Глава 13. Договор найма жилого помещения

/. Конституционное право на жилище.

Жилищный фонд. Жилищное законодательство

Каждый гражданин Республики Беларусь имеет право на жилище. Это право, провозглашенное в ст. 48 Конституции, обеспечивается развитием государственного и частного жилищ­ного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья. Гражданам, нуждающимся в социальной защите, жилище пре­доставляется государством и местным самоуправлением бес­платно или по доступной для них плате в соответствии с зако­нодательством .

Никто не может быть произвольно лишен жилья.

Возведение права граждан на жилье в ранг конституцион­ного требует приоритетных направлений со стороны государ­ства в улучшении жилищных условий граждан. Разумеется, главным, что позволяет улучшать жилищные условия людей, является интенсивное развитие жилищного фонда.

Жилищный фонд. Его образуют находящиеся на террито­рии Беларуси жилые дома, а также жилые помещения в других строениях.

В соответствии со ст. 7 Жилищного кодекса Республики Беларусь¹ (далее - ЖК) жилищный фонд состоит из государ­ственного и частного.

Государственный жилищный фонд:

1. республиканский жилищный фонд - находится в республиканс­кой собственности (собственность Республики Беларусь);

2. коммунальный жилищный фонд - находится в коммунальной соб­ственности (собственность административно-территориальных единиц).

Частный жилищный фонд:

1. жилищный фонд граждан - находится в собственности граждан;

2. жилищный фонд юридических лиц негосударственной формы собственности - находится в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности.

¹ Закон Республики Беларусь от 22 марта 1999 г. М» 248-3 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 1999. № 28. 2/23.

174

Такая классификация жилищного фонда Республики Бе­ларусь вытекает из видов и форм собственности, т.е. в целом составляющие части жилищного фонда различные. Многооб­разны и нормы, регулирующие жилищные отношения.

Жилищное законодательство. Основным нормативным актом и базой для дальнейшего развития законодательства является Конституция Республики Беларусь (ст. 29, 48).

Нормативными правовыми актами и по важности, и по по­рядку изложения являются Жилищный и Гражданский кодек­сы Республики Беларусь. Они детализируют жилищное зако­нодательство.

В соответствии с ЖК принимаются законы и подзаконные нормативные правовые акты, например:

• Закон Республики Беларусь от 16 апреля 1992 г. № 1593-ХП «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь»¹, с изм. и доп. от 30 октября 1992 г. № 1897-ХП, 11 июня 1993 г. № 2369-ХИ, 10 декабря 1993 г. № 2634-ХП, 9 января 1995 г. № 3509-ХП, 5 мая 1998 г. № 139-3, 22 июня 2001 г. № 35-3;

• постановление Совета Министров Республики Беларусь от 22 сен­тября 1999 г. № 1469 «О некоторых вопросах организации и де­ятельности жилищно-строительных кооперативов»²;

• постановление Совета Министров Республики Беларусь от 25 ав­густа 1999 г. № 1332 «Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услуга­ми»³, с изм. и доп. от 24 апреля 2000 г. № 571, 28 апреля 2000 г. № 606, 1 сентября 2000 г. № 1366, 31 января 2001 г. № 128, 20 сентября 2001 г. № 1386, 28 февраля 2002 г. № 288, 17 января 2003 г. № 45, 19 февраля 2003 г. № 207, 26 сентября 2003 г. № 1223, 28 июня 2004 г. № 767;

• Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Республике Бе­ларусь, утвержденные постановлением Совета Министров Респуб­лики Беларусь от 22 сентября 1999 г. № 1468⁴, с изм. и доп. от 30 июня 2000 г. № 988;

¹ Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь. 1992. № 15. Ст. 247, № 27. Ст. 475; 1993. № 26. Ст. 317; 1994. № 3. Ст. 24; 1995. № 6. Ст. 58; Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. 1998. № 20. Ст. 220; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001. № 63. 2/778.

² Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. 1999. № 27. Ст. 779.

³ Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 1999. № 68. 5/1526; 2000. № 46. 5/3104, 5/3114, № 85. 5/3972; 2001. № 91. 5/8410; 2002. № 32. 5/10103; 2003. № 9. 5/11814, № 25. 5/11994, № 110. 5/13088; 2004. № 104. 5/14445.

* Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 1999. № 47. 5/1705; 2000. № 65. 5/3551.

175

• Положение о порядке и условиях предоставления жилых помеще­ний социального пользования, утвержденное постановлением Сове­та Министров Республики Беларусь от 8 сентября 1999 г. № 1398¹;

• постановление Совета Министров Республики Беларусь от 8 сен­тября 1999 г. № 1399 «Об утверждении Типового договора найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда»²;

• Положение об общежитиях, утвержденное постановлением Сове­та Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. № 1437³, с изм. и доп. от 14 июля 2000 г. № 1055, 15 сентября 2004 г. № 1143, 16 марта 2005 г. № 285 (этим же постановлени­ем Совета Министров утвержден Типовой договор найма жилого помещения в общежитии);

• Правила обмена жилых помещений государственного жилищно­го фонда в Республике Беларусь, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 2 августа 1999 г. № 1191⁴;

• Порядок отнесения жилых домов к категории специальных домов, предоставления жилых помещений и пользования такими помеще­ниями в специальных домах, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 3 сентября 1999 г. № 1371°;

• Положение о жилых помещениях маневренного фонда, утверж­денное приказом Министерства жилищно-коммунального хозяй­ства Республики Беларусь от 1 ноября 1999 г. № 154 (во испол­нение постановления Совета Министров Республики Беларусь от 3 сентября 1999 г. № 1371 «О порядке отнесения жилых домов к категории специальных домов, предоставления жилых помеще­ний и пользования такими помещениями в специальных домах». Названным приказом утвержден и введен в действие Типовой договор найма жилого помещения в специальном доме)⁶;

• Правила пользования жилыми помещениями, содержания жи­лых и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь, утвержденные и введенные в действие приказом Ми­нистерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Бе­ларусь от 7 декабря 1999 г. № 177 (во исполнение постановле-

¹ Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. 1999. № 25. Ст. 722.

² Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. 1999. № 25. Ст. 723.

³ Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. 1999. № 26. Ст. 749; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. № 69. 5/3615; 2004. № 154. 5/14848; 2005. № 52. 5/15728.

⁴ Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. 1999. № 22. Ст. 650.

^s Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 1999.

№ 69. 5/1581. ⁶ Рэспубл1ка. 1999. 15 снежня.

176

ния Совета Министров Республики Беларусь от 8 сентября 1999 г. № 1309 «Об утверждении Типового договора найма жилого поме­щения в домах государственного жилищного фонда»)¹; — постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26 марта 2003 г. № 2 «О применении судами законодатель­ства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения»².

Практика применения жилищного законодательства от­ражает и трактует в своих постановлениях Пленум Верховно­го Суда Республики Беларусь.

Эти и другие нормативные правовые акты регулируют жи­лищные отношения, в том числе и учет граждан, нуждающих­ся в улучшении жилищных условий.

2. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Порядок предоставления жилых помещений гражданам в пользование

Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных ус­ловий. Нуждающимися в улучшении жилищных условий при­знаются граждане:

1) обеспеченность которых общей площадью жилого помещения на одного члена семьи составляет менее 15 м².

Не могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищ­ных условий граждане, не проживающие в имеющихся в их соб­ственности в данном населенном пункте жилых помещениях, за исключением случаев, если при вселении указанных граждан в эти жилые помещения они стали бы нуждающимися в улучше­нии жилищных условий;

2. проживающие в жилом помещении, не отвечающем установлен­ным для проживания санитарным и техническим требованиям;

3. проживающие в квартире, заселенной несколькими нанимате­лями;

4. проживающие в неизолированных жилых комнатах или одной комнате (одной комнатой признается обособленно используемая (по договору найма, на правах собственности) комната) при отсут­ствии родственных отношений;

5. проживающие в однокомнатной квартире или одной комнате с гражданином (независимо от его пола), не являющимся супру­гом (супругой);

¹ Рэспублша. 2000. 9 сакавпса.

² Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2003. М» 41. 6/360.

177

6. впервые вступившие в брак (оба супруга) независимо от возраста, времени регистрации брака и не имеющие отдельной квартиры;

7. родившие (усыновившие) и воспитывающие детей без вступле­ния в брак и не имеющие отдельной квартиры;

8. проживающие в общежитиях, за исключением граждан, поселив­шихся в них в связи с обучением;

9. проживающие по договору найма жилого помещения в домах го­сударственного жилищного фонда или по договору найма жило­го помещения в домах частного жилищного фонда;

10. проживающие в служебных жилых помещениях;

11. проживающие в одной комнате (квартире) с гражданином, стра­дающим тяжелой формой хронического заболевания, если совме­стное проживание с ним в одной комнате (квартире) невозможно по основаниям, предусмотренным законодательством Республи­ки Беларусь (п. 4 Правил учета граждан, нуждающихся в улуч­шении жилищных условий, и предоставления жилых помеще­ний в Республике Беларусь (в дальнейшем - Правила), утверж­денных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22 сентября 1999 г. № 1468, ст. 43 ЖК).

Перечень заболеваний, при которых признается невозмож­ным совместное проживание с, гражданином в одной комнате (квартире), утверждается Министерством здравоохранения.

Следует отметить, что, помимо перечисленных случаев, граж­дане могут признаваться нуждающимися в улучшении жилищ­ных условий и по иным основаниям, установленным законо­дательством.

Правилами также предусмотрено, что организациям неза­висимо от формы собственности разрешено устанавливать и иные основания признания граждан нуждающимися в улучше­нии жилищных условий. Но такого рода основания должны получить отражение в коллективных договорах, а при их от­сутствии - в иных нормативных правовых актах.

На учет нуждающихся в улучшении жилищных условий принимаются граждане с момента достижения ими 18-летнего возраста либо в случаях, когда законодательством допускается эмансипация (лицо, достигшее 16 лет и работающее по трудо­вому договору, в том числе и по контракту, или с согласия родителей, усыновителей занимается предпринимательской де­ятельностью) или вступление в брак до достижения 18 лет (с даты принятия решения об эмансипации или вступлении в брак).

178

Порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жи­лищных условий, а также определения очередности предостав­ления гражданам жилых помещений устанавливается соответ­ствующими нормативными правовыми актами, в частности Пра­вилами.

Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных ус­ловий, осуществляется, как правило, по месту жительства по решению районного, городского, районного в городе, поселково­го, сельского исполнительного и распорядительного органа при участии общественной комиссии по жилищным вопросам¹.

Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граж­дан, работающих на предприятиях, в учреждениях, организаци­ях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строи­тельство или принимающих долевое участие в жилищном стро­ительстве, осуществляется по месту работы администрацией предприятия, учреждения, организации совместно с профсоюз­ным комитетом (при его наличии), а по их желанию - также и по месту жительства.

Действующим законодательством довольно пространно регламентировано право семьи состоять на учете нуждающих­ся в улучшении жилищных условий. В частности, семья вправе состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных ус­ловий как по месту постоянного проживания, так и по месту работы. При этом каждый из работающих членов семьи может состоять самостоятельно на учете по месту его работы.

В целях борьбы с неправильным использованием жилищ­ных прав установлено, что граждане, ухудшившие свои жи­лищные условия путем разрушения, порчи, обмена, раздела жи­лого помещения или изменения порядка пользования им, от­чуждения пригодного и достаточного для проживания жилого помещения, принадлежащего (принадлежавшего) им на праве собственности, вселения в него других лиц (кроме супругов, не­совершеннолетних, нетрудоспособных детей и нетрудоспособ­ных родителей), не принимаются на учет нуждающихся в улуч­шении жилищных условий в течение пяти лет с момента ухуд­шения их жилищных условий.

¹ Примерное положение об общественной комиссии по жилищным вопросам утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 429 (Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. 2000. N° 9. Ст. 242).

179

Для постановки на учет необходимо подать заявление со всеми необходимыми документами (п. 10 Правил). Граждане считаются принятыми на учет нуждающихся в улучшении жи­лищных условий со дня подачи такого заявления.

Правилами также установлено, что если заявления поданы несколькими гражданами в один и то же день, они включаются в списки нуждающихся в улучшении жилищных условий с учетом времени (часы, минуты) подачи заявления со всеми не­обходимыми документами. Поданное заявление регистрирует­ся в книге регистрации заявлений граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Решение о принятии гражданина на учет рассматривается в течение месяца со дня подачи им всех необходимых докумен­тов, приложенных к заявлению. О принятом решении сообща­ется гражданину в 10-дневный срок в письменной форме. В решении указываются дата и основание принятия гражданина на учет, состав его семьи, а при отказе в принятии на учет -причина отказа. Отказ в принятии на учет может быть обжа­лован в судебном порядке.

Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных ус­ловий, осуществляется путем ведения общего списка.

Законодательством предусмотрено ведение и отдельных списков. Так, ст. 84 ЖК установлен перечень категорий граж­дан, которым жилые помещения социального пользования пре­доставляются вне очереди. Этим правом обладают:

1. граждане, жилые помещения которых в результате стихийного бедствия, техногенных и социальных катастроф стали непригод­ными для проживания;

2. дети-сироты, оставшиеся без попечения родителей, находившиеся в детских учреждениях, у родственников, под опекой (попечитель­ством), по окончании пребывания в детских учреждениях, у род­ственников, опекунов (попечителей) либо с их согласия после обу­чения в высшем, среднем специальном, профессионально-техни­ческом учебном заведении, по окончании срока службы в Воору­женных Силах Республики Беларусь, если за ними не сохрани­лось жилое помещение или если они не могут быть по другим причинам вселены в жилое помещение, из которого выбыли;

1. больные активной формой туберкулеза;

3. в иных случаях, предусмотренных законодательными актами Рес­публики Беларусь.

180

Жилые помещения предоставляются указанным гражда­нам, постоянно проживающим в данном населенном пункте (если иное не установлено законодательством), как правило, в виде отдельной квартиры на семью. В отдельные списки вклю­чаются также малообеспеченные нетрудоспособные граждане, граждане, имеющие право на получение жилых помещений со­циального пользования вне очереди. О включении их в отдель­ные списки указывается в решении о принятии их на учет.

Очередность на получение жилья в некоторых случаях мо­жет быть перенесена и на более поздний срок (например, зло­стным нарушителям трудовой дисциплины, о чем может быть предусмотрено в коллективном договоре). Может быть перенесен на более позднее время срок постановки на учет. Это происходит, если гражданин был принят на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий без достаточных на то осно­ваний (например, жилая площадь на каждого члена семьи со­ставляла свыше 15 м², если иное не установлено законодатель­ством)¹. При появлении в дальнейшем у него таких оснований (например, у него увеличилось количество членов семьи) срок постановки на учет переносится на дату возникновения этих оснований.

Решение об изменении очередности граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, принимается органом, при­нявшим этих граждан на учет. О принятом решении сообща­ется гражданину в 10-дневный срок с указанием оснований изменения очередности. При этом обязательно, чтобы сообще­ние было сделано в письменной форме.

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на приобретение жилья путем купли-продажи, уча­стия в строительстве жилья, на получение в пользование жилого

¹ Согласно ч. 2 пп. 4.21 Тарифного соглашения между Министерством внутренних дел Республики Беларусь и Белорусским профессиональным союзом работников государственных и других учреждений на 2003-2005 гг. имеют право постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и обеспечиваться жилой площадью по месту работы лица, проработавшие 20 лет и более в органах внутренних дел и добившиеся высоких показателей в труде, активно участвующие в общественной жизни и имеющие обеспеченность жилой площадью не более 17 м² общей площади на каждого члена семьи; работники органов внутренних дел, имеющие право на первоочередное получение жилых помещений и обеспечение жилой площадью не более 17 м² на каждого члена семьи.

181

помещения в домах государственного жилищного фонда в поряд­ке, предусмотренном в законодательстве Республики Беларусь.

Нуждающиеся в улучшении жилищных условий члены жилищно-строительного кооператива, а также граждане, имею­щие жилой дом в частной собственности, и другие граждане, проживающие в этих домах, обеспечиваются жилыми помеще­ниями на общих основаниях.

Граждане снимаются с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий в случаях:

1. улучшения жилищных условий, если в результате этого отпали основания состоять на учете (если стало свыше 15 м² на каждого члена семьи);

2. выезда их на постоянное место проживания в другой населенный пункт, за исключением случаев, если эти граждане состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в организации;

3. прекращения трудовых отношений с организацией, где они со­стояли на учете нуждающихся в улучшении жилищных усло­вий, кроме случаев, предусмотренных Жилищным кодексом и иными актами законодательства Республики Беларусь;

4. предоставления не соответствующих действительности сведений либо неправомерных действий должностных лиц, послуживших основанием для принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (п. 17 Правил, ст. 47 ЖК).

Снятие гражданина с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства производится по ре­шению исполнительного и распорядительного органа при учас­тии общественной комиссии по жилищным вопросам, а по ме­сту работы - по совместному решению администрации пред­приятия (учреждения, организации) и профсоюзного комитета (при его наличии).

Решение в 10-дневный срок сообщается гражданину в пись­менной форме с указанием причин, послуживших основанием снятия с учета. Обжалование решения о снятии производится в порядке, установленном для отказа в принятии на учет.

Право состоять на учете нуждающихся в улучшении жи­лищных условий по месту работы сохраняется за граждани­ном в случаях:

1. ухода на пенсию;

2. утраты трудоспособности, наступившей в результате несчастного случая на производстве или профессионального заболевания и повлекшей прекращение трудовых отношений;

182

3. увольнения в связи с переходом на работу в государственные органы на выборную должность;

4. призыва на срочную военную службу, в том числе по контракту, а также призыва офицеров запаса на военную службу на срок до двух лет - в течение всего времени прохождения военной служ­бы и одного года со дня окончания этого срока;

5. направления организацией на учебу - в течение всего времени обучения;

6. увольнения в связи с сокращением численности или штата ра­ботников - до момента трудоустройства в другую организацию (при условии регистрации в государственной службе занятос­ти). При трудоустройстве на новое место работы гражданин при­нимается на учет нуждающихся в улучшении жилищных усло­вий с момента постановки его на такой учет по прежнему месту работы;

7. наличия других оснований, предусмотренных коллективными до­говорами (п. 20 Правил, ст. 48 ЖК).

При переводе гражданина, состоящего на учете нуждаю­щихся в улучшении жилищных условий, на работу к другому нанимателю в том же населенном пункте он может быть при­нят на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по новому месту работы со времени постановки его на учет по прежнему месту работы. Решение об этом принимается совме­стно администрацией предприятия (учреждения, организации) с профсоюзным комитетом (при его наличии).

Право состоять на учете нуждающихся в улучшении жи­лищных условий по месту жительства сохраняется за граж­данином при временном выезде из населенного пункта в слу­чаях:

1) призыва на действительную срочную военную службу, на время ее прохождения, в том числе по контракту, а также призыва офи­церов запаса на действительную военную службу на срок, уста­новленный законом, - в течение всего времени прохождения ука­занной военной службы;

.2) временного выезда из постоянного места жительства по услови­ям и характеру работы либо в связи с обучением - в течение всего времени выполнения данной работы или обучения;

3. выезда в связи с выполнением обязанностей опекуна или попечи­теля - в течение всего времени выполнения этих обязанностей;

4. заключения под стражу - в течение всего времени нахождения под следствием или судом;

5. некоторых других случаях.

183

Право состоять на учете нуждающихся в улучшении жи­лищных условий с момента принятия на учет сохраняется:

1. по месту жительства - за членами семьи, совместно проживающи­ми с гражданами и состоявшими с ним на учете, в случае смерти гражданина или снятия его с учета при выезде на постоянное про­живание в другой населенный пункт, в случае смерти гражданина или снятия с учета при выезде на постоянное проживание в дру­гой населенный пункт, если не отпали основания состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

2. по месту работы - за работающими в данной организации члена­ми семьи гражданина, состоявшего на учете, в случае прекраще­ния с ним трудовых отношений (расторжения брака), а за члена­ми семьи гражданина, умершего в результате несчастного слу­чая на производстве или профессионального заболевания, - неза­висимо от места их работы, если не отпали основания состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (п. 22 Правил, ст. 49 ЖК).

Жилые помещения социального пользования предоставля­ются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучше­нии жилищных условий, в порядке очередности исходя из вре­мени принятия на учет.

В связи с тем что капитальный ремонт или реконструкция некоторых жилых помещений не могут быть произведены без выселения проживающих, создается маневренный фонд. Такой фонд создается в объемах, обеспечивающих выполнение зада­ний по капитальному ремонту и реконструкции жилищного фонда.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются нанимателю и членам его семьи по решению органа управле­ния жилищно-коммунальным хозяйством местного исполни­тельно-распорядительного органа или предприятия, учрежде­ния, организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения. Эти поме­щения предоставляются на время капитального ремонта или реконструкции жилого дома без расторжения договора найма ранее занимаемого жилого помещения.

Порядок и условия отнесения жилых помещений к манев­ренному фонду, предоставления жилых помещений и пользова­ния такими помещениями регулируются Положением о жи­лых помещениях маневренного фонда, утвержденным прика­зом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Респуб­лики Беларусь от 1 ноября 1999 г. № 154.

184

Имеются также жилые помещения в специальных домах (дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов и престарелых, дома на закрытых территориях и т.д.), которые используются для проживания отдельных категорий граждан. В этих целях используются и другие специально построенные или переоборудованные для этой цели жилые дома.

Порядок отнесения к категории специальных домов, предо­ставления и пользования ими определяется Советом Мини­стров Республики Беларусь. Эти дома не подлежат приватиза­ции, обмену и разделу.

Для проживания в специальных домах заключается дого­вор найма жилого помещения. Типовой договор найма жилого помещения в специальном доме утвержден приказом Мини­стерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Бе­ларусь от 1 ноября 1999 г. № 154.

Порядок предоставления жилой площади. Жилые поме­щения в домах государственного жилищного фонда предостав­ляются гражданам и членам их семьи, как правило, в виде отдельной квартиры на условиях соответствующего договора найма по нормам, установленным для жилых помещений со­циального пользования. Предоставляются помещения гражда­нам, постоянно проживающим в данном населенном пункте.

Гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучше­нии жилищных условий на предприятиях, в учреждениях, орга­низациях, но постоянно проживающим в другом населенном пункте, жилые помещения предоставляются этими предприя­тиями, учреждениями, организациями по месту постоянного жительства или по месту расположения предприятия, учрежде­ния, организации (производственной или структурной едини­цы). Служебные жилые помещения предоставляются гражда­нам, как правило, по месту их работы или вблизи от него.

Законодательством Республики Беларусь могут быть уста­новлены и другие случаи предоставления жилых помещений не по месту постоянного жительства граждан.

Жилые помещения предоставляются гражданам:

1) в домах коммунального жилищного фонда - по решению район­ного, городского, районного в городе, поселкового, сельского испол­нительного и распорядительного органа при участии обществен­ной комиссии по жилищным вопросам, создаваемой при мест­ном исполнительном и распорядительном органе, или по совме-

185

стному решению администрации организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находятся жи­лые помещения, и соответствующего профсоюзного комитета; 2) в домах республиканского жилищного фонда — по совместному решению администрации организации, в хозяйственном веде­нии или оперативном управлении которой находятся жилые по­мещения, и соответствующего профсоюзного комитета (п. 24 Правил, ст. 53 ЖК).

Договор найма может быть заключен только на свободное жилое помещение.

Жилое помещение, предоставляемое гражданам для про­живания, должно быть благоустроенным применительно к ус­ловиям данного населенного пункта, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помеще­ниям, находиться в границах населенного пункта.

В случае, если гражданину на момент принятия решения о предоставлении жилого помещения принадлежит на праве соб­ственности жилое помещение либо он занимает жилое помеще­ние по договору найма в домах государственного жилого фонда, в котором не остаются проживать члены его семьи, то он обя­зан произвести отчуждение (сдачу) этого жилого помещения местному Совету депутатов, исполнительному или распоряди­тельному органу, организации, предоставляющим жилое поме­щение, в порядке, установленном законодательством Респуб­лики Беларусь. Отказ гражданина от выполнения указанных требований влечет отмену решения о предоставлении ему жи­лого помещения (п. 30 Правил).

Служебные жилые помещения предоставляются гражданам независимо от их нуждаемости в улучшении жилищных усло­вий в связи с характером их трудовых отношений по решению администрации организации, в ведении которой находятся эти помещения, если иное не предусмотрено другими актами зако­нодательства Республики Беларусь. Первоочередное право на получение служебного помещения имеют граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Решение о предоставлении жилого помещения в домах го­сударственного жилищного фонда является основанием для заключения договора найма жилого помещения. Он заключа­ется между нанимателем и наймодателем в письменной форме, которая предполагает составление и подписание договора най­ма жилого помещения.

186

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, наравне с нанимателем пользуются всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помеще­ния. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нани­мателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.

К отношениям, вытекающим из договора найма жилого помещения, в соответствующих случаях применяются также правила гражданского законодательства (например, о послед­ствиях недействительных сделок).

Изложенный порядок учета граждан, нуждающихся в улуч­шении жилищных условий, и предоставления им жилых поме­щений является обязательным для местных исполнительных и распорядительных органов, предприятий, учреждений, органи­заций независимо от форм собственности.

Правилами также установлено, что государственные орга­низации предоставляют жилые помещения в соответствии с дей­ствующим законодательством и коллективными договорами.

Что касается организаций негосударственной формы соб­ственности, то они вправе устанавливать иной порядок предос­тавления жилых помещений, не ущемляя при этом прав граж­дан, предусмотренных жилищным законодательством Респуб­лики Беларусь.

За учетом граждан, нуждающихся в улучшении жилищ­ных условий, установлением очередности получения жилых по­мещений, их предоставлением, правильностью отнесения граж­дан к категории малообеспеченных трудоспособных или нетру­доспособных граждан должен быть налажен общественный кон­троль, который осуществляется общественными комиссиями по жилищным вопросам, созданными при местных исполнитель­ных и распорядительных органах, а также в организациях с участием представителей профсоюзов и трудовых коллективов.

Таким образом, жилищные отношения порождают комп­лекс правоотношений. В частности, возникшие жилищные пра­воотношения охватывают отношения по учету нуждающихся в жилье граждан и предоставлению им жилых помещений, по использованию жилых помещений, полученных по различным основаниям, а также отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности и др.

187

Основаниями возникновения права пользования жилыми помещениями являются:

1. договор найма или поднайма жилого помещения;

2. право собственности;

3. завещательный отказ;

4. другие основания, не запрещенные законодательством Республи­ки Беларусь.

Договор найма жилого помещения может быть в судебном порядке признан недействительным в случаях:

• предоставления гражданами не соответствующих действитель­ности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных усло­вий;

• нарушения прав других граждан или юридических лиц на ука­занное в договоре найма жилое помещение;

• неправомерных действий должностных лиц при решении вопро­са о предоставлении жилого помещения;

• нарушения порядка и условий предоставления жилого помеще­ния, предусмотренных законодательством.

Требование о признании договора найма жилого помеще­ния недействительным может быть заявлено в течение 3 лет со дня заключения этого договора¹.

В случае признания договора найма жилого помещения недействительным вследствие неправомерных действий нани­мателя, членов его семьи и других совместно проживающих с ним граждан при получении жилого помещения в домах госу­дарственного жилищного фонда по договору найма эти гражда­не в соответствии с ч. 1 ст 72 ЖК подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Если граждане были ранее обеспечены жилым помещением государственного жи­лищного фонда в том же населенном пункте, им при выселе­нии предоставляется это или другое жилое помещение; если они пользовались таким жилым помещение в другом насе­ленном пункте, то подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения².

¹ Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» // Судовы весшк. 2000. № 2. П. 19.

² Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» // Судовы весшк. 2000. № 2. П. 20.

188

3. Понятие и признаки договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату (ст. 27 ЖК).

Договор найма жилого помещения включает в себя такие виды договоров, как:

1. договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда (договор социального найма) (ст. 12 и 84 ЖК);

2. договор найма служебного жилого помещения (ст. 95 ЖК);

3. договор найма жилого помещения в общежитиях;

4. договор найма жилого помещения в специальном доме.

Согласно ст. 56 ЖК по договору найма жилого помеще­ния государственного жилищного фонда наймодатель (мест­ный исполнительный и распорядительный орган или предпри­ятие, учреждение, организация государственной формы собствен­ности) обязуется предоставить за плату нанимателю во владе­ние и пользование жилое помещение. Имеются также догово­ры поднайма жилых помещений. Гражданам, не имеющим жи­лья по месту их работы или учебы, могут быть предоставлены общежития. Порядок, условия предоставления жилья и пользо­вания им в названных случаях будут рассмотрены в отдель­ных параграфах.

Эти договоры двусторонние, бессрочные. Однако в отдель­ных случаях договор найма жилого помещения может быть заключен на определенный срок (например, на период работы предоставлено служебное помещение или общежитие на пери­од учебы в учебном заведении).

Сторонами в этих договорах являются наймодатель (жи-лищно-эксплуатационная организация, предприятие (организа­ция), гражданин-собственник) и наниматель (гражданин, кото­рому предоставлено жилое помещение).

Жилое помещение, предоставляемое гражданам для про­живания, должно быть благоустроенным применительно к ус­ловиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

189

Рассматриваемые договоры, как следует из определений, возмездные.

Предметом договора найма выступает, как правило, квар­тира либо изолированное жилое помещение, состоящее из од­ной или нескольких комнат. Пользоваться квартирой нанима­тель и члены его семьи должны по назначению.

Форма договора жилого помещения - письменная. Обяза­тельность письменной формы заключается в подготовке и под­писании договора найма жилого помещения. Типовые догово­ры найма жилых помещений утверждаются в порядке, опреде­ляемом Советом Министров Республики Беларусь¹.

Если вести речь в целом о договорах найма жилого поме­щения, то, помимо общих черт, они содержат отличия. Так, по договору найма жилое помещение предоставляется во владение и пользование, а по договору социального найма - во владение и пользование, только в пользование (например, предоставле­ние места в общежитии на время учебы).

Плата за пользование жилыми помещениями по договору найма устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем, если законодательством не установлено иное. При этом она не должна превышать максимально допустимой нор­мы, установленной Советом Министров Республики Беларусь.

Плата за коммунальные услуги (горячее и холодное водо­снабжение, канализацию, газ, электрическую и тепловую энер­гию, лифты, вывоз и обезвреживание твердых отходов, другие услуги) взимается согласно тарифам, по которым оплачивает эти услуги наймодатель, если законодательством не установле­но иное (ст. 38 ЖК).

Что же касается платы за пользование жилым помещени­ем по договору социального найма, то она взимается исходя из общей площади занимаемого помещения и с учетом ставки платы за пользование жилым помещением, устанавливаемой законодательством.

Взимание платы производится в одинарном размере, если не превышены пределы максимальной нормы предоставления

¹ Гл. 13. 1. Конституционное право на жилище. Жилищный фонд. Жилищное законодательство.

190

общей площади жилого помещения социального пользования на всех членов семьи нанимателя, а размеры излишней жилой площади не превышают на всю семью половины максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения со­циального пользования, полагающейся на одного человека.

Плата за излишки жилой площади взимается по норма­тивной себестоимости эксплуатации жилищного фонда, утвер­ждаемой облисполкомами (Минским горисполкомом). Напри­мер, семья состоит из трех человек и занимает жилое помеще­ние общей площадью 75 м². Исходя из того, что максимальная норма предоставления общей площади жилого помещения на одного человека 20 м², то излишки составляют 5 м². В более пространном виде это выглядит так: максимальная норма пре­доставления жилья на одного человека 20 м² умножается на количество членов семьи (в примере их три), в результате полу­чается 60 м². Но поскольку в законе сказано, что к этому до­бавляется еще половина максимальной нормы, предоставляе­мой на одного человека, то к 60 м² добавляется еще 10 м² и в сумме получается 70 м², а 5 м² составят излишки.

Половина максимальной нормы, предоставляемой на одно­го человека, прибавляется к общей норме независимо от того, сколько в семье насчитывается членов семьи. Плата же за ком­мунальные услуги взимается исходя из фактического потреб­ления этих услуг в натуральном выражении по тарифам, уста­новленным законодательством (ст. 65 ЖК). Квартирная пла­та и плата за коммунальные услуги должны быть внесены в сроки, установленные законодательством. Размер квартирной платы за 1 м² общей площади жилого помещения устанавли­вается Советом Министров.

В настоящее время квартирная плата и плата за комму­нальные услуги регулируются постановлением Совета Мини­стров Республики Беларусь от 25 августа 1999 г. № 1332 «Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми по­мещениями и коммунальными услугами».

Льготы по оплате за пользование жилым помещением и коммунальные услуги устанавливаются законодательством. В частности, в ч. 4 пп. 1.3 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 31 января 2001 г. № 128 «О внесении

191

изменений и дополнений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 25 августа 1999 г. № 1332 «Об упоря­дочении расчетов населения за пользование жилыми помеще­ниями и коммунальными услугами» установлено, что плата за пользование (техническое обслуживание) жилыми помещения­ми неработающими пенсионерами при достижении женщинами 55 лет, мужчинами 60 лет, инвалидами I и II группы, прожива­ющими отдельно от трудоспособных членов семьи, взимается с них по установленным ставкам (тарифам) независимо от раз­мера занимаемых ими жилых помещений.

В целом же льготы по оплате за пользование жилыми помещениями помещены в различных нормативных актах в зависимости от категории льготных граждан. Например, льго­ты участникам минимизации последствий катастрофы на Чер­нобыльской АЭС и приравненным к ним лицам регламенти­рованы Законом Белорусской ССР от 22 февраля 1991 г. № 634-ХП «О социальной защите граждан, пострадавших от катастрофы на Чернобыльской АЭС»¹, с изм.и доп. от 11 декаб­ря 1991 г. № 1302а-ХИ, 24 ноября 1992 г. № 1964-ХП, 6 сентября 1995 г. № 3852-ХП, 3 мая 1996 г. № 440-ХШ, 4 июня 2001 г. № 31-3, 12 июля 2001 г. № 45-3. Согласно названному Закону оплата жилой площади (в пределах норм, предусмотренных действующим законодательством), занимае­мой этими гражданами (ст. 18 Закона) и проживающими со­вместно с ними членами семей, производится в размере 50 % квартирной платы от установленных ставок. Указанным граж­данам предоставляется и скидка в размере 50 % с установлен­ной платы за пользование отоплением, водопроводом, газом и электроэнергией, а если нет центрального отопления, то 50%-ная скидка со стоимости топлива, продаваемого населению. Такие же льготы, к примеру, предоставляются участникам Ве­ликой Отечественной войны, инвалидам (I, II группы), репресси­рованным и впоследствии реабилитированным, некоторым дру­гим лицам согласно действующему законодательству.

Кроме перечисленных, имеются другие отличительные при­знаки названных договоров, которые рассмотрены в дальней­шем как отдельные вопросы.

¹ Ведомости Верховного Совета Белорусской ССР. 1991. № 10 (12). Ст. 111; Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь. 1992. № 4. Ст. 73, № 33. Ст. 525; 1995. № 33. Ст. 429; 1996. № 21. Ст. 380; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001. № 55. 2/774, № 67. 2/788.

192

Из определения договора найма следует, что жилая пло­щадь предоставляется нанимателю и члендм его семьи. К чле­нам семьи нанимателя, собственника жилого помещения, чле­на организации граждан-застройщиков (жилищно-строитель­ного кооператива, молодежного жилого комплекса) по договору найма жилого помещения относятся супруг нанимателя, их дети (как родные, так и усыновленные) и родители (а также усыно­вители). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Конкретный пе­речень других родственников законом не установлен, т.е. ка­кие линии и степени родства при этом могут учитываться, не указывается. Ими могут быть как по прямой линии (дед, внук и т.д.), так и по боковой (родные, двоюродные, троюродные и последующие братья, сестры, дяди, тети, племянницы и племян­ники).

Нетрудоспособными иждивенцами являются лица, не име­ющие достаточных средств к существованию (пенсия, стипен­дия, алименты не препятствуют этому). К категории нетрудо­способных относятся лица, нетрудоспособные до 16 лет, а если учатся — до 18 лет, женщины старше 55 лет, а мужчины -60 лет, инвалиды.

Если указанные выше лица перестали быть членами семьи нанимателя (например, брак расторгнут), но продолжают про­живать в нанимаемом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи, если иное не предусмотрено законодательством и заключенным между ними письменным соглашением о порядке пользования жилым по­мещением (ч. 3 ст. 30 ЖК).

Итак, супруг, дети, родители - бесспорные члены семьи, но при одном условии - совместное проживание с нанимателем; другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы и иные лица могут быть признаны членами семьи при наличии одновременно двух условий: совместного проживания с нани­мателем; ведения общего хозяйства.

Иные граждане могут быть признаны членами семьи нани­мателя, собственника, члена организации граждан-застройщи­ков только в судебном порядке, а помимо наличия указанных условий требуется еще и совместное в течение пяти лет прожи­вание с ними.

193

Согласно действующему законодательству наниматель впра­ве в предусмотренном порядке с соблюдением установленных правил вселить в нанятое им помещение супруга, детей, роди­телей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех проживаю­щих с ним совершеннолетних членов семьи (исключение: не требуется согласия для вселения к родителям их детей, не дос­тигших 18 лет).

Эти граждане приобретают равное с нанимателем и други­ми членами семьи право пользования жилым помещением, если между этими гражданами и нанимателем с совместно прожи­вающими с ним членами семьи не было иного письменного соглашения о порядке пользования жилым помещением (ст. 57 ЖК).

Жилищные права в качестве супруга приобретает только лицо, состоящее в, зарегистрированном браке с нанимателем. Однако сам факт вступления в брак не означает, что супруг приобретает право на жилую площадь. Вселение его произво­дится на общих основаниях - с письменного согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи.

Лица, состоящие под опекой и попечительством, независи­мо от времени проживания и нахождения на иждивении права на жилую площадь не имеют и выселяются по прекращении опеки и попечительства на прежнюю жилплощадь, а при невоз­можности вселения на прежнюю жилплощадь - обеспечивают­ся жильем вне очереди.

Опекун и попечитель также не приобретают права на жил­площадь подопечного, за исключением случаев признания чле­нами семьи нанимателя (ч. 3 ст. 57 ЖК).

Законодательством не допускается при предоставлении жилых помещений заселение одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов.

Престарелым гражданам и инвалидам по их просьбе пре­доставляются помещения на нижних этажах или в домах, име­ющих лифты (ст. 55 ЖК).

При получении жилья социального пользования каждому члену семьи должна быть предоставлена площадь в размере, установленном законом. Согласно ст. 81 ЖК норма общей площади жилого помещения установлена в размере от 15 до 20 м² на одного человека.

194

Сверх нормы общей площади жилого помещения отдель­ным категориям граждан (например, гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний) пре­доставляется дополнительная площадь в виде комнаты или в размере 15 м² (ст. 82 ЖК).

Порядок и условия предоставления дополнительной пло­щади жилого помещения социального пользования и перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, устанав­ливаются законодательством.

Если при заселении жилого помещения кому-либо из чле­нов семьи была предоставлена дополнительная площадь, она должна быть закреплена за ним, не подлежать разделу и не оказывать влияния на размер доли такого члена семьи в ос­тальной части жилого помещения¹.

В соответствии с действующим законодательством следует различать следующие нормы общей площади жилого помещения:

1. норма постановки на учет (учетная норма) для улучшения жи­лищных условий. Она составляет на одного члена семьи менее 15 м² (п. 4 Правил);

2. норма предоставления общей площади жилого помещения соци­ального пользования установлена в пределах от 15 до 20 м².

Норма общей площади жилого помещения берется в осно­ву исчисления квартплаты. По ней устанавливаются излишки, которые оплачиваются в повышенном размере, а также она учитывается при вселении других лиц.

По общему правилу, граждане вселяются в установленном порядке в городах и поселках городского типа, если в результа­те их вселения размер общей площади жилого помещения, при­ходящийся на каждого проживающего, не будет меньше нормы площади, предусмотренной жилищным законодательством. Независимо от размера жилой площади вселяются следующие граждане:

1. супруг - на площадь жилого помещения другого супруга;

2. несовершеннолетние дети и подопечные - на площадь жилого помещения родителей и опекунов;

3. несовершеннолетние дети, не имеющие своих семей или имею­щие несовершеннолетних детей, но не состоящие в браке, - на площадь жилого помещения родителей;

¹ Чигир В.Ф. Договор найма жилого помещения по новому жилищному законодательству. Мн., 2001. С. 101.

195

4. родители - на площадь жилого помещения детей;

5. уволенные в запас или отставку военнослужащие Вооруженных Сил, КГБ, лица начальствующего состава органов внутренних дел и члены их семей - на площадь жилого помещения родственни­ков уволенного или родственников его супруга и т.д.

Независимо от размера общей площади жилого помещения разрешается вселение прибывших на временное проживание:

1. студентов и т.д. - на время учебы;

2. членов семей аспирантов, слушателей высших учебных заведе­ний КГБ, МВД - на время учебы и т.д.

Что касается излишков жилья (чтобы не производить оплату за сверхнормативную жилую площадь в повышенном размере, если на это лицо не распространяется законодатель­ство о льготах), то нанимателю, имеющему излишнюю площадь сверх установленных норм, предоставлено право с согласия чле­нов семьи обращаться в исполнительный и распорядительный орган, на предприятие, в учреждение, организацию (в зависимо­сти от принадлежности жилого дома) за предоставлением ему в установленном порядке жилого помещения социального пользования меньшего размера взамен занимаемого.

Как следует из понятия, в частности, договоров найма жи­лого помещения и социального найма, а также их характерных признаков, они являются возмездными, т.е. за предоставленную площадь для проживания необходимо производить оплату.

Размер квартирной платы за пользование жилым помеще­нием в домах государственного жилищного фонда, как отмеча­лось, устанавливается Советом Министров Республики Бела­русь. Так, в одинарном размере оплачивается общая площадь жилого помещения социального назначения, полагающаяся на­нимателю и членам его семьи по установленным нормам, а также излишняя площадь, если ее размеры не превышают на всю семью половины нормы общей площади жилого помеще­ния, полагающейся на одного человека. Плата за пользование остальной излишней площадью жилого помещения взимается в повышенном размере. Не считается излишней площадь жи­лого помещения, право пользования которой сохраняется за временно отсутствующим нанимателем или членом его семьи.

Правила, регламентирующие отношения сторон по излиш­кам жилья в домах государственного жилищного фонда, не

196

распространяются на лиц, занимающих излишнюю жилую пло­щадь в домах частного жилищного фонда (в жилых домах, находящихся в собственности граждан).

4. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения

Заключив договор найма, стороны приобретают права и воз­лагают на себя определенные обязанности.

Права и обязанности нанимателя. Граждане имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного жилищного фонда, которое предостав­ляется им, как правило, в бессрочное пользование.

В соответствии с действующим законодательством граж­дане вправе иметь в частной собственности жилой дом, кварти­ру, часть дома.

Никто не может быть выселен из занимаемого жилого по­мещения или ограничен в праве пользования им, иначе как на основании и в порядке, предусмотренном законом.

Наниматель и члены его семьи вправе: вселять в жилое помещение в установленном порядке супруга (супругу), детей, родителей, других родственников, а также нетрудоспособных иждивенцев и других граждан, получив на это письменное со­гласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов се­мьи (п. 1 ст. 57 ЖК); сдавать жилое помещение другим граж­данам в поднаем, заручившись при этом письменным согласи­ем проживающих с ним как совершеннолетних членов семьи, так и наймодателя (ст. 85 ЖК); производить обмен жилого помещения с другими лицами (ст. 32, 35 ЖК); производить с разрешения наймодателя переустройство и перепланировку жилого помещения (ст. 64 ЖК) и др.

Жилые дома и жилые помещения не могут использоваться гражданами в целях, несовместимых с требованиями, предъяв­ляемыми к ним, а также в ущерб интересам общества.

Граждане обязаны обеспечивать сохранность жилых поме­щений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, соблюдать чистоту и порядок в подъез­дах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах

197

общего пользования, экономно расходовать воду, газ, электри­ческую и тепловую энергию.

Наниматели на условиях и в порядке, определенных зако­нодательством, должны производить за свой счет ремонт жи­лых и подсобных помещений, а также замену и ремонт внутри-квартирного санитарно-технического и иного оборудования, приборов учета тепловой энергии, воды и газа, газовых и элект­рических плит, ремонт внутриквартирной электропроводки. При освобождении помещения наниматель должен сдать его в над­лежащем состоянии. На нанимателей возлагается обязанность ежемесячно участвовать в финансировании в многоквартирном доме затрат на ремонт оборудования и содержание придомовой территории соразмерно занимаемой ими общей площади жи­лых помещений в этих домах.

Права и обязанности наймодателя. Наймодатпель обязан предоставить жилое помещение в исправном состоянии.

В обязанности наймодателя жилых помещений государ­ственного жилищного фонда входит систематический осмотр жилых помещений и объектов благоустройства придомовой тер­ритории, проверка технического состояния инженерного обору­дования, находящегося вне квартир, и его обслуживание.

Наймодатель жилых помещений государственного жилищ­ного фонда также обязан своевременно производить капиталь­ный и текущий ремонт вспомогательных помещений, инженер­ных систем жилых домов, обеспечивать их бесперебойную ра­боту, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

На наймодателя возлагаются обязанности по устранению неисправностей в квартирах за свой счет, если они произошли по его вине.

Названным обязанностям соответствуют определенные права. Например, обязанности предоставить жилое помещение соответствует право требовать внесения квартирной платы за него не позднее 15-го числа следующего за ним месяца. Обя­занности наймодателя своевременно производить ремонт жи­лых домов соответствует право требовать от нанимателя их сохранности и т.п.

Изложенные правила в целом распространяются и на соб­ственников жилых помещений, членов организации граждан-застройщиков .

198

5. Обмен жилых помещений

В случае возникшей необходимости законом предусмотрен обмен жилых помещений. Необходимость может быть вызвана различными причинами, например в связи с дачей согласия о переводе на работу в другой город. В подобных ситуациях на­ниматель жилого помещения государственного жилищного фон­да вправе с письменного согласия совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помеще­нием, и с разрешения наймодателя произвести обмен занимае­мого жилого помещения с другим нанимателем, собственни­ком жилого помещения, членом организации граждан-застрой­щиков, в том числе и проживающих в другом населенном пун­кте. Согласно ст. 32 ЖК обмен (мена) жилых помещений, от­носящихся к частному жилищному фонду, допускается с согла­сия собственника этого фонда или уполномоченного им органа, если иное не установлено законодательством.

При недостижении между совершеннолетними членами се­мьи нанимателя жилого помещения согласия об обмене жило­го помещения любой из них вправе требовать в судебном по­рядке принудительного обмена занимаемого жилого помеще­ния на помещения в разных домах (квартирах).

Совершеннолетний член семьи нанимателя жилого поме­щения вправе с письменного согласия наймодателя, нанимате­ля, остальных совершеннолетних членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, обменять приходящуюся на его долю жилую пло­щадь с другим при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помеще­ния, т.е. когда происходит родственный обмен. Порядок обме­на жилых помещений государственного жилищного фонда ус­тановлен действующим законодательством и Правилами об­мена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 2 августа 1999 г. № 1191.

Предметом обмена могут быть отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, одноквартирный жилой дом, часть жилого помещения, приходящаяся на долю нанимателя жило­го помещения или совершеннолетнего члена его семьи, в том

199

числе неизолированная жилая комната или часть комнаты, при наличии предусмотренных оснований (п. 4 Правил обмена).

Обмен жилых помещений, занимаемых гражданами, над которыми установлена опека (попечительство), жилых поме­щений, в которых проживают несовершеннолетние члены се­мьи нанимателя, производится с согласия органа опеки и попе­чительства. Отказ этого органа в даче такого согласия может быть обжалован в вышестоящий исполнительный и распоря­дительный орган или в судебном порядке.

Оформление обмена жилыми помещениями, находящимися в пределах одного населенного пункта, производится местным исполнительным и распорядительным органом, а при наличии специального органа по обмену жилых помещений - этим ор­ганом. При обмене жилых помещений, находящихся в разных населенных пунктах, его оформление осуществляется соответ­ствующим исполнительным и распорядительным органом (ор­ганом по обмену жилых помещений) в одном из населенных пунктов по выбору участников обмена. В том случае, если одно из обмениваемых жилых помещений находится в Минске, а дру­гое в пределах Республики Беларусь, обмен оформляется орга­ном по обмену жилых помещений Минского горисполкома. При междугородном обмене должно быть получено разрешение на такой обмен соответствующего исполнительного и распоряди­тельного органа (органа по обмену жилых помещений).

Граждане, изъявившие желание произвести обмен, должны подать в соответствующий исполнительный и распорядитель­ный орган (орган по обмену жилых помещений) заявление по форме, установленной Министерством жилищно-коммунально­го хозяйства. К заявлению должны быть приложены: пись­менное согласие наймодателя, выписка из решения общего со­брания членов организации граждан-застройщиков (собрания уполномоченных) о приеме данного гражданина в эту органи­зацию при обмене жилого помещения в доме государственного жилищного фонда на жилое помещение в доме организации граждан-застройщиков), справка лечебно-профилактического учреждения по месту жительства об отсутствии у него и членов его семьи заболеваний, препятствующих совместному прожива­нию в одной квартире с другими гражданами (собственниками, членами организации граждан-застройщиков), письменное со­гласие граждан, проживающих в неизолированном жилом по-

200

мещении, при обмене такого жилого помещения, органа опеки и попечительства в установленных законодательством случа ях, технический паспорт и др. (п. 7 Правил обмена).

В случае отказа в обмене жилыми помещениями решение исполнительного и распорядительного или уполномоченного на то органа о таком отказе должно быть сообщено гражданину письменно в месячный срок с указанием мотивов отказа.

Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента заключения одной из сторон обмена договора найма жилого помещения.

Отказ наймодателя от заключения договора найма жилого помещения, полученного в результате обмена, может быть оспо­рен в судебном порядке.

Решение об обмене жилого помещения действительно в те­чение месяца, а при междугородном обмене - в течение двух месяцев. Если за указанный срок не заключен договор найма жилого помещения, решение утрачивает силу.

Условия, при которых обмен жилого помещения не допус­кается, устанавливаются законодательством. Согласно ст. 33 ЖК обмен жилого помещения не допускается, если:

1. к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недей­ствительным;

2. в отношении члена организации граждан-застройщиков рассмат­ривается вопрос об исключении его из организации;

3. дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, явля­ется аварийным, подлежит сносу, переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;

4. дом, в котором находится обмениваемое помещение, подлежит ка­питальному ремонту с перепланировкой обмениваемого жилого помещения;

5. обмен носит корыстный или фиктивный характер;

6. жилое помещение является служебным, находится в специаль­ном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;

7. в связи с обменом в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя (члена организации граждан-застройщиков), вселя­ется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического за­болевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно;

8. на жилое помещение в соответствии с законодательством Рес­публики Беларусь наложен арест или запрет на отчуждение.

201

Обмен (мена) жилого помещения может быть признан су­дом недействительным, если он произведен с нарушением тре­бований, предусмотренных законодательством.

В случае признания обмена (мены) жилого помещения не­действительным стороны подлежат переселению в ранее зани­маемые жилые помещения. Если же обмен (мена) жилого по­мещения признан недействительным вследствие неправомер­ных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (мены).

6. Поднаем жилого помещения. Временные жильцы. Изменение договора найма жилого помещения

В качестве сторон в жилищных правоотношениях могут выступать поднаниматели, временные жильцы, а также иные лица, не имеющие права самостоятельно пользоваться жилыми помещениями. Отношения как поднанимателей, так и времен­ных жильцов, складывающиеся с нанимателем, имеют много общего, но в то же время им присущи отличительные особен­ности.

Поднаем жилого помещения. Наниматель жилого поме­щения вправе с письменного согласия проживающих совмест­но с ним совершеннолетних членов его семьи и с согласия наймодателя сдавать в поднаем жилое помещение в случаях и в порядке, установленных законодательством-(ст. 85 ЖК).

Если в квартире проживает несколько нанимателей, требу­ется также их согласие на сдачу жилого помещения в поднаем. При сдаче жилого помещения в поднаем должны соблюдаться размеры общей площади, приходящиеся на каждого прожива­ющего, если иное не установлено законодательством.

По договору поднайма наниматель передает за плату часть (а при временном выезде - часть или все) помещения, остава­ясь ответственным перед наймодателем (ст. 85 ЖК). При этом должны соблюдаться следующие условия для сдачи помеще­ния в поднаем:

1) согласие всех проживающих совместно с нанимателем совершен­нолетних членов его семьи, так как все имеют равное право на занимаемое ими жилое помещение;

202

2. согласие наймодателя. Поднаниматель жилого помещения не вправе вселять других членов своей семьи без согласия наймода­теля, нанимателя и совершеннолетних членов его семьи, за ис­ключением своих несовершеннолетних детей;

3. на каждого проживающего должно быть не менее 15 м² общей площади занимаемого помещения, если иное не установлено за­коном;

4. размер платы за пользование жилым помещением и платы за коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается со­глашением сторон, но не должен превышать квартирной платы, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и соответствую­щей части расходов по оплате за коммунальные услуги (ст. 86 ЖК). При предоставлении поднанимателю предметов домашней обстановки плата за пользование ими устанавливается по согла­шению сторон (как по договору имущественного найма). В слу­чае сдачи в поднаем помещения с превышением установленной платы незаконно полученная сумма подлежит взысканию, в до­ход государства;

5. по истечении срока действия договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора и по требованию на­нимателя подлежит выселению в судебном порядке без предос­тавления ему другого жилого помещения.

Если договор поднайма заключен без указания срока, на­ниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца (ст. 87 ЖК).

Договор поднайма также может быть расторгнут за систе­матическое нарушение правил пользования жилым помещени­ем, невнесение платы и т.д. Согласно ч. 2 ст. 89 ЖК с прекра­щением договора найма прекращается и договор поднайма. Поднаниматели и члены их семей обязаны освободить занима­емое жилое помещение не позднее семи дней со дня прекраще­ния договора найма жилого помещения, а при отказе подлежат выселению по решению суда без предоставления другого жлло-го помещения. Речь идет о том, что независимо от срока про­живания поднаниматели жилого помещения самостоятельного права на это помещение не приобретают.

Законодательством предоставлено право поднанимателю расторгнуть договор поднайма жилого помещения в любое вре­мя, предварительно выполнив имеющиеся обязательства перед нанимателем.

Временные жильцы. Наниматель, член организации граж­дан-застройщиков по взаимному согласию с проживающими с

203

ним членами их семей, а также собственник жилого помеще­ния могут разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (вре­менным жильцам) без взимания платы за пользование поме­щением.

Вселение временного жильца на срок свыше полутора ме­сяцев (например, родственников, знакомых в связи с обучением) допускается, если он не только выбыл временно из этой мест­ности, но и выписался перед выбытием¹.

Временные жильцы обязаны освободить помещение немед­ленно по требованию нанимателя, члена организации граждан-застройщиков и проживающих с ними членов их семей. В слу­чае отказа указанные лица вправе требовать в судебном по­рядке выселения временных жильцов без предоставления дру­гого жилого помещения.

С прекращением договора найма жилого помещения вре­менные жильцы обязаны немедленно освободить жилое поме­щение. В случае отказа освободить помещение они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Таким образом, основное отличие договора поднайма от вселения на жилую площадь временных жильцов состоит в том, что в поднаем жилое помещение сдается за плату, тогда как временные жильцы пользуются им безвозмездно.

Изменение договора найма жилого помещения. Законом гражданам предоставлено право изменения договора найма жилого помещения. В соответствии со ст. 61 ЖК совершенно­летний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения, если с пись­менного согласия остальных проживающих с ним совершенно­летних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю общей жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требовани­ям закона (изолированное помещение).

Граждане, проживающие в одной квартире и пользующие­ся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам най­ма, в случае объединения в одну семью вправе требовать у най-

¹ Вам ответит «Диалог» // Рэспублша. 2000. 21 студз.

204

модателя заключения с одним из них договора найма на все занимаемое жилое помещение (ст. 59 ЖК).

Отказ наймодателя в заключении договора (при разделе жилой площади, объединение в одну семью) может быть оспо­рен в судебном порядке.

Действующее законодательство содержит и другие основа­ния изменения договора найма жилого помещения. Так, со­гласно ст. 60 ЖК совершеннолетний член семьи нанимателя может с письменного согласия нанимателя и остальных про­живающих с ним членов семьи требовать признания его нани­мателем по ранее заключенному договору найма вместо перво­начального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя, утраты им права на жилое помещение лю­бому совершеннолетнему члену его семьи.

7. Выселение (переселение) из жилых помещений

Выселение из занимаемого жилого помещения в доме госу­дарственного жилищного фонда допускается лишь по основа­ниям, установленным законом.

Выселение производится в судебном порядке. Допускается выселение в административном порядке с санкции прокурора толь­ко лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом (ст. 38 ЖК).

Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновре­менно предоставляется другое жилое помещение, за исключе­нием случаев, указанных в законодательстве.

Следовательно, правом выселения наделены два органа: суд и прокуратура (в исключительных случаях).

Выселение (переселение) производится, по общему прави­лу, с предоставлением жилой площади (подразделяется - с пре­доставлением другого жилого помещения типовых потребитель­ских качеств и с предоставлением другого жилого помещения). В случаях, установленных законом, выселение может происхо­дить без предоставления другого жилого помещения.

Граждане выселяются из жилого помещения государствен­ного жилищного фонда с предоставлением другого жилого по­мещения типовых потребительских качеств:

1) если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

205

2. если дом (квартира) непригоден для проживания и подлежит переоборудованию в нежилой;

3. если дом (квартира) находится в аварийном состоянии или гро­зит обвалом;

2. в других случаях, установленных законом.

Предоставление жилого помещения типовых потребитель­ских качеств осуществляется на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения (ст. 67 ЖК).

С предоставлением другого жилого помещения могут быть переселены наниматель и члены его семьи на время капиталь­ного ремонта или реконструкции жилого дома без расторжения договора найма занимаемого жилого помещения.

При невозможности проводить капитальный ремонт или реконструкцию жилого дома без выселения отказ от занятия другого жилого помещения не допускается. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в предоставляе­мое жилое помещение местный исполнительный и распоряди­тельный орган, предприятие, учреждение, организация в судеб­ном порядке могут требовать их переселения (ст. 68 ЖК).

Анализ ст. 67 и 68 ЖК показывает, что законодатель го­ворит о двух видах предоставляемых жилых помещений: жи­лое помещение типовых потребительских качеств и просто «дру­гое жилое помещение».

Законодательством предусмотрено, что во всех случаях выселения с предоставлением другого жилого помещения вы­селяемому должно быть предоставлено жилое помещение ти­повых потребительских качеств. В ч. 1 ст. 68 ЖК слова «ти­повых потребительских качеств» опущены, значит, в предус­мотренных этой нормой случаях предоставляемое жилое поме­щение может не удовлетворять всем установленным требова­ниям, но, разумеется, должно быть пригодным к жилью, т.е. отвечать установленным санитарным и техническим требо­ваниям, находиться в черте данного населенного пункта. В то же время оно, как сказано в ч. 2 ст. 68 ЖК, по площади может быть менее занимаемого по договору найма жилого помеще­ния.

Устанавливая в данном конкретном случае такого рода правило, законодатель исходит из того, что подобное переселе­ние является временным.

206

Если же исходить в целом из действующего законодатель­ства, и в частности Положения о порядке и условиях предос­тавления жилых помещений социального пользования, то пре­доставляемое жилое помещение должно отвечать следующим условиям:

1. находиться в черте данного населенного пункта;

2. отвечать установленным техническим и санитарным нормам;

3. быть благоустроенным применительно к условиям данного на­селенного пункта;

4. гражданину, занимавшему отдельную квартиру, должна быть пре­доставлена отдельная квартира;

5. если наниматель занимал более одной комнаты, ему предоставля­ется жилое помещение, состоящее из того же числа комнат;

6. по размеру жилое помещение должно быть не меньше, чем то, которое занимал наниматель, однако в пределах нормы жилой пло­щади (20 м²). Это значит, что нанимателю, имевшему жилую пло­щадь более 20 м² на одного члена семьи, предоставляется не ме­нее 20 м² на одного человека (если же он или член его семьи имел право на дополнительную площадь и фактически пользо­вался ею, то жилое помещение предоставляется с учетом нормы дополнительной площади). Нанимателю, имевшему жилую пло­щадь в пределах нормы, предусмотренной для предоставления жилого помещения, предоставляется жилая площадь не меньше­го размера (от 15 до 20 м² - ст. 81 ЖК). Например, если он имел жилую площадь на одного члена семьи 17 м², то должна быть предоставлена жилая площадь не от 15 до 20 м², а от 17 до 20 м². Если наниматель имел жилую площадь, меньшую по размеру, чем это предусмотрено для предоставления жилого помещения, то предоставляемая жилая площадь должна быть в пределах 15-20 м² на одного человека;

7. не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов.

Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа или решении администрации предприятия, учреждения, организации либо суда.

Выселение без предоставления жилой площади может быть произведено в тех случаях, когда наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематичес­ки разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением пра-

207

вил проживания делают невозможным для других прожива­ние с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предуп­реждения и общественного воздействия оказались безрезуль­татными. Выселение виновных по требованию наймодателя и других заинтересованных лиц осуществляется без предоставле­ния другого жилого помещения.

Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения, по требованию наймодателя могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимае­мого помещения на другое жилое помещение (ст. 39 ЖК).

Что касается лиц, самоуправно занявших жилое помеще­ние, они выселяются без предоставления им другого жилого помещения.

В случае признания договора найма жилого помещения не­действительным вследствие неправомерных действий нанима­теля, членов его семьи и других совместно проживающих с ним граждан они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Если граждане, указанные в признанном недействительным договоре найма жилого помещения, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое поме­щение, которое они занимали, или другое жилое помещение.

При признании договора найма жилого помещения недей­ствительным по иным основаниям граждане, указанные в до­говоре найма жилого помещения, подлежат выселению с предо­ставлением другого жилого помещения или жилого помеще­ния, которое они ранее занимали (ст. 72 ЖК).

Выселение в административном порядке не допускается, за исключением выселения из жилых домов (квартир), находя­щихся в аварийном состоянии или грозящих обвалом. В дан­ной ситуации жилищный орган предварительно обращается с требованием к выселяемому и после к прокурору, который выно­сит постановление об удовлетворении или отказе в выселении.

Для того чтобы выселить из жилых домов (квартир), находя­щихся в аварийном состоянии, грозящих обвалом, необходимо:

1. заключение комиссии об аварийности дома (комиссия исполни­тельного и распорядительного органа);

2. санкция прокурора;

3. предоставление жилого помещения типовых потребительских ка­честв.

208

Независимо от принадлежности дома жилое помещение пре­доставляется по решению местного исполнительного и распоря­дительного органа за счет собственника жилищного фонда.

Законодательством также предусмотрено, что граждане, уклоняющиеся без уважительных причин в течение шести ме­сяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, могут быть выселены по решению суда с предоставлением жилого помещения типовых потребительс­ких качеств, но по общей площади менее занимаемого на усло­виях ранее заключенного договора найма жилого помещения (ст. 71 ЖК).

Что касается выселения из жилых помещений в специаль­ных домах, то оно производится в связи с прекращением осно­ваний, по которым предоставлялись эти помещения, а также по другим основаниям, предусмотренным действующим зако­нодательством .

8. Пользование служебными жилыми помещениями и общежитиями

В соответствии со ст. 91 ЖК служебные жилые помеще­ния предназначены для заселения гражданами, которые в свя­зи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Жилое помещение вклю­чается в число служебных решением районного, городского, рай­онного в городе, поселкового, сельского исполнительного и рас­порядительного органа.

Под служебные жилые помещения выделяются отдельные квартиры. Не допускается предоставление служебных жилых помещений в подвалах, аварийных и ветхих домах, а также в домах, подлежащих капитальному ремонту.

Перечень категорий работников, которым могут быть пре­доставлены служебные жилые помешения, устанавливается Президентом Республики Беларусь и Советом Министров Рес­публики Беларусь. Порядок предоставления этих помещений и пользования ими определяется законодательством (ст. 92 ЖК).

Согласно ст. 93 ЖК в домах государственного жилищного фонда, вводимых в эксплуатацию, часть общей площади жило­го дома может выделяться в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь, для использования под слу-

209

жебные помещения, которые предоставляются работникам, за­нятым непосредственно обслуживанием и эксплуатацией жи­лищного фонда.

Служебные жилые помещения предоставляются также по решению администрации предприятия, учреждения, организа­ции, в ведении которых находятся эти помещения. При этом первоочередное право на получение служебного жилого поме­щения имеют граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для вселения в эти помещения заключается договор найма служебного жилого помещения. Он считается срочным и зак­лючается, как правило, на время работы на основании решения уполномоченного органа о предоставлении служебного жилого помещения.

Согласно действующему законодательству работники, пре­кратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, подлежат выселению из этого жилого помеще­ния со всеми проживающими с ними гражданами без предос­тавления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения из служеб­ного жилого помещения не могут быть выселены:

1. граждане, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии, уве­чья, профессионального заболевания, полученных при исполнении производственных или служебных обязанностей;

2. граждане, проработавшие на предприятии, в учреждении, органи­зации, предоставивших им служебное жилое помещение, не ме­нее 10 лет;

3. граждане, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреж­дения, организации либо по сокращению численности или шта­та работников;

4. семья умершего работника, а также погибшего военнослужащего, которому было предоставлено служебное жилое помещение;

5. граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, вызванную результатами катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также инва­лиды, в отношении которых установлена причинная связь насту­пившей инвалидности с катастрофой на Чернобыльской АЭС;

6. инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие ими вследствие ранения, контузии или увечья, получен­ных при защите бывшего СССР, Республики Беларусь или при исполнении иных обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;

210

7. участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;

8. воины-интернационалисты, принимавшие участие в боевых дей­ствиях;

9. семьи военнослужащих и партизан, пропавших без вести либо погибших при защите бывшего СССР, Республики Беларусь или при исполнении иных обязанностей военной службы;

10. инвалиды I и II группы;

11. граждане, имеющие право на трудовую пенсию по возрасту (в том числе на льготных условиях), а также за выслугу лет;

12. другие граждане в случаях, предусмотренных актами законода­тельства Республики Беларусь (ст. 96 ЖК).

Согласно ст. 97 ЖК для проживания граждан на период их работы или учебы могут быть использованы общежития. Однако это не исключает возможности предоставления обще­житий и другим гражданам. Так, согласно Положению об об­щежитиях, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. № 1437, общежи­тия могут предоставляться также работникам медицинских, культурно-оздоровительных учреждений, учреждений обществен­ного питания, торговли, бытового обслуживания населения, а в случаях, предусмотренных законодательством Республики Бе­ларусь, и иных учреждений, непосредственно обслуживающих трудовой коллектив организаций, которые принимали долевое участие в строительстве этого общежития, и в некоторых дру­гих случаях.

Под общежитие предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома.

Не допускается размещение общежитий в подвалах, полу­подвалах (цокольных этажах), а также использование под об­щежития помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания граждан.

Порядок учета граждан, желающих получить общежитие, ус­танавливается Министерством жилищно-коммунального хозяй­ства. Общежитие предоставляется предприятиями, учреждения­ми, иными организациями, в ведении (собственности) которых оно находится. Размер предоставляемой жилой площади в обще­житии должен составлять не менее 8 м² на одного человека.

211

Порядок предоставления общежитий, пользования ими и их содержания установлен названным Положением об обще­житиях, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь. Этим же постановлением Совета Мини­стров утвержден и Типовой договор найма жилого помещения в общежитии. Положение об общежитиях предусматривает не только общий порядок предоставления общежитий, но и перво­очередной и внеочередной.

Так, первоочередное право предоставления общежития име­ют: молодые семьи, воспитанники детских домов и школ-интер­натов, инвалиды с детства, а также рабочие и служащие, имею­щие высокие производственные показатели и принимающие ак­тивное участие в общественной жизни при положительном мне­нии трудового коллектива (п. 9 Положения об общежитиях).

Вне очереди, как следует из п. 10 Положения об общежи­тиях, общежитие предоставляется гражданам: пользующимся, согласно действующему законодательству, правом внеочеред­ного получения жилых помещений социального пользования (ст. 84 ЖК); выбывшим из общежития в связи с призывом на действительную военную службу на срок до трех лет и трудоус­троившимся в эту же организацию; направленным организа­цией на учебу в высшие и средние специальные учебные заведе­ния, находящиеся в другой местности, и после окончания учебы принятым в эту же организацию.

Общежития могут предоставляться не только одиноким гражданам, но и семьям, которым выделяются одна или не­сколько комнат, находящихся в обособленном их пользовании.

В обособленное пользование жилые помещения в общежи­тиях могут быть предоставлены и одиноким гражданам, стра­дающим такими заболеваниями, при которых, по заключению лечебно-профилактического учреждения, совместное прожива­ние с ними невозможно, а также в исключительных случаях и некоторым другим одиноким гражданам.

Что касается выселения из общежитий, то прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также лица, обучавшиеся в учеб­ных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению из общежития, которое было им предоставлено в связи с работой или учебой, без предоставления другого жилого помещения.

Другие работники предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, могут быть вы-

212

селены без предоставления другого жилого помещения в слу­чае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления, а также в случае обеспечения этих лиц другим жилым помещением в данном населенном пункте. Лица, пре­кратившие работу по иным основаниям, а также лица, перечис­ленные в ч. 2 ст. 96 ЖК, могут быть выселены лишь с предос­тавлением им другого жилого помещения (ст. 98 ЖК).

9. Пользование жилыми помещениями в домах (квартирах), принадлежащих на праве частной собственности'

Граждане и юридические лица негосударственной формы собственности могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их коли­чества и размера. Они имеют право в порядке, предусмотрен­ном законодательством, в целом либо по частям отчуждать, сдавать, отдавать в залог, видоизменять, перестраивать или сно­сить жилые помещения, принадлежащие им на праве собствен­ности, и осуществлять иные действия, не противоречащие об­щественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окру­жающей среде, историко-культурным ценностям, не ущемляю­щие права и защищаемые законом интересы других граждан (ст. 101 ЖК).

Собственники жилья обязаны обеспечивать его сохранность, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, со­держать в порядке придомовую территорию.

Жилые дома, находящиеся в собственности граждан и юри­дических лиц негосударственной формы собственности, не мо­гут быть у них изъяты, собственник не может быть лишен права пользования жилым домом, кроме случаев, установлен­ных законодательством.

Принудительное отчуждение жилых помещений допуска­ется только по мотивам общественной необходимости при со­блюдении условий и порядка, предусмотренных законодатель-

¹ Изложение данного вопроса ведется вне рамок гл. 13 «Договор найма жилого помещения» с целью раскрытия некоторых моментов, присущих частному жилищному фонду, поскольку он был затронут в первом вопросе «Конституционное право на жилище. Жилищный фонд. Жилищное законодательство» названной главы.

213

ством, со своевременной и полной компенсацией стоимости от­чуждаемых жилых помещений, а также согласно постановле­нию суда (ч. 3 ст. 101 ЖК).

В случае сноса находящихся в собственности граждан жи­лых домов в связи с изъятием земельных участков для госу­дарственных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих до­мах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного жилищного фонда. Кроме того, соб­ственникам жилых домов по их выбору либо выплачивается стоимость домов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов, строе­ний и устройств по своему усмотрению.

По желанию граждан принадлежащие им жилые дома и строения, подлежащие сносу, могут быть перенесены и восста­новлены на новом месте.

В случаях, установленных Советом Министров, для граж­дан, дома которых подлежат сносу, по их желанию сооружают­ся на новом месте жилые дома, строения и устройства и пере­даются этим гражданам в частную собственность. При этом возмещение стоимости сносимых жилых домов, строений и уст­ройств не производится.

Порядок предоставления квартир, размеры и порядок воз­мещения стоимости сносимых домов, строений, устройств и ус­ловия, при которых производится их перенос, устанавливаются Советом Министров Республики Беларусь.

Основания возникновения права собственности граждан и юридических лиц негосударственной формы собственности на жилое помещение, оформление права собственности на жилье и порядок предоставления жилого дома (квартиры) в собствен­ность регламентированы гл. 6 ЖК Республики Беларусь.

10. Расторжение договора найма жилого

помещения и ответственность за нарушение жилищного законодательства

Расторжение договора найма жилого помещения возможно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сто­рон в случае нарушения другой стороной существенных усло-

214

вий договора найма и по другим основаниям, предусмотрен­ным законодательством (ч. 1 ст. 36 ЖК).

Конкретный перечень условий договора найма жилого по­мещения, которые следует относить к числу существенных, ЖК и другие нормативные правовые акты жилищного законода­тельства не устанавливают. Согласно же ч. 2 п. 1 ст. 402 ГК существенными являются условия о предмете договора, усло­вия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также все те условия, относи­тельно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Поскольку действующее жилищное за­конодательство не устанавливает существенных условий дого­вора найма жилого помещения, следовательно, по аналогии с другими договорами для договора найма жилого помещения существенным условием будет только предмет этого договора. Что же касается других условий, в том числе таких, как квар­тирная плата и плата за пользование коммунальными услуга­ми, не является существенным для договора найма жилого по­мещения и срок договора и другие его условия.

При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца на­правляется другой стороне соответствующее письменное пре­дупреждение с указанием мотивов расторжения договора (ст. 36 ЖК). Нарушение этого условия является основанием к отказу в иске о расторжении договора найма жилого помещения.

Действующее законодательство предоставляет право нани­мателю жилого помещения с согласия проживающих совмест­но с ним совершеннолетних членов семьи в любое время рас­торгнуть договор найма жилого помещения с соблюдением пра­вил, установленных законодательством. При выезде нанимате­ля и членов его семьи на постоянное место жительства в дру­гое жилое помещение договор найма считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи (ст. 37 ЖК).

Что же касается расторжения договора найма жилого по­мещения в домах государственного жилищного фонда по ини­циативе наймодателя, то это является исключительной мерой и допускается лишь по основаниям, установленным действую­щим законодательством.

215

Действующим законодательством предусматривается от­ветственность:

1. за нарушение порядка принятия граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, снятия с учета и предоставле­ния жилых помещений;

2. нарушение правил выделения земельных участков под жилищ­ное строительство;

3. нарушение правил пользования жилыми помещениями, содер­жания жилых помещений и вспомогательных помещений жило­го дома, пожарной безопасности и иных правил;

4. самовольное переустройство, перепланировку жилых помещений и использование их не по назначению;

5. самовольное строительство жилых помещений;

6. нарушение правил регистрации организаций граждан-застрой­щиков;

7. нарушение правил эксплуатации жилых помещений, инженер­ного оборудования, бесхозяйственное их содержание;

8. порчу жилых помещений, инженерного и иного оборудования, кон­структивных элементов жилого дома, объектов благоустройства;

9. нарушение права на неприкосновенность жилища;

10. самоуправство в реализации своих интересов, ущемление закон­ных прав и интересов других граждан и их организаций (ст. 126 ЖК);

11. другие нарушения жилищного законодательства.

За указанные нарушения установлена уголовная, админис­тративная, материальная или иная ответственность в соответ­ствии с законодательством.

Литература

Андрианов И.И. Жилищное законодательство. М., 1988.

Андрианов И. Выселение из жилых помещений в админис­тративном порядке // Социалистическая законность. 1986. № 6.

Андрианов И.И. Некоторые вопросы улучшения практики распределения жилых помещений // Советское государство и право. 1989. № 2.

Богданов Е.В. Жилище и рынок. Мн., 1992.

Ершов В. Рассмотрение споров, связанных с обменом жи­лых помещений // Советская юстиция. 1987. № 2.

216

Нахматулаев М. Правовое положение поднанимателей и временных жильцов // Советская юстиция. 1987. № 18.

Савицкий В. Некоторые особенности постановки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий // Юстиция Беларуси. 2000. № 1.

Седучин П.И. Жилищное право: учебник для вузов. М., 1997.

Толстой Ю.К. Жилищное право: учебное пособие. М., 1996.

Чигир В.Ф. Договор найма жилого помещения по новому жилищному законодательству. Мн., 2001.

Чигир В.Ф. Жилищное право. 2-е изд., испр. и доп. Мн., 1986.

Чигир В.Ф. Изменение жилищных правоотношений найма жилого помещения // Юстиция Беларуси. 2000. № 2.

Чигир В.Ф. Обмен жилых помещений // Юстиция Белару­си. 2000. № 4.

Чигир В.Ф. Приватизация жилья. Мн., 1993.