Вопрос 19. Купля-продажа земельных участков.

Кодексом о земле устанавливаются две формы собственности на землю: государственная и частная - и предусматривается возможность совершения ряда гражданско-правовых сделок с земельными участками, находящимися в частной собственности. Наибольший интерес представляют сделки по отчуждению земельных участков. Законодательство предъявляет следующие обязательные требования к форме совершаемых сделок по отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности: 1) письменная форма; 2) нотариальное удостоверение договора; 3) регистрация нотариально удостоверенного договора органами государственной регистрации недвижимого имущества по месту нахождения земельных участков.

Объектом купли-продажи является обособленный земельный участок, принадлежащий субъекту на праве частной собственности, либо его часть. На продаваемый земельный участок субъект должен иметь государственный акт на право частной собственности на землю. При совершении сделки с частью делимого участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно вьщелена в самостоятельный земельный участок.

Юридические лица могут отчуждать земельный участки, находящиеся у них в собственности, только тем юридическим лицам, которые имеют право на получение в собственность такого земельного участка, и при сохранении его целевого назначения.

Согласно ст. 523 ГК Республики Беларусь по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, то покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Если же договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В случаях, когда земельный участок, на котором находятся принадлежащая продавцу недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, то за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи. Если эти условия в договоре не определяются, то продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ст. 524 ГК Республики Беларусь).

Купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки. К таким причинам, в частности, относится наличие запрета на продажу земельного участка (например, нотариальная контора одновременно с удостоверением договора залога земельного участка налагает запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено договором или же собственник полностью не внес плату за землю при приобретении ее из государственной собственности в частную).

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Продавцом выступает собственник земельного участка либо лицо, им уполномоченное. Покупателем земельного участка, находящегося в частной собственности гражданина Республики Беларусь, может быть:

1) гражданин Республики Беларусь, постоянно проживающий на ее территории либо приравненный к нему в соответствии с законодательством;

2) сельский, поселковый, городской и районный исполнительный и распорядительный орган.

При совершении сделки купли-продажи земельного участка продавец или покупатель не может изменить его целевое назначение и режим J1спользования земель (водоохранные и санитарно-защитные зоны, право проезда по участку для технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования).

Следует указать, что жилые дома, дачи и садовые домики могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если они находятся в частной собственности, с соблюдением условий, предусмотренных ст. 17 Кодекса о земле. Исключение составляют случаи продажи строений на снос.

Цену и условия оплаты стороны определяют по договоренности. Каких-то определенных требований по данному вопросу законодательством не установлено.

Граждане, имеющие государственные акты на право частной собственности на землю для целей строительства и обслуживания жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства без указания в них границ и площадей земель раздельно по каждому целевому назначению и пожелавшие совершить сделку по отчуждению одного из этих участков, представляют справку местного органа власти (по месту нахождения земельного участка) о площадях земель, переданных в собственность по каждому целевому назначению.

На практике часто возникают ситуации, когда строение (например, жилой дом), расположенное на частном земельном участке, желает приобрести лицо, не имеющее права на приобретение в собственность участка, относящегося к данному строению.

В данной ситуации согласно ст. 93 Кодекса о земле этот участок выкупается у собственника соответствующим исполнительным и распорядительным органом, а новому

собственнику строения участок предоставляется на условиях пользования (аренды). Однако если бывший собственник жилого дома имеет другой дом в том же населенном пункте и постоянно проживает в нем, он может сохранить в собственности земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства в предусмотренных законодательством размерах.

Что касается дарения земельных участков, находящихся в частной собственности, то здесь действуют общие правила о купле-продаже участка с учетом безвозмездности сделки.