Глава 7. Договор продажи недвижимости

/. Понятие и признаки договора продажи недвижимости

Законодательство определило, какие предметы относятся к недвижимости, а также пути и порядок их реализации. Если раньше понятие продажи недвижимости базировалось в основ­ном на характеристике особенностей купли-продажи жилых домов (квартир), дач, то в Гражданском кодексе Республики Беларусь 1998 г. законодатель вопросам продажи недвижимости отводит отдельное место и дает их развернутую характеристи­ку (§ 7 гл. 30 ГК).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (дого­вору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в соб­ственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 520 ГК).

Из определения следует, что договор продажи недвижимос­ти регулируется как общими нормами купли-продажи, так и специальными нормами о продаже недвижимости.

Признаки договора продажи недвижимости. Рассматрива­емый договор двусторонний.

Сторонами договора продажи недвижимости являются про­давец и покупатель. Ими могут выступать любые лица: физи­ческие и юридические. Данному договору присущи свои прави­ла регулирования возникающих отношений и характерные для него особенности. В частности, продавцом недвижимости быва­ет обычно ее собственник. При этом продажа недвижимости может осуществляться и самим собственником имущества, и через его представителя. В данном случае речь идет о том, что имущество может находиться в собственности, а также на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Согласно действующему законодательству унитарному пред­приятию имущество принадлежит на праве хозяйственного ве­дения, и оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 3 ст. 276 ГК).

Если же имущество принадлежит предприятию на праве оперативного управления, а такое право распространяется на

84

казенные предприятия, то это предприятие не вправе отчуж­дать без разрешения собственника любое имущество (п. 1 ст. 278 ГК).

Данное правило распространяется и на учреждения. Одна­ко в том случае, если в соответствии с учредительными доку­ментами учреждению предоставлено право осуществлять при­носящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и учитывается на отдельном балансе. Следова­тельно, приобретенное недвижимое имущество от такой дея­тельности может отчуждаться (п. 2 ст. 279 ГК).

В равной мере изложенное относится и к указанным субъек­там, выступающим на стороне покупателя.

При продаже недвижимости происходит смена субъектов, ее приобретающих, но может меняться и форма собственности (например, выкупленная органом местного управления и само­управления квартира у лица, принадлежащего ему на праве частной собственности).

Имеются особенности и при продаже недвижимости, приоб­ретенной супругами во время брака. Так, если приобретен дом (квартира) супругами во время брака, то договор продажи его может быть удостоверен лишь при наличии письменного со­гласия другого супруга. Не может быть продан дом (квартира), принадлежащий на праве частной собственности, лицами, у ко­торых имеются несовершеннолетние дети, без разрешения орга­нов опеки и попечительства.

Договор продажи недвижимости имеет такую же экономи­ческую сущность, как и договор купли-продажи, т.е. происхо­дит возмездная передача товара от одного субъекта к другому, в котором встречным предоставлением являются деньги.

Поскольку момент заключения договора несколько отда­лен во времени от момента перехода права собственности на недвижимость (переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации), этот договор является консенсуалъным.

Из содержания рассматриваемого договора следует его пред­мет - недвижимое имущество. К нему относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба им невозможно, в том числе леса,

85

многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравниваются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река - море», космичес­кие объекты. Законодательными актами к недвижимым ве­щам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое иму­щество, которое подлежит передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 525 ГК). Это требование объясня­ется тем, что недвижимое имущество представляет повышенную ценность, следовательно, совершенно точно должно быть опре­делено, на какое недвижимое имущество после государственной регистрации переходит право собственности (например, жилого дома или жилого дома с постройками, здания или сооружения).

В случае отсутствия конкретных данных, как следует из закона, условие о недвижимом имуществе, подлежащем пере­даче, считается не согласованным сторонами, а договор - не­заключенным.

В соответствии со ст. 521 ГК договор продажи недвижимо­сти заключается в письменной форме путем составления одно­го документа, подписанного сторонами. Несоблюдение требуе­мой законом формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Чтобы определить нового собственника имущества, требу­ется государственная регистрация перехода права собственнос­ти на недвижимость к покупателю. Иными словами, переход права собственности на недвижимость должен быть в обяза­тельном порядке подвергнут государственной регистрации, а имущество может быть передано после такой регистрации.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регист­рации перехода права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государ­ственной регистрации перехода права собственности. Кроме того, на сторону, необоснованно уклоняющуюся от государственной ре­гистрации права собственности, возлагается возмещение другой стороне убытков, вызванных задержкой регистрации (ст. 522 ГК).

Что касается продажи жилых помещений, то в соответ­ствии с п. 2 ст. 529 ГК договор продажи жилого дома, кварти-

86

ры, части жилого дома или квартиры совершается в письмен­ной форме, подлежит обязательной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, т.е. регистрирует­ся в данном случае договор купли-продажи жилого дома (квар­тиры), в то время как по договору продажи недвижимости госу­дарственной регистрации подлежит переход права собственнос­ти на недвижимость от продавца к покупателю. Обязательной государственной регистрации подлежит и договор купли-про­дажи земельного участка¹.

Цена недвижимости является существенным условием до­говора. Она должна быть согласована сторонами и указана в нем. Отсутствие условия о цене недвижимости говорит о том, что договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 2 ст. 394 ГК относительно возможного изменения цены после заключения договора, здесь не применяются.

Законодательством предусмотрен порядок определения цены недвижимого имущества (зданий, сооружений и др.), находяще­гося на земельном участке. Суть его состоит в том, что уста­новленная в договоре цена здания, сооружения и другого не­движимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 1 и 2 ст. 526 ГК).

2. Права и обязанности сторон

по договору продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений

Стороны имеют взаимные права и обязанности.

Обязанности продавца. Основной обязанностью продавца по рассматриваемому договору является передача недвижимости по­купателю. Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, который, как это следует из закона, может и не совпадать с передачей недвижимости.

¹ Инструкция о порядке государственной регистрации перехода права частной собственности на земельные участки при купле-продаже земельных участков и сделок купли-продажи земельных участков, утвержденная постановлением Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Бкларусь от 20 декабря 2000 г. № 16 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001. № 25. 8/4993.

87

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупа­телем осуществляются по подписанному сторонами передаточ­ному акту или иному документу о передаче.

Обязательство в данном случае считается исполненным после передачи недвижимого имущества покупателю и подпи­сания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче недвижимости, это считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество. «

Передача недвижимости должна соответствовать условиям, оговоренным в договоре. За ненадлежащее исполнение догово­ра, даже если несоответствие условиям договора оговорено в документе, на продавца возлагается ответственность.

Из изложенного следует, что у приобретателя недвижимос­ти право собственности на нее возникает с момента государ­ственной регистрации и может не совпадать с фактической пе­редачей недвижимости. Поэтому необходимо различать переда­чу права собственности и фактическую передачу недвижимости по соответствующему документу (акту) о передаче. Это важно, так как с момента передачи недвижимого имущества и подпи­сания передаточного акта или иного документа о передаче на покупателя переходит и риск случайной гибели или случайной порчи имущества, если иное не предусмотрено договором.

Следующей обязанностью продавца недвижимости являет­ся передача имущества, соответствующего условиям договора продажи о качестве недвижимости. При несоблюдении этого требования применяются правила ст. 445 ГК, регламентирую­щие последствия передачи товара ненадлежащего качества (со­размерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устра­нения недостатков товара в разумный срок и др.). В данном случае не применяются лишь положения о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора (ст. 528 ГК).

По общему правилу, передаваемое недвижимое имущество должно быть свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда сторона, приобретая недвижимость, согласна пойти на такие обременения.

Обязанности покупателя. В обязанности покупателя недви­жимости входит оплата и принятие имущества по передаточно­му акту, а также регистрация перехода права собственности.

88

Особенности продажи жилых помещений. Нормы, регули­рующие продажу жилых помещений, изложены в ст. 529 ГК, а также в специальных нормативных правовых актах¹.

Особенностью продажи жилых помещений является предъявление определенных требований, одним из которых яв­ляется соблюдение установленной формы договора. Так, согласно п. 2 ст. 529 ГК договор продажи жилого дома (квартиры) или части жилого дома (квартиры) подлежит государственной ре­гистрации и считается заключенным с момента такой регист­рации.

В некоторых случаях договор продажи жилых помещений может быть зарегистрирован только с согласия соответствую­щих лиц или органов. Например, при продаже жилого дома, приобретенного супругами во время брака, он может быть заре­гистрирован лишь при наличии письменного согласия другого супруга. Что касается продажи жилых домов (квартир), при­надлежащих на праве частной собственности несовершенно­летним или недееспособным, то она возможна только с предва­рительного разрешения органов опеки и попечительства.

Специальное правовое регулирование продажи жилых по­мещений позволяет обеспечить их использование прежде всего в целях удовлетворения личных потребностей собственника.

Определением стоимости жилых помещений занимаются оценочные комиссии при исполкомах местных Советов или ве­домственных организациях.

Продажная цена жилых помещений определяется с учетом их потребительских качеств и комплексной оценки участка путем применения поправочных коэффициентов, устанавлива­емых в зависимости от категории дома, конструктивных реше­ний, степени санитарно-технического обустройства, местораспо­ложения, благоустройства и экологии района.

¹ Положение о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 августа 1993 г. № 589, с изм. и доп. от 22 декабря 1997 г. № 1701, 30 января 1998 г. № 142, 20 июля 1999 г. № Ц09, 13 сентября 2000 г. № 1412, 21 декабря 2001 г. № 1837 // Собрание постановлений Правительства Республики Беларусь. 1993. № 25. Ст. 486; Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. 1997. № 36. Ст. 1123; 1998. № 4. Ст. 92; 1999. № 21. Ст. 616; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. № 88. 5/4044; 2002. № 2. 5/9644.

89

Особенность договора продажи жилых помещений заклю­чается в том, что в отличие от продажи другой недвижимости они должны использоваться только по целевому назначению.

Жилое помещение предоставляется для проживания как самого собственника, так и членов его семьи, а также других лиц в соответствии с действующим законодательством (на­пример, по договору найма жилого помещения).

Как правило, продаваемые жилые помещения должны быть свободны от притязаний третьих лиц. Однако если продажа жилого помещения обременена правом пользования им треть­ими лицами, то в договоре должен быть указан перечень этих лиц с указанием прав на пользование продаваемым жилым помещением. И это условие для договора продажи жилого дома (квартиры) или части жилого дома (квартиры) является суще­ственным (ст. 529 ГК).

Литература

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. 2-е изд., стереотип. М., 2000.

Молотова Н., Китаева Ф. Цена завышенной цене // Вест­ник Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь. 2000. № 6.

Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. М., 1992.

Попов М. Об ограничениях купли-продажи земельных уча­стков // Хозяйство и право. 1998. № 2.

Пустозерова В.М. Как купить, продать, заложить кварти­ру. М., 1995.

Сделки с недвижимостью и землей. Мн., 1995.

Устюкоеа В. Договоры купли-продажи земельных участ­ков // Российская юстиция. 1996. № 3.