1.7. Правовстановлюючий документ як підстава набуття права власності на нерухоме майно, види правовстановлюючих документів на нерухоме майно

Відповідно до Закону України "Про власність" власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном (ст. 4). Але не вказано, якими доказами власник повинен підтверджувати належність йому майна на право власності. Водночас у ст. 49 Закону зазначається, що володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом, арбітражним судом, третейським судом.

Як відомо, володіння майном може ґрунтуватися на праві власності на нього або на іншому титульному праві, зокрема на договорах майнового найму, схову,, довірчого управління. Тому можна вважати, що наведене положення ст. 49 Закону "Про власність" стосується будь-якого титульного володіння, у тому числі і того, яке здійснює особа щодо майна, належного їй на праві власності. Таким чином, власник не зобов'язаний у кожному випадку доводити іншим особам правомірність володіння належним майном. Однак у деяких випадках здійснення власником своїх правочинностей може ставитися в залежність від доведеності факту належності майна на право власності даній особі. Більше того, здійснення окремих правочинностей, особливо розпорядження, можливе лише за умови наявності у власника відповідних документів (правовстановлюючих документів), що підтверджують належність конкретного майна на праві власності даній особі.

В Законі України "Про власність" відсутній перелік правовстановлюючих власницьких документів. В Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженій наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 9 червня 1998 p. визначено правовстановлюючі документи, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на об'єкти нерухомого майна:

1. Договори купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, посвідчені державними нотаріальними конторами та приватними нотаріусами.

2. Свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя, що їх видають державні нотаріальні контори та приватні нотаріуси.

3. Свідоцтва про право на спадщину, видані державними нотаріальними конторами.

4. Свідоцтва про придбання житлових будинків з прилюдних торгів, видані державними нотаріальними конторами та приватними нотаріусами

5. Свідоцтва про придбання об'єктів нерухомого майна на аукціонах з реалізації заставленого майна, видані державними нотаріальними конторами та приватними нотаріусами.

6. Свідоцтва про право власності на об'єкти нерухомого майна, видані органами виконавчої влади чи місцевого самоврядування.

7. Свідоцтва про право власності, видані органами приватизації громадянам, які наймають квартири у державному житловому фонді.

8. Свідоцтва про право власності на спадщину та свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя, оформлені консульськими установами України.

9. Договори купівлі-продажу, міни, зареєстровані біржею.

10. Договори відчуження між юридичними особами недержавної форми власності.

11. Рішення судів, арбітражних судів про визнання права власності на об'єкти нерухомого майна.

12. Акти про денаціоналізацію (демуніципалізацію) будівель.

13. Витяг із нотаріально посвідченого договору, укладеного між житлово-будівельним кооперативом або членом цього кооперативу і виконкомом міської (районної) ради депутатів трудящих, про безстрокове користування відведеною земельною ділянкою і про будівництво багатоквартирного будинку з правом власності на окрему квартиру, за наявності акта про прийняття будинку в експлуатацію.

14. Рішення товариського суду про розподіл майна колишнього колгоспного двору.

15. Мирова угода, затверджена ухвалою суду.

16. Накази органів Фонду державного майна з додатком — переліком об'єктів нерухомого майна про передачу у власність цих об'єктів акціонерним товариствам. '

17. Копія виконавчого листа щодо конфіскації об'єкта нерухомого майна та копія опису нерухомого майна, затверджена суддею.

18. Дублікати правовстановлювальних документів, видані нотаріальними конторами, приватними нотаріусами, органами приватизації, державними архівами.

Звичайно, що юридична чи фізична особа, яка значиться одному з вищезгаданих документів власником об'єкта нерухомості чи його набувачем повинна вважатися законним володарем до тих пір, поки у судовому порядку не встановлено інше. Відтак власникові з такими правовстановлюючими документами не може бути відмовлено державними чи іншими органами у здійсненні ним правочинностей лише з міркувань сумнівів у достовірності їх видачі.

Порядок видачі правовстановлюючого документа на окремі об'єкти нерухомості передбачається окремими законодавчими актами, зокрема Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду", Земельним кодексом України. У таких випадках правовстановлюючі документи (свідоцтво право власності на приватизовану квартиру чи будинок, державний акт на право власності на землю тощо) мають відповідати вимогам цих законів, оскільки їх недодержання може бути підставою для визнання правовстановлюючого документа недійсним.

Таким чином, усі документи, що підтверджують право власника на належне йому майно можна поділити на ті, які безпосередньо засвідчують особу власника (правовстановлюючі), і ті, які лише опосередковано підтверджують право власності особи на майно (правопідтверджувальні).