нанимателя могут быть отнесены дети супруга нанимателя и ее (его) родители.

Что касается родственников, то степень родства для положительного решения вопроса значения не имеет.

К третьей группе членов семьи нанимателя относятся иные лица. Они могут быть признаны членами семьи нанимателя в исключительных случаях в судебном порядке. Например, к их числу можно отнести фактического супруга.

В соответствии с п. 3 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Причем необходимость такого включения не зависит от того, вселились ли они в жилое помещение вместе с нанимателем или были вселены позже после заключения договора.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (п. 3 ст. 672 ГК РФ, п. 2 ст. 69 ЖК РФ).

Т.А. Семина, поддерживая сложившуюся в научной литературе точку зрения, отмечает, что все члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма являются нанимателями жилого помещения, хотя формально они не стороны в договоре.

Представляется, что члены семьи нанимателя являются участниками жилищного правоотношения. Их права и обязанности порождаются теми же основаниями, что и права и обязанности нанимателя. Действия нанимателя в отношениях с третьими лицами и с наймодателем должны быть согласованы со всеми членами семьи, в некоторых случаях с совершеннолетними членами семьи.

Каждый член семьи нанимателя имеет самостоятельное независимое от прав нанимателя право пользования жилым помещением.

Следует согласиться с точкой зрения, высказанной в научной литературе, что наниматель и члены его семьи представляют собой своеобразное социальное образование, сочетающее в себе признаки единого субъекта и самостоятельности входящих в него индивидов <1>.

--------------------------------

<1> Вишневская И.С. Понятие и субъекты жилищного правоотношения // Северо-Кавказский юридический вестник. 1998. N 2. С. 77.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (п. 4 ст. 69 ЖК РФ).

Представляется необходимым поддержать предложение о включении в п. 4 ст. 69 ЖК РФ положения об обязательности заключения нанимателем жилого помещения с бывшим членом своей семьи, продолжающим проживать в жилом помещении, соглашения, в котором обязанности бывшего члена семьи нанимателя конкретизировались бы определенным объемом участия <2>.

--------------------------------

<2> Семина Т.А. Указ. соч. С. 40.

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи (п. 1 ст. 70 ЖК РФ).

Письменное согласие о вселении нового члена семьи нанимателя представляет собой юридический факт, направленный на изменение жилищных прав и обязанностей. Если кто-то из проживающих с нанимателем членов его семьи возражает против вселения нового лица в качестве члена семьи, жилищные права у такого гражданина не возникнут.

Учитывая правовое положение бывших членов семьи нанимателя, их мнение должно учитываться при принятии решения о вселении нового лица в качестве члена семьи нанимателя.

На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя.

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

Это право наймодателя аналогично существовавшему праву отказа в советский период в прописке из-за нарушения нормы жилой площади, которая по размеру выше современной учетной нормы и носила жилищно-санитарный характер <3>.

--------------------------------

<3> Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2006. С. 136.

Вселяемый новый член семьи должен быть внесен в договор социального найма жилого помещения.

Вселившееся в качестве нового члена семьи лицо приобретает равные права и обязанности с остальными членами семьи нанимателя. Новый ЖК РФ не предусмотрел возможности изменения данного правила соглашением сторон, что было предусмотрено ЖК РСФСР 1983 г.

А.Ф. Ефимов пишет, что "именно с момента внесения изменений в договор социального найма возникает право на жилое помещение нового члена семьи" <4>.

--------------------------------

<4> Толчеев Н.К., Ефимов А.Ф. Настольная книга судьи по жилищным спорам. М., 2007. С. 99.

Т.А. Семина обращает внимание на то, что в судебных решениях указывается, что член семьи нанимателя приобретает право пользования жилым помещением только тогда, когда он реально вселился в жилое помещение и проживал в нем <5>.

--------------------------------

<5> Семина Т.А. Указ. соч. С. 39.

Представляется, что однозначно можно лишь утверждать, что без получения в установленной форме согласия членов семьи нанимателя, наймодателя жилищные права на жилое помещение у вновь вселившихся в качестве членов семьи нанимателя не возникнут.

Невключение в договор социального найма жилого помещения гражданина в качестве члена семьи нанимателя не лишает его возможности в случае возникновения спора доказывать свой правовой статус.

Применительно к договору коммерческого найма жилого помещения законодатель отказался от понятия "член семьи нанимателя" и ввел новое понятие "граждане, постоянно проживающие с нанимателем" (ст. 677 ГК РФ).

Постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане приобретают равные с ним права по пользованию предоставленным по договору коммерческого найма жилым помещением, если они указаны в договоре найма (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, с наймодателем в правоотношения не вступают, поскольку не участвуют в выработке условий и заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 677 ГК РФ отношения между нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, определяются законом.

Равные права граждан, совместно проживающих с нанимателем, по пользованию жилым помещением возникают у них только после указания их в качестве таковых в договоре коммерческого найма жилого помещения. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан должно производиться с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется. В соответствии со ст. 679 ГК РФ не требуется при вселении данной категории граждан и соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, в отличие от вселения остальных граждан (ст. 679 ГК РФ).

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, вместе с ним проживающих. Однако их правовой статус может измениться, если данные лица заключат договор с нанимателем о солидарной ответственности перед наймодателем, известив его об этом. В таком случае в соответствии с п. 4 ст. 677 ГК РФ они становятся сонанимателями.

Трансформация граждан, постоянно проживающих с нанимателем, в сонанимателей представляет собой один из видов замены нанимателя в договоре найма жилого помещения. Как общее правило в ст. 450 ГК РФ установлена презумпция, в соответствии с которой основанием изменения договора является соглашение сторон. В случае, когда наймодатель лишь уведомляется об изменении, происшедшем на стороне нанимателя, он не вступает в правоотношение с гражданами, проживающими совместно с нанимателем. Поэтому, на наш взгляд, граждане, постоянно проживающие с нанимателем, заключившие с нанимателем договор о несении солидарной ответственности перед наймодателем, не приобретут равные права и обязанности с нанимателем, вытекающие из договора найма жилого помещения. Их отношения с наймодателем ограничиваются прямо указанной в п. 4 ст. 677 ГК РФ солидарной ответственностью. Для возникновения равенства в правах и обязанностях граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и нанимателя п. 4 ст. 677 ГК РФ следует дополнить требованием о получении согласия наймодателя на изменение условия договора о стороне, ему противостоящей, то есть на трансформацию "граждан, постоянно проживающих с нанимателем", в "сонанимателей".

Граждане, совместно проживающие с нанимателем, в отличие от сонанимателей, имеют равные с ним права только по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК РФ).

Применительно к жилому помещению право пользования может быть определено как право проживать в нем.

Основанием возникновения права пользования жилым помещением нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, является договор найма. Право проживать в жилом помещении, принадлежащее гражданам, совместно проживающим с нанимателем, представляет собой самостоятельное, а не производное от прав нанимателя право. Свидетельством этому является то, что в случае смерти нанимателя или его выбытия, с одним из граждан, совместно проживавших с нанимателем, должен быть заключен договор найма по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ). В этих случаях договор продолжает действовать на тех же условиях.

Анализ ст. 677 ГК РФ, таким образом, позволяет сделать вывод, что права граждан, совместно проживающих с нанимателем, и нанимателя равны только в пользовании жилым помещением. Если данные лица и наниматель на основании заключенного между ними договора и с согласия наймодателя станут сонанимателями, то они приобретут равные права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения в полном объеме.

В ряде других статей главы 35 ГК РФ законодатель отходит от принципа равенства прав нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, только по пользованию жилым помещением. В соответствии со ст. 679, 680 ГК РФ для вселения других граждан для постоянного проживания с нанимателем и временных жильцов требуется согласие лиц, совместно с нанимателем проживающих. В то же время обращает на себя внимание то, что в соответствии со ст. 685 ГК РФ на вселение поднанимателей согласия граждан, совместно с нанимателем проживающих, законодатель не требует. Не требуется согласия граждан, совместно проживающих с нанимателем, и на переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (ст. 681 ГК РФ). Оно не допускается без согласия нанимателя.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В СЛУЧАЕ ВЫЕЗДА НАНИМАТЕЛЯ И ЧЛЕНОВ СЕМЬИ

В ДРУГОЕ МЕСТО ЖИТЕЛЬСТВА

(П. 3 СТ. 83 ЖК РФ)

В.Н. УРУКОВ

Уруков В.Н., профессор, заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин юридического факультета Чувашского государственного университета им. И.Н. Ульянова.

Одной из проблем, возникающих в правоприменительной практике судов, является толкование и применение нормы п. 3 ст. 83 ЖК РФ, согласно которому "в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым". Кажущаяся внешняя простота данной нормы не так проста при ее применении, поскольку возникают определенные трудности при разрешении судами споров в связи с применением п. 3 ст. 83 ЖК РФ. Как нам представляется, это связано прежде всего с тем, что нормы п. 3 ст. 83 ЖК РФ носят неконкретный, расплывчатый характер и законодатель не ответил на многие вопросы. При применении указанной нормы возникает ряд вопросов:

- что понимается под "выездом нанимателя и членов его семьи в другое место жительства";

- "другое место жительства" - это место в пределах одного населенного пункта, района, области, Российской Федерации или в иностранном государстве;

- связывает ли при этом закон факт "выезда в другое место жительства" с наличием или отсутствием в другом месте жительства жилого помещения нанимателя и членов семьи на праве пользования или в собственности;

- какой срок должен быть признан сроком выезда (поскольку с этого момента возникают правовые последствия - расторжение договора социального найма жилого помещения): день выезда, день приезда в другое место жительства? Например, на практике был такой случай. Гражданин С. в 1994 г. выехал в Канаду, предварительно расторгнув брак. В 2004 г. приехал обратно в г. Чебоксары и заявил иск о вселении в однокомнатную квартиру, где до выезда в Канаду проживал с бывшей женой. За это время его бывшая жена вышла замуж, родила двоих детей. Московский районный суд г. Чебоксары удовлетворил иск, указав, что гражданин С. не утратил права пользования квартирой и вселил его в спорную квартиру. Или другой пример из судебной практики Ленинского районного суда г. Чебоксары. Как детям-сиротам, брату А. и сестре Р. в 1989 г. была предоставлена однокомнатная квартира. Брат в 1990 г. уехал, в 1991 г. его осудили за тяжкое преступление, потом в 1993 г. - вторично. С момента лишения свободы и в последующем следы брата А. затерялись. В 2005 г., через 16 лет, брат появился и предъявил иск о вселении в однокомнатную квартиру, где в это время проживали его сестра с мужем и двумя несовершеннолетними детьми. Суд удовлетворил иск, указав, что брат не утратил права пользования квартирой, так как не имеет другого жилья, поскольку в течение всего этого периода находился в исправительно-трудовых колониях, а после освобождения не приобрел права пользования другой жилой площадью. Решения по вышеуказанным делам были обжалованы, но вышестоящими судебными инстанциями они были оставлены в силе;

- как долго должны отсутствовать наниматель и члены его семьи, чтобы их признали выехавшими в другое место жительства (как следует из вышеописанного примера, и 16 лет недостаточно);

- когда говорится "другое место жительства" - имеется в виду постоянное место жительства или же другие случаи выезда: в длительные заграничные командировки, на лечение и т.п., поскольку срок временного отсутствия и его критерии (временные, правовые и т.д.) нанимателя жилого помещения по договору социального найма и члена его семьи также не установлены законом (см., например, ст. 71 ЖК РФ) и т.д.

Суды по мере своих возможностей уяснения и толкования положения данной нормы выносят решения, где ими "изобретаются" различные основания прекращения жилищных прав на основании "в связи с выездом в другое место жительства", которые вызывают ряд вопросов. Это можно проиллюстрировать на выводах судов общей юрисдикции по двум гражданским делам с применением нормы ЖК РФ о расторжении договора жилищного найма в связи с выездом на другое место жительства <1>.

--------------------------------

<1> Архив Московского районного суда г. Чебоксары. Дело N 33-1951-05.

Действующая в своих интересах и в защиту прав несовершеннолетней дочери К., гражданка Р. обратилась в суд с иском к администрации Московского района о признании права пользования жилым помещением в общежитии по адресу: г. Чебоксары, улица М. Залка, дом 16, корпус 1, комната 413. Требования были мотивированы тем, что в указанной комнате общежития она проживает с 2000 года, регулярно оплачивает коммунальные услуги, вносит плату за проживание, право пользования в каком-либо ином жилом помещении не приобрела. Однако ответчик в выдаче ордера ей отказал ввиду улучшения жилищных условий и получения в собственность квартиры 28 в доме 17 по ул. Энтузиастов в г. Чебоксары для ее проживания в ней с дочерью.

Администрация Московского района г. Чебоксары обратилась в суд со встречным иском о признании Р., К. утратившими право пользования жилым помещением и выселении. Требования мотивированы тем, что согласно п. 2.2 Положения о муниципальных общежитиях жилая площадь предоставляется гражданам, не имеющим жилого помещения в г. Чебоксары. Ответчица имеет на праве собственности квартиру 28 в доме 17 по ул. Энтузиастов в г. Чебоксары. В ней она фактически не проживает. Доводы ответчицы о том, что в настоящее время она не имеет на праве собственности квартиру, юридического значения не имеют, переоформление права собственности произведено с целью ухудшения своих жилищных условий и сохранения спорной квартиры.

Суд пришел к следующим выводам.

Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользование ими установлены Примерным положением об общежитиях, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 (в редакции Постановления Правительства РФ от 23 июля 1993 г. N 726).

В соответствии с п. 10 указанного Примерного положения жилая площадь в общежитии предоставляется по решению администрации объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в введении которых находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие жилой площади в общежитии.

В целях упорядочения вопросов предоставления и пользования общежитиями, в том числе находящимися в собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, учреждений, организаций, в рамках действующей Конституции РФ, предусматривающей совместное ведение федеральных органов власти и органов власти субъектов Федерации по вопросам регулирования жилищных правоотношений Кабинетом Министров Чувашской Республики 14 апреля 2000 года было принято Постановление N 69 "Об утверждении Положения об общежитиях", согласно которому общежития предоставляются для временного проживания работников предприятий, организаций, учреждений, студентов, учащихся и иных граждан, не имеющих в данном населенном пункте жилой площади по договору найма или на праве собственности.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 3 декабря 2003 г. N 301 утверждено Примерное положение об общежитиях, находящихся в муниципальной собственности, в п. 2 которого указано, что общежития предназначаются для временного проживания граждан, зарегистрированных по месту жительства и не имеющих в данном населенном пункте жилой площади по договору найма и (или) праве собственности. Таким образом, предоставляемые в общежитиях жилые помещения являются временным жильем, предоставляемым гражданам до улучшения жилищных условий.

В соответствии с п. 18 ранее действовавшего Положения об общежитиях лица, выбывающие из общежития по предусмотренным законом основаниям, в том числе в случае улучшения жилищных условий, обязаны освободить жилое помещение.

С утверждением Примерного положения об общежитиях, находящихся в муниципальной собственности прежнее Положение указывает лишь на то, что выселение граждан, проживающих в общежитии, производится на основании и в порядке, установленных действующим законодательством.

ПРИ ТАКИХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ САМО ПО СЕБЕ ЛЮБОЕ УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ, В ТОМ ЧИСЛЕ ПРИОБРЕТЕНИЕ БЛАГОУСТРОЕННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СОБСТВЕННОСТЬ ПО ДОГОВОРУ ДАРЕНИЯ, ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ ГРАЖДАНИНА ОБЕСПЕЧЕННЫМ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ И НЕОБХОДИМОСТИ ОСВОБОЖДЕНИЯ ВРЕМЕННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ОБЩЕЖИТИИ (выделено мной. - Авт.).

Как установлено судом, 17.04.2002 Р. приобрела на праве собственности на основании договора дарения квартиру 28 в д. 17 по ул. Энтузиастов в г. Чебоксары.

Таким образом, она утратила право на проживание в общежитии, являющемся лишь временным жильем...

...Суд приходит к выводу, что иск Р. не подлежит удовлетворению, а исковые требования администрации Московского района города Чебоксары о признании ее с дочерью утратившими право пользования и выселении без предоставления другого жилого помещения являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики оставила без изменения решение суда I инстанции, отметив следующее <2>.

--------------------------------

<2> Там же.

...В СЛУЧАЕ ВЫЕЗДА НАНИМАТЕЛЯ И ЧЛЕНОВ ЕГО СЕМЬИ НА ПОСТОЯННОЕ МЕСТО ЖИТЕЛЬСТВА В ДРУГОЕ МЕСТО ДОГОВОР НАЙМА СЧИТАЕТСЯ РАСТОРГНУТЫМ СО ДНЯ ВЫЕЗДА.

ПО СМЫСЛУ УКАЗАННЫХ ПОЛОЖЕНИЙ САМО ПО СЕБЕ УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ, В ТОМ ЧИСЛЕ ПРИОБРЕТЕНИЕ БЛАГОУСТРОЕННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СОБСТВЕННОСТЬ, ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ ГРАЖДАНИНА ОБЕСПЕЧЕННЫМ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ И НЕОБХОДИМОСТИ ОСВОБОЖДЕНИЯ ВРЕМЕННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (В ОБЩЕЖИТИИ).

СУД ПЕРВОЙ ИНСТАНЦИИ ПРИШЕЛ К ПРАВИЛЬНОМУ ВЫВОДУ, ЧТО ОТВЕТЧИКИ ВВИДУ УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ ОБЯЗАНЫ ОСВОБОДИТЬ ЗАНИМАЕМОЕ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В ОБЩЕЖИТИИ. ДАННЫЙ ВЫВОД СУДА СООТВЕТСТВУЕТ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАМ ДЕЛА И ТРЕБОВАНИЯМ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА.

ПОСКОЛЬКУ ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ В ОБЩЕЖИТИЯХ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ЯВЛЯЮТСЯ ВРЕМЕННЫМ ЖИЛЬЕМ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫМ ГРАЖДАНАМ ДО УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ, СУД ПРИШЕЛ К ОБОСНОВАННОМУ ВЫВОДУ О ТОМ, ЧТО УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ, В ТОМ ЧИСЛЕ ПРИОБРЕТЕНИЕ В СОБСТВЕННОСТЬ БЛАГОУСТРОЕННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ ГРАЖДАНИНА ОБЕСПЕЧЕННЫМ ЖИЛЬЕМ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ И ВОЗНИКНОВЕНИЯ У НЕГО ОБЯЗАННОСТИ ПО ОСВОБОЖДЕНИЮ ВРЕМЕННОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ОБЩЕЖИТИИ.

ДОВОДЫ ЖАЛОБЫ О ТОМ, ЧТО СПОРНОЕ ПОМЕЩЕНИЕ - КОМНАТА 413 В ДОМЕ 16 КОРПУС 1 ПО УЛ. М. ЗАЛКА В Г. ЧЕБОКСАРЫ - НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ОБЩЕЖИТИЕМ, ЯВЛЯЮТСЯ НЕОСНОВАТЕЛЬНЫМИ, ПОСКОЛЬКУ ИЗ МАТЕРИАЛОВ ДЕЛА СЛЕДУЕТ, ЧТО НА СПОРНУЮ ЖИЛУЮ ПЛОЩАДЬ Р. ВЫДАВАЛСЯ ОРДЕР НА ЖИЛУЮ ПЛОЩАДЬ В ОБЩЕЖИТИИ, СОГЛАСНО ВЫПИСКЕ ИЗ ЛИЦЕВОГО СЧЕТА НА КОМНАТУ ТАКЖЕ УКАЗАНО, ЧТО ОНА ЯВЛЯЕТСЯ ОБЩЕЖИТИЕМ (выделено мной. - Авт.).

Как полагаю, в данном споре суды I и II инстанций неправильно применили нормы материального права.

1. Суды исходили из того, что спорное помещение является общежитием, и исходя из этого применили нормы об общежитиях. Суды при этом не установили на основе надлежащих документов правового статуса занимаемого Р. жилого помещения и дома. Между тем, по данным администрации г. Чебоксары, дом является жилым, а не общежитием, спорное помещение, занимаемое Р., было предоставлено на основании решения администрации и профкома ПО "Завод им. Чапаева", так как она на момент предоставления жилья работала в данной организации в должности медсестры медсанчасти ПО им. Чапаева. Таким образом, суд применил закон, не подлежащий применению по данному делу.

2. Как указано в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5 (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 21 декабря 1993 г. N 11), разрешая споры о выселении из общежития, следует проверять, является ли общежитием помещение, занимаемое ответчиком, для чего необходимо выяснить следующие обстоятельства: находится ли дом, в котором расположено жилое помещение, во владении истца; построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели; имеется ли разрешение санэпидемстанции на его заселение как общежития; выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жилой площади в общежитии; укомплектован ли дом (жилое помещение) мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан; имеются ли штаты для обслуживания общежития; взимается ли плата за пользование им и др.

Полученные доказательства должны быть исследованы в судебном заседании и оценены в совокупности. Только после этого суд вправе решить вопрос о том, распространяется ли на помещение, по поводу которого возник спор, правовой режим общежития. Спорное помещение не имеет признаков общежития. Следовательно, суды пришли к неверному выводу о правовом статусе спорного дома, что противоречит единообразному применению законодательства (см. Определение СК ВС РФ от 21 марта 1991 г. // ВВС. 1991. N 8. С. 3).

Жилой дом N 16/1 по улице М. Залка не отвечает признакам общежития (специально построенный жилой дом, использование дома целиком под общежитие, специальное обустройство, регистрация жилого дома под общежитие (Постановление СМ РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 в ред. от 23 июля 1993 г. N 726 и т.д.)) и использовался как жилой дом. Более 70% жильцов дома являются бывшими и настоящими работниками завода им. Чапаева, многие из которых приватизировали занимаемые ими помещения, что нашло подтверждение доказательствами по делу.

3. Р. и ее дочь вселены в спорное помещение, как выше указывалось, на законных основаниях согласно ордеру N 290, выданному на основании совместного решения администрации и профкома Постановлением администрации Московского района от 24 июля 2000 г. N 1593. На нее и открыт лицевой счет N 17048 15 февраля 2000 г. С этого времени она регулярно оплачивала расходы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. Следовательно, на основании норм ст. ст. 671, 672 ГК РФ между Р. и ответчиком заключен договор найма на спорное жилое помещение. В соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В силу ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, несоблюдение которой согласно ст. 162 ГК РФ не влечет недействительности сделки и не лишает стороны права ссылаться в подтверждение условий сделки на письменные доказательства.

Принятие наймодателем (ПО "Завод им. Чапаева") решения о предоставлении Р. комнаты для проживания подтверждается совместным решением администрации и профкома общества. Письменным доказательством решения наймодателя о предоставлении Р. жилого помещения является также выданный ответчиком ордер на занятие жилой площади. Как выше указывалось, с 22 февраля 2000 г. на имя Р. открыт лицевой счет нанимателя на спорную комнату, с указанного же времени она зарегистрирована по данному адресу по месту жительства и производила оплату жилья и коммунальных услуг.

Таким образом, между ПО "Завод им. Чапаева" и Р. заключен договор найма, по которому завод предоставил Р. и ее дочери спорную комнату за плату для проживания в ней. Срок действия указанным договором не установлен, в связи с чем на основании ч. 1 ст. 683 ГК РФ он считается заключенным на пять лет.

Если исходить из того, что спорное помещение в последующем было передано муниципальному образованию, то в силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, а предусмотренные законом основания для расторжения договора найма жилого помещения не имеются, Р. сохраняет права пользования спорной комнатой на условиях договора найма жилого помещения, заключенного с ПО "Завод им. Чапаева". При этом новый собственник жилого помещения - муниципальное образование, от имени которого действует орган местного самоуправления, является наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

4. Суды применили закон, не подлежавший применению. Суды не применили нормы п. 1 ст. 450 ГК РФ, п. 3 ст. 83 ЖК РФ, подлежащие применению, поскольку расторжение любого гражданско-правового договора, в том числе и договора найма на жилое помещение, возможно по соглашению сторон, если законом или договором не предусмотрено иное. Правила не являются законом. Следовательно, договор найма на жилое помещение может быть расторгнут по требованию одной стороны по решению суда, а не по заявлению какой-либо стороны. Суд не расторгнул договор найма на жилое помещение. Без расторжения договора найма Р. и ее дочь, как представляет У., не могут быть выселены из спорного помещения.

Администрацией Московского района г. Чебоксары не заявлялись требования о расторжении договора найма на спорную жилую площадь. Таким образом, без расторжения договора найма невозможно как признание утраты права пользования жилым помещением, так и выселение.

Наличие или отсутствие в собственности Р. другой жилой площади не может влиять на спорные правоотношения, на что неоднократно указывалось в постановлениях, определениях высших судебных инстанций (Верховного Суда РФ, Конституционного Суда РФ), и не может быть обстоятельствами, ущемляющими ее жилищные права, поскольку она и ее дочь из муниципального или государственного жилищного фонда какого-либо жилья, кроме спорного, не получали, т.е. ранее не реализовывали гарантированное ст. 40 Конституции РФ право на жилье. Более того, на момент вынесения решения суда в ее собственности жилье отсутствовало. Кроме этого, как представляется, дочь Р. приобрела самостоятельное право пользования спорным помещением (если и согласиться с незаконным выводом суда о якобы утрате права пользования Р. спорным помещением). Как указала Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ от 28 февраля 1994 г., "несовершеннолетний ребенок... приобретает право на жилую площадь в квартире (в доме) того родителя, с кем он постоянно живет" (см. БВС РФ. 1994. N 5. С. 2).

Суд также применил нормативный правовой акт (Постановление КМ ЧР от 3 декабря 2003 г. N 301), не подлежавший применению, поскольку спорное правоотношение возникло 24 июля 2000 г., т.е. в нарушение принципов права допущено придание обратной силы правового акта, ухудшающего положение гражданина. Кроме этого, в Постановлении КМ ЧР от 3 декабря 2003 г. N 301 нет каких-либо предписаний о выселении лиц из комнаты в связи с дарением им квартиры в собственность.

Между тем постановлением администрации г. Чебоксары от 9 июня 2003 г. N 84 произведен перевод ряда общежитий г. Чебоксары, в том числе и общежития по ул. М. Залка, дом N 16/1, в разряд жилых домов. Это обстоятельство судом не принято во внимание.

Кроме того, суд свои выводы о признании Р. с дочерью утратившими права пользования указанной комнатой обосновал фактом наличия на праве собственности у нее квартиры N 28 в доме N 17 по ул. Энтузиастов в г. Чебоксары и в этой связи признал, что лицо, улучшившее свои жилищные условия, обязано освободить временное жилье.

Между тем в соответствии с п. 3 ст. 83 ЖК РФ договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место, а такого доказательства у суда не было (ради справедливости должны отметить, что дело было пересмотрено в надзорном порядке и иск Р. удовлетворен).

По другому аналогичному делу суд пришел к следующим любопытным выводам <3>:

--------------------------------

<3> Архив Московского районного суда г. Чебоксары. Дело N 2-1214-05.

администрация Московского района г. Чебоксары обратилась с иском к Г. и ее дочери Г. о признании утратившими право пользования жилым помещением-комнатой N 620 дома N 18/1 по ул. Пирогова в г. Чебоксары и выселении их из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Исковые требования мотивированы тем, что Г. на семью из двух человек, стоящей в очереди на получение жилья в администрации Московского района г. Чебоксары и проживающей в общежитии, предоставлена безвозмездная ссуда на строительство однокомнатной квартиры. После получения ссуды и завершения строительства жилья Г. со своей семьей выехала на постоянное место жительства в квартиру N 193 дома N 20 по ул. Чернышевского, тем самым утратила право пользования спорным жилым помещением. Однако после выезда Г. отказалась освободить ранее занимаемое жилое помещение, комнату N 620 дома N 18/1 по ул. Пирогова в г. Чебоксары.

Г. в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери Г., а также муж Г. - Н. обратились со встречным иском о признании права пользования жилым помещением-комнатой N 620 дома N 18/1 по ул. Пирогова. Исковые требования мотивированы тем, что 29 марта 2005 г. зарегистрирован брак между Г. и Н., после регистрации брака Н. был вселен в жилое помещение по месту жительства Г., тем самым приобрел право пользования указанным жилым помещением. На основании постановления администрации г. Чебоксары дом N 18/1 по ул. Пирогова, ранее являвшийся общежитием, переведен в разряд жилых домов, что является основанием для заключения с Г. и членами ее семьи договора социального найма жилого помещения.

...Постановлением главы администрации Московского района г. Чебоксары от 21 июня 1999 г. постановлено: предоставить Г. безвозмездную субсидию на два человека семьи в размере 73583 рубля на строительство однокомнатной квартиры в доме N 20 по ул. Чернышевского г. Чебоксары, общей площадью 40,43 кв. м. Далее постановлено: Г. разницу между стоимостью строительства жилья и величиной безвозмездной субсидии в размере 31535 рублей внести в Чебоксарское отделение Чувашского банка АКБ СБ РФ путем приобретения жилищных облигаций. Ордер Г. на предоставленную квартиру выдать после завершения строительства на право получения безвозмездной субсидии. Семья Г. исключается из списка очередности на улучшение жилищных условий.

Факт получения безвозмездной субсидии Г. в размере 70% стоимости и внесение собственных средств Г. в размере 30% стоимости квартиры N 193 дома N 20 по ул. Чернышевского сторонами не оспаривается и подтверждается представленными документами. Администрацией Московского района г. Чебоксары 23 ноября 2000 г. ответчице выдан ордер на право занятия указанной однокомнатной квартиры N 193 дома N 20 по ул. Чернышевского. Так, в соответствии со справкой МУП "БТИ и ПЖФ" г. Чебоксары осуществлена приемка в эксплуатацию сорока пяти квартир в доме N 20 по ул. Чернышевского (кв. со 151 по 195) на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 13 декабря 2004 г. Согласно акту приема-передачи от 16 декабря 2004 г. передано на обслуживание МУП "МРУ ЖКХ" сорок пять квартир (со 151 по 195, в том числе квартира 193) в доме N 20 по ул. Чернышевского в г. Чебоксары. Из справки МУП "МРУ ЖКХ" следует, что лицевой счет на квартиру 193 дома N 20 по ул. Чернышевского не открыт в связи с тем, что нанимателем жилого помещения не представлены документы на право проживания в указанной квартире. Лицевой счет при представлении указанных документов будет открыт с начислением задолженности по оплате коммунальных платежей за период с декабря 2004 года...

...Суд находит, что между сторонами сложились правоотношения, регулируемые нормами как жилищного, так и гражданского законодательства.

Положениями жилищного законодательства предусмотрены различные способы обеспечения граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, жильем.

Так, согласно положениям ст. 2 Федерального закона "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшей на момент возникших между сторонами правоотношений, осуществляя право не обеспеченных жильем граждан на улучшение жилищных условий, государство оказывает помощь, развивая строительство домов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему льгот и компенсаций по оплате строительства жилья. При этом право выбора способа обеспечения жильем принадлежит гражданину, в том числе и путем приобретения жилья, получения финансовой помощи в виде предоставления субсидии на предоставление жилья.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. N 937 "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья" с последующими изменениями и дополнениями утверждено Положение о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья. Указанным Положением предусмотрено, что безвозмездная субсидия на строительство жилья предоставляется как из средств федерального бюджета, так и из иных источников. Безвозмездная субсидия на строительство или приобретение жилья предоставляется гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим в соответствии с законодательством Российской Федерации на учете по предоставлению жилой площади, и предоставляется в размере не более 70% стоимости жилья (за исключением отдельных категорий граждан). Граждане, использовавшие выделенную субсидию, снимаются с учета по улучшению жилищных условий.

Лицам, получившим субсидию, иные формы льготного финансирования (кредитования) строительства или приобретения жилья не предоставляются.

Указом Президента Чувашской Республики от 19 января 1999 г. N 3 "О мерах по формированию программы строительства социального жилья" в целях улучшения жилищных условий граждан республики закреплены положения об оказании государственной поддержки гражданам в строительстве и приобретении жилья, в том числе безвозмездных субсидий за счет средств федерального бюджета.

Указанными нормативными актами предусмотрено, что безвозмездные субсидии на приобретение жилья предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и стоящим в очереди на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления, безвозмездная субсидия предоставляется однократно...

...Как следует из материалов дела, Г. с дочерью 1999 года рождения, занимая комнату N 620 дома N 18/1 по ул. Пирогова в г. Чебоксары по ордеру на жилую площадь в общежитии, стояла в очереди на получение жилья в администрации Московского района г. Чебоксары. Она обратилась с заявлением о предоставлении ей ссуды на приобретение жилья на семью в составе двух человек, включая себя и дочь. По ее заявлению ей была выделена ссуда для приобретения жилья - однокомнатной квартиры, площадью 44 кв. м, N 193 дома N 20 по ул. Чернышевского в г. Чебоксары в размере 70% стоимости жилья со снятием с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Улучшение жилищных условий семьи Г. подразумевает переселение для проживания в приобретенное на льготных условиях жилье. Этот вывод следует из того обстоятельства, что Г. была исключена из очереди лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Таким образом, ответчица выбрала способ улучшения своих жилищных условий путем использования установленных государством льгот и компенсаций. С момента дачи согласия на приобретение квартиры путем предоставления ей ссуды ее права по пользованию и распоряжению спорным жилым помещением прекратились, следовательно, возникла обязанность по его освобождению.

В соответствии со ст. ст. 9, 309, 310 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

То обстоятельство, что, получая ссуду на приобретение жилья, ответчица обязана освободить ранее занимаемое жилое помещение, является очевидным, поскольку материалы дела свидетельствуют о том, что Г. выразила свое согласие на улучшение своих жилищных условий. В то же время, выразив согласие на улучшение жилищных условий путем получения ссуды, использования льгот, ответчица обязана освободить ранее занимаемое жилое помещение, так как с этого момента ее права по пользованию и распоряжению им прекратились. Прекратить права на спорное жилое помещение и несовершеннолетней дочери ответчицы, так как ее права производны от жилищных прав ее матери.

Поскольку законных оснований для отказа ответчицей исполнить обязательство освободить спорную квартиру не имеется, исковые требования администрации Московского района суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчиков о том, что в настоящее время дом N 18/1 по ул. Пирогова утратил статус общежития, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований. Обязанность по освобождению жилья возникла с момента дачи согласия на улучшение своих жилищных условий путем получения ссуды. На тот период времени спорное жилое помещение имело статус общежития. Г. предоставлена субсидия в размере 70% стоимости жилья, что является максимальным размером предоставления субсидии согласно вышеприведенным положениям закона...

Субсидия ответчице предоставлена на состав семьи из двух человек, согласно поданному ею заявлению. На момент заключения брака (29 марта 2005 г.) у Г. имелась обязанность по освобождению жилья, правом вселять в спорное жилое помещение она не обладала, таким образом, право пользования данной жилой площадью у Н. не возникло. Вновь улучшить жилищные условия Г. со своей семьей может согласно положениям действующего жилищного законодательства.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики от 7 ноября 2005 г. данное решение было оставлено без изменений.

Очевидно, судебные акты по данному делу являются не только не бесспорными, но и противоречат нормам жилищного законодательства в части прекращения договоров социального найма в связи с выездом в другое место жительства. Обратите внимание, в судебном акте не упоминаются слова "договор социального найма". На взгляд автора, при разрешении спора суд не применил закон, подлежащий применению, в частности:

а) нормы ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", согласно которому к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находятся в жилых домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.

Спорные помещения ранее находились в общежитии завода, которое в 2003 г. передано муниципальному образованию г. Чебоксары.

Таким образом, с 1 марта 2005 г. на основании вышеназванной нормы Г. и ее дочь являются нанимателями спорного помещения на основании договора социального найма.

С учетом вышеназванной нормы правоотношения сторон должны быть рассмотрены на основании норм гл. 8 "Социальный наем жилого помещения" ЖК РФ, что не было учтено судами;

б) основания выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения установлены нормами ст. 91 ЖК РФ, т.е. в нашем случае отсутствуют основания выселения Г. из занимаемого помещения. Кроме того, отсутствуют основания расторжения и прекращения договора социального найма Г., предусмотренные ст. 83 ЖК РФ;

в) ЖК РФ не содержит нормы о признании граждан утратившими право пользования жилыми помещениями. Суд без каких-либо правовых оснований, предусмотренных действующим жилищным и гражданским законодательством, и только на основании следующих суждений:

- "с момента дачи согласия на приобретение квартиры путем предоставления ей (лицу. - Прим. авт.) ссуды, ее права пользования и распоряжения спорным помещением прекратились, следовательно, возникла обязанность по его освобождению";

- "прекращение прав ее семьи на спорную квартиру возникает из обязательственных отношений, возникших в связи с приобретением жилья в порядке улучшения жилищных условий";

- "получая ссуду на приобретение жилья, ответчики обязаны освободить ранее занимаемое жилое помещение";

- "ответчик обязан освободить жилое помещение, поскольку Г. выразила свое согласие на улучшение своих жилищных условий";

- "ответчик обязана освободить ранее занимаемое жилое помещение" (поскольку, по мнению суда, "выразила согласие на улучшение жилищных условий". - Прим. авт.);

- "обязанность по освобождению жилья возникла с момента дачи согласия на улучшение своих жилищных условий путем получения ссуды" (интересно, где должна была проживать Г. с 1999 г.? - Прим. авт.);

- "на момент заключения брака у Г. имелась обязанность по освобождению жилья, правом вселять в спорное жилое помещение она не обладала, т.о., право пользования данной жилой площадью у Н. не возникло" - признал прекращение жилищных прав Г. и ее дочери Г. и наступлении у них обязанности освободить занимаемое жилое помещение. Таким образом, суд самостоятельно установил по своему усмотрению нормы жилищного права и в обоснование своих выводов руководствовался ими, что нельзя квалифицировать иначе как судебный произвол;

г) суд не применил нормы договора социального найма необоснованно, поскольку, как полагаем:

Г. вселена в спорное помещение на законных основаниях согласно ордеру N 713, выданному на основании совместного решения администрации и профкома постановлением администрации Московского района от 10 ноября 1995 г. N 1265. На нее, в последующем и на ее дочь 1999 г.р., открыт лицевой счет N 1779 26 мая 1995 г. С этого времени она регулярно оплачивала расходы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. Следовательно, на основании норм (ст. ст. 671, 672) ГК РФ, а с 1 марта 2005 г. на основании ст. 60 ЖК РФ между Г. и ответчиком заключен договор найма на спорное жилое помещение по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В силу ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, несоблюдение которой согласно ст. 162 ГК РФ не влечет недействительности сделки и не лишает стороны права ссылаться в подтверждение условий сделки на письменные доказательства.

Принятие наймодателем (ПО "Приборный завод", на балансе которого находилось общежитие) решения о предоставлении Г. комнаты для проживания подтверждается совместным решением администрации и профкома. Письменным доказательством решения наймодателя о предоставлении гражданам жилого помещения является также выданный ответчиком ордер на занятие жилой площади. Как выше указывалось, на имя Г. открыт лицевой счет нанимателя на спорную комнату, с указанного же времени они зарегистрированы по данному адресу по месту жительства и производили оплату жилья и коммунальных услуг.

Таким образом, между ПО "Приборный завод" и Г. заключен договор найма, по которому завод предоставил ей и ее дочери спорную комнату за плату для проживания в ней. Срок действия указанным договором не установлен.

Спорное помещение в последующем передано муниципальному образованию. В силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, а предусмотренные законом основания для расторжения договора найма жилого помещения не имеются, мы сохраняем права пользования спорной комнатой на условиях договора найма жилого помещения, заключенного с ПО "Приборный завод". При этом новый собственник жилого помещения - муниципальное образование, от имени которого действует орган местного самоуправления, является наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма и с 1 марта 2005 г. на условиях социального найма;

д) суд также не применил нормы п. 1 ст. 450 ГК РФ, п. 1 ст. 83 ЖК РФ, поскольку расторжение любого гражданско-правового договора, в том числе и договора найма на жилое помещение, возможно по соглашению сторон, если законом или договором не предусмотрено иное. Следовательно, договор найма на жилое помещение может быть расторгнут по требованию одной стороны по решению суда, а такое требование не заявлено.

Администрацией Московского района г. Чебоксары не заявлялись ранее требования о признании ордера недействительным или о расторжении договора найма на спорную жилую площадь. Таким образом, без расторжения договора найма невозможно как признание утраты права пользования жилым помещением, так и выселение, поскольку права на жилую площадь основаны на договоре найма.

Более того, на момент вынесения решения суда в собственности Г. жилье отсутствовало. Кроме этого, по нашему мнению, ее дочь приобрела самостоятельное право пользования спорным помещением (если и согласиться с незаконным выводом суда о якобы утрате права пользования Г. спорным помещением);

е) суд также не применил нормы ст. ст. 67, 69, 70 ЖК РФ в отношении супруга Г. - Н. К настоящему времени у Г. нет прав на какие-либо иные жилые помещения. Можно только догадаться, что ей будет предоставлена другая жилая площадь (по ул. Чернышевского, 20 - 193), как утверждает ответчик. Поскольку правоустанавливающих документов нет, то Г. и ее семья не могут вселяться (в противном случае это незаконное действие) в квартиру по ул. Чернышевского, 20 - 193. Данное обстоятельство еще раз подтверждает факт проживания в спорном помещении Г. и ее семьи. Суд выселяет Г. и ее семью фактически на улицу, поскольку неизвестно, когда наступят права Г. на квартиру 193 в д. 20 по ул. Чернышевского в г. Чебоксары, и наступят ли они вообще...

Решение суда нарушает единообразие применения жилищного законодательства. Так, Президиум Верховного суда ЧР по гражданскому делу N 44-Г-7 в Постановлении от 18 февраля 2005 г. пришел к следующему выводу: факт наличия в собственности квартиры (Г., если и будет предоставлена, то только на праве собственности, поскольку ссуда выдается для строительства ей квартиры. - Прим. авт.), улучшение своих жилищных условий не является основанием для расторжения договора найма <4>;

--------------------------------

<4> Архив Верховного суда Чувашской Республики. Дело N 44-Г-4.

ж) если и признать, что Г. проживает в общежитии, то перечень оснований, по которым может быть произведено выселение из общежития, изложен в ст. 110 ЖК РФ, действовавшего до 1 марта 2005 г., в соответствии с которой прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения из общежития, которое им было представлено в связи с работой или учебой. Другие работники предприятий, учреждений и организаций, поселившиеся в связи с работой, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления. Лица, прекратившие работу по иным основаниям, а также лица, перечисленные в ст. 108 Кодекса, могут быть выселены лишь с предоставлением им другого жилого помещения (ст. 97).

Также перечень оснований, по которым может быть произведено выселение из общежития, изложен в ст. 103 нового Жилищного кодекса, действующего ныне, в соответствии с которой в случаях расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В соответствии с п. 3 ст. 101 Кодекса договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке (о чем истцом не было заявлено) по требованию наймодателя при исполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения и также иных предусмотренных ст. 83 Кодекса случаях (невнесение платы, разрушение/повреждение жилого помещения, нарушение прав соседей, использование помещения не по назначению).

Таким образом, перечень оснований, в соответствии с которым граждане могут быть выселены из общежития, является исчерпывающим.

Если учитывать, что на основании постановления администрации г. Чебоксары дом N 18/1 по ул. Пирогова в г. Чебоксары, ранее являвшийся общежитием, переведен в разряд жилых домов, на данные отношения распространяются положения ст. ст. 83, 98 Кодекса.

Таким образом, перечень оснований, в соответствии с которым граждане могут быть выселены из жилых помещений, также является исчерпывающим.

Оснований, по которым граждане могут быть признаны утратившими право на жилую площадь в общежитии или другом жилом помещении, ЖК РСФСР не содержит.

В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом соразмерно конституционно значимым целям.

Согласно ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативные акты не могут противоречить федеральным законам, в случае противоречия между федеральным законом и иным нормативным актом, изданным в РФ, действует федеральный закон.

Следовательно, сам по себе факт предоставления гражданину субсидии на строительство жилья или приобретение гражданином в собственность квартиры не может расцениваться как отказ этого гражданина от прав на ранее занимаемую жилую площадь, в том числе и от жилой площади в общежитии или как выезд в другое место жительства.

Ссылка суда первой инстанции на то, что, получая ссуду на получение жилья, ответчица обязана освободить ранее занимаемое жилое помещение, так как с этого момента ее право пользования и распоряжения занимаемым жилым помещением прекратилось, сделана без учета того, что никаким действующим законодательством такого основания для выселения ни из общежития, ни из другого жилого помещения не предусмотрено. Другие основания, предусматривающие возможность при названных правоотношениях расторгнуть договор найма и признать Г. утратившей право пользования комнатой, Московским райсудом не названы. При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для признания Г. утратившей право пользования жилым пом

льзования жилым помещением и для выселения без предоставления другого помещения.

Таким образом, тема, затронутая в данной статье, требует более глубокого и детального исследования, и несомненно, нормы ЖК РФ в части расторжения договора найма в связи с выездом в другое место жительства требуют коренной переработки законодателем. В частности, следует раскрыть такие положения, как выезд в другое место жительства, сроки отсутствия в связи с выездом в другое место жительства и т.д. и т.п. Данная проблема, которая на сегодняшний день является актуальной в правоприменительной практике, в определенной степени могла быть сглажена с принятием постановления Пленума Верховного Суда РФ, разъясняющего порядок расторжения договора социального найма в связи с выездом в другое место жительства нанимателя и членов его семьи.