Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание договора г.Ф. Шешко

Шешко Галина Федоровна, заслуженный юрист Российской Федерации.

В настоящее время предоставление жилья из государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма уже не является основным способом удовлетворения жилищных потребностей. Однако социальный наем не следует понимать как пережиток и наследие советского периода. Для определенных категорий населения получение жилого помещения от государства на льготных условиях зачастую единственно возможный способ реализации конституционного права на жилище.

Договору социального найма жилого помещения отводится значительное место в сфере жилищных отношений. Данный договор является наиболее значимым основанием возникновения права пользования жилым помещением в числе иных отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Жилищный кодекс РФ устанавливает ряд условий, необходимых для обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма: признание малоимущими или определение федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ иных категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по такому договору; нуждаемость в жилом помещении; постоянное (как правило) проживание в данном населенном пункте.

Признание граждан малоимущими (в целях ЖК РФ, а следовательно, для обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма) возложено на органы местного самоуправления <1>. Порядок признания граждан таковыми устанавливается законом соответствующего субъекта РФ. Что касается иных категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, то согласно статье 49 ЖК РФ они определяются федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов РФ. Данными актами могут быть установлены основание нуждаемости в жилых помещениях и порядок обеспечения определяемых категорий граждан жилыми помещениями по договору социального найма. Таким образом, определенные в них учетная норма, норма предоставления жилья могут значительно отличаться от положений Жилищного кодекса РФ.

--------------------------------

<1> Напомним, что Жилищный кодекс РФ освободил государственный жилищный фонд от обязанности по обеспечению жильем малоимущих граждан (что, строго говоря, не основано на положениях Конституции РФ).

Договор социального найма характеризует ряд существенных признаков. Так, жилые помещения по такому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях статей 19, 49 ЖК РФ, статьи 672 ГК РФ; договор заключается без установления срока его действия (статья 60 ЖК РФ). Положение о бессрочном предоставлении жилого помещения содержалось в статье 10 ЖК РСФСР. Достойно внимания и ранее действовавшее законодательство. Так, статьей 156 ГК РСФСР 1922 г. предусматривалось автоматическое возобновление договора жилищного найма. Следовательно, положение жилищного законодательства о предоставлении жилого помещения в бессрочное пользование, являющееся неизменным практически на всех этапах действия российского законодательства, сохранено в действующем законодательстве.

Предметом договора социального найма должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (статья 62 ЖК РФ). Жилой дом понимается в данном случае как одноквартирный. Когда под понятием "жилой дом" понимается многоквартирный, на это специально указывается (см. пункт 2 статьи 673 ГК РФ, главу 6 ЖК РФ). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть юридически и фактически свободным. Оно не должно иметь пользователей этим помещением на законных основаниях (временное отсутствие нанимателя и членов его семьи); жилое помещение не должно быть занято лицами, не имеющими права пользования этим помещением (например, самовольное занятие жилого помещения; проживание в помещении поднанимателей, тогда как договор жилищного найма расторгнут и наниматель выехал из этого помещения).

Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым принадлежит на законных основаниях иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению. Споры подлежат разрешению в судебном порядке. До того момента, пока не будет принято решение по возникшему спору либо освобождено незаконно занимаемое жилое помещение, оно не подлежит заселению.

Жилищный кодекс РФ не содержит положения, предусматривающего основания, порядок и последствия признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 суд вправе принять такое решение в случае <2>:

--------------------------------

<2> Примечательно, что данные позиции практически повторяют положения статьи 48 ЖК РСФСР о признании ордера на жилое помещение недействительным.

- представления гражданами не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия их на учет нуждающихся в жилье;

- нарушения прав других граждан на предоставляемое жилое помещение;

- неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

- нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений, предусмотренных жилищными актами.

Постановлением Пленума определено, что одновременно (в одном исковом производстве) подлежит рассмотрению также требование о признании заключенного на основании указанного решения договора социального найма недействительным и выселении проживающих в жилом помещении лиц.

Хотелось бы обратить внимание на часть 3 статьи 60 ЖК РФ, согласно которой изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора.

Данное положение не нашло логического завершения. Не определено, каковы последствия таких изменений.

Существенным для решения данного вопроса следует считать изменение (значительное) материального положения семьи, когда семья не может быть отнесена по законодательству к числу малоимущих.

Для определения последствий такого изменения обратимся к статье 156 ЖК РФ. Согласно части 9 этой статьи граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Следствием вышеобозначенного изменения положения семьи, занимающей жилое помещение по договору социального найма, должно явиться установление платы за наем жилого помещения, которая предусматривается статьей 154 ЖК РФ. Ее размер согласно части 4 статьи 156 ЖК РФ определяется в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

Существенной гарантией осуществления права пользования жилым помещением является неприкосновенность жилища. Согласно статье 25 Конституции Российской Федерации жилище неприкосновенно. Проникновение в жилище против воли проживающих в нем лиц возможно только в случаях, установленных законом, или на основании решения суда.

Нарушение неприкосновенности жилища может повлечь уголовную ответственность (статья 139 УК РФ). Вопросам неприкосновенности жилища посвящена статья 3 ЖК РФ. Частью 3 данной статьи предусматривается возможность проникновения в жилище без согласия проживающих в нем лиц только при обстоятельствах чрезвычайного характера в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом.

Правила о неприкосновенности жилища не касаются граждан, которые занимают жилье, не имея на то законных оснований (например, при самовольном занятии жилого помещения).

Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с положениями ЖК РФ и договором социального найма жилого помещения.

В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. 65 - 68, ст. 83 ЖК РФ).

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма определены статьей 65 Жилищного кодекса РФ.

Согласно части 1 этой статьи наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Несомненно, это значимое право наймодателя, которому (праву) соответствует столь же серьезная обязанность нанимателя - своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Однако права наймодателя не ограничиваются предусмотренными статьей 65 (редакция которой не обозначает наличия у наймодателя иных прав). Так, наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83 ЖК РФ).

Статьей 70 ЖК РФ предусматривается, что наймодатель может запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя.

Согласно статьям 72, 74, 76 ЖК РФ для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя, причем в случае поднайма жилого помещения в письменной форме. Статья 80 ЖК РФ предусматривает право наймодателя запретить проживание временных жильцов по предусмотренным данной статьей основаниям.

К числу прав наймодателя следует отнести дачу согласия (или отказ) на производство переустройства и реконструкцию жилого помещения нанимателем этого помещения. Статьей 678 ГК РФ, которая подлежит применению к договору социального найма (см. статью 672 ГК РФ), запрещается нанимателю производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Обязанности наймодателя определены в части 2 статьи 65 ЖК РФ.

Наймодатель жилого помещения обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.

Обязанностью наймодателя является участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

Капитальный ремонт жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, является обязанностью наймодателя.

Следует обратиться к статье 88 ЖК РФ, устанавливающей порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома.

Согласно части 1 этой статьи наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции дома, если такие работы не могут быть произведены без выселения нанимателя, на время проведения указанных работ. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Но если в результате капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое нанимателем и членами его семьи жилое помещение не может быть сохранено либо размер его существенно изменится, наймодатель должен предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение по договору социального найма до начала работ по капитальному ремонту или реконструкции дома (статья 88 ЖК РФ).

Обязанностью наймодателя также является обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

В отношении обязанностей наймодателя перечень не является исчерпывающим, часть 3 статьи 65 ЖК РФ предусматривает наличие у него иных обязанностей, помимо перечисленных в части 2 данной статьи.

Так, статьей 81 ЖК РФ предусматривается обязанность наймодателя предоставить нанимателю другое жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратился к наймодателю с просьбой о такой замене. Другое жилое помещение должно быть предоставлено в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

Обязанности наймодателя предусмотрены и Типовым договором социального найма жилого помещения. Так, Типовой договор в плане надлежащего содержания дома предусматривает обязанность наймодателя систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории.

Наймодатель обязан своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.

Обязанностью наймодателя должно являться своевременное заселение жилых помещений.

Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма обозначены статьей 67 ЖК РФ (часть 1).

Так, наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц.

Статья 70 ЖК РФ определяет порядок и условия вселения в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи нанимателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет изменение договора социального найма жилого помещения, имея в виду необходимость указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Наниматель вправе вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга (супругу), своих детей и родителей либо других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

Для вселения в жилое помещение согласно части 1 статьи 70 требуется:

- согласие (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в т.ч. временно отсутствующих, при вселении супруга (супруги), детей и родителей. На вселение к родителям несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи не требуется;

- согласие (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в т.ч. временно отсутствующих, и наймодателя при вселении других граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Наймодатель может запретить вселение этих граждан, в случае если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (статья 50 ЖК РФ).

Желание на вселение других лиц в занимаемое жилое помещение должно быть поддержано всеми без исключения. Отказ наймодателя в даче согласия на вселение может быть оспорен в судебном порядке.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда от 02.07.2009 N 14 для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется выяснить, каково намерение вселения: вселялись ли они как члены семьи или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (временные жильцы, договор поднайма); в случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (статья 55 ГПК).

Под ведением общего хозяйства, являющегося обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, Постановлением Пленума предложено понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п. При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судом рекомендовано руководствоваться Федеральным законом от 17.12.2001 N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации", содержащим перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении (статья 9).

Постановлением Пленума предусматривается, что, если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов его семьи, а также согласия наймодателя (когда оно необходимо), такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. Лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Следует отметить, что согласно статье 54 ЖК РСФСР вселение производилось в установленном порядке, который означал соблюдение правил прописки (см. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства"). Конституционный Суд РФ в Постановлении от 25.04.1995 N 3-П <3> признал, что положение статьи 54 ЖК РСФСР об установленном порядке вселения, а именно о соблюдении режима прописки (в настоящее время - регистрации) при вселении, не соответствует Конституции Российской Федерации.

--------------------------------

<3> СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1708.

Таким образом, жилищные права и обязанности пользователей жильем основываются на семейных отношениях и на совместном проживании (но не на регистрации граждан по месту жительства).

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (часть 2 статьи 69 ЖК).

Каждый из членов семьи вправе бессрочно пользоваться жилым помещением, участвовать в решении вопросов вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (статья 70 ЖК); обмена жилого помещения (статья 72 ЖК); сдачи жилья в поднаем (статья 76 ЖК); вселения временных жильцов (статья 80 ЖК); переселения в жилое помещение меньшего размера (статья 81 ЖК РФ); изменения договора (статья 82 ЖК); расторжения договора (статья 83 ЖК); предоставления другого жилого помещения в связи с капитальным ремонтом (часть 2 статьи 88 ЖК); переустройства и перепланировки жилого помещения (статья 26 ЖК РФ).

Согласно статье 71 ЖК РФ временное отсутствие членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (как и нанимателя) не влечет изменения их прав и обязанностей по договору <4>.

--------------------------------

<4> Жилищный кодекс РФ отказался от позиции ЖК РСФСР, который устанавливал случаи сохранения жилого помещения за временно отсутствующими нанимателем и членами его семьи, а также сроки отсутствия (статья 60 ЖК РСФСР).

С учетом положений статей 69 и 71 ЖК РФ (которые не содержат каких-либо ограничений прав временно отсутствующих) в каждом из перечисленных выше случаев вопросы могут быть решены только с согласия всех членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих <5>.

--------------------------------

<5> Указания на участие временно отсутствующих членов семьи не содержат статьи 76 (поднаем жилого помещения), 80 (вселение временных жильцов), 82 (замена нанимателя), 83 (расторжение договора).

Во всех случаях реализации нанимателем жилого помещения по договору социального найма предоставленных ему прав (обмен, сдача в поднаем жилого помещения; вселение других граждан; замена жилья, расторжение договора и пр.) необходимо также участие (согласие) бывших членов семьи нанимателя. Согласно статье 69 ЖК РФ бывший член семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающий проживать в занимаемом жилом помещении, сохраняет такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

Верховным Судом РФ предложено решение ряда вопросов в отношении граждан, переставших быть членами семьи нанимателя, но продолжающих проживать в данном жилом помещении.

Чрезвычайно интересным представляется вопрос, является ли непроживание в жилом помещении бывшего члена семьи нанимателя по договору социального найма основанием для признания его утратившим право на проживание. По мнению Верховного Суда РФ <6>, бывший член семьи может быть признан утратившим право на жилое помещение в судебном порядке, только если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма.

--------------------------------

<6> См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г.; Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 г.; Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14.

Нельзя не согласиться, что в этом пояснении Верховного Суда выглядит достаточно сомнительным упоминание о расторжении этим лицом договора социального найма (абзацы первый и третий пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14; вопрос 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 г.).

Лишь наниматель (сторона договора социального найма) обладает правом расторжения договора (часть 2 статьи 83 ЖК РФ). Члену семьи (бывшему члену семьи) такого права не предоставлено. Лицо, отсутствующее в жилом помещении по причине выезда из него, утрачивает право на жилое помещение; данное обстоятельство должно найти отражение в договоре.

Наниматель имеет право сдать занимаемое по договору социального найма жилое помещение в поднаем (пункт 2 части 1 статьи 67 ЖК РФ).

Вопросу поднайма жилья в ЖК РФ уделено большое внимание. Статьей 76 определен порядок и условия заключения договора поднайма жилого помещения; статья 77 посвящена договору поднайма жилого помещения; статья 78 - внесению платы за поднаем; статья 79 - прекращению и расторжению договора поднайма жилого помещения.

Условиями сдачи жилого помещения в поднаем являются:

- согласие в письменной форме наймодателя, а также членов семьи нанимателя жилого помещения; наличие общей площади жилого помещения на каждого проживающего в этом помещении (с учетом вселяющихся по договору поднайма) размером не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления;

- согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей, проживающих в коммунальной квартире, в случае сдачи одного из жилых помещений в этой квартире в поднаем;

- отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (пункт 4 части 1 статьи 51) как в семье нанимателя, имеющего намерение сдать жилье в поднаем, так и на стороне желающего заселиться в жилое помещение по договору поднайма. Наличие таких больных делает невозможным заключение договора поднайма, передача жилого помещения в поднаем в этих случаях не допускается.

По договору поднайма может быть передана часть жилого помещения либо все жилое помещение при временном выезде нанимателя и членов его семьи. Договор поднайма заключается в письменной форме. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Срок договора поднайма жилого помещения определяется его сторонами. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год (часть 3 статьи 77 ЖК).

Правоотношения по договору поднайма прекращаются в случаях: волеизъявления поднанимателя; по истечении срока договора поднайма; прекращения договора социального найма (например, в случае смерти нанимателя жилого помещения), а также расторжения договора социального найма по предусмотренным основаниям; расторжения договора поднайма жилого помещения.

Расторжение договора поднайма согласно статье 79 ЖК РФ (часть 4) может иметь место в случаях, если поднаниматель или гражданин, за действия которого поднаниматель отвечает, использует жилое помещение не по назначению; систематически нарушает права и законные интересы соседей; бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

В случае нарушений, допускаемых поднанимателем или гражданином, за действия которых поднаниматель отвечает, наниматель предупреждает поднанимателя о необходимости устранения нарушения, а если оно влечет разрушение помещения - назначает поднанимателю соразмерный срок для проведения ремонта помещения. И только в случаях, когда допускаемые нарушения не устраняются и не осуществляется необходимый ремонт помещения, наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных вместе с поднанимателем граждан (часть 4 статьи 79). На нанимателя жилого помещения не возлагается обязанность обеспечить поднанимателя другим жилым помещением в случае выселения.

На таких же условиях (без предоставления другого жилья) производится выселение граждан при прекращении договора поднайма, т.е. при истечении срока этого договора. Причем если по истечении срока договора поднайма поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, выселение производится в судебном порядке.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право разрешить проживание в жилом помещении временных жильцов.

Необходимым условием вселения временных жильцов является согласие членов семьи нанимателя (статья 80 ЖК), а также предварительное уведомление наймодателя. Однако следует говорить о согласии наймодателя, поскольку статья 80 ЖК РФ (часть 1) предусматривает, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

В отличие от поднанимателей жилого помещения проживание временных жильцов является безвозмездным. Соглашение о предоставлении временного проживания другим гражданам (временным жильцам) не предусматривает платы за пользование помещением; обычно в качестве временных жильцов жилым помещением пользуются родственники нанимателя и членов его семьи.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован - не позднее семи дней со дня предъявления требования о выезде из помещения. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения.

В таком же порядке временные жильцы подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения и при прекращении или расторжении договора социального найма жилого помещения.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель жилого помещения.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить замену, а также обмен занимаемого жилого помещения.

Основанием замены жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение меньшего размера является заявление нанимателя жилого помещения (статья 81 ЖК РФ).

В качестве условия такой замены определено согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в т.ч. временно отсутствующих. Замена жилья осуществляется, если размер занимаемого помещения превышает норму предоставления жилого помещения (см. статью 50 ЖК РФ). Предоставление нанимателю жилого помещения по договору социального найма другого жилого помещения (по согласованию с нанимателем) является обязанностью наймодателя. Наймодатель должен предоставить другое жилое помещение взамен занимаемого нанимателем по договору социального найма в течение трех месяцев со дня подачи нанимателем заявления. Жилое помещение в этом случае предоставляется по договору социального найма.

Одной из существенных позиций в предоставлении жилого помещения меньшего размера должно быть ограничение этого размера необходимым пределом, имея в виду учетную норму, т.е. уменьшение не должно явиться основанием признания лиц, занявших предоставленное помещение, нуждающимися в жилом помещении.

Согласно статье 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма другим нанимателем. Условием обмена является письменное согласие на такой обмен членов семьи нанимателя, в т.ч. временно отсутствующих, и наймодателя. Обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими как в одном населенном пункте, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

Как правило, граждане производят обмен в целях приближения к месту жительства родственников, месту работы, в связи с объединением семьи и т.д. В процессе обмена пользователи жилыми помещениями переезжают в квартиры, в частности, в связи с объединением семьи. Вместе с тем обмен жилья может явиться возможностью разъехаться по разным жилым помещениям конфликтующим членам семьи. Надо полагать, что часть 2 статьи 72 ЖК РФ предусматривает этот случай: речь ведется об обмене занимаемого помещения на жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 в качестве таковых предложено понимать наличие обстоятельств, препятствующих им (лицам) в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

Предусматриваемое частью 4 статьи 72 ЖК РФ такое условие обмена, как согласие органов опеки и попечительства в случаях, когда в составе семьи, имеющей намерение произвести обмен занимаемого помещения, есть несовершеннолетние, недееспособные, ограниченные в дееспособности граждане, несомненно, направлено на защиту прав этих лиц. Требование о согласии органов опеки и попечительства на обмен жилого помещения, в котором проживают указанные лица, основано на положениях статьи 37 ГК РФ.

Институт обмена жилыми помещениями возник в 20-е годы прошлого века. Как и всякий правовой институт, институт обмена жилыми помещениями в каждый период развития общества испытывал влияние экономических, социальных факторов, вносимых законодательными и иными нормативными правовыми актами изменений в регламентацию жилищных отношений. ЖК РФ отказался от обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, занимаемое по договору коммерческого найма, а также принадлежащего гражданину на праве собственности, ограничив участников обмена нанимателями жилых помещений по договору социального найма.

Условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается, изложены в статье 73 ЖК РФ. Так, не разрешается обмен, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма, а также если право пользования обмениваемым помещением оспаривается в судебном порядке.

Не может быть произведен обмен жилого помещения, признанного непригодным для проживания; если принято решение о капитальном ремонте дома; о сносе дома, где находится жилое помещение, либо о переоборудовании дома для использования в других целях. Нецелесообразность такого обмена очевидна. Предлагаемое к обмену жилое помещение, находящееся в доме, подлежащем сносу или переоборудованию в нежилое, просто перестает существовать, а в доме, подлежащем капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений, сохранение жилого помещения проблематично.

Не вызывает также сомнений целесообразность положения о невозможности обмена, если в коммунальную квартиру в результате обмена должны вселиться граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний.

Вопрос об обмене жилого помещения следует также решать с учетом статьи 72, часть 5, ЖК РФ, имея в виду невозможность обмена, если в результате такового участник обмена может быть признан нуждающимся в жилом помещении.

Однако положение о запрете обмена, если в результате такового семья подлежит признанию нуждающейся в жилом помещении (как и в отношении любого другого запрета), должно содержаться в статье 73 ЖК РФ, имея в виду, что согласно части 4 статьи 74 ЖК РФ отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ.

Статья 75 ЖК РФ предусматривает, что обмен жилого помещения может быть признан недействительным, если он совершен с нарушением предусмотренных ЖК РФ требований. Признание обмена недействительным осуществляется в судебном порядке.

Результатом признания обмена недействительным является переселение граждан в ранее занимаемые жилые помещения; в случае неправомерных действий какой-либо стороны обмена виновное лицо обязано возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена. Так, виновным может быть признано лицо, которое ввело в заблуждение другую сторону обмена путем представления несоответствующей действительности информации о качестве предлагаемого к обмену жилого помещения (например, скрыта вызванная конструктивными дефектами жилого дома влажность в квартире, которая не могла быть обнаружена при совершении обмена в летний период).

Согласно статье 75 ЖК РФ недействительным подлежит признанию обмен, если нет согласия членов семьи на обмен жилого помещения, включая временно отсутствующих, согласия органов опеки и попечительства, которое требуется в части 4 статьи 72 ЖК РФ.

Помимо указанных оснований следует иметь в виду и общие основания признания сделок недействительными, предусмотренные гражданским законодательством, в частности недействительность обмена, совершенного под влиянием заблуждения (статья 178 ГК РФ); под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, а также обмена, который лицо было вынуждено совершить вследствие тяжких обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка), чем другая сторона воспользовалась (статья 179 ГК РФ).

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд иных, кроме обозначенных в части 1 статьи 67 ЖК РФ, прав нанимателя. Так, согласно статье 66 ЖК РФ наниматель вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме и пр. в случае ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в части 3 статьи 67 ЖК РФ.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению, в пределах его использования (см. статью 17 ЖК РФ).

Следует иметь в виду, что наряду с проживанием в жилом помещении (прямое назначение жилья) отдельные категории лиц осуществляют в этом помещении определенную предпринимательскую деятельность: надомные работники, писатели, научные работники и др.

ЖК РФ допускает использование жилого помещения в указанных выше целях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Наниматель обязан поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать его сохранность; проводить текущий ремонт жилого помещения (пп. 2 - 4 части 3 статьи 67 ЖК РФ).

Граждане - пользователи жилыми помещениями обязаны бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность у нанимателя жилого помещения по договору социального найма по оплате жилья и коммунальных услуг возникает с момента заключения такого договора (пункт 1 части 2 статьи 153 ЖК РФ). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, включает в себя:

- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме производится за счет собственника жилищного фонда;

- плату за коммунальные услуги.

В значительном объеме права и обязанности нанимателя жилого помещения содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25 <7>.

--------------------------------

<7> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.

Согласно Правилам, помимо обозначенных обязанностей, в качестве пользователя жилым помещением наниматель также обязан "при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг".

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма содержатся и в Типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 <8>.

--------------------------------

<8> СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.

В вопросах выселения из жилых помещений в основном сохранены позиции ранее действовавшего законодательства: выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (статьи 85, 89 ЖК РФ, статьи 85, 96 ЖК РСФСР); выселение с предоставлением другого жилого помещения, т.е. которое может быть неблагоустроенным (статья 90 ЖК РФ, статья 15 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"); выселение без предоставления другого жилого помещения (статья 91 ЖК РФ, статья 98 ЖК РСФСР).

Предоставление гражданам в связи с выселением другого благоустроенного жилья осуществляется в соответствии с положениями статьи 89 ЖК РФ, случаи такого выселения предусмотрены статьей 85 ЖК РФ (снос дома, перевод жилого помещения в нежилое, признание жилого помещения непригодным для проживания, изменение жилого помещения в результате капитального ремонта дома либо утраты помещения в связи с этими работами).

Как уже отмечалось, в статье 89 ЖК РФ отражены позиции статьи 96 ЖК РСФСР. Однако указанная статья ЖК РСФСР содержала отсылку к положениям Кодекса в части требований к предоставляемому помещению, в том числе его размеру, а также необходимости учета интересов граждан при предоставлении жилья. Нет сомнений, что такой подход был правильным.

Статья 89 ЖК РФ подобных положений не содержит. Вместе с тем неплохо бы учитывать при ее применении правила ряда статей, которые, к сожалению, не упомянуты. Так, не мешало бы учесть положения статьи 58 ЖК РФ, предусматривающей, что при предоставлении жилых помещений по договору социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия, а также правило части 2 этой статьи в отношении граждан, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний <9>. К сожалению, Верховным Судом РФ высказано иное мнение (см. пункт 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

--------------------------------

<9> Кстати сказать, статья 58 ЖК РФ не содержит требования о применении ее положений лишь в случае обеспечения жилыми помещениями очередников.

Законодатель уделяет большое внимание вопросам ответственности за нарушение жилищного законодательства. Основание ответственности - виновное поведение лица.

Следствием нарушения жилищного законодательства может явиться расторжение договора социального найма (статья 83 ЖК РФ) или утрата пользования жилым помещением. Вопрос ответственности требует обращения и к иным отраслям законодательства: административному, гражданскому, уголовному.

Основаниями расторжения договора найма в качестве ответственности за неисполнение возложенных законодательством обязанностей по пользованию жилым помещением являются: невнесение нанимателем платы за жилье в установленные сроки; бесхозяйственное обращение с жилым помещением, допуская его разрушение; нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в квартире, доме; использование жилого помещения не по назначению (статья 83 ЖК РФ).

Следствием расторжения договора социального найма жилого помещения является выселение из жилого помещения.

Выселению подлежат наниматель и члены его семьи, если они без уважительных причин не вносят плату за жилье и коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

Статья 90 ЖК РФ предусматривает выселение в данном случае с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, при этом требование о благоустройстве данного помещения законодатель не предусматривает. Предоставляемое помещение должно соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Такое выселение предусматривалось Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (статья 15 Закона).

Видимо, необходимо обратить внимание, что согласно положению этого Закона выселение производилось в случае невнесения платы за жилое помещение. В настоящее время согласно статьям 83 и 90 ЖК РФ расторжение договора найма и выселение нанимателя и проживающих с ним членов семьи производится в случаях невнесения платы за жилье и (или) коммунальные услуги.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 определено, что иск о выселении по данному основанию не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения обязательных платежей нанимателем и членами его семьи более чем за шесть месяцев подряд.

Затруднительным является, что считать уважительными причинами неоплаты жилья и коммунальных услуг. Указанным Постановлением Пленума определено, что к уважительным причинам могут быть отнесены: длительные задержки заработной платы, пенсии, тяжелое материальное положение нанимателя и членов его семьи в связи с утратой работы и невозможностью трудоустройства; болезнь; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Ответственность в случае несвоевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги предусмотрена также статьей 155 ЖК РФ, а именно взимание пени.

Выселение граждан из занимаемых жилых помещений может осуществляться без предоставления другого жилого помещения.

Статьей 91 ЖК РФ установлено, что выселение без предоставления другого жилья производится в случаях:

- использования жилого помещения не по назначению;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

- бесхозяйственного обращения с жилым помещением, допуская его разрушение.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан, и основное требование ЖК РФ - использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Использование жилья не по назначению может выразиться, например, в использовании жилого помещения в качестве подсобного помещения, в качестве помещения для содержания животных и пр.

Нарушение прав и законных интересов соседей может выразиться, в частности, в антиобщественном (аморальном) поведении нанимателя или членов его семьи, т.е. в поведении, противоречащем общепризнанным правилам поведения.

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 предложено отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, Правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости, производство ремонтных, строительных или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Положение о расторжении договора социального найма в случаях, если наниматель или члены его семьи разрушают или портят жилище, вытекает из обязанности граждан использовать жилое помещение по назначению; соблюдать Правила пользования этим помещением; бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого помещения.

В связи с рассматриваемым вопросом о выселении, с прекращением жилищных правоотношений необходимо обратить внимание на следующее. Выселение из жилого помещения может иметь место в случаях расторжения договора (что довольно подробно отражено в ЖК РФ), а также утраты права пользования жилым помещением.

Утратившими право пользования жилым помещением:

- могут быть признаны, в частности, лица, виновные в разрушении или порче жилого помещения, в случае систематического характера таких нарушений и принятия к виновному мер предупреждения, которые оказались безрезультатными;

- также подлежат признанию лица, лишенные родительских прав, если совместное проживание их с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным. Эта норма направлена на защиту несовершеннолетних, на создание им надлежащих условий для проживания. Для реализации нормы о выселении этих лиц необходимо решение суда о лишении их родительских прав.

Один из основных принципов законодательства - ответственность виновного лица. Утрата права пользования жилым помещением касается лишь конкретного лица (нанимателя, члена его семьи); договор социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников, тогда как в случае расторжения договора он перестает действовать в отношении нанимателя и членов его семьи одновременно.

Хотелось бы обратить внимание на то, что выселение из жилого помещения происходит и в случае признания договора жилищного найма недействительным. В этом случае договор является несуществующим с момента его заключения, тогда как при расторжении договора жилищного найма он прекращает действие с момента его расторжения.

Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма предусматривается статьей 66 ЖК РФ в случаях неисполнения обязанностей по капитальному ремонту. Неисполнение (ненадлежащее исполнение) этих обязанностей дает нанимателю возможность потребовать: уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме; либо возмещения своих расходов, связанных с устранением недостатков жилья, общего имущества дома; либо возмещения убытков, причиненных несвоевременным проведением капитального ремонта (см. часть 2 статьи 66 ЖК РФ).

Неисполнение наймодателем обязанности привести жилое помещение (самовольно переустроенное нанимателем) в прежнее состояние (пункт 2 части 5 статьи 29 ЖК РФ) влечет столь серьезное последствие, как продажа такого помещения с публичных торгов (часть 6 статьи 29 ЖК РФ).

Статья 157 ЖК РФ предусматривает изменение размера платы за коммунальные услуги, если эти услуги ненадлежащего качества и (или) предоставляются с перерывами, превышающими допустимую продолжительность.

Нарушение Правил пользования жилыми помещениями, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами влечет административную ответственность (см. статьи 7.21, 7.22, 7.23 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

В связи с вопросом об административной ответственности хотелось бы обратить внимание на следующее.

Такой ответственности за обозначенные нарушения подлежат как физические, юридические, так и должностные лица (статьи 7.22 и 7.23), законодатель предусматривает наложение на должностных лиц штрафа. Представляется целесообразным предусмотреть и такой вид административной ответственности этих лиц, как дисквалификация (статья 3.2 КоАП РФ). Дисквалификация заключается, в частности, в лишении лица права занимать руководящие должности в исполнительном органе управления юридического лица, осуществлять управление юридическим лицом (статья 3.11 КоАП РФ).

Что касается уголовной ответственности, то она может наступить, когда нарушение носит характер преступления.

Так, статья 139 УК РФ предусматривает ответственность за нарушение неприкосновенности жилища; статьи 167 и 168 УК РФ - в случаях умышленного или по неосторожности уничтожения или повреждения имущества и пр. (статьи 201, 293, 330 УК РФ).

Вопросам сохранности жилья и ответственности за нарушение правил его содержания и пользования придавалось важнейшее значение актами ряда поколений российского законодательства.

Так, советское законодательство (на ранних этапах) было достаточно сурово в вопросах ответственности за ненадлежащее использование и содержание жилищного фонда.

В случаях бесхозяйственного управления домами, кроме гражданской ответственности за происшедшие в результате бесхозяйственного отношения к домам убытки, предусматривалась уголовная ответственность. Согласно статье 128 УК РСФСР (введен в действие Постановлением ВЦИКа в 1926 г.) <10> бесхозяйственность, основанная на небрежном или недобросовестном отношении к порученному делу лиц, учреждений и предприятий или их уполномоченных, результатом чего явилось "расточение" (расточать - разрушать, губить) или невозместимый ущерб имуществу учреждений и предприятий, могла повлечь привлечение этих лиц к лишению свободы на срок до двух лет или исправительно-трудовым работам на срок до одного года.

--------------------------------

<10> СУ РСФСР. 1926. N 80. Ст. 600.

Предусматривалось также, что частные лица, арендующие муниципализированные дома, "за бесхозяйственное или хищническое" управление домами подлежали ответственности перед коммунальными органами, а также уголовной ответственности по статье 130 УК РСФСР, согласно которой "расточение" арендатором предоставленного ему по договору имущества могло повлечь за собой лишение свободы на срок не менее шести месяцев с расторжением договора и конфискацией всего или части имущества.

Декретами, принятыми в 1922 году, в случае невнесения платы за "услуги предприятий коммунального характера" и бесхозяйственного пользования ими; в случае хищнического отношения к жилью, влекущего его разрушение, или "неплатежа квартирной платы" предусматривалось выселение из занимаемых жилищ.

Статьей 171 предусматривалось досрочное расторжение договора, если съемщик не внес квартирную плату в течение трех месяцев со дня истечения срока платежа.

Следует отметить, что положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено данным Кодексом или другим федеральным законом (часть 3 статьи 4 ЖК РФ).

Определенные ограничения установлены. Так, статья 49 ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Субсидии на оплату жилых помещений и коммунальные услуги не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами Российской Федерации не предусмотрено иное (статья 159 ЖК РФ); Законом Российской Федерации о приватизации жилищного фонда право на приватизацию жилья предоставлено гражданам Российской Федерации; на определенных территориях (закрытые, пограничные и пр.) могут быть предусмотрены ограничения для проживания иностранных граждан.

Согласно статье 1194 ГК РФ Правительством Российской Федерации могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения имущественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц.

О ПРАВЕ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ ПО ДОГОВОРУ

СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА И РЕГИСТРАЦИИ ГРАЖДАН ПО МЕСТУ

ЖИТЕЛЬСТВА: НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ

В.И. ШАМАНАЕВ

Шаманаев В.И., старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Тульского филиала ПЖ ВПО Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации, адвокат Тульской областной адвокатской палаты.

Источник появления института регистрации по месту жительства граждан РФ общеизвестен - это Закон РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" от 25 июня 1993 г. N 5242-1 (далее - Закон о регистрации граждан по месту жительства) (*1), в статье 3 (абзац 1) которого устанавливается, что в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами государством и обществом вводится регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства.

В статье 3 (абзац 2) Закона о регистрации граждан по месту жительства содержатся не менее важные положения о том, что граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, законами Российской Федерации, конституциями и законами республик в составе Российской Федерации.

При первом же прочтении этих норм законодательного акта представляется понятным каждому, кто способен просто читать и мало-мальски разуметь написанное, в отношении установления обязанности регистрироваться по месту жительства и пребывания. Возможно, несколько сложнее для понимания дальнейшее изложение нормы, касающейся соотношения института такой регистрации и оснований ограничения или условий реализации других прав и свобод граждан Российской Федерации. Именно с этими нормами статьи 3 Закона о регистрации граждан по месту жительства в правоприменительной практике нередко возникают различного рода недоразумения. С организациями же жилищно-коммунального комплекса (далее - ЖКК) по этому поводу гражданам нередко бывает весьма проблемным найти какие-либо минимально приемлемые разумные начала взаимопонимания по различным поводам и причинам.

При проведении юридических консультаций клиентов, представительствуя в судебных разбирательствах в начале двухтысячных годов по различным вопросам жилищного законодательства, автор убедился: у большинства обратившихся за юридической помощью по вопросам жилищного законодательства в части соблюдения установлений Закона о регистрации граждан по месту жительства имеются различные серьезные несоответствия либо уже обозначившиеся проблемы, зародившиеся в прошлом (нередко очень далеком - десяток и более лет), но неизменно приведшие ситуацию к различным негативным последствиям в рамках притязаний на удовлетворение тех или иных потребностей, интересов по поводу жилья, четко проявившимся у них в настоящее время.

Общеизвестно, что из весьма широкого многообразия конкретных жизненных ситуаций вытекает и многообразие отличающихся своей специфичностью жилищных отношений. Здесь предпринята попытка рассмотреть отдельные аспекты правоотношений, связанных с регистрацией по месту жительства в условиях отсутствия должной предусмотрительности, прежде всего в действиях самих граждан, ее осуществляющих, а также безосновательно питающих чрезмерные надежды на свои способности "очаровывать" чиновников от ЖКК и полагающих, что выносимые судебные акты обосновываются не положениями закона, а их, пусть даже очень искренними, по этому поводу заблуждениями.

Некоторые общие моменты во многих ситуациях выводятся из констатации неизменно повторяющихся следующих обстоятельств:

- граждане по собственной инициативе обращаются в подразделения различных организаций, осуществляющих жилищно-коммунальное обслуживание многоквартирных домов с вопросами, связанными с предполагаемыми изменениями договора социального найма;

- работники этих подразделений, чаще бухгалтеры, документоведы (ранее их должность называлась "паспортист") в силу различных обстоятельств, с твердостью в голосе и с безапелляционностью в суждениях неизменно отправляли граждан... в суд, чтобы те принесли судебный акт, подтверждающий их право на пользование данным жилым помещением (в различных словесных интерпретациях);

- граждане по пути в суд, чаще предварительно не пользуясь консультацией юристов, в ближайшем "округе судебных присутствий" начинали доступными им способами поиск и, как нередко бывало, вскоре находили, к сожалению, "специалиста околоюридических наук" (многократно писавшего прошения подобного рода, и, с его слов, клиенты, воспользовавшиеся его услугами, неизменно "выигрывали судебную тяжбу"), который составлял обращение в суд с требованиями, соответствующими формулировкам, выданным работниками организаций ЖКК;

- гражданин пользовался услугами такого рода "специалиста", начинался судебный процесс, в котором гражданин в течение нескольких месяцев "прозревал" в отношении реальных шансов вообще заполучить испрашиваемый документ в желаемой редакции формулировок резолютивной части, и тем более "быстренько" (если у гражданина обозначались симптомы весьма продолжительного "просветления", судьи, как правило, настоятельно по сути, но предельно тактично и ненавязчиво по форме рекомендовали гражданину все же обратиться к помощи профессиональных юристов);

- общим недостатком большинства подобного рода обращений, исходящих из-под пера "специалистов", "кормящихся" в ближайшем округе судебных присутствий, является то, что в исковых заявлениях формулирование требований (предмета иска) и их надлежащее обоснование, соответствующие трактовкам норм гражданского и жилищного законодательства, по сути, подменяются констатациями вольно трактуемых пожеланий гражданина, нередко обильно и эмоционально препарированными, с использованием широкий спектр околоюридических фантазий и призывов к торжеству конституций и общепризнанных норм международного права, в части приоритетности и незыблемости прав человека. При этом в большинстве обращений практически отсутствуют даже элементарные соотнесения с какими-либо фактами, документами, обстоятельствами в подтверждение обоснованности изложенных притязаний.

Таким образом, граждан провоцируют на инициирование судебной тяжбы, в которой нередко в юридическом отношении отсутствует реальная необходимость, что к тому же приводит как минимум к бессмысленной трате времени и средств, как со стороны гражданина, так и со стороны судебного органа, а при определенных обстоятельствах может привести к нежелательным результатам судебного разбирательства и последствиям в отношении интересов самого гражданина.

В качестве иллюстрации вышеизложенного перечислю некоторые обстоятельства, связанные с рассмотрением гражданского дела в районном суде первой инстанции г. Тулы. В июне 2007 г. к автору этих строк обратились с просьбой об оказании правовой помощи одной гражданке почтенного возраста, которая в ходе продолжающейся уже год судебной тяжбы по жилищному вопросу (ею же инициированной), совершенно потеряла всякие ориентиры в создавшейся в суде ситуации и находилась на грани нервного срыва. Подробно побеседовав с ней на приеме и просмотрев принесенные ею ксерокопии отдельных документов, находящихся в распоряжении суда, я обратил особое внимание на путанный, невнятный пересказ, разрозненные ксерокопии документов, связанные с обстоятельствами о вселении гражданки в спорное жилое помещение, используемое нанимателем по договору социального найма, и о ее регистрации по месту жительства в спорном жилом помещении (что ею указывалось в заявлении о регистрации по месту жительства в отношении степени родства с нанимателем жилого помещения; что указывалось нанимателем в заявлении, являющемся основанием для вселения, в отношении того, в качестве кого он вселяет данную гражданку) и т.д. Профессиональный интерес возрастал также и в силу того, что вновь, в который раз вместо решения вопроса об изменении договора социального найма в рабочем порядке (в рамках действующего жилищного и гражданского законодательства изменение договора допускается по соглашению сторон при наличии соответствующего основания в жилищном законодательстве), как это и делают в течение нескольких минут энерго- и газоснабжающие организации, обеспечивающие бытовые потребности граждан в жилой сфере в газе и электроэнергии, в этой ситуации работники подразделений организаций ЖКК неизменно начинали с поучений граждан в менторских тонах о том, в чем по юридической сути не имели ни малейшего представления. При этом ссылались на какие-то документы, в данном случае регистрационного учета по месту жительства этой гражданки, а также на строгое указание какого-то "вышестоящего начальства", в соответствии с которым очередного посетителя - просителя за разрешением принесенного им вопроса и посылают по накатанной дорожке прямехонько... в судебный орган.

Приняв предложение о судебном представительстве в продолжающемся судебном разбирательстве, изучая материалы судебного дела, работая с организациями, привлеченными к участию в этом процессе в июле - августе 2007 г., я понял истоки причин нервных потрясений клиента - в ситуации по материалам дела преобладала вероятность возможности вынесения решения суда об отказе в удовлетворении притязаний гражданки. Следует отдать должное - судья не форсировал события, предлагая гражданке представить суду дополнительные доказательства в обоснование заявленных требований, в ненавязчивых комментариях ситуации мимоходом пытался вразумить Т.В.С., что в складывающейся ситуации будет сложно без помощи профессионального юриста завершить судебное рассмотрение дела в ее интересах.

Коротко об основных обстоятельствах дела. Истица Т.В.С. с 1983 по 2006 г. находилась в фактических брачных отношениях с П.Н.И. В этот период они проживали совместно, лишь в декабре 1994 г. оба переехали на новое место постоянного жительства в однокомнатную квартиру по договору социального найма, полученную П.Н.И. от предприятия по месту его работы в декабре 1994 г. При этом П.Н.И. в декабре 1994 г. оформил свою прописку в полученном от предприятия жилом помещении, а Т.В.С. оставалась прописанной в однокомнатной квартире по прежнему месту жительства, принадлежавшей ей на праве собственности. Лишь в июле 1999 г. П.Н.И. обратился в подразделение организации ЖКК к должностным лицам, ответственным за регистрацию, о проведении регистрации Т.В.С. в качестве члена семьи нанимателя по фактическому месту ее жительства - в квартире, занимаемой ими по договору социального найма, полученной П.Н.И. от предприятия по месту работы. Вдвоем они продолжали постоянно проживать, совместно ведя домашнее хозяйство и надлежаще заботясь друг о друге (но брак не регистрировали по известным только им причинам), до мая 2006 г. - до момента смерти П.Н.И.

В июне 2006 г. Т.В.С. обратилась в подразделение МУП "Управляющая компания г. Тулы" о переоформлении лицевого счета с фамилии умершего нанимателя жилого помещения по договору социального найма - П.Н.И. на ее имя - Т.В.С., т.к. она продолжает проживать в этом жилом помещении и изменять место своего жительства намерений не имеет. Работники подразделения (бухгалтер, паспортист), сославшись на указание вышестоящего начальства, отправили ее в суд, чтобы там ей выдали решение о признании ее членом семьи нанимателя и признали ее право на пользование жилым помещением. Прибыв по указанному адресу, в коридоре суда поведала о своих горестях подвернувшемуся под руку и представившемуся дежурным юристом лицу. Последний по сходной цене состряпал "чего просили". Так 30 июня 2006 г. появилось на свет исковое заявление Т.В.С. к ответчикам - администрации г. Тулы, к МУП "Управляющая компания г. Тулы" (где в качестве третьего лица просили привлечь в процесс подразделение Управления ФМС России по Тульской области) о признании ее членом семьи нанимателя и о признании права пользования жилым помещением по договору социального найма. Как водится, иск приняли к производству, а вот происходившее в судебном разбирательстве в течение года заслуживает более обстоятельного изложения, прокомментируем кратко лишь обстоятельства, непосредственно касающиеся рассматриваемой темы и имеющие интерес в прикладном аспекте. Непосредственно судебное разбирательство по существу данного дела началось только в сентябре 2006 г. В этом первом заседании сразу же после заслушивания объяснений истицы Т.В.С. самым первым вопросом, исходившим из уст председательствующего в судебном заседании, прозвучало: "Почему П.Н.И. зарегистрировал Т.В.С. в спорной квартире в качестве поднанимателя?" Ответ истицы был непозволительно краток по форме и уклончив по сути: "Не знаю". Коварность этого вопроса прежде всего в том, что он задан юристом-профессионалом, наделенным полномочиями должностного лица органа судебной власти, что само по себе создает у находящихся в зале психологический дискомфорт - как минимум. Тем более для сторон, участвующих в деле, испытывающих необъяснимое для них чувство зависимости исхода судьбы их интереса в данном заседании от помыслов и действий данного должностного лица. Это по форме. А по сути - коварство в том, что вопрос сформулирован весьма прямолинейно, в безапелляционных тонах, как будто у правоприменителя уже лежит в материалах дела исследованная совокупность достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих вселение Т.В.С. в декабре 1994 г. (или позднее, в июле 1999 г.) на основании договора поднайма. Кроме того, его задали человеку весьма зрелого возраста, у которого в судебном заседании нет возможности пользоваться помощью юриста-профессионала, Т.В.С. самостоятельно не в состоянии (в юридическом аспекте) отстаивать свои законные интересы самостоятельно, к тому же за последние 1,5 года потеряла двух очень близких людей, с которыми связывала надежды, наконец-то избежать одиночества в конце жизненного пути. Что же таил в себе этот вопрос и что могли получить из ответа на него стороны, участвующие в деле?

В качестве общего правила юристам понятно: со смертью субъекта прекращается правоотношение, в котором он участвовал, т.е. в данном случае со смертью П.Н.И. договор социального найма жилого помещения прекратил свое действие. Необходимо помнить, что в 1994 г., 1999 г. действовал Жилищный кодекс РСФСР (*2) (далее - ЖК РСФСР), который устанавливал: лица, проживающие в жилом помещении нанимателя на основании договора поднайма, самостоятельного права не имеют (ч. 3 статьи 76 ЖК РСФСР); аналогичная норма сохранена и в действующем Жилищном кодексе Российской Федерации (*3) (далее - ЖК РФ): поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением (ч. 3 статьи 76 ЖК РФ). Далее в части 1 ст. 80 ЖК РСФСР устанавливалось: при прекращении найма жилого помещения поднаниматель подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения; аналогичные нормы в ЖК РФ устанавливают: при прекращении договора социального найма жилого помещения прекращаются договоры поднайма жилого помещения (ч. 2 ст. 79 ЖК РФ); если при прекращении или расторжении поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами (ч. 5 ст. 79 ЖК РФ). Уклончивый ответ истицы (неожиданный вопрос вверг ее в состояние явной растерянности) зародил у правоприменителя сомнение в отношении утвердительной констатации Т.В.С. в исковом заявлении о том, что П.Н.И. вселял истицу Т.В.С. в качестве члена семьи нанимателя. Были допрошены в этом заседании 6 свидетелей, вызванные судом по ходатайству Т.В.С., родственники и близкие П.Н.И. и Т.В.С., друзья и знакомые по совместной работе, по месту постоянного их жительства, т.е. которые могли быть очевидцами многих обстоятельств их совместной жизни в быту, личных взаимоотношений. Они сообщили суду сведения о фактах длительного совместного проживания, о ведении общего бюджета и хозяйства, проявлении должной заботы друг о друге в различных жизненных ситуациях и т.д. Но из дальнейших материалов дела очевидно следовало, что вопросу о поднайме в данном деле придается ключевое значение оппонирующей стороной и судом. В то же время в этом и последующих заседаниях представители основных ответчиков - администрации г. Тулы и МУП "Управляющая компания г. Тулы", не утруждая себя формулированием аргументированных возражений по поводу предъявленных исковых требований, но с весьма энергичным упрямством, достойным лучшего применения, на протяжении всего процесса пытались посредством запросов суда заполучить информацию из отказного материала по факту смерти П.Н.И. из районной прокуратуры, из материалов наследственного дела у нотариуса в связи со смертью сына Т.В.С. о составе доставшегося ей наследства, из органов регистрации прав на недвижимость о составе недвижимого имущества на праве собственности у истицы, из пенсионных органов - где истица состоит на учете и где получает пенсионное содержание и т.д. и т.п. Кроме того, ответчики не отказали себе в удовольствии поменять несколько раз своих представителей. Последние, в свою очередь, то под благовидными предлогами поочередно не являлись в судебное заседание, то вообще не появлялись без сообщения суду причин отсутствия, а если один из них появлялся, то неизменно заявлял ходатайство об отложении заседания, потому что не явился другой ответчик. И такую "карусель" с отложением судебного разбирательства по существу "крутили" с октября 2006 г. до сентября 2007 г.

Такое беспардонное отношение к человеку в преклонном возрасте, ежемесячно в течение года являющемуся по вызовам суда и вынужденному каждый раз уходить с чувством, что он своим надоедливым присутствием по малозначительному поводу отвлекает очень занятых людей от разрешения более социально значимых вопросов, не квартирного, а может быть, уличного и, бери выше, городского масштаба, может повергнуть в депрессию не то что женщину-пенсионерку, далеко не каждый взрослый мужчина подобное выдерживает без психологического надрыва.

Изучая материалы судебного дела, мне удалось встретиться и побеседовать с сотрудниками и должностными лицами подразделений МУП "Управляющая компания г. Тулы", соответствующего районного подразделения Управления ФМС России по Тульской области, направить необходимые адвокатские запросы в адрес их вышестоящих руководителей. Непосредственно судебные заседания продолжились в конце сентября 2007 г. В сложившейся ситуации было невозможно не подготовить ряд ходатайств и заявлений: об уточнении исковых требований - об отказе от исковых требований к администрации г. Тулы как ненадлежащему ответчику, представители которого, по сути, мешали нормальной работе в судебном заседании, а с материалами дела не знакомились и в суть происходящего в зале суда не вникали, заботясь лишь о выяснении большего количества подробностей о частной жизни истицы Т.В.С.; о грубом нарушении конституционных и процессуальных прав представляемого непосредственно в судебных заседаниях со стороны прежде всего процессуальных оппонентов; о направлении запросов суда в органы и организации, уклонившиеся от ответа на вопросы в адвокатских запросах; о наложении судебных штрафов на должностных лиц органов и организаций, проигнорировавших своевременное и полное представление документов и сведений по запросам суда, и т.д.

Только к концу октября 2007 г. в суде стали появляться запрошенные материалы необходимого содержания и объема. Среди них появилась надлежаще заверенная ксерокопия поквартирной карточки регистрационного учета гражданина по месту жительства, в которой значилось, что Т.В.С. вселена в спорное жилое помещение в качестве поднанимателя. Круг полученных официальных и достаточных документов замкнулся окончательно.

Оставался невыясненным в судебном заседании вопрос: что же было указано в заявлении П.Н.И. об основании вселения Т.В.С. в квартиру, занимаемую по договору социального найма? В этой связи в октябре 2006 г. руководитель районного подразделения УФМС России по Тульской области сообщил в письменном ответе на запрос суда о необходимости представить документы регистрации по месту жительства Т.В.С. по указанному в запросе суда адресу: не имеет возможности, поскольку такие материалы хранятся 5 лет.

Необходимо было разрешить и еще одну неясность - если произошло вселение не в качестве члена семьи, то почему в карточке указывается в качестве поднанимателя, а не в качестве временного жильца или иного лица? Ведь наверняка ни П.Н.И., ни Т.В.С., ни работники ЖКХ и паспортных столов МВД РФ в 90-х годах прошлого века, как и сегодняшние их правопреемники в управляющих организациях ЖКК, в органах УФМС субъектов РФ, за малым исключением, достаточно четко представляют правовой статус членов семьи нанимателя, поднанимателей, временных жильцов и иных лиц в жилых помещениях социального найма. Ключик к развязке этого узелка нашелся в среде ветеранов паспортной службы, ныне продолжающих трудиться в подразделениях ЖКК. Мне показали стандартный лист с текстом, изготовленным на компьютере, многократно размноженный на ксероксе, который невозможно назвать документом в силу отсутствия надлежащих и оформленных реквизитов, но который всегда у них на работе под рукой, и хранят его они, как путеводную звезду, незаменимую при заполнении первичных документов по регистрации граждан по месту жительства, затем передаваемых в подразделения ФМС России. По форме написания это разъяснение директора (есть его фамилия и инициалы, но отсутствует подпись) департамента, адресованное руководителям предприятий коммунального хозяйства, озаглавленное "О нарушениях жилищного законодательства при переоформлении лицевых счетов", датированное маем 1998 г.

Именно в этой бумаге черным по белому писано в пункте 1, что "права, вытекающие из договора найма, имеют только наниматель и члены его семьи, а регистрация лиц по месту жительства лиц, не признанных в установленном законом порядке членами семьи нанимателя, не может являться основанием для перевода на них лицевого счета. В случае смерти нанимателя эти лица подлежат выселению в установленном законом порядке"; в п. 4 указывается, что, "кроме супруга нанимателя, его детей и родителей, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть вселены нанимателем на условиях поднайма. При этом в поквартирной карточке N 17 в графе "Отношение к нанимателю" делается отметка "поднаниматель"; в п. 5 требуется от руководителей предприятий ЖКХ "категорически запретить перевод лицевых счетов в связи со смертью нанимателя на лиц, не признанных в установленном законом порядке членами семьи нанимателя", и т.д. и т.п. Отсюда ситуация прояснилась, недостающее звено в череде событий было найдено, нюансы получили надлежащее объяснение, все стало на свои места: и откуда вольные "упрощенно-причесанные" интерпретации содержания норм закона, и, соответственно, искаженное их толкование, и юридически безграмотные выводы об их применении.

За прошедший с 1998 г. период многое существенно изменилось, в т.ч. наверняка нет на руководящих должностях тех, кто писал эти наполненные содержанием правового невежества и волюнтаризма бумаги. Но, к сожалению, живуч дух и реально исходящий от них материально-руководящий рык из глубины прошлого века в делах нынешних чиновников от ЖКК. Можно только предполагать, сколько еще подобных мин замедленного действия из прошлого ждут своего часа на ниве созидания нашими согражданами своего жилищного благополучия.

Что же касается конкретно рассмотренного судебного дела, то результатом позитивных усилий всех без исключения участвовавших в этом процессе юристов-профессионалов с сентября 2007 г. стало вынесение уже в декабре 2007 г. решения суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований Т.В.С. в полном объеме.

Несколько слов о выводах правовой направленности которые из вышеизложенного.

1. Представляются вполне заслуживающими более серьезного внимания доводы и аргументы коллег - практикующих юристов, звучащие в публикациях различных журналов по жилищным вопросам, которые высказывают суждения в различной интерпретации, но одинаковые по сути - о передаче функции, выполняемой должностными лицами, ответственными за регистрацию граждан по месту жительства в организациях ЖКК в ведение и для осуществления государственными гражданскими служащими Федеральной миграционной службы России.

2. Представляется целесообразным в приложение N 15 - Перечень документов с указанием сроков их хранения, Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденный Приказом Федеральной миграционной службы от 20 сентября 2007 г. N 208, зарегистрированный в Минюсте России 28 ноября 2007 г.; регистрационный номер 10545 (*4), далее - Административный регламент по регистрационному учету граждан по месту жительства) - внести изменения, касающиеся срока хранения заявления о регистрации по месту жительства, установив срок хранения 3 года после снятия с регистрационного учета гражданина по месту жительства в данном жилом помещении; а также дополнить этот же пункт указанием о том, что вместе с этим заявлением должны храниться (и одновременно уничтожаться) документы, отражающие законность оснований вселения гражданина в данное жилое помещение.

Касаясь практических выводов рекомендательного характера для граждан, хотелось бы обратить внимание на необходимость более тщательного продумывания действий в сходных описанным обстоятельствах.

При составлении заявления о регистрации по месту жительства по установленной форме N 6 (далее - бланк ф. N 6) Административного регламента по регистрационному учету граждан по месту жительства предельная внимательность гражданина, вселяющегося в жилое помещение, требуется в части полного по содержанию и ясного по сути формулирования при заполнении указанного бланка - кем предоставляется жилое помещение, при необходимости указать степень родства, делать это в строгом соответствии с положениями жилищного, семейного и гражданского законодательства Российской Федерации, а также полно (без сокращений) и четко прописывать наименования и основные реквизиты документов, являющихся основанием для вселения в данное жилое помещение, и т.д.

В качестве одного из оснований для вселения в жилое помещение в подстрочном тексте бланка ф. N 6 наряду со свидетельством о государственной регистрации права на жилое помещение, решением суда, различными гражданско-правовыми договорами, связанными с наймом жилого помещения и др., указывается заявление, которое в статье 6 Закона о регистрации по месту жительства именуется как заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение. Именно оно требует особой щепетильности при его составлении, т.к. содержащиеся в нем сведения используются для формулирования, в качестве кого гражданин вселяется в данное жилое помещение при заполнении первичных документов регистрационного учета должностными лицами, ответственными за регистрацию, а затем проверяются сотрудниками органа регистрационного учета по месту жительства. Поэтому данное заявление при составлении должно содержать формулировки, основанные на положениях и с использованием терминологии жилищного, семейного и гражданского законодательства РФ. При этом необходимо сосредоточить внимание на следующих моментах.

Первое. Само лицо, предоставляющее жилое помещение вселяющемуся гражданину, составляя и подписывая соответствующее заявление, адресованное в орган регистрационного учета по месту жительства, вправе решить и указать в этом заявлении, в каком качестве оно вселяет этого гражданина в данное жилое помещение, - в качестве члена семьи нанимателя, в качестве поднанимателя, в качестве временного жильца или иного лица (пункты 1 - 3 части 1 статьи 67, часть 1 статьи 69, часть 1 статьи 70 ЖК РФ). От этого зависят правомочия вселяемого гражданина, круг его обязанностей и ответственности, связанных с реализацией прав пользования данным жилым помещением.

В этом заявлении может (ниже подписи лица, предоставляющего жилое помещение гражданину) содержаться четко сформулированное в письменной форме согласие членов семьи нанимателя (в т.ч. временно отсутствующих членов семьи нанимателя) на вселение в жилое помещение, указанное в заявлении о регистрации по месту жительства гражданина. Хотя возможно приложение к этому заявлению ясно сформулированного письменного согласия членов семьи нанимателя (в т.ч. и временно отсутствующих) на вселение гражданина в данное жилое помещение.

Второе. Должностное лицо, ответственное за регистрацию, обязано из заявления лица, предоставляющего жилое помещение, перенести в столбец "Отношение к нанимателю (владельцу)" поквартирной карточки формы N 10 то, что указано в заявлении лица, предоставляющего жилое помещение: в качестве кого вселяется в жилое помещение данный гражданин - в качестве члена семьи нанимателя, в качестве поднанимателя, в качестве временного жильца или иного лица (статьи 3, 6 Закона о регистрации граждан по месту жительства; пункт 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. N 713 в части утверждения Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию) (*5); пункты 6, 7, 56 Административного регламента по регистрационному учету граждан по месту жительства.

Третье. Представляется совершенно уместным лицу, вселяющему гражданина в жилое помещение, а также вселяемому гражданину при обращении к должностному лицу, ответственному за регистрацию, изготовить два экземпляра заявления лица, предоставляющего жилое помещение, для того, чтобы на 2-м экземпляре последнего получить отметку должностного лица, ответственного за регистрацию, о получении 1-го экземпляра указанного заявления именно в этой редакции (части 1 и 4 статьи 13 Федерального закона "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ; далее - Закон об обращениях граждан) (*6).

Аналогично и в отношении заявления на бланке ф. N 6: необходимо также изготовить в 2-х экземплярах, представив должностному лицу, ответственному за регистрацию, 1-ый экземпляр, и желательно на 2-м экземпляре получить отметку должностного лица, ответственного за регистрацию, о получении 1 экземпляра указанного заявления именно в этой редакции.

Четвертое. Необходимо убедиться в том, что должностным лицом, ответственным за регистрацию по месту жительства, в столбце "Отношение к нанимателю (владельцу)" поквартирной карточки формы N 10 четко указано то, что изложено в заявлении лица, предоставляющего жилое помещение: в качестве кого вселяется в жилое помещение данный гражданин - в качестве члена семьи нанимателя, в качестве временного жильца, в качестве поднанимателя или иного лица.

Не лишним будет заполучить у должностного лица заверенную ксерокопию этого документа (или его соответствующей части) или на худой конец его сфотографировать (например, посредством фотокамеры мобильного телефона) (статьи 14, 18, 20 Федерального закона "О персональных данных" от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ (*7); части 1, 8 статьи 8 Федерального закона "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ (*8)).

Сохраненные вторые экземпляры с отметками об их получении соответствующими должностными лицами, ксерокопии, фотокопии позволят этим гражданам при жизни или их потомкам впоследствии избежать многих трудностей, неприятностей и разочарований в связи с возникающими недоразумениями по поводу жилых помещений и прав пользования ими, особенно в случаях судебных тяжб.

Примечания

(*1) Российская Федерация. Законы. О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации: Закон РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 (с послед. изм. и доп.) // Ведомости Верховного Совета РФ. 1993. N 32. Ст. 1227.

(*2) Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс РСФСР. Закон РСФСР от 24 июня 1983 г. (с послед. изм. и доп.) (утратил силу) // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 983. N 26. Ст. 883.

(*3) Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с послед. изм. и доп.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1. Ст. 14.

(*4) Российская Федерация. Федеральная миграционная служба. Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации: Приказ Федеральной миграционной службы от 20 сентября 2007 г. N 208 // Российская газета. N 12. 2008. 23 января.

(*5) Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию: Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 (с послед. изм. и доп.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N 30. Ст. 2939.

(*6) Российская Федерация. Законы. О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации: Федеральный закон от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ (с послед. изм. и доп.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 19. Ст. 2060.

(*7) Российская Федерация. Законы. О персональных данных: Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ (с послед. изм. и доп.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 31 (ч. 1). Ст. 3451.

(*8) Российская Федерация. Законы. Об информации, информационных технологиях и о защите информации: Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ (с послед. изм. и доп.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 31 (ч. 1). Ст. 3448.

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ПРИ ВЫСЕЛЕНИИ

ИЗ АВАРИЙНЫХ ДОМОВ

Р.А. БАТУРИН

Батурин Р.А., заместитель директора специализированного муниципального учреждения "Центр недвижимости" г. Уфы.

В связи с созданием и началом активной работы Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее - Фонд) в ряде регионов предприняты попытки кардинально изменить ситуацию с ветхим и аварийным жильем. Многолетние усилия муниципалитетов не привели к сколько-нибудь заметному улучшению ситуации в этой области, даже при наличии финансовой и организационной поддержки субъектов Федерации. Пожалуй, впервые в новейшей истории органы местного самоуправления получили возможность за счет средств, выделяемых Федерацией при условии софинансирования со стороны субъектов и самих муниципальных образований, осуществить снос аварийного жилищного фонда в таких масштабах. Но именно масштабы сноса и необходимого для этого расселения актуализируют тему выселения граждан с предоставлением иных благоустроенных жилых помещений в связи со сносом дома или признанием жилых помещений непригодными для постоянного проживания.

Основываясь на опыте выселения граждан из жилых домов в рамках реализации программ сноса ветхого и аварийного жилья, можно выделить три аспекта проблемы регулирования данных процедур. Все три связаны с невозможностью предоставления при выселении жилых помещений, равнозначных по общей площади ранее занимаемым (ст. 89 ЖК РФ). Условия финансирования со стороны Фонда предусматривают выделение денежных средств, необходимых для приобретения нового жилья в объеме, соответствующем площади подлежащих сносу аварийных домов. Разница в площади приобретаемого и сносимого жилья оплачивается за счет средств бюджетов субъектов Федерации, а в условиях финансирования на 2008 год - и за счет средств местных администраций. Воздействие рассматриваемых в настоящей статье факторов может увеличить долю финансирования за счет средств местных бюджетов и бюджетов субъектов Федерации до критических величин. В перспективе от этого зависит сама возможность реализации программ сноса ветхого и аварийного жилья, а также эффективность использования уже затраченных на программы средств, в том числе федеральных.

Остановимся на этих аспектах проблемы более подробно.

1. Согласно ст. ст. 85, 86, 87 ЖК РФ граждане могут быть выселены из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в частности, если жилое помещение признано непригодным для проживания или в связи со сносом дома. Предоставляемое по таким основаниям другое жилое помещение по договору социального найма должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому (п. 1 ст. 89 ЖК РФ) и отвечать требованиям п. 2 ст. 89 ЖК РФ по количеству комнат.

Пунктом 2 ст. 89 ЖК РФ установлено, что, если гражданин занимал по договору социального найма квартиру или не менее чем две комнаты, он соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Во многих случаях выселение осуществляется на основании этих норм с предоставлением в целом аналогичного жилого помещения. Отличием будет являться благоустроенность предоставляемого жилья в противовес сносимому аварийному, а также большая общая площадь предоставляемого объекта, как правило, во вновь построенном жилом доме. Это обусловлено нормами и нормативами, действующими в настоящее время в отношении жилой недвижимости и ее потребительских свойств и характеристик. Однако в ряде случаев применение норм ст. 89 ЖК РФ связано с существенными трудностями.

Рассмотрим пример. Семья из пяти человек проживает в двухкомнатной квартире общей площадью 40 кв. м, жилой площадью 30 кв. м в доме, признанном аварийным, на основании договора социального найма. В отношении дома принято решение о сносе.

Анализируя норму п. 2 ст. 89 ЖК РФ буквально, можно сделать вывод о том, что если предметом договора найма являлось жилое помещение в виде отдельной двухкомнатной квартиры, то в таком случае гражданам должна быть предоставлена отдельная квартира равнозначной общей площади. Значит, в случае, когда занимаемая квартира имеет небольшую общую площадь, гражданину может быть предоставлена и однокомнатная квартира. Этот вывод, с одной стороны, весьма спорен. И большинство специалистов полагают, что количество комнат в предоставляемой квартире должно соответствовать количеству комнат в занимаемом жилом помещении. Однако это не следует прямо из текста нормы, суды трактуют норму таким образом во избежание ухудшения жилищных условий граждан. С другой стороны, эта ситуация обусловлена невысоким уровнем юридической техники, присущим формулировкам указанной нормы Жилищного кодекса. Предметом найма в рассматриваемом случае является именно квартира как разновидность жилого помещения (п. 1 ст. 16 ЖК РФ), в противовес жилому помещению, состоящему из двух и более комнат. Количество комнат при этом не влияет ни на квалификацию предмета договора найма (предметом найма остается квартира), ни на изменение требований к альтернативному жилому помещению (норма закона формально устанавливает лишь требование о предоставлении жилого помещения в виде отдельной квартиры).

Когда же граждане проживают в двухкомнатной квартире по договору социального найма, но получили вторую комнату позднее, например, в результате ее освобождения и в порядке улучшения жилищных условий, зачастую предметом договора социального найма являются две комнаты в двухкомнатной коммунальной квартире. Аналогичная ситуация возникает в результате перепланировки многокомнатной квартиры: появляется квартира, в отношении двух или более комнат в которой заключен договор социального найма. В результате формально предметом договора социального найма выступает не отдельная квартира, а комнаты в двухкомнатной коммунальной квартире. Следовательно, в процессе выселения должно быть предоставлено не менее чем две комнаты в коммунальной квартире. Однако законодатель не оговаривает, в квартире с каким количеством комнат должны быть предоставлены эти две комнаты. Более того, благодаря формулировке ст. 89 ЖК РФ возникает "жилое помещение, состоящее не менее чем из двух комнат в коммунальной квартире", которое при этом не является отдельной квартирой, а представляет собой два самостоятельных жилых помещения. Вероятно, в таком случае мы имеем дело с жилым помещением в виде части квартиры (подпункт 2 п. 1 ст. 16 ЖК РФ). Условие о том, что комнаты в предоставляемом "жилом помещении, состоящем не менее чем из двух комнат", должны быть изолированными, если они изолированы в сносимом жилом помещении, также отсутствует.

Совершенно очевидно, что целью законодателя было сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем, чтобы права граждан при выселении не были ущемлены. Но сделано это было крайне неудачно. В результате, несмотря на улучшение жилищных условий с точки зрения благоустроенности, потенциально возможно заметное ухудшение жилищных условий граждан по количественным показателям и с позиций удобства использования жилого помещения для проживания. В итоге граждане, ранее занимавшие целиком двухкомнатную квартиру с изолированными комнатами, могут быть в некоторых случаях выселены в однокомнатную квартиру или даже в многокомнатную коммунальную квартиру с предоставлением двух смежных комнат. Бесспорно, в таком случае жилищные условия граждан ухудшаются.

2. Действующий Жилищный кодекс допускает заключение самостоятельного договора социального найма в отношении комнаты в коммунальной квартире, в том числе в случае выселения. При этом статьей 89 предусмотрено предоставление при выселении жилого помещения, равнозначного по общей площади. Предметом первоначального договора социального найма выступало жилое помещение (комната) определенной площади, причем в договоре обычно указывается жилая площадь такого помещения. Жилая площадь комнаты - основная величина, характеризующая возможность ее использования для удовлетворения потребности человека в жилом помещении, непосредственно определяющая качество жизни нанимателя комнаты в коммунальной квартире. Исключение из Кодекса такого жизненно важного параметра, как жилая площадь, неоднократно подвергалось критике, в том числе в среде специалистов-практиков. С точки зрения гарантий жилищных прав граждан отсутствие нормы о недопустимости предоставления при выселении жилого помещения, жилая площадь которого меньше ранее занимаемого, является заметным упущением законодателя. Для ветхого жилищного фонда характерен очень высокий показатель соотношения жилой площади квартиры и общей. В большинстве случаев он не опускается ниже 75%. А в домах барачного типа, в отсутствие коммунальных удобств и связанных с ними помещений вспомогательного характера, этот показатель может достигать 90%. В современных же домах, даже массовых серий, жилая площадь квартир в среднем вдвое меньше общей площади, то есть коэффициент находится на уровне 50%. Таким образом, ориентируясь на занимаемую общую площадь (пропорционально занимаемой жилой площади), законодатель позволяет предоставлять жилые помещения, меньшие по размеру, чем граждане занимали до выселения. Возвращаясь к примеру коммунальной двухкомнатной квартиры, где общая площадь составляет 40 кв. м, предположим, что комнаты в этой квартире - по 15 кв. м каждая. Общая площадь, приходящаяся на каждую из комнат в расселяемой квартире, составляет 20 кв. м. В предоставляемой же квартире общая площадь - 62 кв. м, жилая - 32 кв. м (комнаты 19 и 13 кв. м). То есть тринадцатиметровая комната соответствует более чем 25 кв. м общей площади. Таким образом, по признаку равнозначности общей площади, жильцам коммунальной квартиры в сносимом доме вместо 15 метров жилой площади может быть предоставлена комната площадью 13 кв. м. Формально предоставляемое помещение по общей площади на четверть больше ранее занимаемого, фактически же жилищные условия граждан ухудшаются - новая комната будет меньше прежней на два метра. Считаем, что, поскольку предметом договора социального найма в рассматриваемом случае является жилое помещение в виде комнаты, необходимо обязательно учитывать ее жилую площадь.

При расселении однокомнатных квартир разница в жилой площади ранее занимаемого и предоставляемого жилого помещения (квартиры) бывает еще более значительной.

С учетом приведенных выше обстоятельств, считаем необходимым внести коррективы в содержащиеся в Кодексе формулировки ст. 89, с тем чтобы исключить двоякое толкование и более полно обеспечить жилищные права выселяемых граждан. Пункты 1 и 2 ст. 89 ЖК РФ могли бы выглядеть следующим образом:

"1. В случае выселения граждан из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, по основаниям, предусмотренным ст. ст. 86 - 88 настоящего Кодекса, предоставляемое по договору социального найма жилое помещение должно быть благоустроенным, равнозначным ранее занимаемому по общей площади, не менее ранее занимаемого по жилой площади, отвечать предъявляемым к жилым помещениям требованиям и находиться в пределах населенного пункта.

2. Если граждане занимали по договору социального найма отдельную квартиру, по договору социального найма им должно быть предоставлено жилое помещение в виде отдельной квартиры, состоящей из такого же количества комнат. Если граждане занимали определенное количество комнат в коммунальной квартире, им должно быть предоставлено такое же количество комнат в коммунальной квартире, общее количество комнат в которой не может превышать количества комнат в ранее занимаемой квартире.

При выселении не допускается иное ухудшение жилищных условий граждан, в том числе с точки зрения изолированности помещений в предоставляемом жилом помещении по сравнению с ранее занимаемым".

Подчеркнем, что сам принцип предоставления жилых помещений, исходя из общей площади, представляется ошибкой законодателя. Для характеристики комнаты в коммунальной квартире особое значение имеет ее площадь, то есть размер собственно жилого помещения. Общая площадь, приходящаяся на комнату, - лишь расчетная величина, не порождающая реальных прав владения и пользования именно этой площадью. В то время как жилая площадь является основным показателем, характеризующим потребительские свойства жилого помещения как вещи, она присуща каждому из установленных Кодексом видов жилых помещений, и, наконец, она может быть объективно физически измерена.

Считаем, что в условиях отсутствия возможности решить проблему коммунальных квартир в масштабах государства в принципе, необходим пересмотр положений ЖК РФ о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма исходя из общей площади. Более целесообразно для расчета учетной нормы и нормы предоставления, установления размеров дополнительной площади, а также для определения размера предоставляемого жилого помещения при выселении использовать жилую площадь.

3. Действие ст. 89 ЖК РФ распространяется на случаи выселения в связи со сносом дома. В то же время если граждане состоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, а соответствующие жилые помещения признаны непригодными для постоянного проживания, то альтернативные жилые помещения таким гражданам должны предоставляться вне очереди (пп. 1 п. 2 ст. 57 ЖК РФ) и в размере не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК РФ). При предоставлении жилых помещений необходимо также учитывать требования пункта 1 ст. 58 ЖК РФ, предусматривающего возможность заселения одной комнаты разнополыми гражданами, кроме супругов, только с их согласия, и пункта 6 ст. 57 ЖК РФ, устанавливающего, что комната по договору социального найма может быть предоставлена лишь в случае освобождения жилого помещения в коммунальной квартире.

Факт признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в ряде случаев влечет автоматическое признание жилых помещений в нем непригодными для постоянного проживания. Пунктом 34 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения - непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47) установлено, что жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для постоянного проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. То есть признание дома аварийным по указанным основаниям имеет следствием признание расположенных в нем жилых помещений непригодными для проживания в силу приведенной выше нормы.

Таким образом, если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу по соответствующим основаниям, для применения последствий ст. 57 ЖК РФ не требуется оформления признания непригодными для проживания в отношении конкретных жилых помещений в таком доме.

С учетом изложенного все более распространенной становится практика, когда при предъявлении органами местного самоуправления исков о выселении на основании ст. ст. 86, 87, 89 ЖК РФ в связи со сносом дома или признанием его непригодным для проживания судами удовлетворяются встречные исковые требования состоящих на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан о предоставлении по договорам социального найма благоустроенных жилых помещений с учетом нормы предоставления. В городском округе города Уфы Республики Башкортостан, например, норма предоставления установлена в размере от 14 до 18 квадратных метров общей площади на человека, при учетной норме в 11 кв. м.

На практике это влечет существенное увеличение требуемой для выселения граждан общей площади. В расчет должны приниматься и норма предоставления, и разнополость граждан, и право на дополнительную площадь, и невозможность предоставления комнаты в коммунальной квартире, то есть необходимость предоставления отдельной квартиры. В приведенном выше примере с двухкомнатной квартирой, занимаемой семьей из пяти человек, потребуется предоставление как минимум трехкомнатной квартиры общей площадью от 70 до 90 кв. м, даже без учета возможного права на дополнительную площадь. Таким образом, согласно условиям финансирования со стороны Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, за счет средств федерального бюджета будет приобретено лишь 40 кв. м общей площади предоставляемого жилья. Дополнительные 30 - 50 кв. м должны быть оплачены из средств бюджета субъекта Федерации. Если же это коммунальная квартира, речь может идти о предоставлении двух двухкомнатных квартир, что соответствует 100 и более квадратным метрам общей площади.

Резюмируя сказанное, считаем необходимым подчеркнуть важность внесения предложенных и ряда иных изменений в соответствующие статьи Жилищного кодекса РФ. Считаем, в частности, что норма подпункта 1 п. 2 ст. 57 ЖК РФ крайне спорна. В современных условиях внеочередное предоставление квартир по нормам предоставления жителям аварийных домов практически нереализуемо. При этом проблема выселения из аварийного жилья стоит достаточно остро. Для решения вопроса аварийного жилищного фонда более целесообразно предоставление гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, социального жилья в порядке ст. 89 ЖК РФ. Право на получение социального жилья в порядке очередности, безусловно, должно в этом случае сохраняться за гражданами. В этом случае проблема расселения и ликвидации аварийного жилищного фонда получает некоторую перспективу, поскольку требует заметно меньших затрат. Чем руководствовались разработчики Кодекса, предоставляя жителям непригодных для проживания жилых помещений внеочередное право на получение социального жилья по норме предоставления, - не вполне понятно. Предоставление жилья вне очереди льготным категориям граждан, указанным в подпунктах 2 и 3 пункта 2 ст. 57 ЖК РФ, более чем оправданно. Непригодность же для проживания имеющегося жилого помещения в этом ряду вызывает недоумение. Налицо в целом свойственные действующему Жилищному кодексу проблемы определения оснований классификации. В данном случае состояние жилого дома, в котором проживает очередник, дает ничем не оправданные преимущества при предоставлении жилого помещения. Считаем, что граждан, проживающих в жилых помещениях, признанных непригодными для постоянного проживания, необходимо исключить из числа имеющих право на внеочередное предоставление жилых помещений по нормам предоставления. Предоставление жилых помещений этой категории лиц должно осуществляться незамедлительно после признания жилого помещения непригодным для проживания, но в порядке, установленном ст. 89 ЖК РФ.

РАВОПРИМЕНИТЕЛЬНАЯ ПРОБЛЕМАТИКА ВЫСЕЛЕНИЯ ИЗ ЖИЛЫХ

ПОМЕЩЕНИЙ НАНИМАТЕЛЕЙ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА И

ЧЛЕНОВ ИХ СЕМЕЙ

Д.В. КАРПУХИН

Карпухин Д.В., старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права.

Необходимость правового исследования различных аспектов выселения из жилого помещения обусловливается: социальной значимостью данного института отрасли; возросшим количеством судебных дел о выселении граждан из занимаемых жилых помещений; противоречивым характером правовых предписаний о выселении из жилого помещения, содержащихся в Жилищном кодексе РФ.

В соответствии с пунктом 14 статьи 12 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений относится к исключительной компетенции органов государственной власти Российской Федерации <1>.

--------------------------------

<1> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 14; 2006. N 1. Ст. 10, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 43. Ст. 5084; 2008. N 17. Ст. 1756, N 20. Ст. 2251.

Нанимателями жилых помещений выступают граждане, занимающие их по договору социального найма, заключенному с наймодателем - собственником жилищного фонда в лице уполномоченных органов государственной или местной власти. Собственниками жилых помещений могут выступать физические и юридические лица, за исключением унитарных предприятий и учреждений, собственником имущества которых выступают органы государственной или местной власти (часть 2 статьи 113 ГК РФ) <2>.

--------------------------------

<2> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 14.07.2008), (в ред. от 14.07.2008, с изм. и доп., вступившими в силу с 24.07.2008) // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 2002. N 12. Ст. 1093, N 48. Ст. 4746; 2003. N 52. Ст. 5034; 2004. N 27. Ст. 2711, N 31. Ст. 3233; 2005. N 27. Ст. 2722; 2006. N 2. Ст. 171, N 3. Ст. 282, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21, N 7. Ст. 834, N 27. Ст. 3213, N 31. Ст. 3993, N 41. Ст. 4845, N 49. Ст. 6079, N 50. Ст. 6246; 2008. N 17. Ст. 1756, N 20. Ст. 2253.

Действующий ЖК РФ выделяет ряд специфических оснований и видов выселения, то есть характерных только для нанимателей по договору социального найма и членов их семей.

Таковыми являются основания и виды выселения, установленные статьями 84, 89 - 91 ЖК РФ. В соответствии со статьей 84 ЖК РФ, выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, может быть осуществлено:

во-первых, с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

во-вторых, с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

в-третьих, без предоставления других жилых помещений.

Другое благоустроенное жилье может быть предоставлено нанимателю и членам его семьи по договору социального найма в соответствии с положениями статей 85 - 88 ЖК РФ в следующих случаях:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

В соответствии с положениями статьи 89 ЖК РФ, критериями другого благоустроенного жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма в связи с выселением, являются:

1) благоустройство применительно к условиям соответствующего населенного пункта;

2) равнозначность по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;

3) соответствие установленным требованиям;

4) нахождение в черте населенного пункта, из жилого помещения в котором осуществляется выселение.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

В правоприменительной практике возник вопрос о том, какие нормы ЖК РФ следует применять при предоставлении другого благоустроенного жилого помещения при сносе жилого дома нанимателям, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий? Часть 1 статьи 89 ЖК РФ, предусматривающая предоставление при расселении подлежащего сносу другого равнозначного по площади благоустроенного жилого помещения в порядке данной статьи или часть 5 статьи 57 ЖК РФ, предусматривающей предоставление жилого помещения по норме предоставления.

В соответствии с Определением Конституционного Суда РФ N 503-О от 16 ноября 2006 г. было отказано в удовлетворении жалобы заявителя, оспаривающего соответствие статьи 89 ЖК РФ (о выселении нанимателя и членов его семьи в другое благоустроенное помещение вследствие сноса многоквартирного дома) нормам, содержащимся в статьях 19, 40, 42, 45 и 55 Конституции Российской Федерации. По мнению истца, в ее деле суду следовало применить положения статей 57 - 58 ЖК РФ, то есть предоставить при выселении истца жилое помещение по норме предоставления <3>.

--------------------------------

<3> Определение Конституционного Суда РФ от 16 ноября 2006 г. N 503-О "Об отказе к рассмотрению жалобы гражданки Хухаревой Ольги Николаевны на нарушение ее конституционных прав частью 1 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации" // Правовая система "Консультант".

Конституционный Суд РФ указал, что согласно части 1 статьи 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 данного Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Заявительница, состоящая на учете нуждающихся в предоставлении жилого помещения, считает, что в ее случае необходимо было применять положения статей 56 - 57 ЖК РФ. Тем самым она фактически выражает несогласие с выбором нормы, осуществленным судом общей юрисдикции при рассмотрении ее дела.

Конституционный Суд РФ отметил, что оспариваемое положение статьи 89 ЖК РФ, гарантирующее определенные условия проживания граждан, переселяемых в другие жилые помещения, направлено на обеспечение защиты их интересов и потому не может рассматриваться как нарушающее какие-либо конституционные права и свободы. Кроме того, следует учитывать, что статья 89 ЖК РФ не исключает возможность ее применения во взаимосвязи со статьей 57 ЖК РФ при наличии к тому оснований.

Важное толкование в части применения положений части 1 статьи 89 ЖК РФ сделано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2006 года <4>. Верховный Суд РФ подчеркнул, что согласно части 1 статьи 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Следовательно, законом установлены определенные требования к жилому помещению, которое предоставляется в связи со сносом дома.

--------------------------------

<4> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5.

Поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).

Таким образом, нельзя рассматривать снос жилого многоквартирного дома как основание для выселения из жилого помещения с целью улучшения жилищных условий.

Без предоставления другого жилого помещения наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (статья 91, часть 1, ЖК РФ).

Необходимым условием выселения в указанных случаях является предварительное предупреждение нанимателя об устранении выявленных нарушений в разумный срок (часть 2 статьи 35, часть 1 статьи 91 ЖК РФ).

В правоприменительной практике возник вопрос о форме, в которой должно быть вынесено данное предупреждение. В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г., разъяснено, что Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, устанавливающей форму предупреждения граждан об устранении нарушений правил пользования жилым помещением <5>.

--------------------------------

<5> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 9.

Поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником либо наймодателем должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 35 ЖК РФ и частью 1 статьи 91 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения.

В правоприменительной практике возник вопрос: "Могут ли быть выселены из жилого помещения бывшие члены семьи нанимателя по требованию заинтересованного лица, если их поведение делает невозможным совместное с ним проживание?"

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 года, разъяснено, что в соответствии с частью 4 статьи 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Следовательно, прекращение семейных отношений не влечет изменения жилищных прав бывших членов семьи нанимателя.

Статья 91 ЖК РФ предусматривает выселение в судебном порядке по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи без предоставления другого жилого помещения в том случае, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

Согласно положениям данной нормы выселению подлежат только наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи.

При этом Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, предусматривающей возможность выселения бывших членов семьи нанимателя при систематическом нарушении прав и законных интересов граждан, совместно с ним проживающих.

Тем не менее Верховный Суд РФ, исходя из смыслового толкования понятия "прекращение семейных отношений", которое предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени расходов по уплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт жилого помещения, дал расширенное толкование положений статьи 91 ЖК РФ. Граждане, по мнению Верховного Суда РФ, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, а, следовательно, поскольку статья 91 ЖК РФ предусматривает выселение граждан в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей, то по требованию заинтересованных лиц бывший член семьи нанимателя может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если он противоправным поведением делает невозможным для других проживание с ним в одном жилом помещении (квартире).

Другое жилое помещение может быть предоставлено нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи в случае, если они в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 90 ЖК РФ). Размер другого помещения, предоставляемого нанимателю, соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. В соответствии с частью 1 статьи 105 ЖК РФ, жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Действующий ЖК РФ не содержит специальных требований, предъявляемых к жилым помещениям, предоставляемым при выселении вследствие невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев. В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 года, разъяснено, что критерии данного помещения вытекают из буквального толкования части 2 статьи 15 ЖК РФ, в соответствии с которой жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Из вышеизложенного следует, что в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев, наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания, соответствующего норме предоставления из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Площадь жилого помещения, предоставляемого в указанном случае, должна составлять не менее шести квадратных метров на одного человека (часть 1 статьи 105 ЖК РФ).

Введение в ЖК РФ нормы, предусматривающей выселение с предоставлением другого жилого помещения за невнесение платы за жилье и коммунальные услуги, стало принципиальной правовой новеллой, так как ранее действующий ЖК РСФСР не содержал аналогичного по содержанию предписания, хотя практика выселения по указанному основанию существовала. Нормативной основой для возникновения данных правоотношений выселения являлись положения гражданского и жилищного законодательства.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 687 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа <6>.

--------------------------------

<6> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 14.07.2008, с изм. Федерального закона от 26.01.1996) // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410, ст. 411, N 34. Ст. 4025; 1997. N 43. Ст. 4903; 1999. N 51. Ст. 6288; 2002. N 48. Ст. 4737; 2003. N 2. Ст. 160, ст. 167, N 13. Ст. 1179, N 46 (ч. 1). Ст. 4434, N 52 (ч. 1). Ст. 5034; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15, ст. 45, N 13. Ст. 1080, N 19. Ст. 1752, N 30 (ч. 1). Ст. 3100; 2006. N 6. Ст. 636; 2006. N 52 (ч. 1). Ст. 5497; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 39, N 5. Ст. 558, N 17. Ст. 1929, N 27. Ст. 3213, N 31. Ст. 3993, N 31. Ст. 4015, N 41. Ст. 4845, N 44. Ст. 5282, N 45. Ст. 5428, N 49. Ст. 6048, N 50. Ст. 6247; 2008. N 17. Ст. 1756, ст. 29 (ч. 1), ст. 3418.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.

У судебных инстанций возникали вопросы о применении данных норм ГК РФ к договору социального найма. Так, в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев" за 2000 год было разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 672 ГК РФ к этому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, пунктов 1 - 3 статьи 685 ГК РФ <7>. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и пункт 2 статьи 687, статья 688 ГК РФ.

--------------------------------

<7> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. N 8.

На договор социального найма, в соответствии с разъяснением Верховного Суда РФ, распространяется действие Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями), в соответствии с пунктом 6 статьи 15 которого, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития <8>.

--------------------------------

<8> Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями) // Утратил юридическую силу. Ведомости СНД и ВС РФ. 21.01.1993. N 3. Ст. 99.

Таким образом, ранее действующее жилищное законодательство допускало возможность выселения в связи с невнесением платы за жилье граждан, проживающих в жилом помещении, на основании договора социального найма и применения положений, предусмотренных пунктом 2 статьи 687 ГК РФ, с учетом особенностей, установленных статьей 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Верховный Суд РФ подчеркнул, что статья 688 ГК РФ, предусматривающая выселение без предоставления жилого помещения, к договору социального найма не применяется.

В Обзоре Верховного Суда РФ конкретизированы особенности правоприменения норм гражданского и жилищного законодательства, регламентировавших выселение из жилого помещения в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги.

Так, по мнению высшей судебной власти, в исковом заявлении о выселении должно быть названо конкретное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям. При отсутствии данного жилого помещения исковое заявление подлежало оставлению без движения и возвращению истцу. При обнаружении указанного факта в ходе судебного заседания должно быть отказано в удовлетворении иска.

При принятии решения о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении суды также должны указывать жилое помещение, предоставляемое ответчикам.

Верховный Суд РФ признал правомерной судебную практику, при которой большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договора жилищного найма создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с пунктом 2 статьи 687 ГК РФ.

Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и др. Данные обстоятельства учитывались судом при принятии решения об отказе в удовлетворении исков о выселении и погашения задолженности.

Верховный Суд РФ признал также обоснованной практику рассмотрения дел о выселении, при которой суды не ставили на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали жилье и коммунальные услуги, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, письменные объяснения и доказательства не представляли.

По мнению Верховного Суда РФ, такая практика представляется правильной, поскольку обязанность доказывания уважительности причин образования задолженности в силу статьи 50 Гражданского процессуального кодекса РСФСР (ГПК РСФСР) лежит на ответчике-нанимателе <9>. В соответствии с ранее действовавшими положениями части 2 статьи 142 ГПК РСФСР, непредставление ответчиком письменных объяснений и доказательств в случае его неявки в судебное заседание не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

--------------------------------

<9> Гражданский процессуальный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) // Ведомости ВС РСФСР. 1964. N 24. Ст. 407.

В решении следует указывать нанимателю срок для погашения образовавшейся задолженности.

Согласно пункту 2 статьи 687 ГК РФ, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Верховный Суд РФ разъяснил положения части 2 пункта 2 статьи 687 ГК РФ, в соответствии с которым судам предоставлялось право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. Исходя из смыслового толкования данного предписания, отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. При расторжении договора социального найма жилого помещения по рассматриваемому основанию нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, в связи с чем суд не может отсрочить исполнение решения на основании части 2 пункта 2 статьи 687 ГК РФ, что не исключает (при наличии соответствующих обстоятельств) отсрочку исполнения решения на основании ранее действовавшей нормы, указанной в статье 207 ГПК РСФСР.

По мнению автора, юридическое значение данного акта толкования права заключается в том, что оно содержит конкретизацию требований, предъявляемых к оформлению исковых требований истцов и решений судов первых инстанций, а также признает обоснованным исследование конкретных жизненных ситуаций ответчиков, которые способствовали образованию задолженности. Анализ выявленных обстоятельств способствовал принятию решений в пользу ответчиков.

Одной из распространенной категорией дел, связанных с выселением членов семьи нанимателя по договору социального найма, стали дела о выселении лиц, являющихся членами семьи нанимателя, но не зарегистрированных (прописанных) в жилом помещении нанимателя. Например, супруги проживают в жилом помещении, занимаемом по договору социального найма. Нанимателем является один из них, а другой - зарегистрирован по другому адресу. При этом оба супруга солидарно оплачивают квартирную плату, вносят коммунальные платежи и эксплуатационные расходы, осуществляют текущий ремонт жилого помещения.

Возник вопрос: "После смерти супруга-нанимателя, возникают ли у овдовевшего супруга права пользования жилым помещением умершего нанимателя на основании договора социального найма в случае проживания в нем при жизни умершего?"

Верховный Суд РФ в Определении от 26 августа 2008 г. по делу N 5-В08-88, рассмотрев одно из дел указанной категории, указал, что при вынесении решений об отказе в исковом заявлении овдовевшего супруга к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании права пользования квартирой, обязании заключить договор социального найма жилого помещения суды нижестоящих инстанций исходили из того, что истец не приобрел права на спорную жилую площадь, поскольку письменного согласия на его вселение в квартиру в качестве члена семьи и регистрацию наниматель жилого помещения - умершая супруга не давала, по вопросу вселения мужа в квартиру и внесения изменений в договор социального найма к наймодателю не обращалась <10>.

--------------------------------

<10> Определение Верховного Суда РФ от 26 августа 2008 г. по делу N 5-В08-88 // Текст опубликован не был. Правовая система "Консультант".

Между тем, как отметил Верховный Суд РФ, в соответствии со статьей 54 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент возникновения правоотношений по делу, наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи (статья 53 ЖК РСФСР) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи, не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Согласно статье 53 Жилищного кодекса РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. К членам семьи нанимателя относится и его супруг.

Исходя из смысла статей 53 и 54 Жилищного кодекса РСФСР, обстоятельствами, имеющими существенное значение для правильного разрешения дела, являются: наличие согласия нанимателя на вселение истца в занимаемое жилое помещение, фактическое вселение супруга в жилое помещение и его проживание в данном жилом помещении в качестве члена семьи нанимателя. В соответствии с частью 3 указанной статьи, если граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

Разрешая спор по существу, суды нижестоящих инстанций не приняли во внимание то обстоятельство, что возникновение у мужа равного с нанимателем жилой площади - женой - права пользования жилым помещением было обусловлено его вселением в квартиру в качестве члена семьи нанимателя в связи с регистрацией брака в 1991 году и фактическим проживанием в квартире длительный период времени, более 15 лет, до момента скоропостижной смерти нанимателя в декабре 2006 года. Какого-либо письменного соглашения, ограничивающего права истца в отношении указанного жилого помещения, не заключалось.

При этом супруги, постоянно проживая в указанной квартире, вели общее хозяйство, производили из общего бюджета оплату данного жилого помещения и коммунальных услуг. После смерти жены овдовевший супруг продолжает проживать в спорной квартире, там находятся его вещи, он продолжает оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы поданной жилой площади. Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетелей и иными доказательствами, собранными по делу.

Верховный Суд РФ указал, что при вынесении решения, суд первой инстанции также не указал, чем опровергаются доводы истца о его фактическом вселении в квартиру с согласия нанимателя в качестве члена его семьи и проживании в ней вместе с женой длительный период времени.

Суд не принял во внимание, что отсутствие письменного согласия жены на вселение своего мужа в квартиру, в отношении которой заявлен спор, без оценки указанных существенных доводов истца само по себе достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска не может быть признано.

Верховный Суд РФ сослался на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 25 апреля 1995 года N 3-П "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой", в соответствии с которым содержащееся в части первой статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР положение об "установленном порядке" как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки, признано не соответствующим по содержанию статьям 18, 19 (часть 1), 27 (часть 1), 40 (часть 1), 55 (часть 2 и 3) Конституции РФ <11>.

--------------------------------

<11> Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 25 апреля 1995 года N 3-П "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой" // Вестник Конституционного Суда РФ. 1995. N 2 - 3.

Факт регистрации супруга в другом жилом помещении, принадлежащем на праве собственности его матери, не может служить основанием к отказу в иске о признании права на спорную жилую площадь, поскольку его проживание в квартире жены было постоянным в качестве члена семьи нанимателя, а регистрация является административным актом и не влечет за собой ограничение прав мужа, включая его право на жилище.

Верховный Суд РФ определил отменить все решения судов нижестоящих инстанций и вынес новое определение, в соответствии с которым исковые требования супруга были удовлетворены и признано его право на жилое помещение.

Несмотря на то, что ЖК РСФСР, действовавший на момент рассмотрения данного спора, в настоящее время утратил юридическую силу, данное определение имеет важное юридическое значение. Многие члены семьи нанимателя по договору социального найма получили права пользования жилым помещением до введения в действия ЖК РФ, следовательно, толкование указанных норм ЖК РСФСР сохраняет свою актуальность.

Другой актуальный вопрос выселения бывших членов семьи нанимателя заключается в возможности признания их утратившими право на проживание в жилом помещении нанимателя вследствие непроживания в нем. Часто разрешение данных вопросов увязывают с наличием или отсутствием регистрации (прописки) по месту проживания истцов. На уровне обыденного толкования данный факт трактуют как право, порождающее права и обязанности члена семьи нанимателя.

Разъяснение сущности регистрации по месту проживания содержится в Определении Верховного Суда РФ N 46-ВПР01-18 от 23 октября 2001 года, отменившим решения нижестоящих судебных инстанций <12>. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования истца о снятии с регистрационного учета ответчика, который в течение пяти лет в квартире, занимаемой истцом, не проживал, и местонахождение которого неизвестно. По мнению истца, факт регистрации ответчика в квартире препятствует осуществлению ее права жильем.

--------------------------------

<12> Определение Верховного Суда РФ от 23 октября 2001 года N 46-ВПР01-18 // Текст опубликован не был. Правовая система "Консультант".

Суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не являлся членом семьи истицы, в течение 3 лет в спорной квартире не проживает, поэтому не может сохранять регистрацию на указанной жилой площади, поскольку квартира не является его постоянным местом жительства.

Однако, как разъяснил Верховный Суд РФ, регистрация гражданина по месту жительства или по месту пребывания является административным актом, который лишь удостоверяет факт свободного волеизъявления гражданина при выборе им места жительства или места пребывания.

Регистрационный учет не носит разрешительного характера и не должен приводить к ограничению конституционного права гражданина выбирать место жительства и место пребывания.

Регистрация является лишь способом учета граждан, носящим уведомительный характер и отражающим факт нахождения гражданина по месту пребывания или жительства.

Сам по себе факт регистрации не порождает каких-либо прав и обязанностей лица. Факт регистрации ответчика в спорной квартире является доказательством того факта, что ответчик вселился в спорную квартиру в качестве члена семьи нанимателя и в соответствии со статьей 54 ЖК РСФСР приобрел равное с истицей право на эту жилую площадь.

Сняв ответчика с регистрационного учета в спорной квартире, суд первой инстанции лишил его права пользования жилой площадью, не высказав при этом суждения о том, что, несмотря на регистрацию в спорной квартире, ответчик не приобрел права на эту жилую площадь, а также о возможности его выселения из квартиры без предоставления другого жилого помещения. В резолютивной части решения отсутствует указание на выселение ответчика либо неприобретение им права пользования жильем.

Ссылка суда первой инстанции на статьи 53, 54 ЖК РСФСР является необоснованной, поскольку названные нормы предусматривают права и обязанности членов семьи нанимателя, а также право нанимателя на вселение других граждан в занимаемое им жилое помещение.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища. Аналогичное положение установлено в статье 10 ЖК РСФСР, в которой, кроме того, указано на то, что никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением, иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.

Законодательством не предусмотрено такое самостоятельное основание для лишения права пользования жильем, как снятие с регистрационного учета.

Фактически ответчик был выселен из квартиры без предоставления другого жилого помещения. Однако такое выселение предусмотрено лишь в случае систематического разрушения или порчи жилья нанимателями, использования жилья не по назначению, систематического нарушения правил общежития, самоуправного занятия жилых помещений, в некоторых случаях признания ордера недействительным (статьи 98, 99, 100 ЖК РСФСР).

Ограничение срока временного отсутствия гражданина в жилом помещении, где он зарегистрирован (прописан), признано не соответствующим Конституции Российской Федерации на основании Постановления Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 <13>.

--------------------------------

<13> Постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука" // Вестник Конституционного Суда РФ. 1995. N 2 - 3.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 года, разъяснено, что в соответствии с частью 4 статьи 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. В соответствии со статьей 71 ЖК РФ, временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.