2.4. Сроки аренды земельных участков

Далее рассмотрим существенные условия договора аренды земельных участков. В договоре аренды земельных участков три условия следует считать существенными: объект, срок и арендную плату. Характеристика объекта - земельного участка - нами уже дана. Договор должен содержать сведения о местоположении участка, его кадастровых данных, площадь земли, другие сведения, позволяющие точно идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду. К договору аренды должен быть приложен план земельного участка.

Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (бессрочно). В соответствии со ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному.

Частным случаем этого правила является норма п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающая предельный срок аренды сельскохозяйственных земель в 49 лет. Таким образом, в отличие от ранее действовавшего Земельного кодекса 1991 г., новый ЗК РФ не устанавливает определенные (предельные) сроки аренды, выделяя особо лишь аренду сроком до одного года для государственных или муниципальных нужд и аренду земель сельскохозяйственного назначения.

Одной из достаточно острых проблем является определение срока аренды земельных участков, когда действие договора ограничено «началом рекультивации» либо «моментом освоения в целях посевных работ» либо иным аналогичным образом, имея в виду, что со временем участок будет востребован арендодателем по определенному назначению. Представляется, что в таких случаях следует считать договор заключенным на «неопределенный срок» по аналогии со складывающейся судебно-арбитражной практикой в отношении аренды зданий и сооружений. Ведь в действительности стороны срок установили, но момент (точная дата) его наступления не определена, т.е. срок все-таки есть. Возможно, подобные случаи можно квалифицировать и как сделку с отлагательным условием (п. 2 ст. 157 ГК РФ).

В пользу того, что срок договора аренды земельного участка следует считать существенным условием следует привести следующие аргументы:

А) смысл договора аренды - предоставление вещи на время. Если же полагать, что период пользования не установлен, что это противоречит существу самой аренды и природе возникающих обязательств - условие о сроке необходимо для договоров данного вида.

Б) в случаях, когда имеется предельный срок, вообще нельзя говорить об отсутствии срока, нет лишь ясности в его длительности.

В) если полагать, что в отношении земли (тем более земель сельскохозяйственного назначения) возможно отсутствие сроков пользования, то получается, что при небрежном оформлении договора (когда срок не будет указан в тексте) каждая из сторон получает мало чем логически обоснованные привилегии (не считая возникающих хозяйственно-практических неудобств): арендатор становится «вечным» пользователем, а арендодатель приобретает возможность расторжения договора (при уведомлении за три месяца) по собственному желанию.

Осмысленное решение этой проблемы, как представляется, требует следующего подхода. Поскольку вряд ли прекратится практика подписания договоров аренды земли без указания сроков, поэтому не следует однозначно полагать такие договоры незаключенными - срок следует считать установленным, но его выяснение надо перенести (в случае спора) на стадию судебного разбирательства.

Согласно ст. 614 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ использование арендованных земельных участков является платным, размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Однако ГК РФ не называет размер арендной платы в числе существенных условий договора, этой же точки зрения придерживается и большинство правоведов. До принятия ЗК РФ судебная практика, следуя букве закона, признавала договор аренды, в котором отсутствовало условие о размере арендной платы, соответствующим закону.